臺灣高雄地方法院民事判決 九十一年訴字第一九八九號
原 告 庚○○
癸○○丙○○丑○寅○○子○辛○壬○辰○○巳○○共 同訴訟代理人 丁○○律師複 代理人訴訟代理人 陳正男律師被 告 午○○ 住高雄訴訟代理人 卯○○ 住同右被 告 甲○○ 原住高
應受訴訟代理人 乙○○ 原住高
應受被 告 己○○○ 住高訴訟代理人 戊○○ 住同右右當事人間請求調整租金事件，經本院於民國九十二年十月二十日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文被告午○○向原告承租坐落高雄市○○區○○段第七六五地號如附圖所示Ｅ部分面積伍拾壹點壹叁平方公尺土地之租金，應自民國九十一年七月十一日起調整為每月新臺幣玖仟玖佰柒拾伍元。
被告甲○○向原告承租坐落高雄市○○區○○段第七六五地號如附圖所示Ｌ部分面積貳拾叁點伍貳平方公尺土地之租金，應自民國九十一年七月十七日起調整為每月新臺幣叁仟玖佰零貳元。
被告己○○○向原告承租坐落高雄市○○區○○段第七六五地號如附圖所示Ｈ部分面積壹拾柒點肆平方公尺土地之租金，應自民國九十一年七月十一日起調整為每月新臺幣叁仟叁佰玖拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告午○○負擔二分之一，被告甲○○負擔四分之一，被告己○○○負擔四分之一。
事實及理由
一、程序部分：㈠本件被告甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
㈡按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲
明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告於起訴狀請求判決，被告午○○向原告承租坐落高雄市○○區○○段第七六五地號土地（下稱系爭土地）如附圖所示Ｅ部分面積四十六平方公尺土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每月新臺幣（下同）一萬一千二百一十八元；被告甲○○向原告承租系爭土地如附圖所示Ｌ部分面積十六平方公尺土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每月三千九百零二元；被告己○○○向原告承租坐落系爭土地如附圖Ｈ部分所示面積十五平方公尺土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每月三千六百五十八元。嗣於起訴狀繕本送達後，於九十一年十二月二十六日本院準備程序期日，就上開系爭土地面積擴張為如主文第一項所示。其擴張系爭土地面積部分，係屬擴張應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：訴外人陳孫式款曾於三十六年分別出租所有坐落系爭土地如附圖所示Ｅ部分面積五十一點一三平方公尺土地、附圖所示Ｌ部分面積二十三點五二平方公尺土地、附圖所示Ｈ部分面積十七點四平方公尺土地予被告午○○、訴外人黃鳥、訴外人郭國。現由原告共同繼承訴外人陳孫式款之上揭系爭土地所有權，然訴外人黃鳥承租如附圖所示Ｅ部分系爭土地之法律關係，嗣後由被告甲○○繼受該租賃契約法律關係，而訴外人郭國承租如附圖所示Ｈ部分系爭土地之法律關係，嗣訴外人郭國死亡，系爭租賃契約之法律關係由被告己○○○繼受，兩造間就前揭系爭土地間分別存有不定期租賃法律關係。惟系爭土地之租金自三十六年起迄今均未調整，每月租金未逾一百元，因經濟發展及環境變遷系爭土地之價值顯有提升，爰依民法第四百四十二條之規定聲請調整租金等語。並聲明：被告午○○向原告承租坐落系爭土地如附圖所示Ｅ部分面積五十一點一三平方公尺土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每月一萬一千二百一十八元；被告甲○○向原告承租系爭土地如附圖所示Ｌ部分面積二十三點五二平方公尺土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每月三千九百零二元；被告己○○○向原告承租坐落系爭土地如附圖Ｈ部分所示面積十七點四平方公尺土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每月三千六百五十八元。
