臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度訴字第三六一四號
原告即反訴被告 甲○○被告即反訴原告 乙○○右當事人間給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
確認本院九十年度票字第二二一四八號民事裁定所載兩造間本票金額新台幣伍拾參萬柒仟柒佰伍拾捌元之本票債權債務關係不存在。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔三分之一，餘由反訴原告負擔。
反訴原告假執行之聲請駁回。
事 實
甲、本訴部分：
壹、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）八十九萬六千二百六十三元，及自民國八十九年六月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡並陳明願供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：被告於八十九年五月三十一日夥同訴外人鐘大會等七人，買受原告所有坐落屏東縣○○鎮○○○○○段第九七、九八、一一五、一一六、一一八、一四○、一五五、一五七、一五八、一五九及一六○地號等十一筆土地（下簡稱：系爭土地），被告於八十九年六月一日簽發漏載發票日，到期日為八十九年六月十五日，票面金額為八十九萬六千二百六十三元，票號三四０六０四號不完全本票壹紙，係被告用以支付土地買賣價金予原告，未料，屆期被告先則藉詞拖延，繼而拒不承兌，原告不得已始起訴。爰依買賣及票據法律關係訴請被告給付如訴之聲明所示金額，及自到期日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、證據：提出不動產買賣契約書、合作協議書、收據各一份、付款支票伍份、支票及會算單影本各一份為證。
貳、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。
㈡如受敗訴判決，請准宣告預供擔保免為假執行。
二、陳述：㈠原告於八十九年五月間委由被告仲介出售原告所有之系爭土地共十一筆，面積
合計五一六點六三坪，並由被告商請訴外人李龍福、吳姿樺負責尋找買主承購系爭土地，原告並承諾給付被告二百七十一萬二千三百零七元服務費，嗣被告覓得訴外人鐘大會等六人，包括被告共七人，以每坪九萬元，總價三千二百五十四萬七千六百九十元之代價承購系爭土地之應有部分十分之七（各人承購部分各為應有部分十分之一），雙方就給付土地價款之方式約定為：㈠總價款三千二百五十四萬七千六百九十元扣除買受人等承受原告以系爭土地向銀行抵押貸款二千萬元債務，應實際給付一千二百五十四萬七千六百九十元。㈡該實際給付總價一千二百五十四萬七千六百九十元應分別按十分之三、十分之五、十分之二之比例分三期給付原告，亦即第一期款三百七十六萬四千三百零七元，每位買受人應給付五十三萬七千七百五十八元。第二期款六百二十七萬三千八百四十五元，每位買受人應給付八十九萬六千二百六十三元，第三期款二百五十萬九千五百三十八元，每位買受人應給付三十五萬八千五百零五元。至於被告應付價款部分，原告鑒於尚應另行給付被告二百七十一萬二千三百零七元之服務酬金（7,500元/坪×516.63坪×0.7=2,71 2,307.5元≒2,712,307元），兩造遂約定於原告收畢其他買受人給付之價款後再自原告應付被告之服務酬金後扣除即可，被告無須現實給付任何價款，惟原告礙於顏面，希望被告能交付票據資為擔保之方法，且其心理上亦不致感覺似無收取任何價金。被告亦應原告之要求交付面額分別為相當於第一期款五十三萬七千七百五十八元及第二期款八十九萬六千二百六十三元之本票二紙（按後者之本票因未書立發票日期而屬無效）交付被告資為擔保之方法。原告同時允諾該二張本票僅供擔保之用。
