臺灣高雄地方法院民事判決 九十一年度訴字第二八一四號
原 告 新愛情花園大樓管理委員會法定代理人 乙○○被 告 甲○○右當事人間確認委任法律關係不存在事件，本院判決如左：
主 文確認被告甲○○與原告新愛情花園大樓管理委員會間第二屆管理委員會主任委員之委任關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告新愛情花園大樓管理委員會於九十年八月一日成立，主任委員為訴外人李健
安，依主管機關高雄市工務局函釋意旨，住戶規約未明定得期中改選主任委員，主任委員之任期至九十一年七月三十一日止。被告因不認同訴外人李健安之主住委員資格，於九十一年三月二十五日，召集少數（四分之一）住戶，召開區分所有權人臨時會議，自任第二屆管理委員會主任委員，依前揭主菅機關函文，被告期中改選行為顯然不合法，是其對原告並無住主任委員之法律關係存在。被告自任主任委員原非合法，竟於九十一年四月三十日及七月三十一日下午以第二屆主任委員身分強行聘僱中央保全進駐，並毆傷保全人員洪正德經檢察官提起公訴。被告意圖以刑事逼迫合法之主任委員退讓，對訴外人洪正德、李健安提起侵害居往自由告訴，亦經檢察官查無犯罪事實而為不起訴在案。
㈡原告管理委員會於李健安主任委員任期屆滿後，於九十一年五月十七日召開合法
之第二屆區分所有權人會議，由四十七分之二十五之多數住戶，合法選出第二屆主任委員乙○○，並於九十一年七月十四日移交，且依法運作中，應由最新民意取代。被告仍自行聘僱訴外人中央保金公司進駐，與原告合法聘僱之祥群保全公司同時執行職務，造成住戶不安及法律關係不明確，顯造成重大損害，是有提起本件確認訴訟實益。
㈢按公寓大廈管理條例第四十四條第二項規定旨在避免區分所有權人於經合法決議
訂定規約前，無規約可資規範，以維住戶權益，顯徵草約有視同規約之效，倘已召開第一次區分所有權人會議而未達成決議，即未通過或修正規約，為使公寓大廈運作順暢，該草約仍視同規約；另依同條例第二十六條第一項規定，起造人為第一次區分所有權人會議法定之當然召集人，第三人泰利公司為系爭大樓之起造人，該公司於九十年七月十八日召開區分所有權人會議，就大廈區分所有建物共有、共用部份之管理、維護、及清潔、修繕、一般改良事項之監督選出管理委員，並互推李健安為主任委員，而成立管理委員會，檢附相關資料向高雄市鼓山區公所報備，經准予核備成立在案。
㈣又區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違反法令章程者，其決議之效力
如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按其性質，應準用（或類推適用）民法第五十六條第一項規定，由區分所存權人於決議後三個月內訴請法院撤銷其決議，故於法院搬銷其決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在，不得遂認該決議內容無效，且區分所有權人上開撒銷權，亦應有民法第五十六條第一項但書規定之適用，即出席區分所有權人會議之區分所有權人對違反法令之召集移序或決議方法，應當場表示異議始得提起撤銷之訴，是被告既出席九十年七月十八日區分所有權人會議，未當場表示異議或於法定期間內提起撤銷之訴，應認於九十年七月十八日區分所有權人會議所為選任管理委員會之決議內容合法有效，因而被告於九十一年三月二十五日以第一屆管理委員會之選任不合法為由召開區分所有權人會議改選管理委員員之決議顯違公寓大廈管理條例第二十七條第三項暨大廈規約第七條第四項之規定以及禁反言之原則而無效，是兩造間並無管理委員會主住委員之委任法律關係存在；此外，依公寓大廈管理條例第二十八條規定，被告於九十一年三月二十五日所召集之區分所有權人會議，並未依上開規定於開會前十五日通知各區分所有權人，該會議之召集程序亦違法。
㈤另依公寓大廈管理條例第二十七條規定以觀，區分所有權人會議於管理委員會未
