臺灣高雄地方法院民事判決 九十一年度訴字第三三五五號
原 告 甲○○訴訟代理人 康四評 律師
徐豐益律師被 告 丁○○
戊○○乙○○丙○○右當事人間請求交還停車位事件，本院判決如左：
主 文被告丁○○、乙○○、丙○○應分別將坐落高雄縣○縣路○鄉○○段第四０六號土地上建號第三二六號建物地下室停車場編號第四十七號、第二十三號、第四十六號停車位返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○、乙○○、丙○○各負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告各以新台幣貳拾萬元為被告丁○○、乙○○、丙○○供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠坐落高雄縣路○鄉○○段○○○○號土地（應有部分一００００分之一五八）及
其上建物建號二六三號門牌高雄縣路○鄉○○路○○巷○○號六樓之一本一國式鋼肋混凝土造八層樓房（下稱翰林大樓）內第六層，面積九八點四六平方公尺及附屬建物陽台七點四四平方公尺、建物建號三二五號共同使用部分總面積八八九點九七平方公尺及附屬建物平台二八點九二平方公尺門廳二三點一三平方公尺應有部分一００００分之一三四，暨同地號上建物建號三二六號共同使用部分總面積一三四七點０七平方公尺應有部分一００００分之四三六四（即地丁室停車場部分），係其於八十五年間向本院民事執行處（八十四年執字第一三０一一號）拍賣取得。原告另於八十八年六月廿九日復取得同地號上建物建號二八七號所有權全部及建號三二五號共同使用部分應有部分一○○○○分之一二一八暨建號三二六號共同使用部分應有部分一○○○○分之七○。原告並八十八年七月三日將其中建物二六三號所有權全部及建號三二五號、三二六號共同使用部分出賣並移轉登記予被告戊○○所有。
㈡原告所有前揭土地建物建號三二六號共同使用部分總面積一三四七點○七平方公
尺，應有部分，其中大型車位編號Ａ十八、廿一、廿三、三六、四○、四一號，小型車位編號Ｂ三二、三四、三八、四二、四五號，及機械車位編號五、七、九
十三、十四、廿五、廿六號，另Ｂ七個小型停車位（包括Ｂ四六號）雖曾出售但因未付款而未取得使用權等情，已據原所有權人林廖秀蘭於前揭執行程序聲明異議狀陳明，而前揭翰林世家大樓於興建完成後，大樓地下室停車場建號三二六號共同使用部分應有部分一００００分之四三六四均為建商所保留尚未出售過戶之停車位表彰之面積，並登記於訴外人廖秀蘭名下，林廖秀蘭因債務問題遭拍賣，由原告應買承受取得，益見原告除專有部分外，對地下停車場共同使用部分之應有部分所登記之面積，應足以彰顯其對停車位之權利範圍。
㈢系爭建號三二六號共同使用部分，被告丁○○權利範圍饉為一００００分分七
五、被告戊○○為一００００分之七七、被告乙○○為一００００分之七七、被告張許瓊嬌為一００００之七０（張許瓊嬌部分業經原告於審理中撤回），足證被告等均四人為未購買停車位之區分所有權人、而被告丙○○雖持有一００００分之一四五，卻捨其所有之機械式停車位而不用，被告丁○○占用Ａ四十七號、戊○○占用Ａ四十號、乙○○占用Ａ廿三號、被告丙○○則占用原告所購買之Ｂ四十六號停車位。被告等到庭皆稱未買受系爭停車位使用權，被告戊○○並表示未再停放車位，被告等均無停車位使用權無疑。
㈣按一般建商與買受人所簽定地下室停車位買賣契約書，停車位係以獨立使用權及
土地建物公共面積應有部分方式出售，並附停車位配置圖，此項車位買賣契約書，乃成為大廈區分所有權人就車位使用之分管契約，是住戶之停車空間應依起造人或建商之買賣契約或分管契約使用其約定專用部分，本件被告丁○○、戊○○、乙○○等均未購買停車空間，依前揭分管契約之法律關自無權使用停車位。且系爭翰林世家建商於第一次保存登記時曾書立切結書將六十七戶各戶取得地下一樓權利範圍詳予分配，除編號８Ｃ、３Ｄ、４Ｆ、４Ｈ、５Ｈ等五戶另購停車位，依其停車位大小增加權利範圍萬分之七五至萬分之一四一不等，其餘未購買停車位之承購戶或公司保留戶，依各戶私有面精計算分配萬分之五十五到萬分之七十八，甚具規律性而無例外，僅有編號８Ａ一戶受分配萬分之四六三一，適為其他尚未出售停車位分配權利範圍之總和，亦足以表彰其他尚未出售停車位之使用權。