待原告收取第三期款時又要求被告再出具一紙擔保票據與伊，被告適自他人受讓一紙面額二十一萬五千一百零四元之客票（支票）遂交付原告。詎原告收取其他買受人之全部土地價款完畢後，驟然翻悔，除拒絕給付被告任何服務酬金外，竟持前開被告簽發之本票二紙向鈞院分別聲請准許本票強制執行及發給支付命令，並經鈞院分別以九十年度票字第二二一四八號民事裁定就面額五三七七五八元本票准許強制執行及以九十年度促字第八○九八五號支付命令命被告給付原告八十九萬六千二百六十三元，且拒絕將面額二十一萬五千一百零四元支票交還被告。被告業就支付命令部分聲明異議在案。是被告並未積欠原告任何買賣價金，原告起訴請求被告應給付伊八十九萬六千二百六十三元，顯無理由，應予駁回。
三、證據：提出不動產買賣契約書、承諾書、鈞院九十年度票字第二二一四八號民事裁定影本及九十年度促字第八○九八五號支付命令影本及原告親自簽署九十年五月十八日聲明書各一件為證。
乙、反訴部分：
壹、反訴原告方面：
一、聲明：㈠確認鈞院九十年度票字第二二一四八號民事裁定所載兩造間本票金額伍拾參萬
柒仟柒佰伍拾捌元及九十年度促字第八○九八五號支付命令所載本票金額捌拾玖萬陸仟貳佰陸拾參元等兩張本票債權債務關係均不存在。
㈡反訴被告應給付反訴原告一百十三萬四千八百八十三元，暨自本件反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈢請准宣告預供擔保得假執行。
二、陳述：㈠兩造就上開鈞院九十年度票字第二二一四八號民事裁定所載本票金額五十三萬
七千七百五十八元及九十年度促字第八○九八五號支付命令所載本票金額八十九萬六千二百六十三元之本票債權債務關係存在與否既有爭執，被告即反訴原告顯有即受確認判決之法律上利益。
㈡原告即反訴被告拒絕給付剩餘居間報酬九十一萬九千七百七十九元（即
2,712,30 7應給付服務酬金537,758+ 896,263+358,505=919,779），及返還溢繳價金即前開客票票面金額共計二十一萬五千一百零四元給反訴原告，原告自得依據居間契約以及不當得利之法律關係請求反訴被告給付合計共：一百一十三萬四千八百八十三元。（919,779+215,104=1,134,883）
三、證據：引用同本訴被告部分。
貳、反訴被告方面：
一、聲明：㈠反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，反訴被告願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠反訴被告固曾於八十九年五月問委託反訴原告仲介，出售反訴被告所有之系爭
十一筆土地之百分之七十，亦即三百六十一點六四坪，，嗣反訴原告見反訴被告需款恐急，竟見獵心喜即強制要求給付其每坪七千五百元居問仲介之代價，反訴被告不得已忍痛同意，但反訴原告始終無法覓得買主。斯時，反訴原告見反訴被告如同熱鍋上螞蟻，即再行找來訴外人李龍福，聲稱李員比某人脈更廣，願改由其仲介上開土地，但彼之居間仲介費反訴被告稱需更正增加為每坪一萬元，反訴被告情急之下，只有同意一途，故而反訴被告因該等土地之出售，共曾先後簽署二份承諾書，分別由居間之反訴原告及李龍福二人收執，但反訴原告之承諾書因無法履約完成仲介而失效，此為事實之真相。
㈡前開土地成交後，反訴被告業已陸續給付居間費用共計三百零九萬三千一百二
十八元予李龍福親收，反訴原告業已於九十一年一月三日當庭自認本件土地買賣之七名買主，除反訴原告外，其餘六名買主都是另一組仲介李龍福、吳姿樺所介紹。因此本件買賣契約既係因第三人李龍福之仲介而成立，並非出於反訴原告之媒介，故而反訴原告依法不得請求報酬。退步言之，木件買賣之仲介費用業經反訴被告給付予李龍福業如前述，反訴原告即令自認其為居間人之一（反訴被告否認），但其所為重複請求亦無理由。尤有甚者，本件土地買賣每坪交易金額僅為九萬元而己，然仲介費用除反訴原告要求之每坪七千五百元外，尚有李龍福所主張之每坪一萬元，二者合計共為每坪高達一萬七千五百元之仲介費用，幾達於總價之百分之十九點五之多，其費用於情於理於法均屬不當之勞務對價，其數額顯然過鉅且有失公平甚明。反訴被告業已給付每坪一萬元之仲介費予第三人李龍福在先，反訴原告所為之重覆請求應毫無理由。同時併請鈞院鑒核，另依法酌減免除反訴原告所為仲介費之請求。
