臺灣高雄地方法院民事判決 九十一年度訴字第七八一號
原 告 戊○○訴訟代理人 丙○○
方春意 律師複 代理人 蔡建賢 律師送達代收人 方春意 律師 住高雄市○○區○○○路○○○號七樓八室被 告 丁○○被 告 甲○○共 同訴訟代理人 乙○○
黃順天 律師右當事人間返還車位事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：其於民國九十年十月三十日向鈞院民事執行處標買原屬訴外人韓亞俐所有坐落高雄市○○區○○段第四七一地號、面積八三六０平方公尺、權利範圍十萬分之一五六之土地（下稱系爭土地），及其上建物即高雄市○○區○○段第一一三八建號、門牌號碼為高雄市○○區○○路○號四樓之一、面積一二三點八二平方公尺、附屬建物陽台面積十二點三一平方公尺、權利範圍為全部之建物，及前開建物之共同使用部分即第一五五四建號建物、面積三三三八八點九八平方公尺、權利範圍十萬分之一百五十六之「國家公園大亨」大樓（下稱系爭房屋），其中共同使用部分包含該大樓地下第二層第二十八號停車位（下稱系爭停車位），並於九十年十一月十四日取得系爭房地之不動產權利移轉證書，於同月二十六日完成系爭不動產之所有權移轉登記，鈞院民事執行處亦於九十一年一月二十五日執行點交。嗣被告二人私自將原告停放於系爭車位上之車輛移開，並無權占有系爭車位，拒不返還原告，原告自得本於物上請求權及共有之法律關係，請求被告將系爭停車位返還原告及其他共有人，併依不當得利之法律關係，請求被告自原告取得系爭停車位所有權之日起至返還原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利新臺幣（下同）三千五百元等語。並聲明求為判決：（一）被告應將系爭停車位騰空交還原告及其他共有人。（二）被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按月給付原告三千五百元。（三）願供擔保，請准宣告假執行
二、被告則均以：被告丁○○並未占用系爭車位。被告甲○○則係系爭大樓內門牌號碼為高雄市○○區○○路○號八樓之四建物之區分所有權人，就系爭大樓共同使用部分擁有十萬分之二二０之應有部分，尚較原告之持分為多，且系爭車位之使用權係訴外人韓亞俐於八十三年五月二十五日向訴外人周淑婷買入，再於八十八年十二月二十三日售予被告甲○○，被告甲○○並已於八十九年一月一日依系爭大樓汽車車位管理辦法之規定，向系爭大樓管理委員會登記報備，而發給系爭車位證明書在案，顯見關於系爭車位分管契約已經變更，而由被告甲○○取得系爭車位使用權。況原告標買系爭房屋前，鈞院之拍賣公告業已載明原告應自行查明系爭車位使用權之存否，顯見拍賣標的並不包括系爭車位。且系爭車位應非「專有」、而屬「共有」性質，系爭車位之買賣，係當事人依分管協議取得具有共用性質之車位使用權，而原告主張之租金額亦屬過高等語，資為抗辯。並聲明求為判決：如主文所示。
三、原告主張於民國九十年十月三十日向本院民事執行處標買原屬韓亞俐所有之位於「國家公園大亨大樓」上系爭土地及房屋，並於同年十一月十四日取得不動產權利移轉證書，於同月二十六日完成所有權移轉登記，本院民事執行處亦於九十一年一月二十五日執行點交，系爭車位現則為「國家公園大亨大樓」之另一區分所有權人即被告甲○○占用等情，為被告所不爭執，並有原告所提系爭不動產權利移轉證書、土地暨建物登記謄本等為證，亦經本院依職權調取本院九十年度執字第一一七六四號強制執行卷宗核閱屬實，堪信為真實。本件兩造爭執之要點即在於系爭停車位由何人占有使用？被告是否有權占有使用系爭停車位，爰分述如下：
