臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度重訴字第一○三○號
原 告 南和興產股份有限公司法定代理人 壬○○被 告 戊○○
己○○辛○○庚○○乙○○丁○○丙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文被告甲○○應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上，如附件複丈成果圖所示Ａ部分之地上物（面積一一四點四六平方公尺）拆除，並將上開地上物坐落土地返還原告；並應自民國八十九年十一月十六日起至交還前開土地之日止，按月給付原告新台幣貳萬捌仟貳佰叁拾叁元。
被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○、甲○○、丁○○、丙○○、乙○○應將坐落高雄市○○區○○段二二三、二二七地號土地上，如附件複丈成果圖所示Ｂ部分之地上物（面積共計一七七點四五平方公尺）及坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上，如附件複丈成果圖所示Ｃ部分之地上物（面積九點四五平方公尺）拆除，並將上開各地上物坐落土地返還原告；被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○、甲○○並應自民國八十九年十一月十六日起至交還前開土地之日止，各按月給付原告新台幣肆仟陸佰陸拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔五分之二，餘由被告連帶負擔。
本判決第一項、第二項於原告分別以新台幣肆佰陸拾萬元、新台幣陸佰萬元為被告甲○○及被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○、甲○○、丁○○、丙○○、乙○○供擔保後，就各該部分得假執行。但被告甲○○及被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○、甲○○、丁○○、丙○○、乙○○如於假執行程序實施前，分別以新台幣壹仟叁佰柒拾叁萬伍仟貳佰元、新台幣壹仟柒佰玖拾捌萬叁仟捌佰捌拾叁元為原告預供擔保，就各該部分得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、被告辛○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。民事訴訟法第二百五十五條第一項第五款定有明文。原告於起訴時原僅以被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○、甲○○為被告，請求被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○、甲○○拆屋還地，嗣於本院審理中得知系爭土地上如附件複丈成果圖所示Ｂ、Ｃ部分建物（下稱Ｂ建物及Ｃ建物）係訴外人即被告之父邱義昌所建造，始追加邱義昌其餘繼承人即被告丁○○、丙○○、乙○○為被告，請求全體被告拆除前開建物並返還該建物坐落之土地。原告所為之追加核與前揭法條規定相符，應予准許，合先敘明。
三、原告主張坐落高雄市○○區○○段二二三、二二七地號之土地（下稱系爭土地）於民國三十五年間即屬原告所有（原告原名南和興產株式會社，嗣改名為南和興產股份有限公司），六十一年間原告將系爭土地贈與給訴外人陳田植、陳田圃、陳田城、陳田熞、陳美吟、壬○○、陳田原、陳田銘等八人（下稱陳田植等八人），迄八十年間，陳田植等八人又將系爭土地出售予原告，而訴外人即被告之父邱義昌於三十五年間至六十一年間，均向原告承租系爭土地使用，並在系爭土地上蓋有Ｂ建物及Ｃ建物，另被告甲○○亦於五、六十年間在系爭土地上建有如附件複丈成果圖所示Ａ部分之建物（即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號之房屋，下稱Ａ建物）。嗣系爭土地所有權移轉予陳田植等八人後，邱義昌改向陳田植等八人承租系爭土地；後邱義昌於七十三年三月一日要求改由被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○等四人承租系爭土地，陳田植等八人亦予同意，故邱義昌於七十三年六月二十四日死亡後，即改由被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○向陳田植等八人承租系爭土地，Ｂ、Ｃ建物之所有權則由被告共同繼承。迄八十年間，由於原告取得系爭土地所有權，被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○改與原告訂立租賃契約承租系爭土地，約定租賃期間為八十年七月一日至八十二年六月三十日，租金為每月新台幣（下同）五萬一千九百七十元（上開二二三地號土地每月租金四萬零九百元，二二七地號土地每月租金一萬一千零七十元，合計五萬一千九百七十元）。