臺灣高雄地方法院民事判決 九十一年度簡上字第一四一號
上 訴 人 甲○○被上訴人 乙○○訴訟代理人 丙○○右當事人間返還車位事件，上訴人對於中華民國九十一年三月十八日本院高雄簡易庭第一審簡易判決（九十一年度雄簡字第八五號）提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴主張伊所有座落高雄市鎮○○段第一四○三地號土地及其上門牌編號高雄市○○區○○街○○○號房屋係位「歡喜人間」大樓而為其區分所有權人，而伊所有上開房屋因無停車位，伊乃於民國八十九年七月二十四日向同屬該大樓之區分所有權人即訴外人蔡劉麗瓊（同段土地，門牌編號高雄市○○區○○街○○○號）以新台幣（下同）二十萬元購買其所有共有專用之地下室停車位編號第六號車位，並即由其交付予伊占有使用，後訴外人蔡劉麗瓊所有上開房屋嗣乃經鈞院以八十九年度執字第一八○○七號強制執行事件予以查封拍賣，旋即由被上訴人於八十九年十二月四日拍定取得所有權，並於九十年三月間點交占有上開房屋，詎其竟於同年四月間即侵奪占用系爭停車位，且以拒繳管理費之方式威脅大樓管理委員會而取得補發之車位證明書以作為占用憑證，經伊協調被上訴人仍拒絕返還，為此乃依依民法第九百六十條之規定，請求判令被上訴人應將系爭編號六號之停車位予以返還，詎原審乃以有購買該大樓停車位之住戶，其登記共同使用部分之應有部分皆較未買受停車位者之登記共同使用部分為多而堪認該大樓之地下室停車位如何分配使用業經全體車位所有權人協議分管，被上訴人取得上開建物時即連同取得系爭停車位，伊與訴外人蔡劉麗瓊所為之讓渡行為僅屬債權行為之性質而不能對抗因拍賣取得系爭房地及及系爭停車位之被上訴人而遽以駁回伊之請求，惟系爭大樓建物係訴外人宇環建設股份有限公司（下稱宇環公司）於八十二年十二月間完工，而屬大樓全體區分所有人共有應分攤之地下室防空避難室之公共使用之「大公」部分，訴外人宇環公司原將之規劃為十一個專用停車位而單獨對其使用權分別出售予大樓區分所有權人，並出具停車位證明書交付使用而為約定專用部分，此約定專用部分依公寓大廈管理條例第四十三條規定原即不受同條例第七條不得為約定專用部分之限制，且如在該大樓有停車位之訴外人劉春鳳、張泰榮、張惠卿之共同使用部分之權利持分亦較無車位之訴外人藍卜賢、趙家麒、黃芹娣為少，顯見該大樓特定地下室停車位之使用權並非歸專屬大樓共同使用部分權利持分較大者之區分所有權人所有，而系爭車位乃係訴外人蔡劉麗瓊於購買上開房屋後始另向建商單獨購買其使用權，其並未增加共同部分之持分，且被上訴人取得系爭房屋之拍賣事件中，其強制執行之查封筆錄並無查封特定防空避難室停車位之記載，其於標得系爭房屋時亦不知債務人即訴外人蔡劉麗瓊曾向原起造人即訴外人宇環公司購買占用系爭停車位使用權之情事，是後債權人聲請法院強制執行查封之上開房屋共同使用部分之持分時，並未查封系爭車位之使用權，訴外人蔡劉麗瓊自仍得將系爭車位使用權讓受交付予伊，被上訴人主張其既已標得承買系爭房屋，則系爭停車位亦隨同移轉其所有權云云自屬無據，原審認事用法顯有違誤，爰聲明請求判令原判決廢棄，並令被上訴人應將系爭編號第六號之停車位予以騰空返還等語。
二、被上訴人則以訴外人蔡劉麗瓊所有上開房地係伊於民國八十九年十二月四日於鈞院八十九年度執字第一八○○七號強制執行事件中拍賣購得，並於同年月二十日取得上開不動產之權利移轉證書，而系爭房屋於前所有權人即訴外人蔡劉麗瓊向原始起造人即訴外人宇環公司購買時即已併同購買系爭停車位乙個，且其建物共同使用部分（即建號四三七五號）之登記持分即萬分之三二九經對比其他未購車位住戶之共同使用部分亦較為高而言，亦顯示系爭房屋原即含有車位，是伊於購得上開房地後，自因取得該部分之應有部分而已繼受前所有權人即訴外人蔡劉麗瓊關於此共有專用部分之協議分管契約而享有對該車位之完成支配權能，而上訴人與訴外人蔡劉麗瓊間關於系爭停車位買賣之讓渡書，僅係訴外人蔡劉麗瓊之個人聲明，並非具體之權利證明，且依公寓大廈管理條例第四條第二項規定可知，建物共同使用部分性質上係屬共有，其所有權乃隨專有部分之建物移轉時一併移轉，而各共有人對於該共同使用部分之設施雖可依其共有部分之經濟目的加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的，故建物專有部分之所有權人自不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售予他人，且上訴人與訴外人蔡劉麗瓊間之讓渡行為僅為債權行為並未登記，其自無從對抗伊因拍賣取得系爭房地所有權及停車位之物權行為，上訴人請求返還系爭停車位於法自為無據，原審依法駁回上訴人之訴，其認事用法均無違誤，上訴人所提之本件上訴並無理由，爰聲明駁回上訴人之上訴。