（一）被告丁○○並未占用系爭車位：原告主張被告丁○○占用系爭車位，並提出照片三紙為證，惟此則為被告丁○○所否認，辯稱原告所提出照片之車雖伊所有，但已交由伊兒子及子媳即被告甲○○使用，伊並未占用系爭車位。經查，原告所提照片中占用系爭第二十八號停車位之ＶＴ—七三一七號自用小客車，經本院查詢結果雖登記於被告丁○○名下無誤，然依被告丁○○之戶籍謄本所示，被告丁○○並未設籍於系爭車位所在之「國家公園大亨」大樓內，則系爭小客車究竟是否為被告丁○○使用、進而占用系爭車位，已非無疑。再系爭車位係被告甲○○於八十八年十二月二十三日與訴外人韓亞俐訂立買賣契約書，並於八十九年一月一日向「國家公園大亨管理委員會」辦理登記而取得使用權，此均有被告甲○○提出系爭車位之買賣契約書及車位證明書各一份為證，顯見承買系爭車位者係被告甲○○；且證人即「國家公園大亨管理委員會」總幹事崔志凰到庭證稱，系爭車位目前均由該大樓Ｂ棟八樓之四住戶之區分所有權人繳納清潔管理費，再依原告所提該住戶建物登記謄本所示，該住戶之所有權人亦係被告甲○○。綜前各節，足見系爭車位現應係被告甲○○占有使用，被告丁○○辯稱照片所示之車輛係伊交予被告甲○○使用等情，應屬確實，尚不得僅以該車輛現登記於被告丁○○名下，即認被告丁○○亦有占用系爭車位。是以，原告主張被告丁○○占用系爭車位，請求伊應將系爭車位返還原告及其他全體共有人，並請求按月給付相當於租金之不當得利，即屬無據，應予駁回。
（二）系爭車位之法律性質：⑴按公寓大廈管理條例所稱之「專有部分」，指公寓大廈之全部或一部份，具有
使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。「共有部分」，則指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第三條第三款及第四款分別定有明文。另公寓大廈區分所有建物之停車空間，依其登記方式可區分為共用性質（土地登記規則第八十一條）、或為專有性質（土地登記規則第八十條），是區別停車空間是否為共用性質、專有性質，自應以謄本或權狀產權登記之方式為標準。查系爭國家公園大亨大樓之所有公共設施僅編列單一建號（即高雄市○○區○○段一五五四建號），由各區分所有權人按其應有部分比例保持共有，有建物登記謄本在卷可參，且該大樓之停車位屬公共設施之一部分，為兩造所不爭執，是依產權登記之方式而言，國家公園大亨大樓之停車位應屬共用性質而非專有性質甚明。
⑵又數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共有部分，推
定為各所有人之共有；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定，民法第七百九十九條前段、公寓大廈管理條例第九條第一項著有明文。是除另有約定外，區分所有建物之共用部分原則上應由全體區分所有權人共同使用。但因公寓大廈管理條例第三條第五款規定：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」，已例外地明文准許公寓大廈部分共用部分得約定供特定區分所有權人使用，顯見此項「約定」應為公寓大廈管理條例第九條第一項所稱之「另有約定」，而該供特定區分所有權人使用之共用部分（即約定由某一住戶使用之特定停車位部分），即為「約定專用部分」。再者，依公寓大廈管理條例第四十五條第二項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為」，即在停車空間約定專用權之限制上，公寓大廈條例僅對約定專用之人為設限，惟有區分所有權人始能取得約定專用權，區分所有權人以外之第三人，不能就區分所有建物之共用部分設定約定專用權。職此之故，公寓大廈之停車位若屬共用性質，僅得約定供特定區分所有權人專用。
⑶此外，公寓大廈共用部分之供特定區分所有權人使用，須經約定，依目前實務
