臺灣高雄地方法院民事判決 九十一年度簡上字第一二七號
上 訴 人 高雄親家大樓管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 丁○○
甲○○被上訴人 宏倫公寓大廈管理維護有限公司高雄分公司
設法定代理人 丙○○ 住右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國九十一年三月二十日本院鳳山簡易庭九十年度鳳簡字第一０四四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠兩造於民國八十九年七月一日訂立公寓大廈管理維護契約書（下稱系爭契約），
由被上訴人負責為上訴人之大廈管理維護，自民國八十九年七月一日起至九十年六月三十日止，為期一年；惟依約期限屆滿前一個月，一方如未以書面通知他方不再續約，契約自動延長執行一年至九十年六月三十日止。不料續約不久，上訴人突於九十年八月二十一日發函，以大廈防火巷違建及住戶破壞房屋結構未處理，謂被上訴人廢弛職務，構成可歸責之違約事由（下稱系爭違約事由），表示自九十年八月三十一日終止系爭契約，於是同日辦理移交完畢。
㈡按系爭契約第二條第二款規定，除非被上訴人有可歸責事由外，非經雙方同意，
任何一方不得終止契約，否則應賠償他方二個月之契約金額即新台幣（下同）十六萬元作為賠償（下稱本件違約賠償）。查上訴人所指系爭違約事由，被上訴人已盡責去函公務單位派員前來拆除，雖終未獲及時處理，惟因屬公權力執行問題，非職責所能，自不可歸責於被上訴人，從而上訴人執此為由單方終止系爭契約，依約自應負給付被上訴人本件違約賠償金之義務。
㈢綜上，原審為被上訴人勝訴之判決，命上訴人應給付被上訴人十六萬元及自起訴
狀繕本送達翌日即九十年十二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並無不當，故本件上訴應駁回。
二、上訴人則抗辯：㈠被上訴人於系爭契約期間，並未積極協助處理違建及住戶破壞房屋結構，僅事後
代為致函高雄縣政府工務局請求拆除，往後即相應不理，此與隔壁大樓在其管理公司之協助下已經拆除相比較，顯有違反系爭契約第十一條「乙方（即原告）不得有不正當行為及違反或廢弛其他業務應盡之義務。」之規定，屬可歸責於被上訴人事由，依約上訴人有權終止，自不負本件違約賠償金之義務 。
㈡關於系爭契約第三款（下稱系爭約定條款）：「契約期限屆滿前一個月，一方如未以書面通知他方不再續約者，本契約即自動延長執行壹年，嗣後亦同，．．．
」之規定，使剛新當選為上訴人之主任委員於就任伊始仍受延約之拘束，有受不測之危險，嚴重侵害上訴人法律上應受保障之利益，破壞契約平等原則，此係被上訴人以其優越之地位所定之定型化契約條款，對消費者即上訴人顯失公平，依消費者保護法規定，不生效力。
㈢再者，本件違約賠償雖按系爭契約金額每月八萬元，以二個月計算，但查其中七
萬元屬管理員之薪資，為上訴人所自聘，其餘一萬元才屬被上訴人實際應得之管理服務費。本此，縱上訴人依約應給付本件違約金賠償金共十六萬元，仍應參酌被上訴人實際所得，及上訴人並非營利事業，所收管理費僅足敷公共設施維修所需等情，以為酌減，方屬適當。
㈣綜上，原審為上訴人敗訴之判決，於法有違，爰請求廢棄原判決，駁回被上訴人在第一審之訴。
三、不爭執事實：兩造於八十九年七月一日簽訂系爭契約書，由被上訴人負責大廈管理維護業務，至九十年六月三十日止一年期滿，因上訴人未表示不再續約，而依約延長一年至九十一年六月三十日屆滿。惟上訴人以該大廈防火巷違建及住戶破壞房屋結構，被上訴人未盡責處理，有廢弛職務之可歸責事由，而於九十年八月二十一日發函表示終止系爭契約等事實，為兩造所不爭執，並有公寓大廈管理維護契約書一份、上訴人管理委員會函一紙附卷可稽，可信為真實。
四、本件爭點：被上訴人主張於延約期間上訴人未經其同意終止系爭契約，依約以二個月契約金額計算，應負本件違約賠償金十六萬元。上訴人則抗辯被上訴人有可歸責之違約事由，依約有權終止；況系爭契約有關延約之系爭約定條款，為定型化契約條款，對上訴人顯失公平，應屬無效；再者，縱依約應負本件違約賠償，然依被上訴人每月實際所得僅有一萬元，而非八萬元，亦應酌減為適當。基此，本件爭執點依序如下：
㈠被上訴人主張於延約期間上訴人無權單方終止系爭契約，依約應給付本件違約賠
償金十六萬元，是否合乎約定？㈡上訴人抗辯關於期滿延約一年之系爭約定條款，對其顯失公平，依消費者保護法
規定，應屬無效，是否有理？㈢上訴人抗辯縱依約應負本件違約賠償，但十六萬元金額過高，應予酌減，是否有
理？
五、本院判斷：㈠上訴人無權單方終止契約
⒈依兩造所訂立之系爭契約書第二條第二款規定：「委任期間，非經雙方同意，
任何一方不得終止契約，否則應賠償他方二個月之契約金額。但因可歸責於乙（指被上訴人）方之違約事由者，經甲方（上訴人）以書面請求改善，而乙方未能於三十日內改善時，甲方得終止契約，．．．。」解釋上，則除兩造均同意外，上訴人一方若欲終止契約，必在被上訴人有可歸責之違約事由情形下，始有權行使；否則，即違反不得單方終止之約定，自應依約給付被上訴人二個月之契約金額即本件違約賠償十六萬元。準此以觀，本件上訴人既發函為終止系爭契約之意思表示，則依民事訴訟法第二百七十七條舉證責任之規定，自應就被上訴人有何違約之利己事實，舉證以實其說，始與約定相等，而謂有權單方行使，不負本件違約賠償之責。
