臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度重訴字第一○一七號
原 告 乙○○
丙○○被 告 龍鎂建設股份有限公司法定代理人 丁○○被 告 戊○○訴訟代理人 甲○○右當事人間返還價金等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴原列黃水源為被告龍鎂建設股份有限公司（下稱龍鎂公司）之法定代理人，嗣被告龍鎂公司具狀答辯並提出變更事項卡，其法定代理人為丁○○，應認已由丁○○承受訴訟，先予敍明。
二、原告起訴主張：㈠原告乙○○、丙○○於民國八十七年間，因見被告龍鎂公司預定興建銷售之文學
院（坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地，即龍鄉第二十五代）大樓（下稱系爭大樓），除鄰近國中、球場、公園外，另有養生光合游泳池，並特別標明為真正大人亦可暢快游泳之游泳池，原告乙○○以新台幣（下同）七百萬元向被告龍鎂公司、戊○○買受坐落高雄市○○區○○段一小段第一四五九號，應有部分一０００００分之六二三號土地（三百二十八萬元）及其上建號高雄市○○區○○段一小段第二一四六一號建物（三百七十二萬元）、原告丙○○以六百一十萬元向被告二人買受同地號土地應有部分（三百二十萬元）及其上建號二一四六二號建物（二百九十萬元），後被告二人於八十九年六月二十二日與原告二人重新換訂買賣契約書。
原告乙○○共給付三百三十五萬元予被告龍鎂公司，給付三百一十九萬元予被告戊○○；原告丙○○給付二百八十三萬元予被告龍鎂公司，給付三百零四萬六千元予被告戊○○。
㈡然原告二人於九十年七月間至文學院工地，發現所謂之養生光合游泳池竟僅寬約
二點五公尺之之類似水溝之水池，與合約文件之銷售廣告描述相差甚大，因游泳池係現代社區重要公共設施，且係被告等銷售建物時時重要賣點，顯有民法第三百五四條第一項之瑕疵，原告二人於九十年七月十四日、七月二十三日分別以存證信函將上開瑕疵通知被告龍鎂公司；因被告二人置之不理，並回函否認，原告二人乃於九十年九月七日依民法第三百五十九條規定以存證信函為解除上開買賣契約之意思表示，並經被告二人於九十年九月十日收受送達。兩造買賣既已合法解除，原告乙○○、丙○○自得依民法第二百五十九條第二款規定先位聲明請求返還價金及自九十年七月五日迄清償日止之利息。縱認原告二人之解除買賣契約係顯失公平時，原告乙○○、原告丙○○亦依民法第三百五十九條本文現定請求減少價金百分之二十，又被告二人已將系爭買賣標的物辦理所有權移轉登記予原告二人，然尚未辦理交付予原告二人，原告二人自得依法為備位聲明之判決。
㈢凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不
具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣之數量缺少足使物之價值、效用或品質有欠缺者亦屬之，最高法院七十三年台上字第一一七三號判例可參；又消費者保護法第二十二條明定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，被告龍鎂公司既於銷售廣告中記載養生光合游泳池記載「一般住宅所謂游泳池，多半屬於戲水池，水淺池小，只能供孩童玩玩水，這座游泳池以人性需求為考量，既然要游泳，就要真的游個痛快，仰、蛙、蝶、捷，自由四式，任您大大發揮。」且被告龍鎂公銷售人員指稱「該游泳池配備救生員，那你就知游泳池有多大，被告龍鎂公司應負之義務即不得低於該廣告內容，而被告龍鎂公司現實完工之養生光合游泳池僅長十餘公尺、寬二點五公尺、深一點三公尺，非可供住戶本眾多數人集體使用、游泳之游泳池，被告自完工後泛稱戲水池，銷售廣告更稱為ＳＰＡ，顯見被告龍鎂公司未具或大幅減少銷售廣告游泳池之效能價值；原告之所以購買被告建造之系爭房屋，係因所散發之廣告誘惑所致，惟被告完工後，原告發現所謂游泳池與大排溝無殊，與廣告文宣所顯示之游泳池顯非真實，原告發現受騙後多次與被告理論，被告均置不理，被告雖曾通知原告交屋，但卻不承認房屋之瑕疵，堅持原告需支付餘款。
㈣對被告主張原告乙○○部分還有四十七萬九千九百六十八元、丙○○部分二十二萬二千零四十五元尚未給付之事實不爭執。
並求為判決：
先位聲明㈠被告龍鎂公司應給付原告乙○○三百三十五萬元暨自九十年七月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告戊○○應給付原告乙○○三百十九萬元暨自九十年七月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈢被告龍鎂公司應給付原告丙○○二百八十三萬元暨自九十年七月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈣被告戊○○應給付原告丙○○三百零四萬六千元暨自九十年七月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
