臺灣高雄地方法院民事判決 九十一年度簡上字第五十六號
上 訴 人 乙○○被上訴人 甲○○右當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國九十一年一月八日本院九十年度鳳簡字第八八八號第一審民事簡易判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠上訴人於民國九十年三月六日向訴外人魏秀貞之後手蘇進益購買，屬康庭建設股
份有限公司（下稱康庭公司）所起造之「康庭大未來大廈」，其門牌號碼為高雄縣鳳山市○○路○○○號之房屋（下稱系爭建物）及其基地。因當初系爭建物建造完成後，首由訴外人魏秀貞向康庭公司購得，同時附買地下一樓編號一之機械停車位（下稱系爭停車位），故所取得系爭建物之共同使用部分即同縣鳳山市○○段一六五五一建號應有部分登記為萬分之四十五，比起當初未購停車位者相對較多。按停車位之使用權，應隨同主建物及其共同使用部分一同轉讓予受讓人，不得單獨與公共部分分離而出售，當初原無車位使用權之被上訴人雖早於八十八年七月二十六向魏秀貞以新台幣（下同）五十萬元購得系爭停車位使用權，然並未相對取得應增加之應有部分比例，今系爭建物既已移轉登記為上訴人所有，此物權行為自可對抗其在前買賣停車位之債權行為，是被上訴人使用系爭停車位為無權占有，為此爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權、八百二十一條分管契約及第一百七十九條不當得利等規定，請求返還系爭停車位並給付相當於租金之不當得利。
㈡原審為上訴人敗訴之判決，違背法令，爰請求廢棄原判決，改判被上訴人應將系
爭停車位返還上訴人，並自民國九十年三月七日（即上訴人取得系爭建物之翌日）起至交還系爭停車位之日止，按月給付二千元之相當租金。
二、被上訴人則抗辯：被上訴人為同大廈之區分所有權人（高雄縣鳳山市○○路○○○號），早於上訴人取得系爭建物前即向原始購屋者魏秀貞購得系爭停車位使用權，於取得該大廈之車位使用證明書後，依照大廈住戶公約及停車管理辦法，向該大樓管理委員會報備按月繳交保養費使用至今，係依共有人之分管契約及大廈公約之規定而買受，自為有權占有。嗣系爭建物雖遭法院拍賣由蘇進益拍得，再轉售給上訴人，上訴人亦不得以應有部分較被上訴人為多，認上訴人無權使用系爭停車位，原審為上訴人敗訴之判決，並無不當，請求駁回上訴。
三、不爭事實：系爭建物為康庭公司所起造，首由魏秀貞購得，同時因附買系爭停車位之故，其共同使用部分登記應有部分為萬分之四十五，相對較未買停車位之其他區分所有權人為多；嗣系爭建物遭法院拍賣由蘇進益拍得，再轉讓給上訴人所有。被上訴人則屬同大廈之區分所有權人，早於上訴人取得系爭建物前即向魏秀貞價購系爭停車位使用權，並向大廈管理委員會報備按時繳交保養費使用至今等之事實，有兩造之土地及建物登記謄本、拍賣訴外人魏秀貞系爭建物之公告、魏秀貞與被上訴人間之系爭停車位買賣契約書、被上訴人之車位使用證明書及其繳費證明等附原審卷可稽，兩造均不爭執，可信為真實。
四、爭執事項：系爭建物之大廈起造完成後，魏秀貞因購買系爭停車位，故其共同使用部分之應有部分登記為萬分之四十五，較當初無購買停車位之被上訴人為多。如今系爭建物所有權由魏秀貞至自蘇進益再轉讓為上訴人所有，上訴人於是以被上訴人雖早自魏秀貞購得停車位，但並未相對取得應增加之應有部分比例為由，依據民法七百六十七條及分管契約等規定，認被上訴人無權使用系爭停車位，請求返還占有，並給付相當於不當得利之租金。是本件應審究者，為上訴人得否因其「應有部分比例」較同屬區分所有權人之被上訴人為多，而得主張對系爭停車位有使用權利？亦即，被上訴人購得系爭停車位使用權，但並未相對取得應增加之應有部分比例，其占有是否合法？
五、本院判斷：㈠應有部分，為行使權利之比例，非指對特定部分有使用權，仍應視共有人間之分管契約如何以為斷。
⒈系爭建物之大廈為八十五年一月間所建造，有前揭建物登記謄本可查，而公寓
大廈管理條例於八十四年六月二十八日公佈施行，於本件自有適用，應先說明。
⒉按「區分所有：乃指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共（同使）