㈤又區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，共有
人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，依土地登記規則第七十二條第二款（修正後第八十條）規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人，各共有人對於該共同使用部分之設施，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的，明白揭示建物共同使用部分之使用權為所有權之積極權能之一。系爭翰林大樓興建時，規劃地下室一樓為防空避難室兼停車空間建號三二六號（依竣工圖及使用執照所附圖冊，規劃停車位車數四十七位，其中七位，平面大停車位十四位，平面小停車位十三位，及機械停車位二十位）復因停車空間具有交易經濟價值，建商金恒福公司於預售時表列各棟別、私有面積、公共面積等以計算房地售價公開銷售，並備註註明各種停車之面積依，依客戶需要買受不同停車位使用權而計算停車位售價，並於建物保存登記時，依上述面積比率換算增加地下一樓共同使用部分應有部分之持分比率，因預售不佳及買受停車位使用權之人不多（僅出售五位，購買建號二八０號買受第四十一號平面大車位、建號二八二號買受第七號機械停車位、建號二九八號買受第三七號平面小車位、建號三一三號買受第三十號平面式大停車位、建號三一四號買受第十一號機械車位，合計占共同使用建號三二六號應有部分萬分之五五八），因而於保存登記時將未出售之停車位使用權依上述換算共同使用部分應有部分比率合計萬分之四五五四（其餘萬分之四八八八，為依各戶私有面積計應分配之共同使用部分），登記於區分所有建物二六五號建號之共同使用部分應有部分；而住戶建號二八五號張保龍則於第一次保存登記後之八十四年八月二日向建商購買其中編號四四號平面小車位，而受移轉建號三二六號共同使用部分萬分之一二六。
㈥原告經法院拍賣受讓取得共有人林廖秀蘭就建號三二六號共同使用部分，而林廖
秀蘭則自翰林世家建商負責人廖進益處信託登記取得，參照最高法院四十八年台上字第一０六五號判例意旨，原分管契約共有人林廖秀蘭之權利義務對受讓人原告仍應繼續存在，原告爰依分管契約之法律關係請求交還停車位。
並聲明：求為判決㈠被告丁○○、戊○○、乙○○、丙○○應分別將坐落高雄縣○縣路○鄉○○段○○○號地上建物建號三二六號地下室停車場編號四十七、四十、
二十三、四十六號車位之使用權交還原告。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告均未於最後言詞辯論期日到場，惟據其等以前到場陳稱：㈠被告丁○○以其確實未購買停車位，管理委員會將平面第四十七號停車位交其停放，每月繳交三百元停車費，如停車位確為原告所有，被告願歸還。
㈡被告戊○○則以其已經無占用停車位之事實。
㈢被告乙○○以當時未向建商買停車位，管理委員會將平面第二十三號停車位交其停放，每月收取清潔費三百元，已近二年。
㈣被告丙○○以購屋時有購買第七號機械式停車位，因後來該停車位遭他人停放，管理委員會將平面第四十六號停車位其我停放，每月繳交三百元清潔費。
被告四人並均聲明：請求駁回原告之訴。
