臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度訴字第三八三號
原 告 甲○○被 告 湖山春曉社區管理委員會兼法定代理人 乙○○右當事人間防止侵害等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告等二人不得以任何方式阻止、妨害、干涉原告遷入或原告就高雄縣鳳山市○○路○段○○○號十八樓出租、使用、居住。
（二）被告等二人應連帶給付原告損害金新台幣（下同）六萬元並自民國（下同）九十年二月十日起至不阻止、不防害、不干涉原告遷入時止按月賠償原告一萬二千元之損害金。
（三）訴訟費用由被告負擔。
（四）第二項聲明，原告願供擔保請求准予宣告假執行。
二、陳述：
（一）查原告為坐落高雄縣鳳山市○○路○段○○○號十八樓之房屋（下稱系爭房屋）所有權人，惟因上開房屋前遭訴外人吳泰宗、吳麗雪無權占有，原告乃起訴請求返還，並由鈞院以八十八年訴字第七九六號判決原告勝訴，且於八十八年九月九日確定。原告旋即聲請強制執行，於八十九年一月廿四日由法院執行完畢，並將所有權點交予原告。詎料被告湖山春曉社區管理委員會及其法定代理人乙○○理應向上開建物之無權占有人即訴外人吳泰宗、吳麗雪追償管理費，竟不向伊等催討管理費，反以要求原告負擔吳泰宗﹑吳麗雪等人所積欠管理費。因原告認吳泰宗﹑吳麗雪等人所積欠管理費是否應由原告負擔，尚有爭議，故暫不為繳納，被告乙○○乃因而要求管理員阻止原告及向原告承租之承租戶遷入系爭房屋，致原告受有自八十九年九月十日起至九十年二月十日止共計六萬元之租金損失。
（二）按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」、「法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責」，民法第一百八十四條第一項前段、第二十八條分別定有明文。本件被告乙○○要求管理員阻止原告及向原告承租系爭房屋之承租戶遷入，顯係不法侵害原告之權利。又被告乙○○身為被告湖山春曉社區管理委員會之主任委員，其以上開身分，命社區管理員不准原告及其承租房客遷入，顯係執行職務而侵害原告權利。為此，原告爰依民法第一百八十四條第一項前段、類推適用民法第二十八條之規定，請求被告湖山春曉社區管理委員會及被告乙○○連帶賠償上揭租金損失，並請求被告等二人自九十年二月十日起至不阻止、不防害、不干涉原告遷入時止按月賠償原告一萬二千元之損害金。
（三）再按「所有權人對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第七百六十七條後段定有明文。又「區分所有權人，除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」，公寓大廈管理條例第四條第一項亦定有明文。經查，本件姑先不論上開訴外人吳泰宗、吳麗雪二人之積欠管理費由何人負擔，惟依上述公寓大廈管理條例第四條第一項之規定，除非法律另有限制，否則任何人均不得對區分所有權人之專有部分之使用、收益、處分為任何之干涉。豈料，被告湖山春曉社區管理委員會及被告乙○○，均置上開條文規定於不顧，妨害原告之使用及出租。又原告亦曾委託高雄市大廈管理委員會公會及律師前往調解處理，惟被告湖山春曉社區管理委員會竟以九十年一月十九日回函表示：「吳女士要求遷入本社區，請先繳清所有積欠之管理費，如貴住戶對繳納之款項金額有所質疑，可要求精明樓律師尋求法律途徑解決，本會定遵法律之公正裁決」云云，乃嘲諷原告及所聘任之律師，令原告忍無可忍，為此，原告不得已依民法第七百六十七條後段及公寓大廈管理條例第四條第一項之規定，請求排除侵害如訴之聲明第一項所載。
（四）對被告等抗辯之陳述：
１、被告湖山春曉社區管理委員會於九十年一月十九日所發出之信函其中記載：「