詎租期屆滿後，被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○並未返還系爭土地，反而容任其姊妹即被告甲○○繼續使用之，原告亦未為反對之意思表示，則原告與被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○間成立不定期租賃關係；然因被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○自七十六年七月份起即未繳納租金，原告遂依土地法第一百零三條第四款之規定，於八十九年十一月十五日寄發存證信函予被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○為終止租賃契約之意思表示。惟前開租賃契約終止後，被告並未拆除Ｂ、Ｃ建物，被告甲○○亦未拆除Ａ建物，並將系爭土地交還原告，迄今仍由被告甲○○繼續使用Ａ、Ｂ、Ｃ建物及其基地。原告爰依民法第七百六十七條前段所有物返還請求權及同法第一百七十九條不當得利之規定，請求被告分別拆屋還地及被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○、甲○○給付相當於租金之不當得利。從而聲明：（一）被告甲○○應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上之Ａ建物（面積一一四點四六平方公尺）拆除，並將上開地上物坐落土地返還原告。（二）被告應將坐落高雄市○○區○○段二二三、二二七地號土地上之Ｂ建物（面積共計一七七點四五平方公尺）及坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上之Ｃ建物（面積九點四五平方公尺）拆除，並將上開各地上物坐落土地返還原告。（三）被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○、甲○○應共同自八十九年十一月十六日起至前二項均拆屋還地完畢之日止，按月給付原告五萬一千九百七十元。（四）願供擔保請准宣告假執行。
四、被告方面：
（一）被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○部分：被告戊○○、己○○、庚○○均以其並未親自在八十年七月一日兩造間土地租賃契約書上簽名蓋章，且其於九十年四月三十日曾與原告訂立協議書（下稱系爭協議書），雙方約定被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○應於九十年七月十五日前搬離並點交系爭土地及地上建物，而原告願給付每坪五千元之搬遷補償費，嗣被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○均已遵照協議內容搬走，而被告甲○○雖仍繼續住在系爭土地上，但無法干涉她的行為，若原告要求拆屋還地，應依上開協議書內容予以補償等語置辯；而被告辛○○雖未於言詞辯論期日到場，惟據其於準備程序則亦以上開各詞置辯。並均聲明：（一）駁回原告之訴。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）被告甲○○、乙○○部分：被告甲○○則以其從小就住在系爭土地上，自有繼續居住使用之權利，且被告之父邱義昌當初除承租系爭土地外，尚一併承租同段二二六地號之土地，而同段二二六地號之土地以前是農地，後來改為建地，依法原告應給付邱義昌補償金，原告卻迄未給付，該筆補償金之利息可折抵被告所欠租金等語置辯。另被告乙○○則以其最近才搬回系爭土地上居住，只要原告能與被告甲○○談妥就好等語置辯。並均聲明：（一）駁回原告之訴。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
（三）被告丁○○、丙○○部分：對原告之請求無意見。
五、原告主張系爭土地於三十五年間即屬原告所有，六十一年間原告將系爭土地贈與給訴外人陳田植等八人，迄八十年間，陳田植等八人又將系爭土地出售予原告，而訴外人即被告之父邱義昌於三十五年間至六十一年間，均向原告承租系爭土地使用，並在系爭土地上蓋有Ｂ、Ｃ建物，另被告甲○○亦於五、六十年間在系爭土地上建有Ａ建物。嗣系爭土地所有權移轉予陳田植等八人後，邱義昌改向陳田植等八人承租系爭土地；後邱義昌與陳田植等八人於七十三年三月間合意改由被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○等四人承租系爭土地，故邱義昌於七十三年六月二十四日死亡後，即改由被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○向陳田植等八人承租系爭土地，而Ｂ、Ｃ建物之所有權則由被告共同繼承。