臺灣高雄地方法院民事判決 九十一年度訴字第八七九號
原 告 甲○○
乙○○訴訟代理人 蔡建賢律師被 告 心盛食品有限公司 設高雄市○○○路○○○號法定代理人 張禹平 住同右訴訟代理人 江雍正律師
吳世敏律師陳慧錚律師複 代理人 黃淑芬律師右當事人間請求無權使用土地損害事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬肆仟肆佰陸拾玖元暨自民國九十一年四月三日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項原告以新臺幣柒萬肆仟捌佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣貳拾貳萬肆仟肆佰陸拾玖元為原告預供擔保者，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）二百二十萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於民國（下同）八十三年八月間將共有坐落高雄市○○區○○段十三小段
一四七八地號土地出租予愛邸傢俱設計股份有限公司（下稱愛邸公司）。愛邸公司於其上分別興建門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○號○○○區○○街○○○號房屋（以下簡稱系爭房屋），並以建築費作抵押金將該等房屋移轉登記為原告所有，而向原告租賃房屋及土地，租期自八十三年八月一日至九十年七月三十一日。期間愛邸公司將系爭房屋之部分轉租予科樺實業有限公司（以下簡稱科樺公司），科樺公司隨後將其分租使用占有部分再轉租予心隆食品股份有限公司（以下簡稱心隆公司），心隆公司乃再將其分租使用部分再分租予艷紅有限公司（以下簡稱艷紅公司）及網電通股份有限公司（以下簡稱網電通公司）。八十九年十二月份心隆公司將其對科樺公司之租賃權讓與被告心盛食品有限公司（下稱心盛公司）。九十年三月三十一日原告與愛邸公司及科樺公司達成協議，將租賃關係變更為原告與科樺公司間，雙方並於九十年六月三十日解除租約。
㈡原告解除租約後，被告心盛公司已無合法之占有權源，而其除占有原告所有系
爭房屋外，尚分租予艷紅及網電通公司並自己收取租金，造成原告無法使用系爭房屋之損害，因此，依侵權行為及不當得利之規定請求被告支付自九十年七月十一日起無權占有系爭房屋至九十一年四月三十日止之相當於租金之損害二百二十萬元。
㈢關於相當於租金損害之計算基礎，被告抗辯城市房屋之租金，以不超過土地及
其建築物申報總價額年息百分之十為限云云，惟土地法第九十七條關於房屋租金之規定，雖可作為當事人間計算不當得利數額之參考，但如被告所受利益及原告所受損害額明確，自無再參考上開規定之必要。本件科樺公司及心盛公司間之約定租金額為每月二十二萬元，而被告無權占有系爭房屋共計十個月，故原告所受損害計為二百二十二萬元。
三、證據：提出房屋租賃契約、調整租金約定書、房屋租賃契約更正聲明、協議書
、心盛公司設立登記表、房屋稅繳款書、建物登記謄本、地籍圖謄本及建物測量成果圖各一份為證，請求訊問證人翁榮輝、李明芳，並請求勘驗現場。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠訴外人心隆公司於八十九年八月一日向科樺公司分租系爭房屋部分共一百九十
坪，其中二十四坪分租予艷紅公司、一百三十三點二五坪分租予網電通公司占有使用，餘三十二點七五坪則歸心隆公司自己使用。八十九年十一月間心隆公司將其租賃權轉讓予心盛公司，心盛公司遂於八十九年十一月十五日跟科樺公司補訂租約，心盛公司再於八十九年十一月三十日與網電通公司簽訂分租契約，然被告始終未與艷紅公司簽訂分租契約。
㈡科樺公司雖違反其與原告間之租賃契約而將系爭房屋分租予被告，惟其雙方所
訂房屋租賃契約書特別約定事項第十一款之規定，其法律效果僅係原告得據以終止租賃契約，非謂租賃契約即為無效。原告與愛邸公司、科樺公司間之租賃契約既然有效，則被告之占有使用系爭房屋便屬合法占有之連鎖，故原告主張被告係無權占有系爭房屋顯有誤會。又網電通公司已於九十年六月三十日遷離系爭房屋，被告公司係於同年九月七日遷離，雖艷紅公司遲至九十一年三、四月始搬離，惟因被告與艷紅公司間並無租賃關係存在，所以，被告公司之無權占有系爭房屋期間僅為九十年八月一日至九月七日共計三十八日。