及學界之見解，其成立方式有三：⑴全體區分所有權人之同意成立分管契約（民法第八百十九條第二項）；⑵規約（公寓大廈條例第二十三條）；⑶讓售契約：區分建築物之原始出賣人（通常為建築商或起造人），於分批出售區分所有權時，以定型化契約約定特定區分所有權人對共用部分有專用權。查本件國家公園大亨大樓之原始出賣人為訴外人重豪建設開發有限公司（下稱重豪建設公司），且依被告甲○○所提重豪建設公司與不動產買受人訂立之購買汽車停車位約定書第五條約定：「本件汽車停車位，甲方（按即買受人）享有永久之停車使用權。甲方得自由轉售（但以本樓住戶為限），該受讓人之權利義務和甲方相同」等語，該約定書既已約定系爭大樓地下室之汽車停車位係供購買車位者專用，是依前開說明，購買汽車停車位之原始特定區分所有權人，就其購買之停車位空間，應有專用權。次就全體區分所有權人之同意成立分管契約而言：共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內，惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院八十七年度臺上字第一三五九號判決意旨參照）。因重豪建設公司出售停車位時，已限制承買人使用位置，而未購買車位之區分所有權人亦知其不得使用已被劃定為停車空間之位置，是國家公園大亨大樓之全體區分所有權人，於與重豪建設公司締約時，已知買受車位者得使用契約約定之車位，未買受車位則無車位使用權之情形，依前開說明，顯見全體區分所有權人應成立默示之分管契約，即購買車位者，其使用停車位，應已得全體區分所有權人之同意甚明。綜上，購買國家公園大亨大樓車位之區分所有權人，就其使用之停車位空間，應有專用之權利，而訴外人周淑婷為系爭停車位之原始買受人，且購買車位時為國家公園大亨大樓之區分所有權人，有被告甲○○所提之停車位證明書一紙在卷可稽，復為原告所不爭執，堪信為真實，是周淑婷於承買當時亦應取得系爭停車位之專用權。
（三）購買停車位之區分所有權人，將其停車位專用權轉讓予其他區分所有權人時，其法律效果如何：
⑴停車位使用權得否為買賣之標的：
系爭停車位並無獨立之產權登記，屬國家公園大亨大樓之共用部分而非專有部分，僅因訴外人周淑婷係國家公園大亨大樓之區分所有權人，並為該大樓共用部分之共有人，依其與重豪建設公司訂立之購買汽車停車位約定書及全體區分所有權人之默示同意，而取得系爭車位之使用權，業如前述。是系爭停車位之買賣，並非停車位所有權之買賣，而係周淑婷基於共用部分共有人之身分，以支付價金之方式，分管取得具有共用性質之系爭停車位使用權，在私法自治原則及所有權分化為權利客體之趨勢考量下，停車位使用權並非不得為獨立買賣之標的。另在共有物分管契約當事人均應為共有人之認知下，系爭停車位之所有權仍應歸屬於國家公園大亨大樓之全體區分所有權人。
⑵停車位使用權是否須隨同「專有部分」與「共用部分之應有部分」之移轉而移
轉？按「區分所有建物之共用部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉」；「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，土地登記規則第九十四條、公寓大廈條例第四條第二項分別定有明文。準此，上開條文係區分所有權與公共設施利用權一體性之具體明文，是「專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉，固無疑問，惟因系爭停車位屬約定專用部分，本質為使用權，係隨分管契約變動而變動，變動結果，僅係共用部分「約定專用或分管」主體之變更，原則上，喪失系爭停車位之原分管主體，並不喪失其共用部分之應有部分，取得系爭停車位之新分管主體，亦不增加共用部分之應有部分，雖「專有部分」與「共用部分之應有部分」之變動連帶可能使受讓者繼受分管主體，但在受讓前，讓與者若將系爭停車位讓與其他區分所有權人，則因分管契約之變動，使讓與者喪失停車位之分管地位，此時受讓專有部分之人，雖同時亦受讓共用部分之應有部分，但並未取得停車位之使用權。從而，「專有部分」與「共用部分之應有部分」雖須一併移轉，但約定專用之停車位使用權，並不當然隨同移轉。是原告主張：停車位應隨同主建物一同轉讓予讓與人等語，應不可採。
（四）關於系爭停車位之分管契約變動，對建物區分所有權人之影響：⑴查訴外人周淑婷於八十三年五月二十七日將系爭停車位之使用權移轉於訴外人