四、原告主張：坐落高雄縣路○鄉○○段第四０六號土地上翰林大樓預售時將專有部分及建號第三二六號共同使用部分所屬停車位分開出售，計有平面大停車位十四位、平面小停車位十三位及機械停車位二十位，預售時僅出售第三十號及第四十一號平面大停車位、第七號及第十一號機械停車位、第三十七號平面小車位，訴外人即建商金恒福建設開發股份有限公司（下稱金恆福公司）於預售時將有無買受停車位及買受停車位大小之不同，分別計算增加停車位所屬建號第三二六號共同使用部分建物之應有部分比率並辦理登記，合計購買各種停車位者所占應有部分比例計萬分之五五八，並將未出售之停車位所占建號第三二六號共同使用部分應有部分合計萬分之四五五四登記於區分所有建物專有部分第二六五號建物之共同使用部分（其餘萬分之四八八八，為依各戶私有面積計應分配之共同使用部分）；嗣後又出售第四十四號平面小停車位（應有部分萬分之一二六），及將第十五號平面大停車位（應有部分萬分之一四一）劃歸建號第二六五號區分所有建物專有部分外，其餘建號第三二六號共同使用部分關於未出售停車位之應有部分萬分之四二八七移轉至建號第二六三號區分所有建物之共同使用部分加上該建物原有應有部分萬分之七十七，合計該建物就建號第三二六號共同使用部分之應有部分為萬分之四三六四；前該大樓停車位除第十五號、第三十號、第四十一號平面大停車位，第七號、第十一號機械停車位；第三十七號、第四十四號平面小車位外，依分管契約即均應由訴外人即建商金恆福公司保留專有使用權並登記於訴外人林廖秀蘭名下，而原告於本院民事執行處八十四年度執字第一三０一一號拍賣抵押物強制執行事件拍賣程序拍得登記於訴外人林廖秀蘭名下之翰林大樓土地及建物，經再次取得及出售後，目前擁有該大樓所屬高雄縣路○鄉○○段第四０六號土地應有部分萬分之一四六、同地號土地上第二八七號專有部分所有權全部、共同使用部分建號第三二五號、第三二六號應有部分各萬分之一三四、萬分之四三五七，被告丁○○、乙○○、丙○○無權占用第四十七號、二十三號、四十六號停車位，戊○○無權使用第四十號停車位之事實，業據提出不動產權利移轉證書、土地及建物登記簿謄本、區分所有建物共同使用部分附表、聲明異議狀、翰林世家車位使用證、停車空間告示圖、翰林大樓共同使用部分地下室即防空避難室兼停車空間分配切結書等為證，並與證人翰林世家管理委員會主任委員陸錦慧到庭所證該大樓僅五位購買停車位，未談到如何使用停車位問題等語相符，且經本院依職權調閱本院八十四年度執字第一三０一一號拍賣抵押物強制執行事件卷審核確實，又為被告等人所不爭執，自堪信為真實。
五、本件爭點為：㈠翰林大樓各承購戶就地下一樓停車位即建號第三二六號共同使用部分建物有無分管契約之訂立？㈡原告自法院拍賣程序拍得訴外人林廖秀蘭所有翰林世家區分所有建物專有部分及共同使用部分，是否因而繼受訴外人金恆福公司基於分管契約對於停車位之專有使用權？㈢原告依分管契約請求無權占用停車位者返還其專有使用權之停車位有無理由？㈣被告戊○○否認占用第四十號停車位，原告仍請求返還該部分停車位有無理由？本院判斷意見如下：
六、按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院九十一年度台上字第二四七七號判決意旨參照）。本件翰林大樓得區分為數獨立建築物，為公寓大廈管理條例所指之公寓大廈，而如上所述翰林大樓預售時，訴外人即建商金恆福公司係將專有部分及建號第三二六號共同使用部分所屬停車位分開出售，約定購買停車位者始能就特定之停車位專有使用之權，且共有停車位共四十七位，僅出售、移轉及約定其中七停車位由特定專有部分之區分所有人專有使用，餘四十停車位均未出售而由訴外人即建商金恆福公司保留專有使用權，並將停車位所表彰之共同使用部分應有部分移轉登記於區分所有人即訴外人林廖秀蘭名下，參諸前開最高法院裁判意旨，自應認翰林大樓各區分所有人就建號第三二六號所屬地下一樓停車位共同使用部分已成立分管契約，約定僅購買停車位之區分所有人就該購買之特定停車位有專有使用之權，未購買停車位之區分所有人就全部停車位無使用之權，而購買停車位者就其所購特定停車位以外之其他停車位亦無使用之權。又訴外人即建商金恆福公司就該大樓未出售之四十停車位所屬應有部分既移轉登記於區分所有人即訴外人林廖秀蘭名下，應認依建號第三二六號共同使用部分共有人成立之分管契約，前述未出售之四十停車位係約定由區分所有人即訴外人林廖秀蘭專有使用之權。
