臺灣高雄地方法院民事判決 九十一年度訴字第三一七五號
原 告 乙○○訴訟代理人 紀錦隆 律師
施介元 律師被 告 長谷生活科技股份有限公司?
法定代理人 己○○被 告 丁○○被 告 戊○○訴訟代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○
李玲玲 律師李宏文 律師何俊墩 律師右當事人間返還價金等事件，本院於民國九十二年九月三十日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣玖拾萬元，及自民國九十一年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告於被告給付前項價金之同時，應將坐落高雄縣鳳山市○○段第一０六七地號土地上之建物共同使用部分即建號第一二六二五號地下二樓編號第八十一號停車位之所有權登記（即原告所有坐落高雄縣鳳山市○○段第一０六七地號土地之權利範圍一萬分之二十二、及其上建物共同使用部分即建號第一二六二五號建物之權利範圍一萬分之五十五）移轉登記返還被告，並將占有之車位證明卡交還被告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣參拾萬元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序終結前，以新臺幣玖拾萬元或同額之中國國際商業銀行無記名可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：伊於民國八十六年八月二十五日與被告丁○○、戊○○訂定土地預定買賣合約（下簡稱土地買賣合約）、車位土地預定買賣合約（下簡稱車位土地買賣合約），與被告長谷生活科技股份有限公司（下稱長谷公司）訂定房屋預定買賣合約（下簡稱房屋買賣合約）及車位預定買賣合約（下簡稱車位預定買賣合約），向被告等人購買坐落高雄縣鳳山市○○段第一０六七地號土地及其上建物建號第一二五四九號即門牌號碼為高雄縣鳳山市○○路○○號十樓建物（下稱系爭房地），及建號第一二六二五號之地下二樓編號第七十八號停車位。合約總價為新台幣（下同）五百七十五萬元，其中停車位價金為六十萬元。詎被告辦理產權登記時，竟誤將兩造原訂第七十八號車位登記為第八十一號車位，經伊多次請求更正登記，均未獲置理，伊則仍使用第七十八號車位。惟被告竟又於九十一年十月間將第七十八號車位售予訴外人袁美麗，並辦理登記完畢，被告顯已違約。依前開土地買賣合約及房屋買賣合約，倘系爭土地或房屋產權不清楚或一地數賣時，原告得解除契約，被告除應退還已收價款外，併需賠償原告與所收價款同額之違約金。而依車位土地買賣合約及車位買賣合約，前開四合約間具有互為補充之關係，必須與本約同時履行，任何一部份不履約，即視同全部違約。爰依前開買賣合約所訂，以本件起訴狀之送達對被告為解除停車位買賣之意思表示，並依民法第二百五十九條第一款及兩造合約所訂，請求被告連帶返還停車位價金及給付同額違約金共一百二十萬元及遲延利息等語。並聲明求為判決：被告應連帶給付原告一百二十萬元，及自起訴狀繕本送達被告之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、被告則以：本件雖因被告長谷公司訂約人員之疏忽而錯誤登記第八十一號車位予原告，惟原告亦占有使用第八十一號車位迄今，顯已同意將標的改為第八十一號車位，被告並無違約情事。又原告曾於八十八年間以系爭建物屬全案不二價銷售，主張被告事後售價較原告買價為低，訴請被告退還差額，經本院以八十八年度訴字第三０三二號事件審理，嗣兩造於訴訟外簽訂約定書和解，被告同意將原訂總價五百七十五萬元降為四百九十萬元，則按此比例車位部分價金亦應減少為五十一萬一千三百零五元（即土地部分二十三萬八千六百零九元、建物部分二十七萬二千六百九十六元）。