二、因本社區經住戶大會開會通過，要求本社區遷入或遷出者，需繳清該戶所積欠管理費後，始得行使所有權人之權益。三、如吳女士要求遷入本社區，請先繳清所有積欠管理費」等語；又原告先前亦於八十九年九月十日就上開房屋出租予訴外人何祖波每月一萬二千元，本收了八十九年九月十日至八十九年十月十日之租金，惟因被告乙○○濫用其任職湖山春曉社區管理委員會主任委員之權利致使何祖波不得遷入，最後只好於合約書中註記：「因大樓管理員限制不得遷入，本合約書即日聲明作廢，並取消承租事宜」；況且，今天被告等二人若未阻止向原告承租系爭房屋之承租人遷入，則先前之承租人何祖波早已遷入去住了，原告早已收取租金，又何必勞師動眾請求訴訟，並委託律師花律師費呢？又被告等二人如無阻止原告使用收益，原告何必因為無法將系爭房屋交由何祖波遷入使用，致無法履行契約而事後雙方合意解除契約，另外再出租予謝秀嬌。綜上觀之，均足證被告等二人不准原告及向原告承租系爭房屋之承租人遷入。
２、又被告等二人辯稱，其他住戶亦有未繳清管理費，而被告等並無阻止其遷入，而用以推論本件並未妨礙原告所有權行使之情形，顯不合邏輯，蓋被告等二人就他人有無以此非法方式阻止，原告不得而知，惟本件被告等二人確有以上述之非法方式，妨礙並阻止原告上開所有權之行使，而被告等先前即以相同手段命管理員阻止同社區之鳳山市○○街○○○號四樓吳振隆遷入，迫使吳振隆繳納管理費才不阻止其遷入。
三、證據：提出土地及建物所有權狀、存證信函、本院八十八年訴字第七九六號判決書、確定證明書、民事執行處通知書、調解申請書、湖山春曉社區管理委員會函、房屋稅單等影本各一份、房屋租賃契約書影本二份為證，並請求訊問證人蔡素娟、張雲龍、何祖波、謝秀嬌、吳振隆。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）按公寓大廈住戶有繳納管理費之義務，原告是否無庸繳納訴外人吳泰宗﹑吳麗雪居住期間之管理費一節，已由被告湖山春曉社區管理委員會另案起訴。
（二）原告主張被告等阻止原告及其承租戶遷入，應由原告負舉證責任。惟從下列各點觀之，被告等並無阻止原告及其承租戶遷入：
１、原告於起訴書主張已向鈞院請求訴外人吳泰宗﹑吳麗雪遷讓房屋，並獲勝訴確定，旋於八十九年一月二十四日執行完畢等語。故原告獲勝訴判決及強制執行均能進入系爭房屋，足見被告等並無阻止原告遷入。
２、其他住戶亦有欠繳管理費之情形，惟被告等亦未阻止其遷入。
３、被告乙○○雖為湖山春曉社區管理委員會主任委員，惟其與原告素未謀面，自無可能阻止原告遷入。
（三）證人何祖波、張雲龍、蔡素娟雖到庭作證，惟證人何祖波證稱：「因為我派人去裝潢時，有管理員阻止工人進入。」等語；證人張雲龍證稱：「我現在是高雄高樓大廈管理委員會公會的理事長，當初發生糾紛時，原告有請我調解…，我有要幫原告與被告調解，但是主委都沒有出面，於是我正式發公文給主委，但是主委都沒有來調解」等語；證人蔡素娟則證稱：「房子後來的承租人是謝秀嬌，我有拿鑰匙與大樓停車證給她…，但是管理員知道謝秀嬌要到那一樓時就說要繳清管理費才能搬進去。」等語。上述證人均未親眼目睹被告等有阻止原告及其承租戶遷入。故尚難憑此證言即認被告等有阻止原告及其承租戶遷入。而證人湖山春曉社區管理委員會總幹事張建男亦證稱被告乙○○僅有交代儘量催繳管理費，沒有要求我們對於沒有繳納管理費之住戶就不能搬進來等語，亦足證被告乙○○並無命令管理員禁止沒有繳納管理費之住戶遷入。