三、證據：引用同本訴原告部分。
丙、本院依原告聲請函詢高雄市房屋仲介商業同業公會關於八十九年五月間之房地產仲介市場行情。
理 由
甲、本訴部分：
一、原告起訴主張：被告於八十九年五月三十一日夥同訴外人鐘大會等七人，買受原告所有之系爭十一筆土地，被告並於同年六月一日簽發漏載發票日，到期日為同年月十五日，票面金額為八十九萬六千二百六十三元，票號三四０六０四號之不完全本票壹紙交付原告，用以支付土地買賣價金，未料，屆期被告拒不承兌，原告爰依買賣法律關係訴請被告給付如訴之聲明所示金額，及自到期日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告則以：原告委由被告仲介出售系爭土地，由被告商請訴外人李龍福、吳姿樺負責尋找買主承購系爭土地，原告並承諾給付被告二百七十一萬二千三百零七元之服務費，嗣被告覓得訴外人鐘大會等六人，包括被告共七人，以每坪九萬元，總價三千二百五十四萬七千六百九十元之代價承購系爭土地之應有部分十分之七（各人承購部分各為應有部分十分之一），雙方約定每位買受人應給付三十五萬八千五百零五元。至被告應付買賣價款部分，原告鑒於尚應另行給付被告二百七十一萬二千三百零七元之服務酬金，兩造遂約定於原告收畢其他買受人給付之價款後再自原告應付被告之服務酬金後扣除即可，被告無須現實給付任何價款，惟原告礙於顏面，希望被告能交付票據資為擔保之方法，被告乃應其要求交付面額分別為相當於第一期款及第二期款之本票二紙（按後者之本票因未書立發票日期而屬無效）交付原告資為擔保之方法。原告同時允諾該二張本票僅供擔保之用。待原告收取第三期款時又要求被告再出具一紙擔保票據與伊，被告適自他人受讓一紙面額二十一萬五千一百零四元之客票（支票）遂交付原告。詎原告收取其他買受人之全部土地價款完畢後，反悔拒絕給付被告任何服務酬金外，竟持前開被告簽發之本票二紙向鈞院分別聲請准許本票強制執行及發給支付命令，被告實際上並未積欠原告任何買賣價金，原告請求顯無理由，應予駁回等語，資為抗辯。
二、查原告委託被告代為仲介出售系爭土地，嗣由被告商請訴外人李龍福及吳姿樺尋得買主鐘大會等六人，被告與鐘大會等計七人共同買受原告所有之系爭土地，雙方並於八十九年五月三十一日簽訂不動產買賣契約書、合作協議書，以每坪九萬元，總價三千二百五十四萬七千六百九十元之代價承購系爭土地之應有部分十分之七，即各人承購應有部分十分之一，給付土地價款之方式約定為：㈠總價款三千二百五十四萬七千六百九十元扣除買受人等承受原告以系爭土地向銀行抵押貸款二千萬元債務，應實際給付一千二百五十四萬七千六百九十元。㈡該實際給付總價一千二百五十四萬七千六百九十元應分別按十分之三、十分之五、十分之二之比例分三期給付原告，亦即第一期款三百七十六萬四千三百零七元，每位買受人應給付五十三萬七千七百五十八元。第二期款六百二十七萬三千八百四十五元，每位買受人應給付八十九萬六千二百六十三元，第三期款二百五十萬九千五百三十八元，每位買受人應給付三十五萬八千五百零五元。兩造於簽訂上開不動產買賣契約書前一日即八十九年五月三十日另簽具承諾書，約定：「本人（指原告）同意就所有不動產坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○號第十一土地，經由乙○○先生（指被告）仲介出售，承諾應另加給付服務費之約定事項與計算方法如左：一、每坪以新台幣柒仟伍佰元為單位計算標準合計新台幣貳佰柒拾壹萬貳仟參佰零柒元正。