備位聲明：㈠被告龍鎂公司與原告乙○○就高雄市○○區○○段一小段第二一四六一建號建物，門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號十六樓所訂買賣契約之買賣價金減少七十四萬元。㈡被告龍鎂公司與原告丙○○就高雄市○○區○○段一小段第二一四六二建號建物，鬥牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號十七樓，所訂買賣契約之買賣價金減少五十八萬元。㈢被告戊○○與原告乙○○就高雄市○○區○○段○○段第一四五九號土地，持分一０００００分之六二三，所訂買賣契約之買賣價金減少六十五萬元。㈣被告戊○○與原告丙○○就高雄市○○區○○段一小段第一四五九號土地，持分一０００００分之六二三，所訂買賣契約之買賣價金減少六十四萬元。㈤被告龍鎂公司應將高雄市○○區○○段一小段第二一四六一建號建物，門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號十六樓，交付予原告乙○○。㈥被告龍鎂公司應將高雄市○○區○○段一小段第二一四六二建號建物，門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號十七樓，交付原告丙○○。
三、被告則以：㈠兩造所簽立之預售買賣契約就公共設施之配置附有縮小之比例圖，完工後之游泳
池與契約所附之圖說亦無相左，相關設施亦一應俱全，游泳池當然具有契約預定效用，揆諸最高法院八十五年台上字第六六四號判例意旨，原告主張並無理由。原告主觀上有喜愛游泳的嗜好，僅重視銷售廣告之形容，卻忽略廣告之平面配置說明圖說及契約中就游泳池部分之約定，顯有矛盾。本件系爭泳池年為適應基地大樓格局而呈Ｌ型，惟過濾、循環、更衣室、浴廁一應俱全，為住家大褸之公共設施，規劃尚屬相當，應無欠缺契約預定效用。
㈡原告於八十八年五月二十二日向被告等購買文學院大樓之十四Ａ６（乙○○）十
四Ａ７（丙○○），是時泳池部分已載在契約，八十八年六月四日、八十九年三月十三日，原告等曾將契約帶回修改亦無異議，八十九年六月二十二日，原告等要求換片，將樓層別由十四褸改為十六樓並將該二戶均換名為孟徐銀妹，總價亦不同，九十年三月二十七日原告再要求換名，更換為原告二人，自八十八年五月二十二日簽約至九十年三月二十七日其間有近二年之時日，換日換名圖面修正，契約曾三次更新，二次圖面修改，泳池均無變動，均由原告過目蓋章於圖面之粘縫上原告稱完全不知泳池尺寸比例，顯非事實。
㈢系爭契約標的物被告等曾於九十年七月三日、七月十目兩次寄發通知請原告前來
辦理交屋手續，原告主張交付契約標的有無保護必要，不無研求之餘地，另本件除公共設施再加上專有部分外，泳池僅大樓公共設施之一小部分，原告要求減少價金百分之二十是否太過，被告等認不動產市場自八十八年迄今，新屋及土地跌幅均超過三成，被告等仍在承受跌價之不利益，系爭大樓預售之時成交價每坪單價約十萬五千元，現成屋之成交價約八萬五千元左右，出賣人與買受人迄今仍承受跌價之不利益，原告試圖將該下跌之不利益轉嫁他人。另原告乙○○部分尚有四十七萬九千九百六十八元、丙○○部分尚有二十二萬二千零四十五元價金未給付，原告二人應給付全部價金後再請求交屋。
並聲明：求為判決駁回原告之訴。
四、原告起訴主張原告二人於八十七年間與被告訂立坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上之文學院大樓，並經換約後於八十九年六月二十二日由原告乙○○購買坐落同地號上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號十六樓房地、原告丙○○購買同地號上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號十七樓房地，原告二人已給付部分價金，被告並已將房地分別過戶予原告等事實，業據提出土地、房屋預定買賣契約書、土地及建物登記簿謄本等為證，且為被告所不爭執，自應認為真實。是本件兩造爭執要點為：
就先位聲明部分：㈠被告所建造完工之系爭大樓養生光合游泳池與是否確有民法第三百五十四條第一項之瑕疵存在，原告二人於九十年九月七日依民法第三百五十九條規定所為解約行為，是否已生解除契約之效力。㈡被告就系爭大樓游泳池部分所為廣告是否違反消費者保護法第二十二條明定企業經營者應確保廣告內容之真實之規定，原告二人得否據為解除契約之依據。
備位聲明部分：㈠原告二人得否依民法第三百五十九條本文現定請求減少價金百分之二十，並請求被告辦理交屋手續。
五、先位聲明部分：㈠原告主張被告龍鎂公司於銷售廣告中載明設計有養生光合游泳池，並特別標明「