迄八十年間，由於原告取得系爭土地所有權，被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○改與原告訂立租賃契約承租系爭土地，約定租賃期間為八十年七月一日至八十二年六月三十日，詎租期屆滿後，被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○仍未返還系爭土地，並容任被告甲○○繼續使用系爭土地，原告亦未為反對之意思表示；惟因被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○自七十六年七月份起即未繳納租金，原告遂於八十九年十一月十五日寄發存證信函予被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○，表示要終止租賃契約。然前開租賃契約終止後，被告並未拆除Ｂ、Ｃ建物，被告甲○○亦未拆除Ａ建物，並將系爭土地交還原告，迄今仍由被告甲○○繼續使用Ａ、Ｂ、Ｃ建物及其基地之事實，為被告戊○○、己○○、庚○○、甲○○、丁○○、丙○○、乙○○所不爭，並據原告提出申請書一份、存證信函、土地登記謄本、戶口名簿影本、土地租賃契約書、土地登記簿影本各二份、回執四紙、土地租賃契約合同八份為證，而系爭土地上建有Ａ、Ｂ、Ｃ建物之事實，亦經本院會同高雄市政府地政處新興地政事務所測量人員到現場測量屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽，堪信原告此部分之主張為真實。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第七百六十七條前段定有明文。經查：
（一）本件系爭土地為原告所有，且系爭土地上Ｂ、Ｃ建物係訴外人即被告之父邱義昌所建造，邱義昌於七十三年六月二十四日死亡後該建物所有權即由被告共同繼承，Ａ建物則為被告甲○○所建造；而邱義昌自三十五年起即持續向系爭土地所有權人承租該土地，至邱義昌死亡後始改由被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○承租系爭土地，租期於八十二年六月三十日屆滿後，被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○並未交還土地，原告亦未為反對其繼續使用之表示，惟被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○自七十六年七月份起即未繳交租金，原告遂於八十九年十一月十五日通知被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○終止租約等事實，已如前述。由上可知，系爭土地原由訴外人邱義昌承租使用，邱義昌於七十三年三月曾與當時之土地所有權人即陳田植等八人合意改由被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○四人共同承租系爭土地，故嗣後即改由被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○共同向土地所有權人承租系爭土地。而原告與被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○於八十年簽訂之定期租賃契約期滿後，因被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○並未將系爭土地交還原告，容任被告甲○○繼續居住、使用，原告亦未為反對之意思表示，從而原告與被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○間依民法第四百五十一條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」之規定，成立不定期租賃契約；惟因被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○自七十六年七月份起即未繳納租金，至八十九年十一月止已積欠租金超過十三年，原告自得依土地法第一百零三條第四款：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。」之規定，於八十九年十一月十五日終止系爭土地之租賃契約，即上開租賃契約已於八十九年十一月十五日合法終止。是而，原告與被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○之租賃契約既經終止，被告即無權繼續占用系爭土地，足認被告對系爭土地之占有並無合法權源，故依前開民法第七百六十七條前段規定，原告自得訴請被告甲○○將坐落系爭土地上之Ａ建物（面積一一四點四六平方公尺）拆除並將上開地上物坐落土地交還原告；及被告將坐落系爭土地上之Ｂ、Ｃ建物（面積分別為一七七點四五及九點四五平方公尺）拆除，並將該地上物坐落土地返還原告。
