臺灣高雄地方法院民事判決 九十一年度訴字第三四八九號
原 告 乙0000000000大樓管理委員會法定代理人 丙○訴訟代理人 黃奉彬 律師被 告 高雄市政府警察局 設高雄市○○○路○○○號法定代理人 甲○○訴訟代理人 林伯祥 律師右當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國九十二年十二月四日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟法第二百五十四條第一項定有明文。此所謂移轉，係指基於法律行為抑或法律規定之移轉而言，且無論權利移轉或義務移轉或請求標的物之占有移轉，均包括在內，倘係以對人之關係為訴訟標的者，必繼受該法律關係中之權利義務之人，始足當之。本件原告係依據公寓大廈管理條例第十條及第二十一條規定請求被告給付修繕、管理等費用，乃以對人之關係為訴訟標的，於訴訟繫屬中，高雄市政府交通局自民國九十二年一月一日起接管被告之停車管理業務，為兩造所不爭，是自該日起，被告因停車管理業務所生一切權利義務關係，雖已依法移轉於高雄市政府交通局，惟並不及於本件訴訟標的法律關係，故高雄市政府交通局於九十二年三月十八日聲請代被告承當訴訟，與首揭規定要件未合，且未經原告同意，不應准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：乙0000000000大樓（下稱系爭大樓）地下二樓停車場（下稱系爭停車場）為全體區分所有權人所共有，高雄市政府於八十年三月九日撥交予被告管理使用，被告即應對所管理之財產負管理、保養及整修之責，惟被告於八十九年十二月間未經核准移交系爭停車場予原告管理前，即擅離職守，適九十年七月十一日潭美颱風來襲，致系爭停車場無人管理而嚴重淹水，相關電氣室系統設備均告毀損，原告為抽除地下室積水及修繕各項受損設備，計支出機電設備費用新台幣（下同）一百零五萬八千五百六十五元、發電機費用五十一萬元、地下二樓抽水費用二十五萬二千元、地下二樓清潔費用四萬五千元、地下二樓污水設備費用二十五萬八千元、電梯檢修費用十六萬九千元、租用發電機及柴油費用六萬五千八百零一元，其中地下二樓抽水費用經區分所有權人會議決議由被告全部負擔，其餘費用則依被告應有部分比例分擔（系爭大樓總坪數一萬一千六百六十七坪、被告使用面積為一千三百零六坪），計四十八萬三千八百四十一元，扣除高雄市鹽埕區公所補助清除積水費用十六萬零八十三元後，被告尚應給付原告三十二萬三千七百五十八元。又系爭停車場之照明設備暨發電機、風管、抽風馬達、出入口鐵捲門馬達、油漆、消防系統、車位防火馬達等，均已損壞不堪使用，原告代被告修繕，計支出修繕費用一百十九萬五千零五十八元，被告至今仍未給付。另被告尚積欠九十年一月至同年十月之管理費用三十九萬一千八百元未繳納，經原告催討仍置之不理，爰依公寓大廈管理條例第十條及第二十一條之規定，提起本件訴訟等語。於本院聲明：㈠被告應給付原告一百九十一萬零六百十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。添
二、被告則以：㈠系爭停車場屬建築物附設停車空間，依法應由該建築物所有權人或使用人使用，為全體住戶共用部分，由各住戶各按區分所有比例共同持分，除有約定專用之情形外，原則上應由原告負修繕、管理、維護之責。系爭停車場於八十年三月九日由高雄市政府建設局移交被告管理使用，被告於管理期間亦編列預算支應系爭大樓之修繕、管理、維護等費用，惟自公寓大廈管理條例公佈施行後，因該條例第十六條明定公寓大廈防空避難空間不得作為營業使用，對外營利，故高雄市政府於八十九年十二月一日召集相關單位研商，決議自九十年一月一日起停止地下二樓停車場之營運收費，並由建設局市場管理處及國宅處查明產權歸屬後歸還之，被告僅在歸還期間內配合維持治安。是被告自九十年一月一日起，已非系爭停車場之管理機關，被告乃依法退出停車場管理，並非擅離職守。又被告係受高雄市政府之委任管理系爭停車場，高雄市政府仍為系爭大樓之區分所有權人，並約定專用系爭停車場，被告並未繼受取得區分所有權人或分管契約當事人之地位，是原告以被告為訴訟當事人，自有未洽。㈡高雄市政府於八十九年十二月二十二日發函通知原告前開會議內容，被告亦向原告表示自九十年一月一日起對系爭停車場停止管理營運，惟原告不但未表示異議，反而函請市場管理處接手管理系爭停車場，是高雄市政府與系爭大樓全體住戶就系爭停車場約定專用之分管約定，當業於該時即告終止，依法高雄市政府自無再負擔該約定專用部分修繕、管理、維護費用之義務，故原告自不得請求分管約定終止後之九十年一月至同年十月之管理及修繕等費用，況縱認原告前開函請市場管理處接管停車場使用權之表示，未經區分所有權人會議決議而有程序上瑕疵，惟原告既於九十年四月十六日之第三屆臨時區分所有權人會議中，作成依法管理系爭停車場之決議，則至遲應自斯日起，認停車場約定專用之分管約定已告終止。