窄小、淺僅及膝蓋的小戲水池，只能讓小娃兒打水仗，唯有真正養生光合游泳池才能讓成年人淋漓酣暢的享受游泳的槳趣，堅持游泳就要像游泳的樣子，．．．一座真正大人也可暢快游泳的藍色水域，一般住宅的所謂游泳池，多半屬於戲水池，水淺池小，只能供孩童玩玩氶。這座游泳池以人性需求為考量，既要游泳，池就要真的游個痛苦，仰、蛙、蠂、捷、自由四式，任您大大發揮。」，詎完工後游泳池僅為寬約二點五公尺之類似水溝，與銷售廣告文描述相差甚大，大幅減少游泳池之效能，惟查有關大樓附設游泳池有無長寬限制之標準，經本院函系爭文學院大樓負責設計建造之楊昭懋建築師結果，以「現行建築技術規則對於大樓所興建之游泳池並無規範，故本大樓之游泳池設計係依業主要求，考量者為基地大小，與主結大樓之相對位置及使用之方便性，深度部分考量戲水、游泳及安全，當在一米二至零點五米之間。又該大樓係由本建築師設計，並據以向高雄市政府工務局申請核發建造執照，游泳池原即包含在內，本件建造執照申請核准后游泳池部分並未辦理任何變更設計，游泳池之長寬深，如附圖游泳池部分之標示」等情，有該建築師九十一年十月函及所附建造執照圖影本為參，而前揭函文所附之建造執照圖所示游泳池之深度約為一百二十公分、寬約二百七十公分，並經高雄市政府工務局核准建造之項目定為游泳池，已足認並非僅淺如戲水池般狹小；另依高雄市政府工務局內部就有關開放空間項目（如游泳池、戲水池等遊憩設施）有關是否降低鼓勵係數所為簽呈，亦於說明欄第三項陳明「對於綠化設施規定，本局已於八十五年六月六日高市府工建字第一七二二五號函發布高雄市綜合設計及高層建築實施綠化規定審查要點在案，其要點僅規定綠化植栽樹種及綠覆面之綠覆率，至於遊憩設施部分前開辦法並未規定。而前開辦法從發實施後，以往執行時對遊憩設施部分亦未規範其項目，在開放空間及綠化設施符合規定下，設置諸如游泳池、戲水池等遊憩設施時，預審小組委員並未要求不許設置。．．．本案在內政部未統一規定遊憩設施之設置時，建議按建築師視個案需求設計後，由預審小組審議通過後據以辦理。惟為加強對游泳池之使用管理，設計戲水池、親水池或觀景水池等時，如其型態與規模類似游泳池之使用，且池深達五十公分時，視為游泳池認定辦理，並建議於核發使用執照時，由本局函文管理游泳池之目的事業主管機關本府教育局納入管理及定期檢查」，亦有高雄市政府工務局簽在卷可稽，益足認大樓之池水深如超過五十公分深時，即可認定屬於游泳池之標準；又依被告所提出且原告亦不爭執確為現場拍攝之系爭文學院游泳池之照片以觀，亦足供人作為游泳之用應無疑義；又兩造所訂買賣契約附有游泳池之配置圖，被告已依圖樣施工並無變更設計等情，亦經設計師楊昭懋建築師敍明已如前述，並為原告所不爭執；是被告所為廣告文宣告並無不實，被告所建造完工之游泳池亦與買賣契約之約定相符並無任何瑕疵存在，系爭房屋有關游泳池部分並無民法第三百五四條第一項規定所謂價值減少之瑕疵或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵存在應堪認定，被告自無需負任何有關買賣物之瑕疵擔保責任甚明，是原告二人於九十年九月七日依民法第三百五十九條規定所為為解除買賣契約之意思表示不生合法解除契約之效力。
㈡按消費者保護法第二十二條規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者
所負之義務不得低於廣告之內容；消費者保護法施行細則第二十三條亦規定所稱廣告，係指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播，故預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋者，對消費者所負義務自不得低於廣告之內容，固無疑義，惟被告確已依廣告文宣告內容之記載建造足以供人作為游泳之用之游泳池等情均已如前述，縱廣告內容稍有誇大亦僅為宣傳方法，尚未達於所謂廣告不實之程度，原告自不得據以主張解除兩造間之買賣契約甚明。
六、備位聲明部分：㈠被告所建造之游泳池既已依兩造契約約定而為建造，並無任何瑕疵存在已如前述
，原告主張依民法第三百五十九條規定請求減少價金百分之二十，並無理由，是原告此部分主張亦無理由。
㈡原告備位聲明另請求被告龍鎂公司應將高雄市○○區○○段一小段第二一四六一
建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號十六樓房屋，交付原告乙○○、被告龍鎂公司應將高雄市○○區○○段一小段第二一四六二建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號十七樓房屋，交付原告丙○○，經查兩造之買賣契約既因原告所為解約並不合法而仍有效存在已如前述，而被告已於九十年七月二日發函通知原告二人應於九十年七月十日前辦理相關交屋手續，有被告所提交屋通知單及郵局大宗限時掛號函件執據為證，足認被告確已履行辦理交屋義務之手續，原告隨時得受領房屋之交付，況原告雖否認收受前揭掛號函件，然亦自承於九十年八月接獲被告電話告知交屋之通知等語（本院九十一年十一月八日言詞辯論筆錄），是原告備位聲明請求交付房屋並無保護之必要，此部分請求亦無理由。
七、綜上所述，本件原告以所買受之系爭房屋之游泳池與廣告文宣告重大不實確有瑕疵為由，先位聲明以已解除兩造買賣契約，請求返還所給付之買賣價金及利息；備位聲明請求減少價金並交付房屋，均無理由，應予駁回。
八、本件因事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核均與判決結果無涉，爰不一一贅述，附此敍明。
據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十二 日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B法 官 林玉心右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十二 日~B法院書記官 陳家宏