臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度重訴字第一二一八號
原 告 臺灣糖業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 吳艾黎 律師被 告 甲○○ 籍設
現住訴訟代理人 丙○○ 住高右當事人間給付價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣柒佰零柒萬柒仟柒佰捌拾元，及自民國八十七年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國八十七年十二月二十九日起至清償日止，按日給付新台幣柒佰零捌元之滯納金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰叁拾陸萬元為被告供擔保後，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；又按第一百七十條之規定，於有訴訟代理人時不適用之。民事訴訟法第一百七十條及第一百七十三條分別著有明文；再按聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達他造。同法第一百七十六條規定甚明。本件原告起訴時，其法定代理人原係錢秉才，嗣於審理中即九十一年四月間變更為乙○○，有原告提出經濟部經授營字第○九一二○二三五○二○號資格證明書在卷可稽，堪可認定。而依上所述，本件法定代理人既有變更，其原來法定代理人之代理權即屬消滅，揆諸上開法律規定，本應停止訴訟程序，等候新法定代理人聲明承受訴訟。惟因原告於審理中先後委任凌有成及吳艾黎律師擔任訴訟代理人，故本件訴訟程序，依法自無當然停止之適用。而原告新任法定代理人業於九十二年五月十二日具狀表示承受訴訟，並提出書狀於本院，經本院通知原告乙節，亦有聲明承受狀及送達證書在卷可稽，堪予認定。是本件有關原告承受訴訟方面，即符法律規定，先予敘明。
二、原告起訴主張：被告於八十五年六月二十八日向原告購買坐落高雄市○○區○○○○段○○○○號、一一八地號、一一九地號及一二一地號內四筆土地上興建之建築名稱「都會金龍」編號Ｂ二七地上四樓或四樓半店舖住宅建物（面積含主建物及附屬建物分攤，共計四三三．八六平方公尺，約合一三一．二四坪）及基地（面積約一八一．一六平方公尺，下併稱系爭房地），約定土地部分買賣價金為新台幣（下同）六百三十一萬元，房屋部分買賣價金為三百四十萬元（含營業稅），合計九百七十一萬元。嗣被告除繳納自備款二百六十三萬元外，其應繳付第五期款二十八萬元，經原告通知應於八十七年十月二十日以前繳納，惟被告迄未履行。又系爭房地買賣尾款合計六百七十九萬七千七百八十元（下稱系爭款項），依契約約定，被告應於接到原告通知交屋之期限內，完成交屋，並給付上開尾款。而按系爭房地於八十七年十月二十日完成水電接通，原告隨於八十七年十月二十九日以雄開服字第九六四０一二四八號函通知被告應於八十七年十一月二十日辦理交屋，然被告仍未履行交屋及付款程序。嗣原告為順利完成交屋及付款程序，復於八十七年十二月十一日以雄開服字第九六四０一二八一號函通知被告應於八十七年十二月二十八日辦理交屋及付款，惟被告仍拒絕配合辦理。依上所述，原告自得請求被告給付系爭款項，暨自第二次通知交屋之翌日即八十七年十二月二十九日起之法定利息及按系爭款項每日加計萬分之五之滯納金三千五百三十八元等情。爰本於買賣契約法律關係，聲明：求為判決被告應給付原告七百零七萬七千七百八十元，及自八十七年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自八十七年十二月二十九日起至清償日止，按日給付三千五三十八元之滯納金。並願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：兩造確於上開日期訂定系爭房地買賣契約，約定買賣總價金為九百七十一萬元，伊自第五期起未繼續繳付價金，目前尚欠七百零七萬七千七百八十元價款未繳納。惟原告建築房屋之基地竟然位於垃圾堆上，顯見系爭房地有瑕疵，伊自得拒絕給付價金及交屋。又原告銷售人員為出售房屋，曾以廣告方式，向被告表示系爭房屋將來建成後，房屋兩邊分別面臨一百米及四十米之道路，然房屋建造完成之後，並無廣告之實情，足見原告廣告不實，伊得拒絕給付價款。再伊雖知悉原告交屋之事，惟並未收到原告寄發交屋通知，則原告提起本訴，請求被告給付系爭款項、法定利息及每日按系爭款項萬分之五計算即三千五百三十八元之滯納金，均不應准許等語，資為抗辯。爰聲明：求為判決駁回原告之訴。
四、原告主張兩造於八十五年六月二十八日簽訂系爭房地買賣契約，被告向原告購買系爭房地，約定土地部分買賣價金為六百三十一萬元，房屋部分買賣價金為三百四十萬元（含營業稅），合計九百七十一萬元。而被告除繳納自備款二百六十三萬元外，其應繳付第五期款二十八萬元，經原告通知應於八十七年十月二十日以前繳納，惟被告迄未履行，尚有買賣價款合計七百零七萬七千七百八十元未給付等情，為被告所不爭執，並有原告提出系爭房地買賣契約、八十七年十月三日第五期款繳款通知單及大宗掛號函件存根（均影本）附卷可稽，堪認原告主張此部分事實為實在。
