臺灣高雄地方法院民事判決 九十一年度簡上字第六四號
上 訴 人 陳韻鈴被上訴人 甲○○右當事人間請求遷讓交還停車位事件，上訴人對於中華民國九十年十二月二十八日本院高雄簡易庭九十年度雄簡字第三一一六號第一審簡易判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決命上訴人遷讓交還停車位部分，及該部分假執行之宣告與訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊與訴外人楊千芳均為坐落於高雄市○○區○○段四小段三八八地號土地上『九如邑』公寓大廈（下稱系爭『九如邑』大廈）之區分所有權人，而系爭大廈地下二層之共用部分為全體區分所有權人共有，並已劃定若干停車位，由各區分所有權人依分管契約協議使用，且『九如邑汽車位使用權利證明書』、『汽車通行證』即為分管契約協議專屬使用停車位之證明。又民國八十九年三月十日，其與楊千芳訂定『汽車停車位買賣契約書』，由楊千芳將其專屬使用之大廈地下二層『第一○五號』停車位（下稱系爭停車位）使用權讓渡與伊，並向大廈管理委員會登記，於取得專屬使用停車位之證明後，均依規定繳納『車位清潔費』，故伊依分管契約已取得系爭停車位之使用權。另上訴人於九十年七月二十四日拍定取得楊千芳所有位於『九如邑』公寓大廈之房地前，已知上開分管契約之存在，依大法官會議釋字第三四九號解釋意旨，自應受上開分管契約之拘束，是法院雖將系爭停車位點交上訴人，亦屬違法，因上訴人仍繼續占用系爭停車位，為此爰依民法第九百六十二條之規定，訴請遷讓返還。並於本院聲明求為判決駁回上訴人之上訴等語。
二、上訴人則辯稱如下；並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回等語。
㈠上訴人拍定取得訴外人楊千芳所有位於系爭『九如邑』大廈內、門牌號碼為高雄
市○○○路○○○號三樓之一之房地（下稱系爭房地），而該房地共用部分之應有部分面積已包含系爭停車位之面積，是上訴人應已取得系爭停車位之所有權及使用權。
㈡楊千芳所有上開房地已於八十八年七月十四日經法院查封在案，故被上訴人與楊
千芳於八十九年三月十日所為之系爭停車位讓渡契約，自有礙於執行效果，不得對抗查封之債權人。
㈢使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的，故被上
訴人與楊千芳之系爭停車位讓渡契約應屬無效。又縱使上開讓渡契約有效，亦僅具債權效力，不得對抗上訴人。
㈣系爭停車位之分管契約，必須有停車位之應有部分者，方有權訂定，而被上訴人
無系爭停車位之應有部分，且非第一買受人，亦非購買系爭停車位所有權之人，自不得訂立分管契約。況公寓大廈為集合式住宅，區分所有權人動輒上百人，各區分所有權人對他人是否可使用停車位，並不關心且無從置喙，實無占有停車位已獲全體住戶認可之情形存在，亦無因長期占有，即使無權占有人變為有權占有人之法據。
㈤因執行法院本無實質認定之權利，故強制執行所拍賣之物，只要有人爭執，皆須
以實體判決為準，是拍賣公告載明：『如有爭議，以實體判決為準』，並無任何特異之處。
㈥臺灣高等法院高雄分院八十八年度上字第三○號及八十八年度上字第二七三號、
最高法院八十九年度臺上字一一九四號及八十一年度臺上字一○六一號等判決於本件並無適用之餘地。而內政部七十九臺內地字第八一九八二三號函釋內容，其事實亦與本件有異。
㈦上訴人於九十年六月二十八日即拍定取得楊千芳所有房地，嗣發現系爭停車位遭
被上訴人占用，乃於同年七月四日委請律師發函，要求解決系爭停車位問題，並無拍定前即得知系爭停車位已由被上訴人分管使用。
㈧公寓大廈區分所有權人間若欲變更共有部分之分管協議，須經全體區分所有權人
決議，並無以默示合意排除停車位所有權者分管使用之權限。是取得『九如邑汽車位使用權利證明書』、『汽車通行證』之證明，且依規定繳納『車位清潔費』，並不能因此即認已依分管契約取得系爭停車位之使用權。
㈨如被上訴人無停車位產權，竟可以排除上訴人停車位之產權，影響所及，未購買
停車位之大樓住戶即可另立分管契約，排除有購買停車位者之權利，似與法理不符。