韓亞俐，嗣於八十八年十二月二十三日，再由韓亞俐移轉於被告甲○○，又周淑婷、韓亞俐及被告甲○○均為國家公園大亨大樓之區分所有權人等情，業據被告提出地下室停車位證明書及車位買賣契約書各一份為證，原告對此亦不否認，是依前所述，上開三人自可藉由分管契約之變動而取得系爭停車位使用權。
⑵另證人即國家公園大亨大樓管理委員會之總幹事崔志凰到庭證稱，停車位使用
權轉讓時都會在停車位證明書上註記，並持向管理委員會登記報備。而依被告甲○○所提系爭停車位證明書所示，歷次移轉業經國家公園大廈管理委員會登記核章，參諸前開購買汽車停車位約定書第一條所定：「國家公園大亨大廈地下室汽車停車位‧‧‧未購買者不得占用」等語，顯見系爭停車位使用權經轉讓後，若經國家公園大亨大樓管理委員會登錄，全體區分所有權人即認知系爭停車位之使用權當歸屬於購買者，未購買停車位或喪失系爭停車位之人，即不可使用系爭停車位，是周淑婷將系爭停車位轉讓於韓亞俐，再由韓亞俐轉讓於被告甲○○，在默示同意下，應已發生變更分管契約內容之效力。
⑶由於被告甲○○自八十九年一月一日即國家公園大亨大樓管理委員會為前開停
車位證明書核章之日起，即依分管契約之變動，當然取得系爭停車位之使用權，雖原告於九十年十月三十日拍定取得系爭建物，惟因拍定之前，韓亞俐已喪失系爭停車位之分管地位，是原告無法經由受讓「專有部分」與「共用部分之應有部分」之所有權，而一併取得系爭停車位使用權。且本院九十年度執字第一一七六四號強制執行事件之拍賣公告亦已載明：本件拍賣標的據債權人稱尚有一位停車位使用權，編號二八號，惟是否確有停車位使用權，請投標人自行查明，如有爭議，以實體確定判決為準」，業經本院依職權調閱本院前開執行卷宗所附該拍賣公告足憑，顯見執行法院已充分告知原告須查明韓亞俐有無系爭停車位之使用權，況查詢系爭停車位使用權之事實，並非難事，應屬可得而知之事實，故依司法院大法官會議第三四九號解釋意旨，原告及其他全體區分所有權人均應受該分管契約變動之拘束。從而，原告依民法七百六十七條及第八百二十一條之規定，訴請被告甲○○返還系爭停車位於原告及全體共有人，即屬無據，應予駁回。
⑷另查，各區分所有權人間本即得自行約定建築物之共用部分之使用收益方式及
範圍，此由公寓管理條例第九條第一項規定意旨即可得知，而該條文復未對有約定專用部分之區分所有權人之應有部分多寡有所限制，倘某特定專用部分由特定區分所有權人專用，則該特定區分所有權人即得專用該特定專用部分，而不論其所持有之應有部分之多寡，是停車位若屬共用部分，且為約定專用部分，則區分所有權人取得停車位使用權，應與其共用部分應有部分之多寡無關。從而，原告另主張：國家公園大亨大樓買受停車位之區分所有權人之共同使用部分之應有部分，較未買車位者之共同使用部分之應有部分為多，而原告取得共用部分應有部分比例與購買停車位之區分所有權人相同，顯見系爭停車位應歸其使用等語，洵屬無據。
四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。即不當得利返還請求權，係以其利得並無何法律上之原因為必要。綜前所述，本件被告甲○○係依系爭「國家公園大亨」大樓關於系爭車位之分管契約而占用系爭車位，既經認定，是其使用即有法律上之原因。則原告另依民法不當得利之法律關係，請求被告按月返還占用系爭車位之利益，即屬無據，亦應駁回。
五、本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及陳述，經審酌後核與本件判決結果無影響，自無庸逐一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十九 日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B審判長法官 陳嘉惠~B法 官 鍾素鳳~B法 官 紀凱峰右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十九 日~B法院書記官 馮欽鳳