二、右項給付依不動產買賣契約，約定支付買賣價金之各期分配支付」等情，原告嗣於九十年五月十八日並簽署一份聲明書內容為：「以上尾款如未匯款413304已匯入安泰銀行前金分行李龍福帳號由其轉付後則本人出售南灣土地鵝鑾鼻段二小段一一八號等拾壹筆土地之全部出售土地價款均已全部付清」等語，現系爭十一筆土地均已辦妥所有權移轉登記完畢，被告亦未現實給付任何買賣土地價金予原告，原告持有被告簽發之面額相當於系爭十一筆土地應有部分十分之七之第一期買賣價金五十三萬七千七百五十八元及第二期價金八十九萬六千二百六十三元之本票二紙，分別於九十年十月三十日、同年十一月五日聲請本院以九十年度促字第八○九八五號核發支付命令訴請被告應給付八十九萬六千二百六十三元，及以九十年度票字第二二一四八號民事裁定就面額五十三萬七千七百五十八元之本票准許強制執行，被告對上開支付命令聲明異議即為本件給付買賣價金事件，被告另訴請確認上開本票裁定所載之本票債權不存在，即為本件反訴部分等情，此為兩造均不爭執，並有不動產買賣契約書、合作協議書、承諾書、本票、聲明書、支票明細、本院九十年度票字第二二一四八號民事裁定及九十年度促字第八０九八五號支付命令等在卷為證，堪信為真實。
三、惟原告主張係因錯誤誤信被告而簽具承諾書，始同意給付被告每坪七千五百元之居間報酬，原告當庭（九十一年三月二十六日）主張因受被告詐欺撤銷該意思表示，況被告並未實際仲介，本件買主除被告外均係由訴外人李龍福及吳姿樺仲介而成，是上開承諾書即因原告另與李龍福簽具承諾書及給付服務報酬，被告未能履約完成仲介而失效，被告不得向原告請求仲介之服務報酬，其簽發系爭八十九萬六千二百六十三元之本票用以支付買受系爭土地之價款既未付清，原告自得請求被告給付，被告則以前揭情詞置辯。是兩造爭執者乃：原告簽具之承諾書效力為何？被告得否依承諾書向原告請求居間服務報酬，並以之抵償本件買賣價金及被告簽發交予原告收執之系爭面額為八十九萬六千二百六十三元本票究竟為支付買賣價金或是擔保買賣價金之性質，進而論究原告得否請求被告給付本件買賣價金？經查：
㈠按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因
錯誤而為意思之表示。又按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。最高法院十八年上字第三七一號及四十四年台上字第七五號判例意旨可資參照。再按前條之撤銷，應於發現詐欺或脅迫終止後，一年內為之。但自意思表示後，經過十年，不得撤銷。民法第九十三條亦定有明文。
㈡次按依民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居
間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。最高法院五十二年台上字第二六七五號判例意旨可資參照。
㈢查兩造於八十九年五月三十日簽訂系爭承諾書，原告嗣於九十一年三月二十六日
由其訴訟代理人當庭表示因受被告詐欺始為承諾書之意思表示，主張撤銷為承諾書之意思表示，核原告行使撤銷被詐欺意思表示之時點，顯已逾前開民法第九十三條所規定之一年除斥期間，自不得撤銷前所為承諾書之意思表示。又縱認原告係於九十一年一月三日言詞辯論庭中始發現除被告外之系爭土地買受人六位均為李龍福及吳姿樺所尋覓成交，自原告發現被詐欺至其行使撤銷意思表示時，尚未逾除斥期間者，則揆諸前開說明，原告自應對被告有詐欺情事盡舉證之責，然查原告除陳述因其當時急迫輕率無經驗，及對承諾書內容不清楚，應被告要求簽名外，並未能具體舉證被告如何施用詐術，或隱匿何項資訊故意不告知原告，致其為錯誤之意思表示，而得撤銷，況買受人鐘大會固經李龍福及吳姿樺仲介成交，然訴外人李龍福及吳姿樺均係經由被告商請代尋買主，被告及李龍福本人並參予合夥買賣系爭土地，該買賣始為成交，且承諾書乃於原告與買受人簽訂不動產買賣契約書之前一日即簽訂在案，約明「.. 