（四）再被告湖山春曉社區管理委員會於九十年一月十九日所發出信函其中雖記載：「二、因本社區經住戶大會開會通過，要求本社區遷入或遷出者，需繳清該戶所積欠管理費後，始得行使所有權人之權益。三、如吳女士要求遷入本社區，請先繳清所有積欠管理費」等語，惟按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第九十八條定有明文。上開函文真意僅在於催促住戶儘速繳納管理費，雖用詞或有不當，惟並非實際上已有阻止原告遷入。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款定有明文。經查，本件原告起訴時，原依民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條共同侵權行為之法律關係請求訴之聲明第二項部分；於訴訟進行中，經本院依民事訴訟法第一百九十九條第二項行使闡明權後，原告變更為依民法第一百八十四條第一項前段、類推適用民法第二十八條有代表權之人與法人之侵權行為之法律關係請求訴之聲明第二項部分，本院認不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，並基於保障當事人程序上利益及紛爭解決一回性法理，應予准許，合先敘明。
二、本件原告主張系爭房屋前遭訴外人吳泰宗、吳麗雪無權占有，原告乃起訴請求返還，並由本院以八十八年訴字第七九六號判決原告勝訴，且於八十八年九月九日確定。原告旋即聲請強制執行，於八十九年一月廿四日由本院執行完畢，並將所有權點交予原告。詎料被告湖山春曉社區管理委員會及其法定代理人乙○○理應向上開建物之無權占有人即訴外人吳泰宗、吳麗雪追償管理費，竟不向伊等催討管理費，反以要求原告負擔吳泰宗、吳麗雪等人所積欠管理費。因原告認吳泰宗、吳麗雪等人所積欠管理費是否應由原告負擔，尚有爭議，故暫不為繳納，被告乙○○乃因而要求管理員阻止原告及向原告承租之承租戶遷入系爭房屋，致原告受有自八十九年九月十日起至九十年二月十日止共計六萬元之租金損失。故被告乙○○要求管理員阻止原告及向原告承租系爭房屋之承租戶遷入，顯係不法侵害原告之權利及妨害原告所有權之行使。又被告乙○○身為被告湖山春曉社區管理委員會之主任委員，其以上開身分，命社區管理員不准原告及承租房客遷入，顯係執行職務而侵害原告權利及妨害原告所有權之行使。為此，原告爰依民法第一百八十四條第一項前段、類推適用民法第二十八條、民法第七百六十七條後段及公寓大廈管理條例第四條第一項之規定，請求如訴之聲明；被告等二人則以原告主張被告等阻止原告及其承租戶遷入，應由原告負舉證責任。惟從下列各點觀之，被告等並無阻止原告及其承租戶遷入：１、原告於起訴書主張已向鈞院請求訴外人吳泰宗﹑吳麗雪遷讓房屋，並獲勝訴確定，旋於八十九年一月二十四日執行完畢等語。故原告獲勝訴判決及強制執行均能進入系爭房屋，足見被告等並無阻止原告遷入。２、其他住戶亦有欠繳管理費之情形，惟被告等亦未阻止其遷入。
３、被告乙○○雖為湖山春曉社區管理委員會主任委員，惟其與原告素未謀面，自無可能阻止原告遷入。又證人何祖波、張雲龍、蔡素娟雖到庭作證，惟證人何祖波證稱：「因為我派人去裝潢時，有管理員阻止工人進入。」等語；證人張雲龍證稱：「我現在是高雄高樓大廈管理委員會公會的理事長，當初發生糾紛時，原告有請我調解…，我有要幫原告與被告調解，但是主委都沒有出面，於是我正式發公文給主委，但是主委都沒有來調解」等語；證人蔡素娟則證稱：「房子後來的承租人是謝秀嬌，我有拿鑰匙與大樓停車證給她…，但是管理員知道謝秀嬌要到那一樓時就說要繳清管理費才能搬進去。」等語。上述證人均未親眼目睹被告等有阻止原告及其承租戶遷入。故尚難憑此證言即認被告等有阻止原告及其承租戶遷入。而證人湖山春曉社區管理委員會總幹事張建男亦證稱被告乙○○僅有交代儘量催繳管理費，沒有要求我們對於沒有繳納管理費之住戶就不能搬進來等語。再被告湖山春曉社區管理委員會於九十年一月十九日所發出信函其中雖記載：「二、因本社區經住戶大會開會通過，要求本社區遷入或遷出者，需繳清該戶所積欠管理費後，始得行使所有權人之權益。三、如吳女士要求遷入本社區，請先繳清所有積欠管理費」等語，惟按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第九十八條定有明文。上開函文真意僅在於催促住戶儘速繳納管理費，雖用詞或有不當，惟並非實際上已有阻止原告遷入等語資為抗辯。