三、本件上訴人主張伊係「歡喜人間」大樓之區分所有權人，而伊所有位該大樓之房屋因無停車位，乃於八十九年七月二十四日向同屬該大樓之區分所有權人即訴外人蔡劉麗瓊以二十萬元購買其所有位該大樓地下室之編號第六號停車位，並即由其交付占有使用，嗣訴外人蔡劉麗瓊所有房屋旋經鈞院以八十九年度執字第一八○○七號強制執行事件予以查封拍賣，並由被上訴人於八十九年十二月四日拍定取得所有權，並於九十年三月間點交占有上開房屋，迨其即於同年四月間占用系爭停車位，並自大樓管理委員會處取得補發之車位證明書等情，業據其提出歡喜人間地下室車位停車位置證明書、讓渡證書、本院九十高貴民瑞八十九執字第一八○○七號執行命令、建物登記謄本等件在卷可稽，被上訴人於此固不爭執而堪信上訴人此部分主張為真實，惟被上訴人則以前揭情詞置辯。經查：
⑴、按民法第八百十八條固規定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有
使用、收益之權，同法第八百二十一條但書亦規定回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，惟同法第八百二十條第一項明定共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，而所謂管理，旨在使用、收益，足見上開第八百十八條、第八百二十一條但書之規定，係指共有物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用，倘共有人就共有物已為分管之約定，各共有人僅能就各自分管部分為使用、收益乃為當然之解釋。本件上訴人係主張自訴外人蔡劉麗瓊處買受業經分管之系爭停車位，則按其本質當係各相關區分所有權人同意對共同使用部分之利用方法所為約定之分管契約，上訴人既主張就其所買受上開大廈共同使用部分中經分管約定之系爭停車位單獨行使其使用收益權，故民法第八百十八條及第八百二十一條但書之規定，於本件當無適用之餘地，上訴人請求被上訴人交還系爭停車位予其個人而非共有人全體，當為法之所許，合先敘明。
⑵、查座落高雄市鎮○○段第一四○三地號土地（面積八四二平方公
尺，權利範圍萬分之四七三）及其上門牌編號高雄市○○區○○街○○○號房屋（建號四三三八號，面積一八二．六五平方公尺，權利範圍全部，另含建號四三七五號之共同使用部分，面積一一四七‧七七平方公尺，權利範圍萬分之三二九）原為訴外人蔡劉麗瓊所有，嗣因訴外人蔡劉麗瓊積欠訴外人國泰人壽保險股份有限公司借款債務未償，經其聲請就系爭房地為強制執行而由本院以八十九年度執字第一八○○七號強制執行事件予以查封在案，嗣被上訴人乃於八十九年十二月四日以四百三十八萬零一百元之價格拍得（共同使用部分出價三十二萬元），並於同年月二十日由本院發給不動產權利移轉證書等情，此經本院調閱本院八十九執字第一八○○七號強制執行卷宗核閱屬實，另「歡喜人間」大樓於起造時乃規劃有平治街一一九號（面積一一一‧九五平方公尺）、一二一號、一二三巷二號、一二三巷四號（面積六五‧一一平方公尺）、一二三巷六號（面積六五‧一一平方公尺）、一二三巷八號（面積六七‧五九平方公尺）、一二三巷十號（面積六八‧七九平方公尺）等各棟面積大都不同之房屋四十四戶，並於其地下防空避難室設置有十一個停車空間，又各住戶中擁有停車位者，就建物共同使用部分即建號四三七五號之權利範圍乃分為萬分之三二九（一一九號）、三八一（一一九號五樓）、三八七（一一九號七樓）、三三八（一二一號七樓）、三六○（一二一之一號）、二三三（一二三巷四號）、三三三（一二三巷六號）、三四三（一二三巷六號四樓）、四三四（一二三巷八號六樓）、二三五（一二三巷十號）、三