（二）被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○雖辯稱其均未親自在八十年七月一日兩造間土地租賃契約書上簽名蓋章，租賃契約書內容是事後才得知的；且其曾於九十年四月三十日與原告訂立系爭協議書，約定被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○應於九十年七月十五日前搬遷完畢並點交系爭土地、建物，而原告應給付每坪五千元之搬遷補償費，從而原告若要求拆屋還地，應依約給付搬遷補償費云云，並提出協議書一紙為證。然查，被告戊○○曾自承：「（土地租賃契約上印章是何人的？）我拿我及我的弟弟三人（即被告己○○、辛○○、庚○○）印章放在家裡，原告職員來我家裡蓋，當時我並不在家。」、（為何會有弟弟三人的印章？）我跟他們三人說，我要和原告訂立契約請他們把印章送過來給我，他們就把印章給我。」、「（何時知道契約內容？）我回來時，我才看契約內容，反正都已經蓋了就沒有表示什麼意見。」（見本院九十年十一月二十日準備程序筆錄）而被告己○○、辛○○、庚○○對被告戊○○上開陳述亦不爭執，足認被告己○○、辛○○、庚○○已授權被告戊○○代為簽訂與原告間八十年七月一日之土地租賃契約；又被告戊○○縱未親自於該土地租賃契約書上簽名蓋章，惟其於事前已有與原告訂立租賃契約之意思，事後看到租賃契約書時又未對契約內容提出異議，應認被告戊○○已同意該土地租賃契約之約定，從而，原告與被告戊○○既均同意八十年七月一日租約之約定，被告戊○○又得到被告己○○、辛○○、庚○○之授權代為簽訂租約，原告於八十年七月一日與被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○簽訂之系爭土地租賃契約即屬有效。再查，系爭協議書內固約定被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○應於九十年七月十五日前搬遷完畢並點交系爭土地及地上建物予原告，且原告應於被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○如期搬遷後給付每坪五千元之搬遷補償費，惟協議書第四條、第五條亦分別約定：「補貼搬遷費支付方式：於乙方（即被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○）搬遷完畢後，通知甲方（即原告）人員會同赴實地並經甲方負責點交土地人員認可後，當場乙次支付完畢。
」、「其他約定事項：乙方應將水、電等費用繳交至該項計費錶拆除日止（以繳清收據為證）；並應將全戶戶籍辦理遷出。」足見被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○於搬遷完畢（包括繳清水電費用及辦理戶口遷出）後，尚須通知原告人員到場點交土地及地上建物並得其認可，始有權請求原告給付每坪五千元之搬遷補償費。而證人即到場點交系爭土地之原告員工林明虎於準備程序期日曾到庭證稱：「（被告戊○○等四人有無照協議履行？）他們只做一半，本來約定九十年七月十五日之前要搬遷完畢，並點交建物給原告，並繳清水電費拆表、將全部戶籍遷出，但是他們並未將土地及建物點交及水電拆表，因為甲○○還住在裡面，所以不能將補償費給被告（戊○○）等四人。」等語（見本院九十一年七月二十三日準備程序筆錄），顯見被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○並未依照系爭協議書之約定搬遷完畢並點交系爭土地、建物，亦未得到原告負責點交土地人員之認可，則被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○抗辯原告應於請求本件拆屋還地時給付每坪五千元之搬遷補償費，顯無理由。
（三）另被告甲○○辯稱其從小就住在系爭土地上，已經住了數十年，自有繼續居住使用之權利，且邱義昌承租系爭土地時係一併承租系爭土地旁坐落高雄市○○區○○段○○○○號之土地，該二二六地號土地以前是農地，後來改為建地，依法原告應給付承租人邱義昌補償金，原告卻迄未給付，該筆補償金之利息可折抵被告所欠租金等語。經查，本件原告請求返還之標的物為坐落高雄市○○區○○段二二三、二二七地號之土地，不包括同段二二六地號之土地，是即便原告於請求返還同段二二六地號土地時應給付承租人變更地目補償金，亦與本件無涉；又被告甲○○雖已居住使用系爭土地數十年，惟在八十九年十一月十五日之前，被告甲○○係得系爭土地承租人（即邱義昌或被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○）同意而使用，其居住使用系爭土地有合法權源，不符合時效取得之要件，於八十九年十一月十六日之後，因原告已終止系爭土地之租約，被告甲○○對系爭土地之占有始轉變為無權占有，迄今未滿三年，亦不符合時效取得之要件，仍屬無權占有，是而，被告甲○○所為上開抗辯均無理由。