三、被告部分：㈠被告午○○則以：對於原告主張之事實雖不爭執，惟伊所有系爭建物位於系爭土
地較為偏僻處，該租金數額應較低些，原告請求調整租金數額過高等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
㈡被告己○○○則以：對於原告主張之事實雖不爭執，然系爭土地之鄰地博孝段第
七八一地號土地面積二十坪之租金僅每月三千元，原告請求調整之系爭租金過高等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
㈢被告甲○○經合法通知，雖未於言詞辯論期日到場，惟據其以前於準備程序期日
到場所為聲明及陳述略以：對於原告主張之事實雖不爭執，然本件應比照伊向國有財產局承租鄰地博孝段第七八二地號土地面積五平方公尺每月租金為六百零七元之標準調整系爭租金等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執部分：原告主張，訴外人陳孫式款曾於三十六年分別出租所有坐落系爭土地如附圖所示Ｅ部分面積五十一點一三平方公尺土地、附圖所示Ｌ部分面積二十三點五二平方公尺土地、附圖所示Ｈ部分面積十七點四平方公尺土地予被告午○○、訴外人黃鳥、訴外人郭國。現由原告共同繼承訴外人陳孫式款之上揭系爭土地所有權，然訴外人黃鳥承租如附圖所示Ｅ部分系爭土地之法律關係，嗣後由被告甲○○繼受該租賃契約法律關係，而訴外人郭國承租如附圖所示Ｈ部分系爭土地之法律關係，嗣因訴外人郭國死亡，該系爭租賃契約之法律關係由被告己○○○繼受，兩造間就前揭系爭土地間分別存有不定期租賃法律關係。惟系爭土地之租金自三十六年起迄今均未調整，每月租金未逾百元之事實，業據兩造分別提出系爭土地登記簿謄本、三十六年賃貸料領收證各一份，核屬相符，並有高雄市政府地政處鹽埕地政事務所九十一年十一月十八日高市地鹽二字第０九一０００八七九二號函附之土地複丈成果圖一紙在卷可查，且為兩造所不爭執，另經本院依職權調閱八十五年度重訴字第五八九號、臺灣高等法院高雄分院八十六年度重上字第一三二號卷宗肯認屬實，自堪信為真實。
五、本件兩造同意限縮爭點為原告請求調整租金數額是否過高（參見本院九十二年五月八日準備程序筆錄），茲分述如下：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第
四百四十二條前段定有明文。又房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院四十八年臺上字第五二一號判例要旨參照）。經查：
⑴本件兩造所訂不定期限之土地租約，自三十六年起迄今，租金均未曾調整，每
月均未逾一百元，為兩造所不爭執，已如前述。而系爭土地自六十一年起方有公告現值，在六十一年系爭土地每坪為四千二百元（按一坪為三點三０五平方公尺，則每平方公尺為一千二百七十一元，四捨五入）；九十一年六月五日原告起訴時，已調昇為每平方公尺九萬零八百元，此有高雄市政府地政處鹽埕地政事務所九十二年一月九日高市地鹽一字第０九二００００二二六號函附之歷來土地公告現值表一紙在卷為證。
⑵本院審酌土地之公告現值為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之
依據，此觀土地稅法第三十條之規定甚明，國家徵收土地通常亦以公告現值加四成為補償費給付之標準，乃眾所周知之事實，是土地之公告現值乃衡量土地價值之客觀依據。
⑶本件被告所分別承租之系爭土地之價值，雖並無日據時代訂約時之相關資料可
供審酌，然自六十一年算起至九十一年六月五日原告起訴時止，系爭土地公告現值，已自每坪四千二百元（亦即每平方公尺一千二百七十一元）調昇為每平方公尺九萬零八百元，平均調幅已漲昇達七十一倍多，揆諸上開法條說明，原告請求調整土地租金，於法自屬有據，應予准許。
㈡又按租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，此
觀土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定甚明。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必須達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院四十六年臺上字第八五五號、六十八年臺上字第三０七一號判例要旨參照）。經查：