用部分按其應有部分有所有權。」、「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」公寓大廈管理條例（下稱同條例）第三條第三款及第九條第一項分別定有明文。而「．．．所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。」最高法院五十七年度台上字第二三八七號判例要旨明揭在案。本件兩造既均為同大廈之區分所有權人，依法原則上固得對共同使用部分（共有物）之全部行使權利，然應有部分比例較多之上訴人，照判例見解，仍不得以此為由對同屬區分所有權人之被上訴人主張就特定之系爭停車位有使用權利，尚應視區分所有權人間如何約定以為斷，此參照最高法院八十六年台上字第一六五六號判例要旨所示：「民法第八百十八條固規定：各共有人按其應其部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權。惟同法第八百二十條第一項復規定，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。而所謂管理，旨在為使用、收益。足見第八百十八條之規定，係指共有物尚未經共有人為分管之約定時始有其適用。倘共有人就共有物已為分管之約定，共有人只能就各自分管部分而為使用、收益，此為當然之解釋。」益可暸然；就此同條例第三條第五款規定「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」主法意旨相同。是以，本件系爭停車位使用權之誰屬，端視區分所有權人間之約定即分管契約係如何約定以為斷，與應有部分多寡無關。
⒊綜上，可知當初購買停車位者雖其共用部分之應有部分登記比例較無購停車位
之其他區分所有權人為多，然論其停車位使用權之依據，仍以共有人間之分管契約如何約定以為斷，是上訴人執其應有部分比例較多，作為使用系爭停車位之依據，容有誤會。
㈡系爭建物所屬該大廈之分管契約？
⒈按「按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致
，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」最高法院九十一度台上字第二四七七號判決要旨可資參照。可見，共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內；所謂默示之意思表示，舉凡共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思，均含在內。
⒉本件該大樓之原始起造人為康庭公司，其與首次購屋之買受人魏秀貞所訂立之
預定房屋買賣契約書（見原審卷七十二頁）第十四條第一款規定：「地下室停車位使用約定：甲方（即買受人）同意地下室汽車停車位使用權，由乙方（即康庭公司）另行出售本樓住戶，屬於購買車位者所有，未購買者不得佔用，其餘共同使用部分按各戶私有面積比例持分為公共設施」及其附件「康庭大未來」大樓住戶管理公約切結書（見原審卷第八十三頁）第十七條規定：「本人確知購買本戶之公共設施面積未含地下一、二層之汽車位面積，該部分面積之使用權由康庭建設股份有限公司以車位使用證明書為憑，另行出售予本大樓之其他住戶」等語，已限制承買人使用位置，而未購買車位之區分所有權人亦知其不得使用已被劃定為停車空間之位置，已甚瞭然。堪信該大樓之全體區分所有權人，於與康庭公司締約購買房屋時，已各自得知買受車位者得使用契約約定之車位，而未買受車位則無車位使用權，此與上訴人於九十一年十二月十一日提出之準備書狀㈡所附證三之「康庭大未來大廈規約範本」第二條第四項「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用約定專用部分．．．」等語用意大致相同。顯然本件系爭建物所屬該大廈之全體區分所有權人間應已成立默示之分管契約，即購買停車位者之使用權，應已得全體區分所有權人之同意甚明。
㈢該大廈分管契約之更動？