成立者，由召集人召集，如已成立管理委員會，則由管理委員會召集，亦無違反法規範目的；再同條例第二十五條第二項規定，發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者，或經區分所有權人五分之一及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集目的及理由請求召集者，應召開臨時會議，是系爭管理委員會於九十一年五月十七日由第一屆管理委員會召開臨時會議，於法無違，被告雖以上開會議非由有召集權人所召集，此種見解並不正確，因為召集人為李健安，依內政部台九十內營字第九０八四七五五號函，具區分所有權人身份之管理委員主任委員得兼任召集人，而開會當天為避嫌是以更換孫可基為召集人，且由孫可基主持會議，且經全體與會住戶追認程序；況被告並未於法定期間內訴請法院撤銷該會議決議，自認該會議所為選任管理委員組成管理委員會之決議仍有效存在，其當事人能力及法定代理人之代表權並無欠缺，被告之抗辯並無理由。
㈥另基於公寓大廈自治原則，任何程序上事項皆可藉由住戶多數決以決定其效力，
此乃私法處分權及自治原則之延伸，是以，不論被告以各種程序事項多方刁難，亦不得違背住戶多數決之基本原則。
並聲明：求為判決確認被告與原告主任委員之委任關係不存在。
二、被告則以：㈠依原告所提之本大廈規約第三條第一項之規定，本大廈區分所有權入會議，不論
是定期會議或臨時會議，其召開均依照公寓大廈管管理條例第二十五條之規定定召集人外，於召集人無法、互推產生時，依區分所有權人名冊順序輪流擔任，或申請地方主管機關指定臨時召集人，輪值召集人違反召集義務時，區分所有權人得申請主管機關關指定次順位區分所有權人任之，本大廈於九十一年五月十七日召開之第二屆區分所有權人會議，該會議之召集人為新愛情花園大樓第一屆管理委員會，足見非由區分所有權人召集，顯然與公寓大廈管理條例第二十五條及大廈之規約第三條之規定不合；又會議之召集，需由有召集權人，依照法令或規約之規定，公告會議之日期、地點、議題等事項，並依規定通知全體區分所有權人，而區分所有權人對無召集權人所召集之會議，本無出席之必要，因此該瑕疵應不得於會議中以決議追認之方式補正，否則，有侵害因認會議之召集不合法，而未出席之區分所有權人之權益之問題；按會議由無召集權人所召集，其因而作戊之決議為無效之決議，因此會中所為之選舉亦屬無效之選舉，從而上述會議，會中投票選出乙○○等五人為管理委員亦屬無效，而當時參加會議之人很多為住戶，而非所有權人並不合法。
㈡又上開會議所為選舉應屬無效，且乙○○等五人被選為管理委員後，並未互推由
乙○○擔任主任委員，則乙○○自無權以法定代理人之身分，代理原告提出本件訴訟，原告起訴違反民事訴訟法第二百四十九條第一項第四款規定。又本件被告為經合法程序所選出之主任委員，為原告之合法法定代理人，應由被告擔任原告之法定代埋人代理提出本件訴訟，始符法定程序，由於被告又為本件訴訟之被告，因此，本件訴訟要件之欠缺應屬無法補正，原告之訴應駁回。
㈢原告於九十年七月十八日，由泰利建設公司召集第二次區分所有權人會議亦有如
前述之述之由無召集權人召集會議之違法情事，其決議及選舉李健安等五人為管理委員均屬無效，且該次區分所有權人會議之選舉決議，尚有未經訂立規約即選舉管理委員，形成選舉無法源依據之情形，依當天會議紀錄所載，並末先由區分所有權人決議通過規約，再依照規約之規定選出管理委員，當天之會議更決議大樓之規約另議，且於規約通過前，亦未見於選舉前先經區分所有權人就管理委員名額及選舉方法先為決議，足見當天之選舉亦無法源依據；而被告因前揭選舉產生之管理委員不符法律規定，且李健安等人為建商之股東，被選出後並未辦埋公共設施及設備之點交，對李健安之違章建築，末依法處理，被告為免拖延時日至保固期間屆滿，而無法對建商追究公共設施及設備與規定不符之責任，乃於九十年十二月二十八日，依照公寓大廈管理條例第二十五條第二項第二款之規定，由五分之一以上之區分所有權人之連署召集區分所有權人會議，嗣因出席人數之區分所有權比例合計未過半數而無法合法選出管理委員，乃於九十一年三月二十五曰依照同條例第三十條之規定，重新召集區分所有權人會議，並於九十一年三月二十二日公告，該次會議依法選舉被告等五人擔任管理委員，再由管理委員推選被告擔任主任委員，足證被告之被選舉為主任委員，合於法律規定，原告提起本件確認之訴，為無理由。
㈣九十一年五月十七日乙○○被選舉為管理委員之會議，係由李健安發文召集，違