三、查本院八十九年度執字第二七二五○號強制執行程序中（債權人：上海商業儲蓄銀行股份有限公司；債務人：訴外人楊千芳），上訴人於九十年六月二十八日，以總價一百九十二萬一千元，拍定取得楊千芳所有系爭房地【含①高雄市○○區○○段四小段三八八地號土地，面積三○七二平方公尺，應有部分：萬分之二七；②同右段一一八六建號建物，面積八二點○六平方公尺，附屬建物陽臺七點三二平方公尺，應有部分：全部；③同右段一四二八建號共同使用部分建物，面積一○六二七點二九平方公尺，應有部分：萬分之三四】，並於九十年七月二十四日辦畢所有權移轉登記，而系爭建物屬系爭『九如邑』大廈等情，業據上訴人提出不動產權利移轉證書、土地及建物登記謄本、拍賣公告為證，並經本院依職權調取前開執行案卷核閱屬實，復為兩造所不爭執，堪信為真實。至被上訴人主張：八十九年三月十日，其與楊千芳訂定『汽車停車位買賣契約書』，由楊千芳將其專屬使用之系爭停車位使用權讓渡與伊，並向大廈管理委員會登記，於取得專屬使用停車位之證明後，均依規定繳納『車位清潔費』，故伊依分管契約已取得系爭停車位之使用權，上訴人知悉該情事，自應受分管契約之拘束等語，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。
四、公寓大廈管理條例（下稱公寓大廈條例）有無溯及既往？在時之效力上，『法律不溯及既往』是法律之基本原則，但此原則並非謂立法前已存在之事實均不受新法之拘束，須視法律有無特別規定。而公寓大廈條例於八十四年六月二十四經總統公布施行，於000年0月00日生效，關於時之效力，該條例第十八條第三項規定：『第一、二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之』；第四十三條規定：『本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織』、『前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制』。準此而論，就該條文反面推論之，除公寓大廈條例第十八條第三項、第四十三條所規定之情事外，公寓大廈條例之其他規定，應有溯及既往之效力，是不論系爭『九如邑』大廈於何時興建，原則上均有公寓大廈條例之適用（第十八條第三項、第四十三條規定之情事除外），合先敘明。
五、系爭『九如邑』大廈停車位之性質？㈠按公寓大廈條例所稱之『專有部分』係指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上
之獨立性，且為區分所有之標的者；『共用部分』則指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈條例第三條第三款、第四款分別定有明文。另公寓大廈區分所有建物之停車空間，依其登記方式可區分為共用性質（土地登記規則第八十一條）為專有性質（土地登記規則第八十條），是區別停車空間是否為共用性質、專有性質，自應以謄本或權狀產權登記之方式為標準。查本件系爭『九如邑』大廈之所有公共設施僅編列單一建號（即高雄市○○區○○段四小段一四二八建號），由各區分所有權人按其應有部分比例保持共有，有建物登記謄本在卷可參，因該大樓之停車位並未另編建號，而僅登記為公共設施之一部分，是依產權登記之方式而言，系爭『九如邑』大廈之停車位應屬共用性質而非專有性質甚明。
㈡又『數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共有部分，推
定為個所有人之共有』；『各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定』，民法第七百九十九條前段、公寓大廈條例第九條第一項著有明文。是除另有約定外，區分所有建物之共用部分原則上係應由全體區分所有權人共同使用。但因公寓大廈條例第三條第五款、第七條之規定，已例外地明文准許公寓大廈部分共用部分得約定供特定區分所有權人使用，顯見此項『約定』應為公寓大廈條例第九條第一項所稱之『另有約定』，而該供特定區分所有權人使用之共用部分，即為『約定專用部分』。再者，依公寓大廈條例第四十五條第二項：『公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為』之規定，在停車空間約定專用權之限制上，公寓大廈條例僅對約定專用之人為設限，惟有區分所有權人始能取得約定專用權，區分所有權人以外之第三人，不能就區分所有建物之共用部分設定約定專用權。職此之故，公寓大廈之停車位若屬共用性質，僅得約定供特定區分所有權人專用。