⑴被告己○○○、甲○○分別主張應以系爭土地之鄰地博孝段第七八一地號土地
面積二十坪之租金每月三千元、鄰地博孝段第七八二地號土地面積五平方公尺每月租金六百零七元之標準調整系爭租金云云，並提出收據及租賃契約影本各一紙為證；而原告則主張應以系爭土地於八十九年七月申報地價二萬九千二百六十四元之年息百分之十為調整標準云云，然依上揭說明，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必須達申報總地價年息百分之十最高額或單以鄰地租金為比較，是以兩造所述之調整租金標準，於法無據，均不足採信。
⑵被告午○○承租如附圖所示Ｅ部分面積五十一點一三平方公尺系爭土地，於其
上建有磚造平房一棟，門牌號碼為高雄市○○○路○○○巷十八之一號，面臨寬約一公尺半巷道，通往民生二路距離約二十公尺；被告甲○○承租如附圖所示Ｌ部分面積二十三點五二平方公尺系爭土地，於其上建有房屋一棟，門牌號碼為高雄市○○○路一七九之六號，面臨寬約二公尺巷道，通往民生二路距離約二十公尺；被告己○○○承租如附圖Ｈ部分所示面積十七點四平方公尺系爭土地，其上亦有房屋一棟，門牌號碼為高雄市○○○路○○○巷○○○號，面臨寬約六公尺巷道，通往成功一路距離約一百公尺，而上揭系爭土地對外交通便利，附近有高雄市前金國小、高雄國賓飯店等情，業經本院履勘現場，製有勘驗筆錄、現場圖，並有照片五張附卷可稽。
⑶原告所有系爭土地如附圖所示Ｅ部分面積五十一點一三平方公尺土地、附圖所
示Ｌ部分面積二十三點五二平方公尺土地、附圖所示Ｈ部分面積十七點四平方公尺土地分別出租予被告午○○、甲○○、己○○○建築房屋，已如前述。本院斟酌上揭被告利用基地之面積、經濟價值、所受利益、鄰地租金及該地工商繁榮之程度等項，認調整上開土地租金為申報地價總額之百分之八為適當，而系爭土地八十九年七月申報地價為二萬九千二百六十四元，此有系爭土地登記簿謄本一紙在卷可查，是原告依法得請求調整租金，被告午○○承租如附圖所示Ｅ部分面積五十一點一三平方公尺系爭土地之租金為每月九千九百七十五元（計算式：29264×51.13×8%÷12＝9975，元以下四捨五入）；被告甲○○承租如附圖所示Ｌ部分面積二十三點五二平方公尺系爭土地之租金為每月四千五百八十九元（計算式：29264×23.52×8%÷12＝4589，元以下四捨五入）；被告己○○○承租如附圖所示Ｈ部分面積十七點四平方公尺系爭土地之租金為每月三千三百九十五元（計算式：29264×17.4×8%÷12＝3395，元以下四捨五入），然原告僅主張調整被告甲○○承租系爭土地之租金為每月三千九百零二元。故原告依法得請求調整租金，被告午○○承租系爭土地之租金為每月九千九百七十五元；被告甲○○承租系爭土地之租金為每月三千九百零二元；被告己○○○承租系爭土地之租金為每月三千三百九十五元，於法有據，均應予准許，逾此範圍，顯無理由，應予駁回。
⑷又原告以起訴狀繕本送達被告翌日為調整租金之意思表示，且分別於九十一年
七月十六日送達被告甲○○、九十一年七月十日送達被告午○○及己○○○，此有本院送達證書各一紙附卷可查，並為兩造所不爭執，則原告請求被告甲○○、被告午○○及己○○○各自起訴狀繕本送達翌日即九十一年七月十七日、九十一年七月十一日起為調整租金之起算日，於法自屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第四百四十二條規定，請求分別對被告甲○○、午○○、己○○○所承租之上揭系爭土地調漲租金，為有理由，應予准許，爰判決如主文第一項至第三項所示，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，於判決結果已無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 三十 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B審判長法官 楊富強~B法 官 劉定安~B法 官 唐中興右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 三十 日~B法院書記官 陳孟瑩