承諾應另加給付服務費之約定事項與計算方法」，並經被告更正服務報酬總金額後，交予原告親簽，此有不動產買賣契約書及承諾書附卷為證，原告並自陳另於八十九年五月三十日（即兩造簽署給付居間仲介服務報酬之同一日）與李龍福簽訂居間仲介承諾書，承諾願給付李龍福以每坪一萬元計算之服務報酬，並已陸續給付李龍福居間服務報酬共計三百零九萬三千一百二十八元整，並提出會算單為證，由此益證，原告早於八十九年五月三十一日簽訂系爭土地之買賣契約書，即已明知訴外人李龍福、吳姿樺係由被告委託出面代為尋覓系爭土地其餘五位買主之居間仲介者，自難認被告有何故意不告知之情事，是原告自係出於自由意志下而與被告簽訂承諾書同意給付被告居間仲介之服務報酬，應堪認定。原告主張承諾書係經被告詐欺而為，及兩造所簽訂之承諾書因原告另與李龍福簽具承諾書即失其效力云云，顯不可採。
㈣況查，原告所有之系爭土地買受人除鐘大會等五人外，被告及李龍福亦為買受人
之一，李龍福且係經由被告介紹而與原告認識簽約成交，是揆諸前開判例意旨，被告不僅為原告報告訂約機會，並周旋於買賣雙方為媒介說合之行為，自為居間人之一，即得依居間法律關係，請求原告支付居間服務之報酬，原告主張被告並未完成居間媒介云云，顯有誤會。
㈤再按欠缺本法所規定票據上應記載事項之一者，其票據無效。票據法第十一條第
一項定有明文。又依同法第一百二十條第一項第六款規定，發票年、月、日為本票絕對應記載事項。故簽發本票而未記載發票年、月、日，依上開規定，不能認為有發票效力。本件被告簽發交予原告收執之系爭面額八十九萬六千二百六十三元，到期日為八十九年六月十五日之本票壹紙，其上並未記載發票年、月、日，則依前開說明，自不生票據效力，原告即執票人無從行使該票據權利，訴請被告給付該本票票款。
㈥又該張本票到期日為八十九年六月十五日，設若該本票係作為支付系爭土地買賣
價金之用，則原告屆期提示未獲付款時，衡之常情，原告理當進行追索，或暫緩辦理土地移轉登記及移交事宜，以行使雙務契約之同時履行抗辯權，自無於九十年五月十八日尚願意簽具聲明書聲明本件土地買賣價金均已付清，及於合作協議書末頁右上方記載：「茲已親收尾款新台幣貳佰伍拾萬玖仟伍佰肆拾參元正，本件土地價款至此均已付清」等字義，有該聲明書及合作協議書在卷可佐，且依不動產買賣契約書約定如期於尾款交付日辦理移交買受人，及移轉登記，嗣遲至九十年十月三十日始另外聲請本院核發支付命令判命被告給付上開本票票面金額之理，因此，被告抗辯該本票僅係交付原告收執供擔保之用，被告買賣土地之價金付款方式係以兩造簽訂之承諾書中原告應給付被告之居間報酬抵為買賣價金，並非無據，應堪採信。
㈦至原告復稱其於九十年五月十八日出具之聲明書中所指之買賣土地價金及結算內
容係針對系爭土地之其他買受人云云，然查，原告告出售系爭十一筆土地乃係按該土地之應有部分百分之七十、百分之十、百分之十及百分之十等分四次出售，互核尾款計算式及買受人等給付尾款之金額恰與原告告上開聲明書記載之總結金額，除因計算系爭土地應有部分比例應付價金之四捨五入而使買受人尚溢付卅一元外，二者金額相互一致，應堪認定前開聲明書所記載總結金額即尾款金額，亦即係包括被告買受系爭土地之應有部分百分之七十中第一次之土地價金之尾款在內，而非專為其他買受人應付之尾款，是原告此部分之主張，尚不足取。
四、綜上所述，原告依買賣及票據關係訴請被告給付八十九萬六千二百六十三元，及其法定遲延利息，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
乙、反訴部分：
一、原告主張：原告簽發交付被告執有之系爭本票二紙，既係供作擔保，而非支付買賣價金之用，被告自應返還該二紙本票予原告，詎被告反悔，拒不返還，尚另持該二紙本票向鈞院聲請核發支付命令及本票裁定准予強制執行，並經鈞院核發支付命令及民事裁定在案，原告自有確認上開本票債權債務關係不存在之法律上判決利益，又被告尚未給付剩餘之居間報酬計九十一萬九千七百七十九元，另尚應返還原告溢繳之價金即交予被告供擔保之用之客票部分共二十一萬五千一百零四元，合計共一百一十三萬四千八百八十三元，原告爰依居間契約及不當得利之法律關係請求被告給付。