㈢此外，公寓大廈共用部分之供特定區分所有權人使用，須經約定，依目前實務及
學界之見解，其成立方式有三：①全體區分所有權人之同意成立分管契約（民法第八百十九條第二項）；②規約（公寓大廈條例第二十三條）；③讓售契約：區分建築物之原始出賣人（通常為建築商或起造人），於分批出售區分所有權時，以定型化契約約定特定區分所有權人對共用部分有專用權。經查：①就規約而言：按『本社區地下停車場，車輛進入以卡片鎖控制鐵捲門，非本社區車輛一律禁止入內，如擅自闖入停放者，由本社區管理服務中心以來路不明車輛報警拖離』、『車輛應定位停放，不得占據他人車位，依個人車位編號停放』、『本社區停車場，不得作停車以外之利用（緊急避難不在此限）』，系爭『九如邑』大廈社區停車場管理辦法第三條、第四條及第六條分別定有明文，有該辦法在卷可稽（證物外放）。爰審酌上開規約規定，並參以系爭『九如邑』大廈地下室部分，係由建商即訴外人御城建設股份有限公司規劃停車位，以獨立使用權出售，且編定停車位號碼等情，有該地下室停車位買賣契約書附本院八十九年度執字第二七二五○號強制執行案卷可稽。因御城建設股份有限公司出售停車位時，已表明地下室係規劃停車位使用，並限制承買人使用位置，且依上開規約規定，未購買車位之區分所有權人不得占用已被劃定為停車空間之位置，若占用者，將報警拖離，故就規約之效力，系爭『九如邑』大廈購買停車位之區分所有權人，就其購得、已編定號碼之停車位範圍、位置，應已約定由購買車位者專用。②又訴外人張明昌（即訴外人楊千芳之前手），為系爭停車位之原始買受人，且購買車位時為系爭『九如邑』大廈之區分所有權人，有土地及建物買賣契約、停車位證明書在卷可稽（證物外放），復為兩造所不爭執，堪信為真實，是張明昌應已取得系爭停車位之專用權。
六、購買停車位之區分所有權人，將其停車位專用權轉讓予其他區分所有權人時，其法律效果如何？㈠停車位使用權得否為買賣之標的？
系爭停車位並無獨立之產權登記，屬系爭『九如邑』大廈之共用部分而非專有部分，僅因訴外人明昌係系爭『九如邑』大廈之區分所有權人，並為該大樓共用部分之共有人，依系爭『九如邑』大廈規約約定，而取得系爭停車位之使用權，業如前述。是系爭停車位之買賣，並非停車位所有權之買賣，而係張明昌基於共用部分共有人之身分，以支付價金之方式，依規約分管取得具有共用性質之系爭停車位使用權，在私法自治原則及所有權分化為權利客體之趨勢考量下，並參以前揭停車場管理辦法第五條、第十三條之規定意旨，並未限制將車位轉售、出租予其他住戶，故停車位使用權並非不得為獨立買賣之標的。另在共有物分管契約當事人均應為共有人之認知下，取得系爭停車位之主體自應為系爭『九如邑』大廈之區分所有權人，且該區分所有權人僅須就共用部分面積有應有部分，即得為受讓之主體，與共用部分應有部分面積之多寡無關。
㈡停車位使用權是否須隨同『專有部分』與『共用部分之應有部分』之移轉而移轉
？又『區分所有建物之共用部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉』；『專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔』，土地登記規則第九十四條、公寓大廈條例第四條第二項分別定有明文。準此，上開條文係區分所有權與公共設施利用權一體性之具體明文，是『專有部分』與『共用部分之應有部分』應一併移轉，固無疑問，惟因系爭停車位屬約定專用部分，本質為使用權，係隨分管契約變動而變動，變動結果，僅係共用部分『約定專用或分管』主體之變更，原則上，喪失系爭停車位之原分管主體，並不喪失其共用部分之應有部分，取得系爭停車位之新分管主體，亦不增加共用部分之應有部分，雖『專有部分』與『共用部分之應有部分』之變動，連帶可能使受讓者繼受分管主體（詳公寓大廈條例第二十四條），但在受讓前，讓與者若將系爭停車位讓與其他區分所有權人，則因分管契約之變動，使讓與者喪失停車位之分管地位，此時受讓專有部分之人，雖同時亦受讓共用部分之應有部分，但並未取得停車位之使用權。從而，『專有部分』與『共用部分之應有部分』雖須一併移轉，但約定專用之停車位使用權，並不當然隨同移轉。