五、茲被告否認原告之請求，並以前揭情詞置辯，則本件應予審究者，乃被告抗辯系爭房屋坐落基地是否為垃圾堆？原告銷售人員是否曾以廣告方式，向被告表示系爭房屋將來建成後，房屋兩邊分別面臨一百米及四十米之道路？又原告於八十七年十二月十一日通知被告應於八十七年十二月二十八日辦理交屋之通知函是否業已合法送達被告？再原告請求被告按日給付三千五三十八元之滯納金，是否有據經查：
（一）系爭房屋坐落基地是否為垃圾堆？原告銷售人員是否曾以廣告方式，向被告表示系爭房屋將來建成後，房屋兩邊分別面臨一百米及四十米之道路？被告能否執上開事由，主張拒絕給付買賣價金餘款及受領系爭房屋：
１、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。民法第三百五十四條及第三百七十三條分別著有明文。又按民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定，原則上於危險移轉後始有適用，惟出賣人既有給付無瑕疵物之義務，故在危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，是在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵者，倘出賣人並未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依民法第三百五十九條規定解除契約（最高法院八十一年度台上字第一一三四號裁判要旨參照）；暨按民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後法律關係趨於複雜，損及買受人權益（最高法院八十二年度台上字第二九一號裁判要旨參照）。是買賣契約之買受人於買賣標的物交付即危險移轉之前，如因買賣標的物具有瑕疵或欠缺擔保之品質者，買受人非不得主張拒絕給付價金及受領瑕疵標的物。而按被告固抗辯系爭房屋坐落基地為垃圾地，暨原告銷售人員以廣告方式，表示系爭房屋建造完成後，房屋兩邊分別面臨一百米及四十米道路云云，惟法律上主張效果為何？則未見被告具體陳述，然揆諸前開說明，依被告抗辯事項參酌以觀，應認被告係以房屋坐落於垃圾堆上屬物之瑕疵及欠缺原告保證房屋建造完成後，兩邊具有面臨一百米及四十米道路之交通上品質，作為拒絕給付買賣價款餘額及受領房屋之抗辯。
２、再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。本件被告為系爭房地買受人，依買賣契約關係，自負有支付價金及受領買賣標的物之義務。從而，被告以前揭抗辯事項，主張拒絕給付價金及受領買賣標的物，就其抗辯事項即屬有利於被告之事實，揆諸前開說明，有關房屋坐落於垃圾堆上屬物之瑕疵及欠缺原告保證房屋建造完成後，兩邊具有面臨一百米及四十米道路之交通上品質乙節，於兩造間如發生爭執，致事實有無不明者，自應由被告負舉證責任。經查，本件被告抗辯上情，為原告所否認，則被告就其抗辯事項，即應負擔舉證責任。倘被告無法舉證以實其說，則其抗辯主張事實，即無從資為被告有利之認定。
３、次查，被告就系爭房屋坐落基地屬垃圾堆乙節，迄未舉證以實，則被告所辯上情，即難採認。抑有進者，包括系爭房地在內之多棟建物及基地經成功大學等組成專案小組鑑定結論認為：「環保規定部分．．目前尚未發現不符環保規定致不適合居住之現象 ．．結構安全部分．．鑑定標的物目前尚無因結構安全而不適合居住之虞」等情，有原告提出八十九年三月十四日「台糖公司都會金龍楠梓三期房屋專案小組鑑定報告書」影本附卷可稽，而被告對於上開鑑定報告書形式上真正，並未爭執，自堪採認。益徵系爭房屋坐落基地並無不適居住之情形。從而，被告抗辯系爭房屋坐落基地屬垃圾堆云云，即屬無據。
４、被告固主張原告銷售人員是否曾以廣告方式，向被告表示系爭房屋將來建成後，房屋兩邊分別面臨一百米及四十米之道路云云，惟為原告所否認。而查，系爭房地買賣契約除其中第二條第一項第二點約定：「本案基地內一二０地號一筆為都市○○○○○道路，產權歸屬台糖不予出售移轉」外，餘並無任何有關系爭房屋建成後，房屋兩邊分別面臨一百米及四十米道路之記載，故被告主張上情，即難採信。此外，被告復未舉證以實其說，益徵抗辯上開事實，洵難採認。
５、末查，本件被告抗辯上開事實，既無法證明，揆諸前開說明，有關此部分事實無法舉證之不利益，自應歸由被告負擔。從而，被告執上開事由，主張拒絕給付買賣價金餘款及受領系爭房屋，自屬無據。
（二）原告於八十七年十二月十一日通知被告應於八十七年十二月二十八日辦理交屋之通知函是否業已合法送達被告：
１、按「甲（原告）乙（被告）雙方就本契約相關事項所為之通知，應以書面依本契約所簽立通訊地址以掛號或存證信函為之，其因遷移、地址變更、拒收或無法送達等致遭退回者，視同已通知，並以郵局第一次投遞日期為送達日期」為系爭買賣契約第十四條第三項所明定。則依兩造系爭契約約定，有關契約相關事項所為之通知，自應使用書面，並按雙方簽立於契約上之通訊地址，以掛號或存證信函方式為之。
２、經查，有關交屋事宜係屬系爭契約相關事項所為之通知，為兩造所不爭執，則揆諸上開說明，原告通知被告辦理交屋事宜，自應遵循上開約定方式為之。次查，本件被告簽立於系爭契約上之通訊地址為「高雄市○○○街○○巷○○號」乙節，為被告所不爭執，並有系爭契約附卷可稽，堪予認定。是原告通知被告辦理交屋事宜，自應依該簽立通訊地址，循上開約定方式送達，始符兩造契約約定內容，而可發生合法送達之效力。