㈢被告僅為系爭停車場之管理機關，高雄市政府始為約定專用權人，則約定專用分管契約終止後，自應由高雄市政府負返還責任，被告退出管理後，已因合意移轉占有予高雄市政府，建設局市場管理處雖表示並未接管系爭大樓地下停車場，惟此與被告無關，被告於市場管理處及國宅處依法歸還管理機關前，僅有依職務協助、維持停車場治安之義務，於九十年十月十九日之與原告辦理交接，不過係協助市場管理處完成行政交接手續，並非自認為管理機關，縱認管理關係終止後，被告尚未將系爭停車場返還予高雄市政府，然依公寓大廈管理條例第十條第一項之規定，約定專用部分之修繕、管理、維護，應由約定專用權人負擔，被告既非約定專用權人，對原告自無須負擔修繕費用及管理費用之義務。從而，被告自九十年一月一日起已非系爭停車場之管理機關，原告據以請求被告給付管理、修繕等費用，洵屬無據。㈣依系爭大樓於九十年一月一日新修訂之管理規約所載，被告所使用之系爭停車場面積為一三０六坪（加計車道面積），核與原規約所載面積為一二九０點三坪不符，原告除未舉證面積如何計算外，關於大樓共用部分之約定專用，本質上仍屬契約關係，契約條件之更迭，自必經契約當事人之合意，始生效力。本件高雄市政府與區分所有權人間之約定專用契約既已於九十年一月一日終止，則原告未經約定專用權人高雄市政府之同意即修訂管理規約，自不能拘束被告，故關於系爭停車場面積之計算，自應依原規約所載為一二九０點三坪（不含車道面積），此外，依原告提出之發票所示，其中發電機費用部分，僅實際支出四十九萬四千七百元，租用發電機及柴油費用部分，亦僅支出六萬五千八百零一元，均與原告請求之金額不符等語置辯。於本院聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，請准提供現金或金融機構無記名可轉讓之定期存單供擔保，免為假執行。
三、原告主張系爭大樓之區分所有權人高雄市政府於八十年三月九日將系爭停車場撥交予被告管理使用，被告於管理期間應給付管理、修繕及維護費用，被告於八十九年十二月間即實際上未管理系爭停車場，於九十年十月十九日始與原告辦理移交手續，其間於九十年七月十一日潭美颱風來襲，致系爭停車場無人管理而嚴重淹水，相關電氣室系統設備均告毀損，原告為抽除地下室積水及修繕各項受損設備，因而支出相關費用，又被告並未繳納九十年一月至十月份管理費之事實，業據提出高雄市政府工務局使用執照、高雄市政府建設局簽呈、估價單及發票等件為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實，惟被告另以前詞置辯，故本件應審究者為：㈠系爭停車場之約定專用權人為何？係被告抑或高雄市政府？㈡被告自何時起退出管理？原告請求被告給付九十年一月至十月份之修繕、管理等費用，是否有據？茲就本院判斷分述如下：
（一）按約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者而言；公寓大廈起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車位空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為，公寓大廈管理條例第三條第五款及第四十五條第二項分別定有明文。準此，公寓大廈起造人或建築業者，得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車位空間，為特定區分所有權人設定專用使用權，故非區分所有權人並不能取得約定專用權。又公寓大廈地下室停車空間倘非屬專有部分，而為建物之共同部分，則每位區分所有權人原則上係按其應有部分之比例，就共有物特定部分有使用收益之權，如無須買受停車位者，則予除外，區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有權人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束。經查，系爭大樓地下室二樓設定用途為避難室、變電室及停車空間乙節，有高雄市政府工務局使用執照一紙附卷可稽，又地下室二樓停車空間屬共同使用部分，由各區分所有權人按應有部分比例保持共有，為兩造所不爭執，是系爭大樓地下室二樓停車空間屬共有性質，而非專有性質，自得為系爭大樓分管契約之客體，而依原告所提出之區分所有權人名冊所示，被告並非區分所有權人，高雄市政府始為區分所有權人，被告自陳系爭大樓住戶於辦理第一次所有權登記時，協議約定系爭大樓地下二樓由高雄市政府指定機關管理使用等語，並提出公共設施分配協議書一份為證，其上載明：「因無負擔本大樓地下二樓興建工程費，故對地下二樓停車場之使用同意遵循管理機關之規定....。」等語，為原告所不爭執，足見高雄市政府與系爭大樓各區分所有建物買受人間，於簽訂上開協議書時，已約定系爭停車場係專供高雄市政府分管使用，故高雄市政府已取得約定專用權，雖其指定被告為管理機關，惟被告僅係約定專用部分之使用人，仍非約定專用權人甚明。