至於違約金約款係訂於前開土地買賣契約及房屋買賣契約中，至車位土地買賣契約及車位買賣契約未見何等違約金約款，原告自無請求違約金之權；縱認原告得據以請求，惟原告自受領系爭房屋起，即使用第七十八號車位，迄被告將該車位售予訴外人袁美麗後，原告亦使用第八十一號車位至今，實無任何損害，其主張之違約金數額亦屬過高應予酌減至零。再倘認原告解除車位買賣契約有據，被告亦主張同時履行抗辯，原告應同時將其區分所有建物附屬之第八十一號停車位持份（即高雄縣）移轉登記返還被告，並將第八十一號車位暨車位證明卡一併返還被告，倘返還不能，原告亦應償還其價額，被告並據此主張抵銷。另系爭土地、房屋及車位之買賣並無給付不可分之情形，各被告間亦無對他被告之債務負連帶責任之意，並無連帶債務關係，原告訴請被告連帶給付顯屬無據等語，資為抗辯。並聲明求為判決：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供現金或同額之中國國際商業銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張其於八十六年八月二十五日與被告丁○○、戊○○訂定土地買賣合約、車位土地買賣合約，與被告長谷公司訂定房屋買賣合約及車位買賣合約，向被告購買坐落系爭房地，及建號第一二六二五號之地下二樓編號第七十八號停車位。詎被告辦理產權登記時，竟誤將兩造原訂第七十八號車位登記為第八十一號車位等情。被告長古公司於九十一年十月間將第七十八號車位售予訴外人袁美麗，並辦理登記完畢之事實，業據其提出土地買賣合約書、車位土地買賣合約書、房屋買賣合約書、車位買賣合約書各一份、建物所有權狀二份、照片七紙等為證，且為被告所不爭執，原告此部份主張堪信為真實。惟被告則以前詞置辯。是本件爭點在於：（一）原告是否有以受領第八十一號車位以代原訂第七十八號車位給付之意思，及被告是否已依債之本旨為給付。（二）倘被告未依債之本旨給付，原告是否得行使解除權，請求返還車位價金，及兩造於本院八十八年度訴字第三０三二號事件，雙方於訴訟外所簽訂之約定書是否影響本件原告所得請求車位價金之數額。（三）原告得否以前開各契約為據請求違約金，及金額是否過高應予酌減。
（四）各被告間是否應對價金返還及違約金給付義務負連帶責任。（五）被告所為同時履行抗辯，是否有理由。以下分述之：
（一）原告是否有以受領第八十一號車位以代原訂第七十八號車位給付之意思，及被告是否已依債之本旨提出給付：
１．按清償應符債之本旨，否則債權人得拒絕受領。次按債權人受領他種給付以代原定之給付者，其債之關係消滅，民法第三百十九條定有明文。惟清償既須依債務本旨為之，則以他種給付代原定之給付，自非得債權人之承諾不可，故必債務人以代原定給付之意思為他種給付，債權人之受領他種給付亦係以許代原定給付之意思為之者，始與民法第三百十九條之規定相符。若債務人未得債權人之承諾，自以代原定給付之意思而為他種給付，債權人則以增加擔保或其他之意思而受領者，債之關係不能因此消滅，亦有最高法院二十三年上字第二二四號判例足資參照。亦即，僅在債權人有受領他種給付以代原定給付之意思，代物清償始能成立，債之關係始能消滅。倘債權人非以代原定給付之意思而受領他種給付，縱有受領之事實，亦不能成立代物清償，債務人仍應依約提出原定給付，始符債之本旨。
２．經查，兩造間既已特定原告承購者為第七十八號車位，即屬特定物之債，被告僅能以該車位交付原告以為清償，始符債之本旨。雖⑴被告辯以原告向銀行辦理貸款設定之抵押權範圍包括第八十一號車位在內，而認原告實有受領該車位給付之意思。惟原告主張此係因系爭房地之抵押借款事宜均由被告長谷公司辦理，因其誤將車位登記為第八十一號，抵押權設定範圍自然包括該八十一號車位。被告對向銀行辦理抵押貸款一節並不否認，且觀諸一般房地買賣交易過程，亦多由出賣人即建商代買受人向銀行辦理抵押貸款事宜。是該抵押權設定範圍因被告長谷公司誤將車位編號登記錯誤而予包括在內，自與原告無關，不能以此即論原告有將車位標的更改為第八十一號而為受領之意思。