㈢關於相當租金損害賠償之計算，土地法第九十七條第一項所定「城市地方房屋
之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定。如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分當無請求權，且此項關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件，亦應據為計算損害賠償之標準，故本件損害賠償之計算應受土地法第九十七條之限制。
三、證據：提出水費申請款項明細及系爭房屋租賃關係演變圖各一份、房屋收付款
項明細表及房屋平面圖各二份、統一發票三份、房屋租賃契約書六份為證。
丙、本院依職權現場勘驗並囑託高雄市政府地政處楠梓地政事務所就系爭房屋依占有範圍測量其面積。
理 由
一、本件原告主張：原告於八十三年八月間將系爭房屋出租予愛邸公司，租約存續期間愛邸公司將系爭房屋之部分轉租予科樺公司，科樺公司隨後將其分租部分再轉租予心隆公司，心隆公司又將之分租予艷紅公司及網電通公司，八十九年十二月份心隆公司將其對科樺公司之租賃權讓與被告，後科樺公司與愛邸公司及原告達成協議，自九十年四月一日起由科樺公司承受愛邸公司之租約，雙方並於九十年六月三十日解除租約。原告解除租約後，被告心盛公司已無合法之占有權源，而其除占有系爭房屋外，尚分租予艷紅及網電通公司並自己收取租金，造成原告無法使用系爭房屋之損害。又本件科樺公司及心盛公司間之約定租金額為每月二十二萬元，而被告無權占有系爭房屋由九十年七月十一日至九十一年四月三十日共計十個月，爰本於不當得利之法律關係請求被告給付原告二百二十二萬元等語。
二、被告則以：訴外人心隆公司於八十九年八月一日向科樺公司分租系爭房屋之部分，共一百九十坪，其中二十四坪分租予艷紅公司、一百三十三點二五坪分租予網電通公司，餘三十二點七五坪歸心隆公司自己使用。八十九年十一月間心隆公司將其租賃權轉讓予心盛公司，心盛公司遂於八十九年十一月十五日跟科樺公司補訂租約，心盛公司再於八十九年十一月三十日與網電通公司簽訂分租契約，然被告始終未與艷紅公司簽訂分租契約。原告與愛邸公司、科樺公司間之租賃契約既然有效，則被告向科樺公司承租占有乃合法占有之連鎖。又網電通公司已於九十年六月三十日遷離系爭房屋，被告係於同年九月七日遷離，雖艷紅公司遲至九十一年三、四月始搬離，惟因被告公司與艷紅公司間並無租賃關係存在，所以，被告公司之無權占有系爭房屋期間僅為九十年八月一日至九月七日共計三十八日。復關於相當租金損害賠償之計算，應依土地法第九十七條第一項規定為計算損害賠償之標準等語置辯。
三、本件原告主張系爭房屋為其所共有，其與被告間並無租賃關係存在，被告無權占有其所有系爭房屋之部分，而系爭房屋除科樺公司占有部分外，被告與艷紅公司及網電通公司占用部分如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ所示，占有面積分別為一四一‧七七與八四‧四八及四○五‧四八平方公尺，此業據原告提出系爭房屋之建物登記謄本及其與科樺公司間之租賃契約為證，並經本院至現場履勘測量查明屬實，復為被告所不爭執，原告此部分之主張堪認為真實。惟被告主張應自九十年八月一日起至同年九月七日始為其無權占有之期間，又關於訴外人艷紅及網電通公司占有部分不應計入其占有面積計算租金。且關於租金計算之基礎應依土地法第九十七條第一項：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」計算。是本件兩造之爭點乃在於：
⒈訴外人艷紅及網電通公司占有部分應否計入被告無權占有之範圍？若應計入其
範圍係多少？⒉被告無權占有時間之起迄點為何？⒊計算被告應給付相當於租金之損害賠償金時，有無土地法第九十七條第一項之
適用？以下即分就各項爭點說明本院判斷之理由：