三、首需說明者，是原告得否以湖山春曉社區管理委員會為民事訴訟之被告？即湖山春曉社區管理委員會是否有當事人能力？按公寓大廈管理條例第三十五條第一項規定：「管理委員會有當事人能力」，故原告自得以湖山春曉社區管理委員會為本件被告，合先敘明。
四、本件原告請求之依據為本於所有權及侵權行為之法律關係，本院爰就上揭二請求權是否准許，分論說明。
（一）按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」、「法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責」，民法第一百八十四條第一項前段、第二十八條分別定有明文。而侵權行為之法律性質係屬事實行為，法人非如自然人，無法自為事實行為，故法人有無侵權行為能力，各國立法例及學說雖尚有爭議，但因我國民法第二十八條規定之故，故認法人有侵權行為能力。又由上開規定可知法人所應負之侵權責任要件有三：（1）由於法人其董事或其他有代表權之人的行為。（2）因執行職務加害於他人。（3）具備侵權行為之一般要件。再如上說明，法人非如自然人，無法自為事實行為，故事實上為侵權行為之人，乃係法人有代表權之自然人，而非法人本身。上開民法第二十八條係規定法人之侵權責任，惟因時代演變，在實務上出現許多非法人團體，但法律上並未針對其代表人由於執行職務加害於他人時，是否需負侵權責任為規定，致生疑義。本院認此為法律漏洞，應得類推適用民法第二十八條之規定，使非法人團體負侵權責任。綜上說明，本件原告起訴，係以湖山春曉社區管理委員會為被告，而社區管理委員會性質上為非法人團體，主任委員即為其法定代理人，自屬有代表權之人，如主任委員由於執行職務加害於他人時，被害人即得依類推適用民法第二十八條之規定，請求湖山春曉社區管理委員會與主任委員負連帶賠償之責。
（二）次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。承前，法人非如自然人，無法自為侵權行為，事實上有可能為侵權行為之人，乃係法人有代表權之自然人，而非法人本身，故本件原告欲請求湖山春曉社區管理委員會與主任委員負連帶賠償之責，即須先舉證證明主任委員即被告乙○○有為侵權行為。本件原告主張被告乙○○有為侵權行為是否有理由，爰以下列各項分述之：
１、原告主張被告湖山春曉社區管理委員會於九十年一月十九日所發出之信函其中記載：「二、因本社區經住戶大會開會通過，要求本社區遷入或遷出者，需繳清該戶所積欠管理費後，始得行使所有權人之權益。三、如吳女士要求遷入本社區，請先繳清所有積欠管理費」等語，因認被告乙○○有妨害原告及其承租戶遷入之事實。惟按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第九十八條定有明文。再「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意」，最高法院十九年上字第二十八號判例亦著有明文。經查，上揭函文雖有「如吳女士要求遷入本社區，請先繳清所有積欠管理費」等字樣，惟本院觀其意旨，其真意應僅在於催促住戶儘速繳納管理費，以維整體住戶權利，雖用詞或有不當，然尚難憑此即認被告湖山春曉社區管理委員會或乙○○實際上已有阻止原告及其承租戶遷入之行為。
