臺灣高雄地方法院民事判決 九十一年度訴字第三五二八號
原 告 丁○○送達代收人 丙○○被 告 甲○○訴訟代理人 乙○○○右當事人間請求返還車位事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落高雄市○鎮區○○段一小段二七一六建號即門牌號碼高雄市○鎮區○○路○○○巷○○號七樓之地下一層（共同使用部分：建號二七五四號）編號第二十二號停車位遷讓並交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾陸萬柒仟元供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：其於民國九十一年七月十日，經鈞院九十年度執字第二六五九九號（併案執行九十年度執字第一四九九二、四六０五五號）強制執行事件中拍賣購得坐落高雄市○鎮區○○段一小段九五地號土地，及其上之建物即門牌號碼為高雄市○鎮區○○路○○○巷○○號七樓（下稱系爭房地）「大聯盟香榭大道」大樓（下稱系爭大樓），暨其共同使用部分（建號二七五四號）權利範圍十萬分之七三三之區分所有權，並於九十一年七月四日取得上開不動產之權利移轉證書，而系爭房地於訴外人吳玫貞向原始起造人大聯盟建設股份有限公司（下稱大聯盟公司）購買時，即已連同購買地下室編號第二十二號停車位（下稱系爭停車位），並將該停車位面積計入共同使用部分之登記權利範圍十萬分之七三三，是原告購得系爭房屋之共同使用部分面積登記權利範圍為十萬分之七三三，自包含系爭停車位之面積在內，又系爭房地於八十九年二月八日即遭訴外人玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山銀行）聲請查封在案，惟被告與訴外人吳玫貞竟於八十九年八月十七日簽訂買賣契約，自違反查封效力而無效，故被告仍占有使用中，並無正當權源，爰依民法第七百六十七條規定訴請被告返還系爭停車位等語。於本院聲明：除供擔保金額外，餘如主文所示。
三、被告則以：被告係系爭大樓之區分所有權人（建號：二七五四號，門牌號碼為高雄市○鎮區○○路○○○巷○號五樓，共同使用部分權利範圍萬分之四一六），於八十九年八月十七日向訴外人吳玫貞購買系爭停車位之使用權，斯時玉山銀行聲請查封之範圍僅系爭房地，不及於共同使用部分，嗣於九十年三月二十六日塗銷查封登記，是該買賣契約並非無效，被告使用系爭停車位乃有正當權源，原告拍定取得之權利不包括系爭停車位使用權，又被告自訴外人吳玫貞處取得停車位使用證明書，並已知會管理委員會，且依規定自八十九年四月十七日起按月繳交清潔費四百元，從而，被告係有權占用系爭停車位等語置辯。
四、原告主張其於九十一年七月十日，經本院九十年度執字第二六五九九號（併案執行九十年度執字第一四九九二、四六０五五號）強制執行事件中拍賣購得系爭房地，暨其共同使用部分（建號二七五四號）權利範圍十萬分之七三三之區分所有權，並於九十一年七月四日取得上開不動產之權利移轉證書，而系爭房地於訴外人吳玫貞向原始起造人大聯盟公司購買時，併連同購買系爭停車位，並將該停車位面積計入共同使用部分之登記權利範圍十萬分之七三三，又系爭房地於八十九年二月八日經查封登記在案，而被告與訴外人吳玫貞係於八十九年八月十七日簽訂買賣契約，被告仍占有使用系爭停車位之事實，業據提出土地登記謄本、土地登記申請書、所有權移轉契約書、高雄市政府地政處前鎮地政事務所異動索引表、建物測量成果圖、買賣契約、住戶規約、土地及建物所有權狀各一份、建物登記謄本二份為證，且為被告所不爭執，本院復依職權調閱本院九十年度執字第二六五九九、一四九九二、四六０五五號執行卷證，查明屬實，自堪信原告此部分之主張為真實，惟被告另以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠原告拍定取得之範圍有無包含系爭停車位之使用權？㈡被告主張已取得系爭停車位之使用權是否有理？茲分別論述如下：