㈢分管（即約定專用）之變動？①查張明昌將系爭房地轉讓楊千芳，並於八十七年九月二十二日辦妥所有權移轉登
記，嗣楊千芳復於八十九年三月十日將系爭停車位之使用權（未將系爭房地一併轉讓）移轉於被上訴人，價金約定二十八萬元等情，有系爭房地土地及建物登記謄本（附前開強制執行卷）、汽車停車位買賣契約書在卷可稽，復為兩造所不爭執，堪信為真實。因楊千芳向張明昌購買系爭房地，而張明昌已依規約取得系爭停車位專用權，是參酌公寓大廈條例第二十四條之規定意旨，楊千芳於受讓系爭房地時，應已取得系爭停車位之專用權。
②查封後再轉讓停車位，是否影響分管之變動？⑴查本院於八十八年七月十四日以八十八年度執全字第二七一五號函，囑託地政機
關就系爭房地為假扣押之查封登記，當時債權人係訴外人大眾商業銀行股份有限公司，嗣另案債權人即訴外人上海商業儲蓄銀行股份有限公司聲請就系爭房地為強制執行，本院乃調前開八十八年度執全字第二七一五號假扣押執行卷執行，而大眾商業銀行股份有限公司並聲請併案執行等情，業據本院依職權調取本院八十九年度執字第二七二五○號、八十九年度執字第四○九七九號等執行案卷核閱屬實。
⑵按實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，
對於債權人不生效力，強制執行法第五十一條第二項定有明文，所謂『其他有礙執行效果之行為』，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人、參與分配債權人及拍定人而言，最高法院七十一年度臺上字第三六三六號、八十五年度臺亢字第五三四號等裁判意旨參照。因系爭房地於八十八年七月十四日經本院函請查封登記在案，業如前述，故於八十八年間，系爭房地應已發生查封之效力。本院審酌：不動產查封效力所及之範圍，應以抵押權效力所及標的物之範圍為準，換言之，抵押權效力所及標的物之範圍，即為查封效力所及之客觀範圍，因此依民法第八百六十二條第一項之規定，不動產之從權利，應為查封效力之所及。所謂從權利係助主權利之效力而存在，其關係正如從物之與主物，而從權利依目前之觀點，均從寬加以解釋，不僅指本質上之從權利，包含不動產所必須之權利在內。因楊千芳購得系爭房地後，繼受規約效力之結果，就系爭停車位擁有專用權（即使用權），擁有該權利之結果，不僅保全系爭房地之經濟效益，且提高系爭房地之使用便利，在從權利範圍從寬解釋之趨勢下，系爭停車位之專用權自屬系爭房地之從權利。又楊千芳於八十九年三月十日將系爭停車位使用權讓與被上訴人，而當時系爭房地已遭法院查封中，且查封之效力及於系爭停車位專用權，是依前開裁判意旨，楊千芳與被上訴人間之停車位讓與契約雖屬有效，但對拍定人即上訴人不生效力。準此，不論該讓與契約是否造成系爭停車位之分管變動、亦不論被上訴人是否繳交停車位清潔費、是否取得『九如邑汽車位使用權利證明書』及『汽車通行證』、上訴人是否明知前開讓與契約之存在，上訴人自可主張查封之效力範圍、拍定點交之權利仍包括系爭停車位專用權，不受前開讓與契約之拘束，故就上訴人而言，其應繼受系爭『九如邑』大廈規約之效力，於拍定取得系爭房地所有權後，亦取得系爭停車位之專用權甚明。
七、因上訴人業已繼受規約之效力，並取得系爭停車位之專用權，從而，被上訴人依民法第九百六十二條之規定，請求上訴人返還遷讓系爭停車位，洵屬無據，不應准許。原審判命上訴人返還遷讓系爭停車位，並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，洵屬有據，應由本院予以廢棄，改判如
主文第二項所示。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、所提之證據，及被上訴人欲傳訊證人楊明昌，均不影響判決結論，故毋庸再予審酌，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 十五 日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B審判長法官 楊富強~B法 官 林靜梅~B法 官 方百正右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 十五 日~B法院書記官 蔡雅萍