⑵被告另以經訴外人即原告配偶王淑美於八十八年四月二日署名之「交屋簽收單」、上載「車位證明卡：八十一號」等語為據，認原告已有受領該八十一號車位以代原訂第七十八號車位之意思。惟查，原告於該日受領系爭房屋之交付後，隨即於同月八日以存證信函通知被告長谷公司錯誤登記車位編號之事實，此有原告所提存證信函一紙在卷可稽，亦為被告所不爭。足見原告係於受領房屋後五日之合理期間內，即通知被告車位編號登記錯誤，自不得僅以該簽收單所載遽認原告已受領該八十一號車位。⑶兩造於八十八年十二月間，因系爭房屋價金爭議，於本院以八十八年度訴字第三０三二號返還價金事件涉訟，於八十九年七月間兩造於訴訟外簽訂約定書，其中第四條約明：「乙方（即被告長古公司）於支付三十萬元後，須將甲方（即原告）車位原登記為八十一號更正登記為七十八號」等語，被告對此均未爭執，並有原告所提存證信函、約定書在卷足稽，亦經本院依職權調閱前開本院八十八年度訴字第三０三二號卷宗屬實。足見原告自八十八年四月受領系爭房屋交付、發現車位號碼登記錯誤後之第十五個月，仍向原告表示不願受領該第八十一號車位之意，被告對此亦知之甚明，亦同意更行登記交付第七十八號車位予原告，益證原告並無受領第八十一號車位之意、亦無將標的更改為該車位之意。⑷末以，原告係於九十一年十月間因被告長古公司將第七十八號車位售予訴外人袁美麗，始行占用第八十一號車位，已如前述，是原告主張其占用第八十一號車位係不得已，實符常情，應屬確實。足見原告非以受領第八十一號車位以許代原訂之第七十八號車位之意思，始行占有該車位，亦未有將車位標的更改為第八十一號之意思，依前開說明，自與代物清償之要件不合。
３．綜前所述，本件原告自八十八年四月受領系爭房地後，所占有使用者為第七十八號車位，主觀上並無受領錯誤登記之第八十一號車位之意。其雖自九十一年十月起占有使用第八十一號車位，但並非以受領第八十一號車位以代第七十八號車位之意思而占有，不能認為兩造有將契約標的更改為第八十一號車位之合意。依前開規定及判例意旨，不能認為被告已依債務本旨為清償，兩造間債之關係自未消滅，被告仍須以原訂之第七十八號車位給付，始符債之本旨。
（二）原告得否行使解除權請求返還價金，及前開兩造所訂約定書，是否影響原告請求返還之數額：
１．按債權人於有債務人給付不能之情形時，得解除其契約，民法第二百五十六條定有明文。其為一部不能者，應認為得就該不能之部分為解除。次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定者外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，同法第二百五十九條第一款及第二款亦有明文。再按原告與被告丁○○、戊○○所訂「車位土地預定買賣合約」第七條第一項約定：「買方（即原告）與本約基地上房屋興建者（即被告長谷公司）所訂之『房屋預定買賣合約』、『車位預定買賣合約』，及與基地所有權人（即被告丁○○及被告戊○○）簽訂之『土地預定買賣合約』等合約具有互為補充之關係，必須與本約同時履行，任何一部份不履約，即視同全部違約」；原告與被告長谷公司所訂之「車位預定買賣合約」第五條亦約定：「本約之各項條款與『房屋預定買賣合約』、『土地預定買賣合約』、『車位土地預定買賣合約』具有不可分割之互為補充關係，不可部分履行」。而依前開「土地預定買賣合約」第九條及「房屋預定買賣合約」第十六條亦約定：「本約土地（或房屋）產權不清或一地數賣時，買方得解除本合約。賣方除應將已收價款全部退還買方外，並須賠償與所收價款同額之違約金予買方」。
