臺灣高雄地方法院民事判決 九十一年度訴字第三七七二號
原 告 己○○○即反訴被告訴訟代理人 陳水聰律師反訴原 告 丙○○被 告 丁○○右二人共同 戊○○訴訟代理人 陳魁元律師右當事人間請求回復原狀等事件，本院判決如左：
主 文被告丁○○應將坐落高雄縣○○鄉○○段○○○○○號，面積一０五八點六七平方公尺，應有部分三分之一，地目建之土地，返還登記予原告。
本訴訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣陸拾柒萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴被告應給付反訴原告新台幣捌拾參萬伍仟玖佰貳拾參元，及自民國九十二年四月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第四項於反訴原告以新台幣貳拾捌萬元為反訴被告供擔保後，得為假執行。但反訴被告如於假執行程序實施前以新台幣捌拾參萬伍仟玖佰貳拾參元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告原將丙○○列為被告，嗣於本院審理中撤回之，丙○○於原告撤回其訴之前，已合法提起反訴，依民事訴訟法第二百六十三條第一項規定，反訴部分不因本訴撤回而失效力，先予敘明。
二、原告起訴主張：緣丙○○於民國八十六年元月五日承買伊所有坐落高雄縣○○鄉○○段○○○○○號（重測前為土龍灣段七一四之一四五地號），面積一０五八點六七平方公尺，應有部分三分之一，地目建之土地（下稱系爭土地），買賣總價為新台幣（下同）二百萬元，伊於同年五月六日即將該土地所有權移轉登記於其指定之被告名下，詎丙○○迄今均未交付買賣價金，屢經催告，仍置之不理，伊遂解除契約，詎被告仍拒絕返還土地，顯已不當侵害原告之土地所有權，為此，依民法第一百七十九條不當得利之規定提起本訴，並再以本訴狀繕本送達為解除契約之通知，並聲明求為判決：㈠被告應將系爭土地移轉返還登記予原告㈡願供擔保為假執行宣告。
三、被告則以：本件買賣係附條件買賣，兩造約定待丙○○向銀行取得貸款後再予清償買賣價金，系爭土地迄今並未獲得銀行核准貸款，契約當然不成立，縱認契約已經成立，然嗣後丙○○與原告已合意解除契約，丙○○並無違約，伊亦同意返還土地登記，而丙○○幫原告、乙○○○、庚○○清償債務所支付之八十三萬五千九百二十三元，亦經原告書立同意書同意由應給付之買賣價金尾款中扣除，成為買賣價金之一部分，並非定金之性質，原告自不得主張沒收，應負回復原狀返還義務，如鈞院認被告確有違約，但請求審酌原告並未受有任何損害而酌減全部之違約金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、反訴原告起訴主張：由反訴被告所立之同意書內容觀之，由伊代為清償之四十萬元民間貸款本金及十三萬六千元之利息，及乙○○○台灣土地銀行貸款利息六萬七千六百五十四元，系爭土地移轉登記之增值稅二十三萬二千二百六十九元，共計八十三萬五千九百二十三元，應由反訴被告負擔，爰本於解除契約後回復原狀法律關係，提起反訴，並聲明求為命：㈠反訴被告應給付反訴原告八十三萬五千九百二十三元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保為假執行宣告之判決。
五、反訴被告則以：本件買賣契約係因可歸責於反訴原告而無法履行，其自應負違約責任，其所支付之八十三萬五千九百二十三元，自應依雙方契約第十四條後段約定予以沒收，反訴原告不得請求返還等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告。
六、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為原告、乙○○○及庚○○所共有，各人之應有部分各為三分之一，原
告、乙○○○及羅瑞龍分別以其等之應有部分向洪淑榕、中國農民銀行股份有限公司（原為高雄縣六龜鄉農會）、台灣土地銀行設定普通抵押權四十萬元、本金最高限額三百五十萬元及三百萬元之最高限額抵押權，尚未塗銷。丙○○與原告及乙○○○、羅瑞龍先後於八十六年元月五日及二十一日簽訂買賣契約，約定買賣總價為四百萬元、二百萬元（即原告、乙○○○及庚○○各人為二百萬元），於本件買賣土地所有權移轉登記完畢之日起兩日內交付二百四十萬元整（賣方同意買方承買由買方負責繳息，餘額約定共有土地分割完畢之日三個月內辦妥土地融資貸款領款之日付清一百六十萬元整），本件買賣土地增值稅由賣方負擔，賣方於簽約日起，應將有關產權移轉登記所需證件一切備妥交與買方，並協同辦理產權移轉登記，買方登記完畢後辦理融資貸款前同意由賣方設定抵押權登記，買賣標的物限於付清後金之日同時移交。系爭土地嗣於八十六年五月六日以買賣為原因移轉登記至丙○○所指定之被告名下，有不動產買賣契約書及土地登記謄本附卷可憑（見本院九十一年雄簡字第三一九０號卷第八至十二頁、本院卷第十九至二五頁及第六０至六一頁）。