至被告乙○○所辯只要原告能與被告甲○○談妥就好等語，於法無據，亦不足採。
七、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條前段、第一百八十一條後段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有六十一年台上字第一六九五號判例可資參照。經查，被告甲○○所有之Ａ建物無權占用系爭土地即高雄市○○區○○段○○○○號土地、被告所有之Ｂ建物無權占用系爭土地即高雄市○○區○○段二二三、二二七地號土地、被告所有之Ｃ建物無權占用系爭土地即高雄市○○區○○段○○○○號土地，被告均受有使用系爭土地之利益，致原告受有損害，該項利益依其性質無法返還，原告自得請求被告償還自受有不當得利之日即八十九年十一月十六日起至拆屋還地之日止，相當於租金價額之損害金。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。查被告甲○○所有之Ａ建物及被告共有之Ｂ、Ｃ建物，均位於高雄市○○○路與輔仁路交叉口附近，附近建物多作住商混和使用，有便利商店、診所、小吃店等，業據本院至現場履勘製成勘驗筆錄，並有原告提出之現場照片七張在卷可參；本院審酌上開房地附近商業活動繁榮，交通便捷，生活機能甚佳等情，認以系爭土地申報價額年息百分之十計算不當得利之數額，應屬合理。再查，高雄市○○區○○段二二三、二二七地號土地申報地價八十九年七月分別為每平方公尺二萬九千六百元及九千二百二十二元，有土地登記謄本附卷可稽，被告甲○○所有之Ａ建物占用面積為一一四點四六平方公尺，被告共有之Ｂ、Ｃ建物占用面積各為一七七點四五（二二三地號部分面積為一三五點三一平方公尺、二二地號部分面積為四二點一四平方公尺，共計一七七點四五平方公尺）及九點四五平方公尺，即Ａ建物部分，被告甲○○每月可獲得相當於租金之利益應為二萬八千二百三十三元（計算式為：114.46×29600×10﹪÷12＝28233，小數點以下四捨五入）；Ｂ、Ｃ建物部分，被告每月可獲得相當於租金之利益應分別為三萬六千六百十五元（計算式為：（135.31×29600＋42.14×9222）×10﹪÷12＝36615，小數點以下四捨五入）及七百二十六元（計算式為：9.45×9222×10﹪÷12＝726，小數點以下四捨五入），共計三萬七千三百四十一元（計算式為：36615＋726＝37341），惟因Ｂ、Ｃ建物係被告八人所共有，故被告每人每月因Ｂ、Ｃ建物無權占用系爭土地所獲得之不當得利數額各為四千六百六十八元（計算式為：37341÷8＝4668，小數點以下四捨五入）。
八、綜上所述，於八十九年十一月十六日系爭土地租賃契約終止後，被告甲○○所有之Ａ建物及被告共有之Ｂ、Ｃ建物占用原告所有之系爭土地已屬無權占有，原告自得請求被告甲○○及被告全體分別拆屋還地，且Ａ建物無權占用系爭土地，被告甲○○因此受有不當得利每月二萬八千二百三十三元，又Ｂ、Ｃ建物無權占用系爭土地，被告因此每人每月受有不當得利四千六百六十八元，即原告因而受有如上開數額之損害。從而，原告請求被告甲○○應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上之Ａ建物（面積一一四點四六平方公尺）拆除，並將上開地上物坐落土地返還原告，並應自八十九年十一月十六日起至交還（Ａ建物坐落之）土地之日止，按月給付原告二萬八千二百三十三元；及被告等八人應將坐落高雄市○○區○○段二二三、二二七地號土地上之Ｂ建物（面積共計一七七點四五平方公尺）及坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上之Ｃ建物（面積九點四五平方公尺）拆除，並將上開各地上物坐落土地返還原告，被告戊○○、己○○、辛○○、庚○○、甲○○並應自八十九年十一月十六日起至交還（Ｂ、Ｃ建物坐落之）土地之日止，各按月給付原告四千六百六十八元部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
九、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果不生影響，爰不一一論斷，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項但書及第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 九 日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B審判長法官 楊富強~B法 官 楊國祥~B法 官 楊筑婷右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 九 日~B法院書記官 胡淑芳