２．本件被告自陳已於九十一年十月將第七十八號車位再次售予訴外人袁美麗並辦理登記完畢，足見被告就第七十八號車位之給付義務已陷於給付不能，並已違反兩造所訂前開契約約定。且查，原告係以「車位土地預定買賣合約」及「車位預定買賣合約」向被告承買第七十八號車位，前者約定價金為二十八萬元，後者約定價金為三十二萬元，合計共六十萬元，原告均已清償完畢，已如前述，今被告就第七十八號車位既已陷於給付不能，原告自得依前開法律及兩造所訂合約，以本件起訴狀之送達對各被告為解除契約之意思表示，並請求返還買賣價金六十萬元。被告雖以兩造前因系爭房屋買賣價金爭議以本院八十八年度訴字第三０三二號返還價金事件涉訟，嗣兩造簽訂約定書而於訴訟外和解，被告長古公司同意將原訂總價五百七十五萬元減少為四百九十萬元，該和解書既係針對房地及車位之總價一併所為者，則車位部分價金亦應依比例折價。惟查，原告於本院八十八年度訴字第三０三二號返還價金事件，係主張被告就系爭房地價格違反兩造間「不二價」約定，其於起訴狀主張被告以每坪十一萬六千元出售、地下二樓停車位六十萬元，共五百七十五萬元成交，將他戶以低於原告所購買每坪十一萬六千元之價格出售，故而依契約約定，請求被告降價一百萬元。故該事件係兩造間就房地每坪售價價格之爭執，所定約定書條款亦係針對房地價格而為者，尚與車位價格無關，此觀之卷附原告所提兩造約定書第一條所定：「甲方（即原告）尚欠乙方（即被告）房地尾款新臺幣五十五萬元」等語及兩造預就車位另行訂立契約，約定價格為六十萬元自明，是車位部分價金應不受兩造前開約定書所為折價約定影響。是被告前開辯解，並不足採。原告主張解約後被告應返還買賣價金六十萬元，為有理由，應予准許。
（三）原告是否得請求違約金，及其數額是否過高應予酌減：
１．經查，依前開「房屋預定買賣合約」、「土地預定買賣合約」、「車位土地預定買賣合約」及「車位預定買賣合約」所示，其中作為車位買賣契約之「車位土地預定買賣合約」及「車位預定買賣合約」，雖無任何違約金之約定，但分別於第七條及第五條訂明該約與兩造另行簽訂之「房屋預定買賣合約」、「車位預定買賣合約」及「土地預定買賣合約」間具有不可分割之互為補充關係，必須同時履行，倘有任何一部份不履約，即視同全部違約。前開「土地預定買賣合約」第九條及「房屋預定買賣合約」第十六條亦均訂定，倘有產權不清或一地數賣時，被告除應返還買賣價金予原告，尚須賠償與所收價款同額之違約金。亦即，倘被告就前開「車位土地預定買賣合約」及「車位預定買賣合約」發生違約情事，即視同全部契約均已違約，原告即得依前開「土地預定買賣合約」及「房屋預定買賣合約」之違約金條款，請求被告賠償與所收價款同額之違約金。被告徒以該「車位土地預定買賣合約」及「車位預定買賣合約」中未見違約金條款，遽論原告此部份主張無據，顯係忽略兩造前開「一部不履約，視同全部契約均已違約」之違約條件設定，自非可採。經查，被告業於九十一年十月將第七十八號車位另行出售他人，已如前述，則被告顯已構成前開「車位土地預定買賣合約」所訂違約情事，依前開說明，視同全部四份契約均已違約，原告自得援引前開「土地預定買賣合約」及「房屋預定買賣合約」中違約金條款，請求賠償違約金。
２．按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。次按是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，此亦分別有最高法院四十九年臺上字第八０七號判例、八十五年臺上字第一四七四號判決足資參照。兩造固約定違約金為與車位價格同額即六十萬元，惟查，原告自陳自八十八年四月二日受領系爭房屋後，仍繼續占有使用第七十八號車位，至九十一年十月被告將該車位售予訴外人袁美麗後，始行占用第八十一號車位迄今。足見被告雖誤登記第八十一號車位予原告，嗣又再將第七十八號車位售予訴外人，惟對原告而言，其於九十一年十月前使用第七十八號車位，之後即使用第八十一號車位，其使用車位之事實並未中斷，實際所受損害應不高。本院斟酌前開各情，認兩造約定以與車位買賣價金同額之六十萬元為違約金，實屬過高，應予酌減至三十萬元，始稱相當。逾此範圍之違約金主張，實屬無理，應予駁回。
（四）各被告間是否應對前開價金返還及違約金給付義務負連帶責任：