四、訴外人艷紅及網電通公司占有部分應否計入被告無權占有之範圍？若應計入其範圍係多少？㈠被告係承受心隆公司及科樺公司之租約，依其事後與科樺公司所訂租賃契約與心
隆公司和科樺公司間所訂租賃契約相較其起迄時點均自八十九年九月一日起至九十四年八月三十一日止、租金均係每月二十二萬元、契約所載租賃房屋所在地及使用範圍均係高雄市○○區○○○路○○○號‧‧‧其餘條件均屬相同，心盛公司與科樺公司間之租賃契約訂約日係八十九年十一月十五日成立在後，惟其與科樺公司之租賃契約期間卻回溯與心隆公司和科樺公司間所訂之租約起迄時間一致，即均自八十九年九月一日至九十四年八月三十一日止，足見心隆公司與被告心盛公司間乃係契約承擔，並非只是租賃權之讓與，否則即無二份契約條件均為一致之必要，故心盛公司乃承繼心隆公司與科樺公司間之租賃契約關係，應可認定。
㈡心盛公司既承受心隆公司與科樺公司間之租賃契約，而其使用範圍與租金均屬相
同，艷紅公司所占有使用部分即如附圖Ｂ部分係在心盛公司向科樺公司所承租之範圍內，亦即在承受心隆公司與科樺公司租約之範圍內，然而卻未在心盛公司與科樺公司間之租賃契約中約定扣除艷紅公司占有部分之租金，易言之，如艷紅公司與心隆公司間之租約未由心盛公司所承繼，則心盛公司就艷紅公司占用部分何以未減少租金？因之，心盛公司所承繼心隆公司之租約，應包括艷紅公司占有之部分，否則斷無其向科樺公司所承租之範圍而任由艷紅公司使用之理。心盛公司既承繼心隆公司與科樺公司之租約，而心隆公司既將系爭房屋分租予艷紅公司及網電通公司，基於契約承繼之法理，心盛公司與艷紅公司間之租賃關係，洵足認定。
㈢艷紅公司占有部分是由心盛公司所承租，若心盛公司未出租，艷紅公司不可能占
有該部分，該部分既在心盛公司承租占有範圍內，不論其係自己占有或遭他人占有，均屬其承受心隆公司與科樺公司租約範圍內，而屬無權占有之範圍，至於其與艷紅公司間乃屬其相互間之法律關係，自不得據以對抗原告，綜上所述，艷紅公司占有部分應計入被告占有範圍內，被告所辯於法不合，尚難採信。
㈣網電通公司占有面積部分，原告自九十年八月一日即將之收回並出租予蘋果星球
國際資訊流通事業股份有限公司（以下簡稱蘋果星球公司），此有該公司員工裴信證稱：渠等是九十年八月底開始施工，網電通公司所在部分渠等已經接管使用等語（參照九十一年十二月二十六日勘驗筆錄），並經本院勘驗現場查證屬實，此部分原告已收回實際占有，並無相當於租金之損害，不應計入被告無權占有之範圍。
五、被告無權占有時間之起迄點為何？㈠起點：原告與愛邸公司之租賃契約約定租賃期間自八十三年八月一日起至九十年
七月三十一日止，另其雙方調整租金約定書中約定租金之給付期間至九十年七月三十一日，又據原告與愛邸公司及科樺公司間之房屋租賃權變更書載述：本契約經原承租人愛邸公司負責人呂麗娟同意自九十年四月一起由科樺公司承租，一切規定事宜與本契約同等語，可證其間之租賃期間至九十年七月三十一日止，此亦經證人李明芳證述：科樺公司於九十年七月三十日就把租賃物還給原告，積欠之租金用盤自愛邸公司所蓋之建物抵充等語屬實（參照九十一年十月十四日言詞辯論筆錄），而被告出租予網電通公司部分收回後，於九十年八月份出租於蘋果星球公司一事並不爭執，若原告與科樺公司間之契約並非自九十年七月三十一日終止，何能於九十年八月一日收回網電通公司占有部分？原告與科樺公司間契約自九十年七月三十一日終止乃可認定。其兩造間契約既在九十年七月三十一日終止，則被告與科樺公司間之租約即失所依據，故無權占有期間之起點應為九十年八月一日，而非原告所主張之自七月十一日起算。
㈡迄點：茲艷紅公司之占有既屬被告之占有，心盛公司雖於九十年十一月即搬離，
但艷紅公司並未搬離，艷紅公司之占有該處係因被告與之所訂租約艷紅公司始得占有，其占有乃經被告之許可，從而艷紅公司之占有並未因被告公司之搬離而喪失，故艷紅公司之占有仍屬心盛公司之占有，艷紅公司占有至九十一年三、四月始搬離，此有證人裴信證稱：艷紅公司是九十一年三、四月才搬等語足證（參照九十一年十二月二十六日勘驗筆錄），至於實際搬離究係何日，原告並未能舉證證明，此時自應作有利於被告之認定，因此，證人裴信既證稱艷紅公司占有使用至九十一年三、四月，為被告有利之認定，應以占有至九十一年三月一日為適當，無權占有之迄點應係至三月一日。