四四（一二三巷十號三樓），而上開各棟中無停車位之住戶就建物共同使用部分之權利範圍乃約（除一二三巷四號、六號數額均同外，餘棟之數額除一二三巷八號四樓為萬分之三二八而與同棟差距較大外，餘均僅存有些許差異，）各為萬分之二四四（一一九號六樓）、一九四（一二一號六樓）、一七八（一二三巷四號二樓）、一九九（一二三巷六號二樓）、一七二（一二三巷八號二樓）、二○○（一二三巷十號二樓）乙節，此有兩造所不爭執之建物登記謄本、建物測量成果圖公共設施申請人附表等件在卷可稽，是上開大樓經對比各區分所有權人就建物共同使用部分之權利範圍結果，除一二三巷十號外，其餘有停車位之十戶各區分所有權人關於建物共同使用部分權利範圍之登記乃均在萬分之三百以上（一二三巷八號四樓權利範圍為萬分之三二八但無停車位），且與無停車位住戶之共同使用部分之權利範圍差距亦大，而各棟面積原均屬不一，其共同使用部分之權利範圍依此計算顯非係按上訴人所言之依四十四戶單獨使用區分所有部分按一定比例而分擔全部共有部分為其共用部分持分權利範圍者，上開大樓各前開共同使用部分權利範圍增加之部分，應係因有停車位設於其上始而得之甚明（至一二三巷十號何以登記持分較少，依原始起造人之負責人林宇宙於本院證述所言已不可考，惟十戶有停車位者之絕大部分情形既係如此增加，應不因該戶情形而得謂共同使用部分權利範圍增加部分非因設有停車位所致，否則其為何增加如此多之數額即無從解釋，且與一般建築業所因循之習慣亦有不同，而停車位部分更不可能未依附於共用部分而為無所有權者），是上訴人之前手即訴外人蔡劉麗瓊向原始起造人之建商購買上開房地時既已併同購買系爭編號之停車位乙個，而上開房地於拍賣時就此共同使用部分既已另行標價競買，自不因原拍賣公告就此共同使用部分併含停車位乙事未予載明而得認系爭停車位不為上開拍賣範圍所及，本件被上訴人就系爭房地既經本院發給不動產權利移轉證書，其依法自已取得上開房地及系爭停車位所在應有部分之所有權足堪認定。
⑶、次按，同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，
分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外，而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，此觀八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一款、第二款（修正後為第七十五條第一款、第八十條）之規定自明，因此各區分所有權人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然，蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者即予除外而無該共同使用部分之應有部分，且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有，若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異，而無依民法第七百九十九條規定「推定」為各區分所有人共有之餘地，申言之，公寓大廈地下室停車位固得為買賣之標的物，但須與區分所有權隨同移轉於同一人，如區分所有人買受停車位後，又因故不需停車位者，依上述不需使用共同使用部分者得予除外之規定，亦得單獨移轉於同一公寓大廈之其他區分所有人，而買受地下室停車位者，地政機關係於建築改良登記簿上就共同使用部分另編建號，記載其就共同使用部分之權利範圍即應有部分以示區別，惟買受地下停車位者，地政機關既僅登記其權利範圍即應有部分，買受人如何得就特定停車位而為占有使用，則應本於共有間之分管契約，或基於買受人與原始起造人即建設公司間之約定為之，另區分所有建物之共同使用部分，在性質上係屬各區分所有物所有人所共有，各共有人對該共同使用部分之設施，雖可依共有部分之目的加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離，亦即與區分所有物之專有部分在使用目的上成為一體，不得與其專有部分分離，單獨移轉或處分，且共有人就其分管範圍之共有物同意他人使用收益後，若將其應有部分之共有權轉讓與另一人，該使用收益之他人對於受讓共有權之人，除有民法第四百二十五條之適用外，不得主張有權使用收益共有物，最高法院八十六年度台上字第一六五五五號、八十五年度台上字第一五二九號分別著有判決。