１．按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務；無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有明文規定者為限，民法第二百七十二條第一項及第二項定有明文。次按同法第二百九十二條規定，數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定。所謂「給付不可分」，係指依原告起訴請求之給付義務內容，在客觀上是否無法分割，倘標的係屬可分，即非不可分之債，自無準用連帶債務規定之理。以契約解除後所生之回復原狀請求權為起訴基礎者，因回復原狀請求權性質上屬契約解除後新生之權利義務關係，自應依原告訴請回復原狀之給付標的，決定其內容是否可分，非以回復原狀前之給付義務內容決之。
２．經查：⑴原告向被告長谷公司訂立車位買賣契約、向被告丁○○及被告戊○○訂立車位土地買賣契約，承買第七十八號停車位。該二契約雖均約定與前開土地買賣合約、房屋買賣合約間均有不可分割之互為補充關係，不可部分履行，任何一部份不履約，即視同全部違約之條款，惟此僅係各被告間關於各合約間之履約、違約責任之規範條款，並非各被告間對該車位給付義務均有各負全部給付責任之明示，且遍查其他契約條款，亦未見被告有此明示約定。⑵原告另主張依此約定，足見關於系爭停車位之給付義務屬不可分之債，應準用連帶債務之規定。惟查，本件原告係以解除兩造車位買賣契約後所生之回復原狀請求權為基礎，訴請返還價金，其標的性質上與原訂之停車位給付義務已屬有別，而為解約後新生之權利義務關係，且所訴請給付者為金錢，本質上屬可分之債，依前開說明，自無準用連帶債務規定，而應負共同賠償之責。且查另無其他被告應負連帶責任之法律規定，是原告主張各被告間應就價金返還及違約金給付義務負連帶責任，即屬無據，此部份應予駁回。
（五）被告所為同時履行抗辯，是否有理：按當事人因契約解除而生之相互義務，準用第二百六十四條至第二百六十七條之規定，民法第二百六十一條定有明文。次按同法第二百六十四條第一項規定，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。經查，原告因被告就第七十八號車位已陷於給付不能，而依前開規定及兩造契約所訂解除車位買賣契約，請求被告返還價金及給付違約金，惟其亦自陳受有第八十一號車位之所有權登記，並自九十一年十月間占有使用第八十一號車位之事實，是其亦附有回復原狀、將第八十一號停車位之登記及占有返還被告之義務。而被告主張系爭第八十一號停車位之權利登記為原告所有坐落高雄縣鳳山市○○段第一０六七地號土地之權利範圍一萬分之二十二、及其上建物共同使用部分即建號第一二六二五號建物之權利範圍一萬分之五十五，此為原告所不爭執，則被告援引前開同時履行抗辯之規定，抗辯於原告返還系爭第八十一號車位之權利登記、占有及車位證明卡前，拒絕返還價金等語，自非無據。爰為同時履行之判決。
四、綜上所述，本件被告未依債之本旨提出第七十八號車位給付原告，嗣又將該車位售予訴外人，已陷於給付不能，原告自得對被告解除停車位之買賣契約。又兩造停車位之買賣契約既經解除，則兩造由他方受領之物，應返還之，從而，被告應於原告將系爭地下二樓編號第八十一號停車位之所有權登記（即原告所有坐落高雄縣鳳山市○○段第一０六七地號土地之權利範圍一萬分之二十二、及其上建物共同使用部分即建號第一二六二五號建物之權利範圍一萬分之五十五）返還被告、及將占有之車位證明卡交還被告之同時，給付原告車位價金及違約金共計九十萬元，及自民國九十一年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經審酌後於判決結果不生影響，自無庸一一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 九 日~B審判長法官 陳嘉惠~B法 官 鍾素鳳~B法 官 紀凱峰右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 九 日~B法院書記官 馮欽鳳