被告則以：客票及上開二張原告簽發之本票均係原告交付被告供作買賣價金之一部，原告自不得請求返還，又本件買賣契約既係因訴外人李龍福之仲介而成立，並非出於原告之居間媒介，反訴原告依法不得請求報酬。退步言之，木件買賣之仲介費用業經反訴被告給付予李龍福，反訴原告即令自認其為居間人之一，但其所為重複請求亦無理由。尤有甚者，本件土地買賣每坪交易金額僅為九萬元而己，然仲介費用除反訴原告要求之每坪七千五百元外，尚有李龍福所主張之每坪一萬元，二者合計共為每坪高達一萬七千五百元之仲介費用，幾達於總價之百分之十九點五之多，其費用於情於理於法均屬不當之勞務對價，其數額顯然過鉅且有失公平甚明，併請鈞院依法酌減免除反訴原告所為仲介費之請求等語，資為抗辯。
二、按「確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同」、「前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限」民事訴訟法第二百四十七條第一項、第二項定有明文，而「民事訴訟法第二百四十七條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在。」最高法院二十七年上字第三一六號著有判例可稽。本件原告主張本院九十年度票字第二二一四八號民事裁定所載兩造間本票金額五十三萬七千七百五十八元，及本院九十年度促字第八０九八五號支付命令所載面額八十九萬六千二百六十三元之本票債權債務關係不存在，並無清償義務，為被告所否認，被告並分別持上開本票聲請本票裁定及核發支付命令，業如前述，揆諸前開說明，是原告為推翻該本票准予強制執行裁定之效力，避免遭強制執行之危險，乃訴請確認本院九十年度票字第二二一四八號民事裁定之本票債權債務關係不存在，自有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。至兩造爭執之本院九十年度促字第八０九八五號支付命令所載之面額八十九萬六千二百六十三元本票之債權債務基礎法律關係，已經反訴被告即本訴原告以買賣及票據法律關係起訴請求反訴原告即本訴被告給付價金而涉訴，且該張本票因欠缺發票年月日之記載，乃為無效票據，反訴被告前持該張本票聲請本院核發支付命令，亦經反訴原告聲明異議而失效，詳如前開本訴部分，是反訴原告在私法上地位即無受侵害之危險存在，因此，反訴原告另以反訴訴請確認該本票債權債務關係不存在，即難認有即受確認判決之法律上利益，自不應准許，併此敘明。
三、經查，兩造間關於承諾書所載之居間報酬契約業已成立生效，被告與訴外人李龍福簽訂第二份承諾書時並未明文註明解除兩造間簽訂之本件承諾書效力或載明被告應給付與原告之居間報酬已包含於應給付訴外人李龍福之居間報酬中，或相似字樣，而系爭爭土地應有部分十分之七已完成土地所有權移轉登記，買賣雙方並已就買賣價金結算完畢，嗣系爭土地經貸款銀行即高雄區中小企業銀行股份有限公司以被告借款屆期未清償債務而聲請台灣屏東地方法院准予拍賣在案，已如前述，並有台灣屏東地方法院九十年拍字第一八三０號民事裁定在卷為證，關於原告應付價金部分，因兩造間已業簽訂承諾書，約定買賣成交後由被告按每坪七千五百元代價給付原告服務報酬，共計應給付原告二百七十一萬二千三百零七元之居間報酬，事後原告並未現實給付被告買賣價金，被告並於聲明書上載明餘款四十一萬三千三百零四元均已付清，且辦理移轉登記與原告等情，足證，原告主張兩造曾經約定被告收畢其他買受人給付之價金後再自被告應給付原告之居間報酬中扣除即可，原告無須現實給付任何價金一節堪信為真實。是原告主張確認本院九十年度票字第二二一四八號民事裁定所載之本票面額五十三萬七千七百五十八元之債權債務關係不存在，即有理由，應予准許。