㈢總計被告無權占有期間自九十年八月一日起至九十一年三月一日止共七個月。
六、計算被告應給付相當於租金之損害賠償金時，有無土地法第九十七條第一項之適用？㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十
九條定有明文。又無權占有他人土地、建物，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例。本件被告無權占有系爭房屋及土地，而消極減免其應支付使用系爭房屋之代價，而受有利益，致原告受有損害，原告依不當得利法律關係請求被告給付相當於租金之損害，核無不合。
㈡就損害額之計算，原告主張應依被告心盛公司與科樺公司間所約定之租金額每個
月二十二萬元為計算之標準。而被告公司則抗辯應適用土地法第九十七條城市房屋租金限制之規定來作為計算之標準。按土地法第九十七條乃植基於城市房屋有限性及城市居民對房屋需求急迫性之考量，屬強制規定，其目的在於保護屬於經濟上弱者之承租人，約定房屋租金超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十者，出租人就超過部分無請求權，該管直轄市或縣（市）政府得據上開標準強制減低之。因此，就本件相當於租金損害之計算，其本質與租金之性質一致，應類推適用土地法第九十七條、第一百四十八條、土地法施行法第二十五條、平均地權條例第十六條之規定，以被告占有土地之申報地價及房屋依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額酌定之。
㈢依高雄市政府地政處楠梓地政事務所測量結果（如附圖所示），系爭房屋實際僅
有一建號，雖有二個門牌但僅有一棟建物，系爭房屋總面積為二二七八‧六五平方公尺（含一、二樓），科樺公司轉租予被告之部分合計六三一‧七三平方公尺，除網電通公司占有部分面積四○五‧四八平方公尺外，其中被告占有面積為一四一‧七七平方公尺，艷紅公司占有面積為八四‧四八平方公尺，合計共二二六‧二五平方公尺。被告應負責賠償之占有面積為二二六‧二五平方公尺；無權占有期間為自九十年八月一日起至九十一年三月一日止，共計七個月；系爭房屋坐落土地於八十九年七月之申報地價為一萬四千七百四十六元，此有土地登記謄本附卷可稽，系爭房屋於九十年間之現值為五百十五萬三千六百元，此亦有九十年房屋稅繳款書在卷足憑，依土地法第九十七條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」，故原告得請求被告公司給付之金額，其每月數額應不得超過三萬二千零六十七元：
⒈土地申報地價：二二六‧二五平方公尺×一四七四六元，計為三百三十三萬六千二百八十二元。
⒉房屋扣稅現值：0000000元×（二二六‧二五平方公尺÷二二七八‧六五平方公尺），計為五十一萬一千七百零七元。
⒊每月租金數額上限：（0000000元＋五一一七○七元）×百分之十÷十二月，計為每月三萬二千零六十七元。
㈣得請求金額共計：七個月×三二○六七元，計為二十二萬四千四百六十九元。
七、綜上所述，原告請求被告給付自九十年七月十一日起無權占有系爭房屋至九十一年四月三十日止之相當於租金損害二百二十萬元，於九十年八月一日至九十一年三月一日止暨二十二萬四千四百六十九元範圍內應予准許，超過部分原告之請求為無理由，不予准許。
八、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
九、兩造其餘攻擊防禦方法及證據之聲明，經核於訴訟之結果無影響，爰不一一贅述。
十、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訴法第七十九條前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九 十 二 年 五 月 九 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法 官 陳樹村右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 九 日~B法院書記官 王壹理