㈡原告於八十六年四月二日與被告簽立同意書，約定其出售系爭土地應取得之二百
萬元價金應扣除：⑴貸款本金四十萬元，利息十三萬六千元，⑵乙○○○台灣土地銀行貸款利息⑶移轉過戶增值稅二十三萬二千二百六十九元，共計八十三萬五千九百二十三元，此有同意書可稽（見本院卷第三二頁）。
㈢反訴原告共代繳乙○○○繳納台灣土地銀行利息六萬七千六百五十四元，有收據可佐（見本院卷第九七頁）。
㈣本件買賣契約已因丙○○無法向銀行辦理貸款無法履行給付價金之義務而解除，
丁○○已經將訴外人乙○○○及庚○○關於系爭土地所有之應有部分返還移轉登記完畢。
七、依兩造前開陳述觀之，原告主張買賣契約因丙○○違約而經解除，而請求被告應將系爭土地移轉登記返還，被告則以買賣契約係因不可歸責於雙方之事由而解除，原告與丙○○應互負回復原狀之義務，原告尚應返還丙○○代墊之上開金額而反訴請求，則本件本訴與反訴之主要爭點在於：㈠本件買賣契約是否已有效成立？㈡買賣契約解除後，被告是否應將系爭土地移轉登記返還予原告？㈢本件買賣契約無法履行是否可歸責於丙○○？㈣丙○○代墊之上開款項性質為何？雙方解除契約後，得否請求返還？經查：
本件買賣契約已有效成立：
㈠按當事人就買賣標的物及價金互相同意時買賣契約即為成立，此為民法第三百四十五條第二項所明定。
㈡查原告與丙○○間就買賣標的物為系爭土地，及買賣總價金為四百萬元之契約必
要之點，均已達成合意，原告並依契約約定將系爭土地移轉登記至丙○○指定之被告名下，丙○○亦依約為原告清償民間貸款暨利息，及代繳乙○○○之台灣土地銀行貸款利息，此為兩造所不爭執，是依前開規定，本件買賣契約即為成立。至於雙方所約定買賣價金餘額之給付時期為系爭土地分割完畢之日三個月內辦妥土地融資貸款領款之日付清，應僅為付款條件之約定，並不影響已成立之買賣契約。此外，被告並未能舉證證明雙方有特別約定該買賣契約需俟其辦妥銀行貸款後始生效力之事實，因此，被告辯稱本件買賣契約為附條件之買賣，現因無法辦理銀行貸款而契約不成立云云，並不足採。
原告與丙○○合意解除買賣契約後，被告丁○○應將系爭土地移轉登記返還予原告：
㈠按第三人利益契約係由債權人與債務人訂立，因此，契約因解除而歸於消滅時，
由契約當事人互負回復原狀之義務，第三人雖依第三人利益契約而受利益，因非契約當事人即不負因契約解除而發生之回復原狀之義務。惟依民法第二百六十九條第一項後段規定，第三人利益契約之第三人對於債務人亦有直接請求給付之權，是債務人履行債務，向第三人為給付，一方面係依補償關係對債權人履行債務，一方面則係依第三人利益契約對第三人履行債務。第三人受領債務人所為之給付，亦即債權人依補償關係受領給付，同時亦為第三人依對價關係自債權人受領給付，暨依第三人約款自債務人受領清償。為補償關係之契約茍經債務人或債權人解除而溯及自始歸於消滅，第三人約款即隨之失其存在，則債務人依第三人約款向第三人給付之法律上原因即嗣後失其存在故債務人於契約解除後，以第三人約款業已失其存在為由，向第三人請求返還不當得利，應無不可（參見孫森焱著九十一年八月修訂版民法債篇總論下冊，第八五三至八五四頁）。
㈡查本件買賣契約之簽約當事人為原告與丙○○，但指定系爭土地需移轉登記至被
告名下，性質屬於利他契約，現因系爭土地無法向銀行辦理貸款，丙○○及被告無法給付原告買賣價金餘額一百六十萬元，被告並已將系爭土地之三分之二應有部分分別移轉返還予乙○○○及庚○○，雙方解除契約在案等情，為兩造所不爭執，是揆諸前開說明，本件買賣契約已因解除而歸於消滅，被告因非買賣契約當事人，因此並不負民法第二百五十九條回復原狀之義務，然被告受領土地登記，係基於買賣契約而來，現買賣契約既已經原告與丙○○解除而溯及自始歸於消滅，則該利他契約亦應失其存在，原告依買賣契約向被告為給付之法律上原因嗣後亦不存在，故原告依不當得利規定，請求被告返還系爭土地之移轉登記，於法有據，應予准許。
本件買賣契約無法履行，不可歸責於丙○○：
㈠查原告、乙○○○及庚○○與丙○○簽定之不動產買賣契約書第二條約定：「」