四、按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。民法第五百七十二條定有明文。原告所居間完成之系爭十一筆土地，依上開兩造約定有效之承諾書約定，被告應以每坪七千五百元給付服務報酬予原告，另原告商請李龍福居間仲介部分，則由被告以每坪一萬元之價格給付李龍福居間服務報酬，嗣系爭土地經原告及李龍福以每坪九萬元之價格居間完成成交，土地買賣總價金為三千二百五十四萬七千六百九十元，被告已收居間報酬乃以之抵償應付之買賣價金部分為一百七十九萬二千五百二十六元（第一期款：五十三萬七千七百五十八元、第二期款：八十九萬六千二百六十三元及第三期款：三十五萬八千五百零五元），是原告個人受給付之居間報酬（尚未包括李龍福之部分）已達買賣價金之百分之五點五，若合計李龍福向被告請求之居間服務報酬在內，則原告與李龍福共同為被告居間仲介系爭土地之服務報酬即高達買賣價金之百分之十九，將近為百分之二十，依本院向高雄市不動產仲介經紀商業同業公會函查結果：「房地產仲介市場通常向買賣雙方或一方收取仲介佣金，依內政部八十九年五月二日台（八九）內中地字第九七九０八七號函規定：『不動產買賣報酬不得超過實際成交價金百分之六』故收取仲介佣金行情無標準（百分之一至百分之六），只要不超過成交價金百分之六均屬主管機關規定範圍內」、「仲介佣金行情是以成交價金為收取服務費計算基礎，而非地段及品質條件為計算基礎」，此有該公會九十一年四月十六日函文在卷可參。由此可見，一般土地買賣居間報酬最高以買賣價金之百分之六為限，則原告與李龍福合作居間出售被告所有之系爭土地，雙方約定報酬將近百分之二十，顯屬過高，參以原告自承七位買主中，除原告本人及李龍福外，另鐘大會等五人，均係由李龍福及吳姿樺仲介而成，是權衡原告所支出之居間勞務報酬，不得再行依居間契約向被告請求未給付之服務報酬九十一萬九千七百七十九元（即以承諾書約定之服務報酬抵償買賣價金後，其餘未給付之部分），被告抗辯請求本院酌減服務報酬，即非無據，自堪採信。至被告已給付原告之服務報酬部分（即原告主張抵償系爭土地買賣價金部分），依上開民法第五百七十二條但書規定，被告即不得請求返還。是原告請求被告尚應依居間契約給付服務報酬九十一萬九千七百七十九元部分，為無理由，應予駁回。
五、另原告依不當得利規定訴請被告返還兌領之客票金額二十一萬五千一百零四元壹節，經查，原告交付被告收執之支票客票面額二十一萬五千一百零四元、票載發票日為九十年六月十五日，付款人為高雄區中小企業銀行四維辦事處票款部分，業經被告提示兌領，依據被告提出之「乙○○代書事務所便條紙」中關於尾款計算之親收票款明細部分第一點之第七項票款金額即為系爭客票，亦即，買賣價金需包括該客票票款在內，始符合被告九十年五月十八日出具聲明書中所結算之買賣價金全部付清之意，此觀該便條紙及聲明書所載內容自明。是被告兌領系爭客票，係因受領買賣價金之緣故，自非無法律上原因受有利益，尚與不當得利之要件有間，原告主張該張客票亦供作擔保使用，被告不得兌領云云，即無可信。是以，原告依不當得利規定訴請被告返還上開客票金額，亦無理由，不應准許。
六、綜上所述，反訴原告訴請確認本院九十年度票字第二二一四八號民事裁定所載兩造間本票金額五十三萬七千七百五十八元之債權債務關係不存在，為有理由，應予准許，其餘部分，均屬無據，應予駁回。原告給付之訴部分既因敗訴駁回，則其假執行之聲請，即失所依附，應併予駁回。
丙、本案本訴及反訴部分，事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後認對判決結果均不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
丁、結論：本訴原告之訴為無理由；反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十八條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 十三 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法 官 蘇姿月右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 十三 日~B法院書記官 歐文政