（一）經查，系爭房地及其共同使用部分（建號二七五四號，權利範圍十萬分之七三三），原係大聯盟公司連同系爭停車位出售予訴外人吳玫貞，嗣訴外人吳玫貞、葉炳豪向玉山銀行借款，並提供系爭房地為擔保設定抵押權，惟因無力清償借款債務，經玉山銀行聲請就系爭房地為強制執行而由本院以九十年度執字第二六五九九號（併案執行九十年度執字第一四九九二、四六０五五號）予以強制執行，乃原告於九十一年六月十七日以總價二百二十三萬九千九百九十元拍定（共同使用部分為六十一萬七千二百九十元，權利範圍為十萬分之七三三），並於同年七月四日至本院領取不動產權利移轉證書等情，經本院調閱上開執行卷證核閱屬實，又系爭大樓於起造時乃規劃有一百五十二戶房屋，有建物（建號二七五四號）登記謄本一份在卷可稽，共同使用部分之地下室作為停車場使用，由購買停車位者約定專用（買賣契約第一條參照），而其中專有部分建號二六七六號（面積九五‧三一平方公尺）、建號二六九六號（面積九五‧三一平方公尺）、建號二六五六號（面積九五‧三一平方公尺）、建號二七五一號（面積九五‧三一平方公尺）等建物之面積與系爭房屋相同，惟因前二棟房屋擁有平面停車位，故共同使用部分之權利範圍為十萬分之七三三，後二棟房屋並無停車位，則共同使用部分之權利範圍為十萬分之四一五，兩者相差十萬分之三一八，另由原告提出之高雄市政府地政處前鎮地政事務所建物測量圖以觀，系爭停車位面積占共同使用部分之十萬分之三一八，系爭房屋不包括停車位之共同使用部分權利範圍為十萬分之四一五，如包括系爭停車位則為十萬分之七三三，可見系爭大樓停車位之面積係計入共同使用部分之權利範圍，申言之，有購買停車位之區分所有權人，其共同使用部分之權利範圍自較其他區分所有權人為多，而被告固為系爭大樓之區分所有權人，亦得受讓停車位使用權，然其專有部分分（建號二六七四號）面積九五點三二平方公尺與系爭房屋相近，但共同使用部分之權利範圍僅十萬分之四一六，顯較有停車位使用權者減少十萬分之三一七，是以被告之共同使用部分權利範圍並未計入系爭停車位之面積甚明。準此而論，訴外人吳玫貞向大聯盟公司購買系爭房地時既已併同購買系爭停車位，此為兩造所不爭，而系爭房地於拍賣時就此共同使用部分（權利範圍登記十萬分之七三三）亦已另行標價競買，自不因原拍賣公告就此共同使用部分併含停車位乙節未予載明而認系爭停車位不為拍賣範圍所及，則原告就系爭房地經本院發給不動產權利移轉證書，即依法取得系爭房地之所有權併同系爭停車位之使用面積。
（二）次查，訴外人吳玫貞於八十九年八月十七日將系爭停車位之使用權移轉予被告之情，固據被告提出地下室停車位證明書及停車位買賣證明書各一份為證惟依住戶規約第四條第十四款規定：「本人同意維護本大廈之安全及管理，停車位之產權及使用權，不得單獨出售或出讓予非本大廈以外之住戶使用。且需知會管理委員會確實告知受移轉人，其使用車位仍需遵守本管理規約條文。」及地下室停車位證明書備註欄第六款規定：「車位之轉讓須向管理委員會報備及簽蓋章」，顯見系爭大樓停車位使用權之轉讓，須向管理委員會報備及登錄，始對於全體區分所有權人發生分管變動之效力，然上揭證明書僅正面車位權利人欄處有被告之蓋章，背面車位移轉登記欄則無出讓人、受讓人及管理委員會之蓋章，為兩造所不爭，是難認訴外人吳玫貞與被告間移轉系爭停車位之行為，已發生變更分管契約內容之效力。原告另主張訴外人吳玫貞與被告間所為之買賣行為，違反查封效力云云，惟債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依強制執行法第五十一條第二項規定，僅對於債權人不生效力而已，並非絕對無效（最高法院七十二年台上字第二六四二號判例參照），是以原告既係拍定人而非債權人，自不得主張該買賣契約無效，容有誤會，從而，訴外人吳玫貞既未喪失系爭停車位之分管地位，則原告經由拍定受讓系爭房地『專有部分』及『共用部分之應有部分』之所有權，而一併取得系爭停車位使用權，被告即應受該分管契約變動之拘束。
五、綜上所述，本件原告於本院強制執行事件中經拍賣程序取得之系爭房地，其共同使用部分之權利範圍原即含有經分管之系爭停車位在內，其已因取得不動產權利移轉證書而併同取得共同使用部分關於系爭停車位之權利，又系爭大樓停車位使用權之轉讓，須向管理委員會報備及登錄，始對於全體區分所有權人發生分管變動之效力，惟被告所提出之買賣停車位證明書背面車位移轉登記欄並無出讓人、受讓人及管理委員會之蓋章，難認訴外人吳玫貞與被告間移轉系爭停車位之行為，已發生變更分管契約內容之效力，是以原告向法院拍定買受系爭房地及停車位共同使用部分之應有部分，復繼受前述分管協議之權利義務，自得就其買受之系爭停車位單獨行使其使用收益權。從而，原告依民法第七百六十七條規定請求被告應將系爭大樓地下室編號第二十二號停車位予以返還，為有理由，應予准許。
又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 十五 日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B審判長法官 黃蕙芳~B 法官 徐美麗~B 法官 鍾素鳳右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 十五 日~B法院書記官 黃麗緞