七、又共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，除應有部分之受讓人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，為保護善意受讓之第三人免受不測損害，受讓人無須受讓與人所訂分管契約之拘束外，讓與人於讓與前與其他共有人所訂之分管契約，對於受讓之第三人仍繼續存在，此有大法官會議釋字第三四九號解釋、最高法院四十八年台上字第一０六五號判例可資參酌。本件訴外人即建商金恆福公司保留之翰林大樓合計共有四十個停車位專有使用權既經共有人約定由區分所有人即訴外人林廖秀蘭專有使用，而原告復於執行程序中拍得訴外人林廖秀蘭所有專有部分及停車位所屬建號第三二六號共同使用部分之應有部分，依前開大法官會議解釋及最高法院判例意旨，原告即取得前述四十個停車位之專有使用權。
八、再民法第八百十八條及第八百二十一條但書「各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」之規定係指共有物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用。倘共有人就共有物已為分管之約定，各共有人僅能就各自分管部分為使用、收益，共有人就各自分管部分自無民法第八百二十一條但書規定之適用，而得訴請無權占用者交還其個人，非交還共有人全體（最高法院八十八年度台上字第六一號判決意旨參酌）。本件原告依繼受其前手讓與人即訴外人林廖秀蘭與其他共有人之分管契約，既擁有前述四十個停車位專有使用權，依前揭最高法院判決意旨，對於無權占用其專有使用停車位之人，自得依分管契約約定之法律關係請求將停車位交還於原告。
九、又依前揭最高法院八十八年度台上字第六一號判決意旨以觀，共有人依分管契約得請求返還分管之部分，係以被請求者無權占用該分管部分為前提，從而被請求者如未占用其分管部分，當無請求返還之可言，查被告戊○○於審理中到場陳稱已未再使用翰林大樓第四十號停車位之事實，業經證人即該大樓管理委員會主任委員陸錦慧證稱「另外三個人（指被告丁○○、乙○○、丙○○）還有停車在停車位」甚明，且為原告所不爭執，堪信為真實，是縱被告戊○○於起訴前曾占有、使用原告專有使用權之翰林大樓第四十號停車位，現既已未再繼續占有、使用，原告即無依分管契約再為請求返還停車位之可言。
十、綜上所述，依翰林大樓地下一樓停車位所屬建號第三二六號共同使用部分共有人所成立之分管契約，該大樓停車位除編號第十五號、第三十號、第四十一號平面大停車位，編號第七號、第十一號機械停車位；編號第三十七號、第四十四號平面小車位外，其餘共四十個停車位均約定由原區分所有人即訴外人林廖秀蘭專有使用之權，原告經由執行程序拍賣取得訴外人林廖秀蘭之專有部分及共同使用部分，而繼受訴外人林廖秀蘭依分管契約對前述停車位之專有使用權，對於無權占用者自得依分管契約之約定請求返還停車位，從而原告請求被告丁○○、乙○○、丙○○分別返還翰林大樓如地下室平面圖所示編號第四十號、第二十三號、第四十六號之停車位，依法即屬正當，應予准許。另被告戊○○目前未占用原告專有使用權之停車位，原告該部分之訴於法即有未合，應予以駁回。
、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，並此敘明。
、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項、、第三百九十條第二項，判決如
主文。中 華 民 國 九十二 年 五 月 六 日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B法 官 林玉心右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 六 日~B法院書記官 陳家宏