反公寓大廈管理條例第二十五條第三項規定，為非法召集，雖會議進行中改由孫可基為會議主席，並由大會決議追認孫可基為會議之召集人，此一決議，亦於法不合，蓋會議召集人之用功在會議之召集及會議程序之規劃、決議事項之擬定，如許由無召集權人召集會議，再於會議中由大會決議追認，將破壞召集權人規定，且損及未出席會議之區分所有權人之權益，是其選舉應屬無效，此與新舊民意出現衝突時，以新舊民意均需經由法定程序表示者不同，原告主張應有未合。至內政部認為為，具區分所有權人身分之管埋委員會主任委員得兼任召集人，惟亦僅不排除其得為召集人，並非為當然之召集人，故該次區分所有權人會議之召集人仍應依本大廈之規約第三條之規定決之，李健安既非經全體區分所有權人之互推，及自認會議之召集人，會議之召集並非合法，被告無提起撤銷訴訟之必要。況被告係受合法選出之管理委員，有一定之任期，任期中除經法定程序予以解任外，自不得於任期未滿亦未解任之前，逕以另辦選舉產生新任之管理委員，造成多頭馬車之情事。
㈤依公寓大廈管理條例第四十四條第二項規定足見起造人於申請建造執照時，所檢
附之住戶草約，僅於第一次區分所有權人會議召開之前視同規約，自第一次區分所有權人會議召開時起，該草約當然失效，蓋因會議之召開，而可由區分所有權人決議，自無仍許該草約之效力繼續存續之理，縱使該次會議未達成訂定規約之決議，然法既已有明文，自不容為相反之解釋；本件依九十年七月十八日會議記載所載，該次會議為第二次區分所有權人會議，自無許仍依起造人所提出之草約為管理組織及會議召集程序之依據，從而起造人泰利建設公司自任第二次區分所有權人會議之召集人，即屬於法無據，會中所為決議亦屬當然無效，第一屆管理委員會之選舉自屬違法；又因係由無召集權人所為召集，則總會決議根本等於未召集，不得謂有總會決議，自無民法第五十六條第一項規定之適用。
㈥公寓大廈管理條例及規約為本大廈應遵守之規範，會議之召集及會議中任何之決
議均不得違反，否則，公寓大廈管理條例之存在即無其必要，又何必以特別決議訂定規約，原告主張區分所有權人之決議符合公寓大廈之自冶原則，應無可取。並聲明：求為判決駁回原告之訴。
三、原告主張原告於九十年七月十八日由泰利建設公司召開所有權人會議，並選任李健安為主任委員，任期至九十一年七月三十一日止，而原告新愛情花園大樓管理委員會則於九十年八月一日成立，並經報請高雄市鼓山區公所予以備查，後被告因不認同李健安主任委員資格，另於九十一年三月二十五日召開區分所有權人臨時會議，自任第二屆主任委員，原告則於九十一年五月十七日召開所有權人會議並選任乙○○為主任委員等事實，業據提出住戶規約、高雄市政府工務局函、起訴書、不起訴處分書、會議紀錄等為證，且為被告所不爭執，自應認為真實。是本件兩造爭執要點為：㈠原告於九十年七月十八日所召開之區分所有權人會議是否合法，所為決議是否有效。又得否因無人當場表示異議或於法定期間內提起撤銷之訴而補正其程序瑕疵。㈡被告於九十一年三月二十五日召開臨時會議之效力如何。㈢原告於九十一年五月十七日召開之所有權人會議之程序及所為決議是否合法有效。
四、經查：㈠按公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人及其區分所有權比例均達三分之二
以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備；公寓大廈應成立管理委員組成管理委員會，由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，管委員會之組織及選任應於規約中訂定之；管理委員會有當事人能力，分別為該條例第二十六條第一項、第二十七條第一項、第二項、第二十九條第一項、第三十五條所明定。查原告新愛情花園大廈於九十年七月十八日係依公寓大廈管理條例第二十六條規定，由起造人泰利建設公司召開區分所有權人會議，全體四十七戶中有三十六戶出席同意選出第一屆「新愛情花園大樓管理委員會委員」及通過大樓住戶規約，並互推由李健安為主任委員，被告則擔任副主任委員，並依公寓大廈管理條例申請經高雄市政府鼓山區公所予以報備等情，有原告所提之所有權人會議紀錄、出席單位及人員名冊、開票結果公佈表、第一屆第一次管理委員會會議紀錄、公寓大廈管理組織報備證明等可稽，被告就該次會議召開、選任委員並推舉李健安為主任委員之事實亦不爭執，則該屆委員會既係經區分所有權人依前揭規定為決議選出而組成，即為新愛情花園大樓之合法管理組織，得依法執行職務甚明。