（二）次按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，公寓大廈管理條例第十條第一項定有明文。本件原告主張被告於九十年十月十九日始將系爭停車場移交予伊管理，故被告應給付九十年一月至十月份之修繕及管理等費用云云，並提出移交紀錄一份為證，被告則辯稱伊自九十年一月一日起即非系爭停車場之管理機關，自不負擔上開費用等語，是以被告自何時起非系爭停車場之管理機關，即有探究之必要。經查：
⒈依高雄市政府於八十九年十二月一日所召開之「研商本市鹽埕示範市場大樓地下停車場歸還原管理機關建設局市場管理處會議紀錄」所示，其結論為：
「㈠依公寓大廈管理條例第十六條第二項規定，建築物經認定屬公寓大廈者，建築物之防空避難設備，不得有營業行為，鹽埕示範市場大樓地下停車場屬該棟大樓之防空避難室兼停車空間，依該條例之規定，警察局（即被告）不得再開放供民眾停車、營運收費。.... ㈢該大樓地下停車場歸還期間，仍請警察局配合協助維持治安等安全事宜。」，此有高雄市政府八十九年十二月二十二日高市府警交字第四七０二六號函暨所附會議記錄可參，是被告依據高雄市政府指示於八十九年十二月間停止管理系爭停車場，乃屬有據，被告於系爭停車場歸還期間雖仍配合維持治安，惟此係被告機關所屬業務之性質使然，並非謂被告仍得管理使用系爭停車場，又被告於知悉前開會議紀錄之內容後，即於八十九年十二月二十二日以高市警交業字第二二八一一號函通知原告，其上載明：「有關本大隊所經營貴大樓（即系爭大樓）之地下停車場將自九十年一月一日起停止營運收費，一切分擔費用將停止支付。」等語，原告雖否認收受前開函文，然其於九十年四月十六日召開之第三屆臨時區分所有權人會議紀錄載明：「決議：本會同意依法管理地下二樓停車場。說明：依公寓大廈管理條例第七及第四十五條之規定，地下二樓停車場、避難室等均屬本大樓之共用部分，不得作其他用途。至其管理費按使用者付費之原則，由使用人負擔。」，足見原告已收受被告寄發之前開函文，是原告對於被告自九十年一月一日起即停止管理系爭停車場乙節，自難諉為不知。
⒉承前，被告既依高雄市政府指示自九十年一月一日起，停止管理使用系爭停
車場，則被告自該日起即非約定專用部分之使用人，惟於系爭停車場之約定專用關係終止前，高雄市政府仍不失為約定專用權人，應負擔關於約定專用部分所生之權利義務關係，被告辯稱高雄市政府與全體區分所有權人之約定專用關係，當於被告退出管理時終止云云，容有誤會，是原告於九十年七月十六日所為關於地下二樓應分擔之費用仍由被告負擔之決議，乃於法無據，自不得據以請求被告履行，又本院依職權向高雄市政府函詢關於被告何時移交系爭停車場及管理起訖期間等情，經函覆僅稱：被告於九十年十月十九日辦理移交等語，有該高雄市政府建設局市場管理處九十二年三月十四日高市市場一字第０九二００００八七六號函在卷可佐，惟並未就被告管理系爭停車場之起訖期間回覆，是以本院復再次函詢前開事項，經函覆略稱：本處於九十年一月一日並未接管系爭停車場，被告於九十年十月十九日與原告辦理移交等語，有該處九十二年四月二十八日高市市場一字第０九二０００一五四九號函暨所附簽呈、會議紀錄及移交通知等資料存卷可參，可見上開高雄市政府建設局市場管理處之函覆內容，僅能證明被告於九十年十月十九日將系爭停車場移交予原告，由原告依公寓大廈管理條例之規定管理共用部分乙節，申言之，系爭停車場自該時起已非約定專用部分，依法應由全體區分所有權人共用，不得為營業使用，而被告辦理移交之手續，僅係代表高雄市政府將約定專用部分返還予原告管理之行政上措施而已，尚難以該日作為被告退出管理之時點，亦即被告依高雄市政府指示退出管理之時點，與高雄市政府終止約定專用之時點不同，被告既已於九十年一月一日起退出管理，而非系爭大樓約定專用部分之使用人，有如前述，則原告主張被告應給付九十年一月至十月份之修繕及管理等費用云云，即屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告依據公寓大廈管理條例第十條及第二十一條之規定，請求被告給付九十年一月至十月份之修繕及管理費合計一百九十一萬零六百十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十二 月 二十五 日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B審判長法官 陳嘉惠~B 法官 林玉心~B 法官 鍾素鳳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 二十五 日~B法院書記官 洪育祺