⒈按共有人於與其他共有人訂立分管契約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分
管契約對於受讓人仍繼續存在，使得此項分管契約不僅在共有人間有拘束力，即使對後來才繼受應有部分之共有人，亦有對抗效力；只有在受讓人善意且無過失而不知有此分管契約時之情況下，才不生對抗之效力（最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例及大法官會議解釋第三四九號解釋文參照）。準此以論，若分管契約已明白約定區分所有權人（即共有人）間得自由讓售特定部分之使用權，則該得轉讓之約定即成為分管契約更動之因素，除善意且無過失者外，對將來所有繼受應有部分之受讓人均當然有拘束力，乃解釋上所當然。⒉查系爭停車位管理辦法（見原審卷第六十七頁）第三章「車位認證」第六條規
定：「大樓暨汽車停車位本棟住戶，已購車位者憑證位置停放汽車（停車證標識證另行議定），平面車位每月需清潔費．．．」及第二十一條規定：「汽、機車停車場車位限於本大廈住戶使用，不得轉讓、轉租於非本大廈之所有權人使用，．．．」等語，參酌該停車位之使用權人所執該大廈車位使用證明書，其背面亦有當事人即受讓人及出讓人之蓋章欄，並應向大廈管理委員會報備等情，可信系爭建物所屬該大廈之分管契約，已明白約定區分所有權人間得自由讓售停車位之特定部分使用權無疑。因此，當買賣雙方之區分所有權人依其大廈住戶公約向管理員報備，轉讓使用權由買受人占用時，即屬更動分管契約內容無誤，往後所有應有部分之繼受人均受拘束。而實務上最高法院八十七年台上字第二三七二號判決認「訴外人施ＯＯ及兩造均為該花園城公寓大廈區分所有權人及公共設施（即共用部分）之共有人，自得依全體共有人之住戶公約約定，分管系爭停車位，或移轉使用系爭停車位之權利與其他共有人，亦即變更分管契約內容。」亦採相同見解，可得佐證。
⒊本件兩造均為系爭建物所屬大廈之區分所有權人，依分管契約均得買受停車位
之使用權。而被上訴人自魏秀貞購得系爭停車位之使用權後，已持有該大廈停車位使用證明書，並向大樓管理委員會報備，自發生變更分管契約內容之效力，則未購買停車位或出售系爭停車位之人，依約當不可使用系爭停車位，乃屬當然。以故，當魏秀貞出售系爭停車位予被上訴人並完成報備手續後，依分管契約之約定，其占有使用即屬有據，對以後其他應有部分之繼受人含上訴人在內，均同受拘束。而上訴人於本院言詞辯論時已自承，在買受之前並無查詢，買了之後向銀行查詞，才知道停車位之事，衡之現況，有無停車位亦不難自大廈管理委員會得知，可認其並非信賴某事而屬善意且無過失者，自不在保護之列。換言之，上訴人既從魏秀貞之前手蘇進益繼受系爭建物之共同部分，則就魏秀貞已出售系爭停車位予被上訴人而成為無使用權人，再轉由上訴人繼受之情，上訴人自不能不受拘束，而置該大廈分管契約更動於不問。
⒋綜上，上訴人其登記共同使用部分之應有部分比例縱較被上訴人為多，被上訴
人仍得執蘇進益應繼受魏秀貞使用權利瑕疵之事對抗繼受蘇進益該瑕疵之上訴人，否則上訴人豈非行使大於其前前手魏秀貞之權利，其非合法，又顯與情理相背甚明。上訴人所述被上訴人不得執買賣系爭停車位之債權行為對抗其物權行為，忽視上述分管契約更動之屬性，尚無足採。
⒌末，依所有權彈力性之性質以觀，所有權與使用權間並非均為一體而不可分離
，此觀所有物之出租予他人使用即悉，上訴人認系爭停車位使用權不得與應有部分分離出售，實有誤會。再者，上訴人從來不是系爭建物之抵押權人自明，原無所謂系爭停車位使用權為抵押權效力所及之問題，附此敘明。
六、結論：綜上所述，上訴人以被上訴人購賣系爭停車位，但並未相對取得應增加之應有部分比例為由，依據民法七百六十七條及分管契約等規定，認被上訴人無權使用系爭停車位，請求返還占有等，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 十一 日
臺灣高雄地方法院民事庭~B審判長法官 陳嘉惠~B法 官 蔡廣昇~B法 官 藍家慶右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 十一 日~B法院書記官 李冠毅