㈡又公寓大廈管理條例第三條第八款規定「管理委員會：指住戶為執行區分所有權
人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。」、同條第十款規定「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。」依此規定解釋，住戶應有參與選舉並獲當選管理委員之資格，是被告所稱參與會議之人部分為住戶並不合法之詞，即無足採。
㈢公寓大廈管理條例對區分所有權人會議決議違法之法律效果如何，並未明文規定
，依同條例第一條第二項規定，應適用其他法令之規定。按公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相似，故公寓大廈區分所有權人會議之決議，宜類推適用民法有關撤銷社團總會決議之第五十六條規定，即如區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或章程時，所有權人得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議；如區分所有權人會議決議之內容違反法令或章程者，則為無效。
㈣另依公寓大廈管理條例第第二十五條第三項規定「區分所有權人會議由區分所有
權人互推一人為召集人；召集人任期一年，連選得連任。」，查新愛情花園大樓於九十年七月十八日之區分所有權人會議係由起造人依同條例第二十六條規定合法召開，其程序並無違法已如前述，而該次會議之決議內容為有關選任管理委員、通過規約及管理費收費標準等事項，並無內容違反法令或章程（規約）之情形存在，自屬有效；況退步言之，被告並未於三個月內訴請撤銷決議，該次會議自仍有效存在。
㈤原告於九十年七月十八日所召開之區分所有權人會議其程序決議內容既均屬合法
有效，是該次會議所選任之主任委員會李健安即為新愛情花園大樓之合法代表人甚明，依同條例第二十七條第二項段規定管理委員會之組織及選任應於規約中定之、同法條第三項管理委員任期為一年第之規定及原告規約第七條、第八條有關主任委員副主任委員、財務委員及管理委員之資格及選任、期間及得解任依據之約定以觀，李健安之任期應至九十一年七月三十一日止始屆滿一年，而李健安並無規約所定得解任之消極資格存在，亦為兩造所不爭執；則被告於李健安任期未滿時之九十年十二月二十八日（該次會議因出席人數之區分所有權比例未過半數無法選出管理委員）、九十一年三月二十五日再重複選任被告及曾淑芬、鍾幸枝、邱美玲、陳梅蘭等五人為管理委員之會議，揆諸公寓大廈管理條例第一條係為加強公寓大廈之管理維護及提昇居住品質而訂定之立法目的，為維護公寓大廈之管理及居住品質，並為免一再更迭管理委員而造成公寓大廈相關事務處理之不便利及不安定，應認被告等前揭重複選任管理委員之會議，因違反公寓大廈管理條例相關規定及新愛情花園大樓之規約而無效。
㈥又依原告規約第三條有關新愛情大樓區分所有權人會議應依公寓大廈管理條例第
二十五條規定，召集人由區分所有權人互推一人產生之約定，原告於九十一年五月二十七日由第一屆管理委員會召開之臨時會議，雖該次召集程序因係由無權召集之人召集而有召集程序之違法，惟既未據被告於法定期間三個月內訴請撤銷，應認仍有效存在，所為改選乙○○為主任委員之決議，仍應認為合法有效，而被告復未能舉證此部分決議內容有何違反法令或章程（規約）之情事，是乙○○自得代表原告而為提起本件訴訟甚明，被告此部分所辯亦無理由。
五、綜上所述，本件原告訴請確認被告甲○○與原告新愛情花園大樓管理委員會間之第二屆管理委員會主任委員委任關係不存在，為有理由，應予准許。
六、本件因事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證無一一論述之必要，併此敘明。據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十 日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B法 官 林玉心右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十 日~B法院書記官 陳家宏