３、本件被告固否認收受原告於八十七年十二月十一日通知其應於八十七年十二月二十八日辦理交屋之通知函云云。惟查，原告於八十七年十二月十一日以雄開服字第九六四０一二八一號函通知被告應於八十七年十二月二十八日辦理交屋，該通知函並於八十七年十二月二十二日送達被告簽立於契約之通訊地址「高雄市○○○街○○巷○○號」乙節，有原告提出函及掛號郵件收件回執各一件附卷可稽。而按被告對於上開辦理交屋通知函，係送達被告簽立於系爭契約之通訊地址，且該通知函確實有人收受乙節，並不爭執。則依兩造系爭契約有關通知事項之約定，堪認原告辦理交屋通知函業於八十七年十二月二十二日合法通知被告無訛。此外，參酌被告到庭陳稱：「．．但我們知道屋子已交屋」（見本院九十一年五月三十一日言詞辯論筆錄）等語相互以觀，益堪認原告交屋通知函確於上述日期送達被告。是被告辯稱：伊未收受原告於八十七年十二月十一日寄發交屋通知函，即屬無據。故被告應於原告通知函所定交屋期限即八十七年十二月二十八日之前辦理交屋完畢，洵堪認定。
４、依系爭契約第六條第一項約定：「甲方接到乙方交屋通知時，應於交屋期限內交付尾款予乙方」，被告自應於原告通知交屋期限內給付尾款。而查，本件被告應於八十七年十二月二十八日之前辦理交屋完畢，業如上述。是依上所述，被告應於八十七年十二月二十八日前交付系爭款項（包括第五期款及尾款）予原告，自堪認定。
（三）原告請求被告按日給付三千五三十八元之滯納金，是否有據：
１、按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生之損害賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償」；「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。」民法第二百五十條第二項、第二百五十二條分別定有明文。又按契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院四十九年度台上字第八○七號判例要旨參照）。是法院審酌違約金給付時，有關當事人所受一切消極損害（可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌。再者，債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金之給付。
２、經查，依兩造簽訂系爭建物房地預定買賣契約書第七條第三項約定：「乙方（即原告）於本約房屋接通水電之日起十五日內，應訂定其限通知甲方（即買方）交屋，（乙方亦得視工程進度提前完工並行使交屋）經乙方通知交屋，除房屋結構與設備有重大瑕疵明顯不能居住或使用者外，甲方不得藉故拒絕或拖延辦理交屋手續，如甲方藉故拖延，其未繳買賣價款應自乙方所通知交屋期限末日起至甲方實際辦理交屋日止之期間，每日以萬分之五計算違約懲罰金，於實際交屋時一併補繳」等語相互參酌以觀，足見上開契約約定真意，係指被告未於交屋期間屆滿時給付尾款，原告即得請求給付滯納金，揆諸前開說明，本件兩造約定滯納金之性質，該當於民法第二百五十二條第二項所指債務人不於適當時期履行債務，即應支付違約金無訛。從而，本院審酌系爭買賣總價金為九百七十一萬元，被告業已給付其中價款二百六十三萬元，約占買賣總價款四分之一強，已為一部債務之履行，原告因此獲有部分建屋資金回收之利益；並被告自八十七年十月二十日即第五期款二十八萬元應繳付最後一日起，迄今將近五年未再繳付任何價款，使原告於建屋完成後，無從向被告收取買賣價金餘款七百零七萬七千七百八十元，致無法及早利用被告繳付價款，以創造其餘商機；暨目前社會經濟狀況不佳，景氣未復，銀行利率普遍逐年降低，業已低於法定利率年息百分之五等情，認原告主張系爭買賣滯納金如以每日按應給付尾款萬分之五計算，顯然過高，應予酌減改以每日按應給付尾款萬分之一即七百零八元（四捨五入）計算為適當。是被告辯稱原告請求滯納金過高乙節，於逾上開准許原告請求之範圍，即屬有據。
六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第二百二十九條第一項及第二百三十三條第一項前段分別著有明文。查本件被告應於八十七年十二月二十八前給付系爭款項乙節，業如上述。從而，原告依據買賣法律關係，請求被告給付買賣價金七百零七萬七千七百八十元，及自八十七年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自八十七年十二月二十九日起至清償日止，按日給付七百零八元之滯納金，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，於法無據，予以駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、原告就其勝訴部分，陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額，准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。
九、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十四 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法 官 李昭彥右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十四 日~B法院書記官 鄭翠蘭