本件上訴人係系爭房地所在大廈之區分所有權人，其乃因原無地下室停車位而於八十九年七月二十四日向原所有權人即訴外人蔡劉麗瓊購買系爭編號之停車位，惟其於購買後並未變更就該大樓共同使用部分之權利範圍持分，而訴外人蔡劉麗瓊原僅向建商即訴外人宇環公司購買上開房屋，系爭車位乃係嗣後另向建商所購乙節，此有歡喜人間地下室車位停車位置證明書、讓渡證書、建物登記謄本等件在卷可稽，並經證人蔡劉麗瓊到庭具結證述在卷，是本件上訴人雖為系爭大廈之區分所有權人而固得向系爭房地原所有權人買受系爭停車位所在共同使用部分之應有部分，惟其於為買賣之法律行為後既未就該屬不動產物權之停車位所在共同使用部分之應有部分辦理移轉登記，其就系爭停車位自尚未取得其所有物權而僅得對原所有權人即訴外人蔡劉麗瓊取得所有權移轉登記之請求債權，而系爭大廈之買受人於向原始起造人之建商購買房地時，既須另加付地下室停車位之費用一併購買始可使用停車位，則各共有人就其大樓地下室停車位（共同使用部分之設施）部分自已默示同意訂有共有專用之協議分管契約，今被上訴人既係經由拍賣而繼受取得上開房地及共同使用部分之所有權利，其自已同時繼受該分管協議之權利義務而得就系爭停車位為單獨之使用收益，是上訴人就系爭停車位既未因其買賣而取得所有權，而其自訴外人蔡劉麗瓊處就其分管範圍內之共有物經同意所取得之系爭車位使用權亦僅係該停車位所有權之積極權能之一，此使用權除有特別規定外本不得與其所有權分離（亦即其與區分所有物之專有部分在使用目的上成為一體，並不得與其專有部分分離，單獨移轉或處分），而訴外人蔡劉麗瓊所有之專有部分既因拍賣而併將其應有部分之共有權轉讓與被上訴人，且使用權之轉讓亦無如買賣不破租賃之特別規定，原對系爭停車位具有使用收益之上訴人對於受讓共有權之被上訴人，依債權相對性原則，自不得以其對訴外人蔡劉麗瓊所有之使用債權而主張對抗業具系爭車位所有權之第三人即被上訴人，其主張於被上訴人取得系爭車位所有權後仍有該停車位之合法使用權源云云自屬無據。
綜上所述，本件被上訴人於本院強制執行事件中經拍賣程序取得之上開房地，其共同使用部分之權利範圍原即含有經分管之系爭停車位在內，其已因取得不動產權利移轉證書而已依法取得系爭停車位所在應有部分之所有權，而上訴人固得向系爭房地原所有權人買受系爭停車位所在共同使用部分之應有部分，惟其於買賣後既未就該屬不動產物權之停車位所在共同使用部分之應有部分辦理移轉登記而尚未取得其所有物權，而被上訴人既係經由拍賣而繼受取得上開房地及共同使用部分之所有權利，並已同時繼受原分管協議之權利義務而得就系爭停車位為單獨之使用收益，原對系爭停車位具有使用收益之上訴人對於受讓共有權之被上訴人，依債權相對性原則，其本不得以其對訴外人蔡劉麗瓊所有之使用債權而主張對抗業具系爭車位所有權之第三人即被上訴人，其於被上訴人取得系爭車位所有權後就系爭車位自已無合法使用權源，今上訴人就系爭停車位於被上訴人取得其所有權後既已無合法占有權源，從而上訴人依民法第九百六十條規定請求上訴人應將上開大樓地下室編號第六號停車位予以騰空返還，於法即屬無據，原審就其請求依法予以駁回，其認事用法尚無違誤，自應予以維持，上訴人上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，自應予以駁回其上訴。
四、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，合依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十八 日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B審判長法官 黃蕙芳~B法 官 林玉心~B法 官 黃宏欽右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十八 日~B法院書記官 史華齡