２、又原告主張原告先前亦於八十九年九月十日就上開房屋出租予訴外人何祖波每月一萬二千元，本收了八十九年九月十日至八十九年十月十日之租金，惟因被告乙○○濫用其任職湖山春曉社區管理委員會主任委員之權利致使何祖波不得遷入，最後只好於合約書中註記：「因大樓管理員限制不得遷入，本合約書即日聲明作廢，並取消承租事宜」；況且，今天被告等二人若未阻止向原告承租系爭房屋之承租人遷入，則先前之承租人何祖波早已遷入去住了，原告早已收取租金，又何必勞師動眾請求訴訟，並委託律師花律師費呢？又被告等二人如無阻止原告使用收益，原告何必因為無法將系爭房屋交由何祖波遷入使用，致無法履行契約而事後雙方合意解除契約，另外再出租予謝秀嬌。而被告等先前即以相同手段命管理員阻止同社區之鳳山市○○街○○○號四樓吳振隆遷入，迫使吳振隆繳納管理費才不阻止其遷入等情形，均足證被告等二人不准原告及向原告承租系爭房屋之承租人遷入云云。惟查，經本院傳訊證人何祖波、張雲龍、蔡素娟到庭作證，證人何祖波證稱：「因為我派人去裝潢時，有管理員阻止裝潢工人進入。」等語；證人張雲龍證稱：「我現在是高雄高樓大廈管理委員會公會的理事長，當初發生糾紛時，原告有請我調解…，我有要幫原告與被告調解，但是主委都沒有出面，於是我正式發公文給主委，但是主委都沒有來調解」等語；證人蔡素娟則證稱：「房子後來的承租人是謝秀嬌，我有拿鑰匙與大樓停車證給她…，但是管理員知道謝秀嬌要到那一樓時就說要繳清管理費才能搬進去。」、「是我與承租人講電話時得知的」（見本院九十年三月二十八日、四月十八日審判筆錄）等語。上述證人均未親眼目睹而係間接由他人得知管理員有阻止原告及其承租戶遷入，故尚難憑此證言即認被告等有阻止原告及其承租戶遷入。而被告乙○○縱先前有以相同方式命管理員阻止同社區之鳳山市○○街○○○號四樓吳振隆遷入，迫使吳振隆繳納管理費才不阻止其遷入之情形，惟亦難以被告乙○○有命令阻止他人遷入之事實即證明被告乙○○亦有命令阻止原告及其承租戶遷入。再證人湖山春曉社區管理委員會總幹事張建男亦到庭證稱：「乙○○只有交代要儘量催繳管理費，沒有要求我們對於沒有繳納管理費之住戶就不能搬進來」等語（見本院九十年四月十八日審判筆錄），亦足證被告乙○○並無命令管理員對於沒有繳納管理費之住戶就禁止其遷入。況原告對於究為那位管理員實施阻止原告及其承租戶遷入及該管理員究依何人命令執行或係依自由意識而為前開行為，即對於被告乙○○是否命令管理員妨害原告及其承租戶遷入之有利於己事實，均未能舉證以實其說，是被告乙○○自不負侵權行為責任，而被告湖山春曉社區管理委員會亦因前揭理由，亦不負類推適用民法第二十八條規定連帶賠償之責。從而，原告依侵權行為之法律關係，請求被告乙○○、湖山春曉社區管理委員會連帶給付原告損害金六萬元，並自九十年二月十日起至不阻止、不防害、不干涉原告遷入時止按月賠償原告一萬二千元之損害金，為無理由，應予駁回。
（三）再按「所有權人對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第七百六十七條後段定有明文。又「區分所有權人，除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」，公寓大廈管理條例第四條第一項亦定有明文。是除非法律另有限制，否則任何人均不得對區分所有權人之專有部分之使用、收益、處分為任何之干涉。而原告對於被告乙○○是否命令或親自妨害原告及其承租戶遷入之有利於己事實，均未能舉證以實其說，已如前述，是被告乙○○既無妨害原告行使所有權之行為，從而，原告依據民法第七百六十七條後段及公寓大廈管理條例第四條第一項規定，請求被告乙○○、湖山春曉社區管理委員會不得以任何方式阻止、妨害、干涉原告遷入或原告就高雄縣鳳山市○○路○段○○○號十八樓出租、使用、居住，尚難准許，應予駁回。
五、兩造其餘攻擊及防禦方法，經審酌與本件判決不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、本件原告之訴既經敗訴，其陳明願供擔保請求宣告假執行，即失所附麗，併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 二十三 日
臺灣高雄地方法院民事庭~B法 官 官信成右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 五 月 二十三 日~B法院書記官 謝群育