⒉查，上訴人雖舉大廈防火巷違建及住戶破壞房屋結構等未獲被上訴人妥善處理
一節，認其構成系爭契約第十一條之廢弛應盡義務，有可歸責之違約事由。然違建之拆除事屬國家公權力執行問題，非被上訴人職能可為，並無爭議，而對此被上訴人既已於九十年四月四日代上訴人去函高雄縣政府工務局請求拆除，此有高雄親家字第九０００一號函附卷可憑，衡情而論，則與廢弛應盡義務，尚非相當；至於住戶破壞房屋結構，因屬系爭契約第九條第㈣款規定之被上訴人之免責事由，均非屬可歸責於被上訴人之違約事由。此外，經本院曉示後，上訴人並未進一步舉證以實其說，故上訴人辯稱單方終止系爭契約，為有權行使，並非可採。從而，被上訴人主張上訴人依約應負本件賠償金額十六萬元，即非無據。
㈡期滿延約之系爭約定條款，無顯失公平之處
⒈按消費者保護法第十二條規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費
者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：違反平等互惠原則。條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」而所謂「定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：當事人間之給付與對待給付顯不相當者。消費者應負擔非其所能控制之危險者。消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。其他顯有不利於消費者之情形。」消費者保護法施行細則第十四條亦有明文。
⒉查，本件系爭約定條款固屬定型化契約條款，為兩造所不爭。然觀其內容，系
爭契約是否於期滿後再自動延約一年，上訴人本可憑已一方之意思而決定，只要屆滿前一個月，甚至前好幾個月即預為期滿終止之意思表示，系爭契約就不再延約，而於一年期限屆滿時失去拘束力；至於上訴人要否於系爭契約屆滿前一個月決定終止契約，乃上訴人內部之區分所有權會議及管理委員會之事，均與系爭約定條款無關，此為解釋上所當然。今上訴人以新任管理委員會主任委員就任時，恰為延約後初期，而仍需受拘束，此等屬其內部而無關系爭約定條款之事置辯，經核與前述所謂顯失公平諸情形，無一相符，所辯不可採。
㈢本件違約賠償金十六萬元，無酌減必要
⒈按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有
明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。」最高法院七十九年台上字第一九一五號判例要旨可以參照。
⒉查，系爭契約原則上以一年為期，期滿不欲續約者，任何一方均可單獨於期滿
前一個月表示不再續約，此對兩造均無不同；而於一年有效期間內，除經兩造合意終止外，上訴人如欲單方終止契約，需被上訴人有可歸責之違約事由下才可行使，否則應負本件違約賠償等情，並無對上訴人有何不利之處，已見前述。今上訴人所稱發現住戶違建一節，既早在九十年四月間已知悉，若對被上訴人僅代為發函處理後即相應不理所有不滿，則只要於於九十年五月卅日即系爭契約屆滿前一個月，即可不需任何理由，而決定不再續約；竟未適時表示，亦未妥為研議系爭契約關於本件違約賠償之責任，率予單方終止契約，確不無魯莽之處；參以，被上訴人雖自承契約金額中之七萬元部分係支付予上訴人所雇用之管理員，實際上只得利一萬之服務費；然慮及系爭契約如未遭被上訴人無端終止，每一年期間之期待利益亦有十二萬元，將因而喪失。而上訴人所雇管理員亦納入被上訴人之組職系統，由被上訴人負督導之責，此觀被上訴人因此遭追繳保費並科罰鍰一事，亦無爭執，可見一斑。審酌上情，既然本件違約賠償之約定，於兩造均一體適用，應認十六萬元金額，並無過高而應酌減之必要。
六、結論綜上，本件上訴人既無權單方終止系爭契約，而所辯系爭契約條有顯失公平之處及本件違約賠償過高應予酌減等節，亦均無理由；則被上訴人依約起訴請求上訴人給付十六萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年十二月二十八日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息，即屬有據。從而，原審為被上訴人勝訴判決，並無不合；上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條規定，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 十九 日
臺灣高雄地方法院民事庭~B審判長法官 陳嘉惠~B法 官 蔡廣昇~B法 官 藍家慶右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 十九 日~B法院書記官 李冠毅