、「本件買賣土地所有權移轉登記完畢之日起兩日內交付貳佰肆拾萬元整（甲方即原告及乙○○○同意由乙方即丙○○負責繳息，餘額約定共有土地分割完畢之日起參個月內辦妥土地融資貸款領款之日付清壹佰陸拾萬元整）」及其他特約事項約定：「本件買賣土地雙方約定由丙○○登記完畢後辦理融資貸款前，同意由賣方設定抵押權登記，以保權益」等語，此觀卷附買賣契約書即明。由此足見，雙方約定買賣價金尾款之付款條件，乃俟共有土地分割完畢之日起三個月內，丙○○辦妥土地融資貸款領款之日付清。而丙○○及被告確實有於系爭土地移轉登記至被告名下後，向銀行申請辦理貸款，惟因系爭土地上已經設定以中國農民銀行股份有限公司及台灣土地銀行為抵押權人，庚○○及乙○○○為義務人，本金最高限額各為三百五十萬元及三百萬元之抵押權，尚未塗銷而無法貸款，並為原告所不爭執，參以，系爭土地於買賣契約成立時之八十六年一月間，依照公告現值計算之價值約為七十四萬一千零六十九元（700χ1058.67=741069），有土地登記謄本為證，九十二年五月二日原告委請估價師鑑估則約價值一百四十九萬九千八百元，有原告提出之鑑估報告表可佐。是被告辯稱因系爭土地上有設定上開抵押權，且位居偏僻，始無法辦得銀行貸款，給付買賣價金餘額一百六十萬元，應堪信為真。本件買賣契約無法履行，尚難歸責於丙○○。
丙○○所給付如同意書所載之款項，性質為買賣價金尾款之一部分：
㈠經查，本件同意書之內容係經過兩造同意後，前往甲○○代書事務所而寫成，此
經甲○○到庭證述明確（見本院卷第八一頁），是原告主張伊不清楚同意書內容云云，即非屬實。依同意書所示內容可知，原告已同意將丙○○代為給付之列為買賣價金後金（尾款）之一部分，原告訴訟代理人並於本院庭訊中自承：「增值稅本來是買賣過戶應付之費用，代墊費用已轉為買賣價金一部分」（見本院卷第一六頁）。參以，所謂定金，係指契約當事人之一方以確保契約之履行或擔保契約之成立為目的而交付他方之金錢或其他代替物，為要物契約。然該同意書係兩造於買賣契約成立後，始另行簽定，並約定由丁○○、丙○○代墊原告之四十萬元民間貸款及利息、乙○○○之土地銀行貸款利息及土地移轉過戶增值稅等款項，足見，同意書所列丙○○、丁○○代墊款項之性質與定金，迥然不同，且雙方既已特別約定上開墊款為買賣價金之一部分，自無另外適用定金規定之餘地。
㈡次查，本件買賣契約第十四條固約定：買方即丙○○如違反本契約各條之一者，
賣方即原告得沒收其既付之全部金額，並不經催告解除本契約。然丙○○無法向銀行辦得貸款，給付買賣價金之餘額予原告，係因系爭土地上已經設定高額之抵押權所致，尚非可歸責於丙○○，已如前述，而系爭土地既無法向銀行辦妥貸款，則依契約第二條約定，買賣價金之付款條件即未成就，原告亦不得向丙○○請求給付買賣價金尾款，是難認丙○○有違約之情事，原告援依買賣契約第十四條約定主張沒收丙○○已代墊之上開款項，即屬無據。
㈢末按契約解除後，當事人間依民法第二百五十九條規定，應互負回復原狀之義務
。原告與丙○○間之買賣契約既經解除，則丙○○原來為履行買賣契約而給付作為買賣價金一部分之八十三萬五千九百二十三元，原告即因契約解除而無受領之法律上原因，自應負回復原狀之義務。
八、綜上所述，原告與丙○○間之買賣契約已經因不可歸責丙○○之事由，無法履行而經雙方解除，則丙○○指定之系爭土地移轉登記名義人即被告丁○○受領系爭土地登記之法律上原因，即不存在。從而，原告基於不當得利之法律關係請求被告丁○○將系爭土地登記移轉返還，為有理由，應予准許。
九、又反訴被告依前所述，既負有解除契約後回復原狀之義務，則反訴原告基於民法第二百五十九條規定，請求反訴被告給付八十三萬五千九百二十三元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日（九十二年四月十五日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬正當，應予准許。
十、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告及反訴原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
十二、據上論結：本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十四 日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B 法 官 蘇姿月右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十四 日~B 法院書記官 歐文政