臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年度簡上字第三一一號
上 訴 人 丙○○被上訴人 丁○○訴訟代理人 阮文泉 律師右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十二年七月十五日本院高雄簡易庭九十二年度雄簡字第一五四０號第一審判決提起上訴，本院於民國九十三年九月二十三日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠兩造間租賃關係於民國九十一年三月三十一日即已經終止，上訴人自九十一年四
月十一日起，即因被上訴人違約、背信行為，就未再使用高雄市○○區○○○路○○○巷○號房屋，而對被上訴人提出損害賠償訴訟（九十二年度訴字第八四一號），被上訴人為掩飾其違約背信行為，延至九十二年才提出本件給付租金事件，之後被上訴人又將系爭房屋拆除，如有房屋租賃租金之問題，被上訴人能將系爭房屋拆除？在鈞院九十二年度訴字第八四一號損害賠償訴訟，是因為受委託人乙○○不斷勸說，希望上訴人當做是功德，而且說就算是勝訴也沒錢可拿，因為被上訴人房屋都被查封了。
㈡被上訴人於九十二年六月份起，委託乙○○全權代理簽約被上訴人與上訴人商討
終止租賃契約及與原承租人丙○○之官司和解，有九十二年度雄院民公弘字第○○○六八二號函附之協議書可證，委任授權書上亦載明「與原承租人丙○○之官司和解」，公證日期為九十二年七月二日，而被上訴人卻未向第一審法官陳報。該協議內容為上訴人給付搬遷費八十萬元予上訴人，包含訴訟及終止租賃契約，若有積欠租金，被上訴人豈會委託乙○○與伊和解？伊是根據委任授權書與乙○○談，況當時被上訴人未支付上訴人八十萬元，此據受委託人乙○○稱八十萬元是從被上訴人收取『賣地得款，款項中支付予上訴人的』，且被上訴人已經承認尚欠上訴人十七萬五千元押金未還。而使第一審法官於九十二年七月十五日在未知悉兩造和解情形下誤判上訴人敗訴，上訴人已於九十二年十一月十八日對被上訴人兄弟提出詐欺、毀棄損壞之告訴。
三、證據：援用原審之立證方法，並請求提出系爭建物照片、聲請調閱九十二年度雄院民公弘字第○○○六八二號公證書為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴人之上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠上訴人迄今未將系爭租賃物返還予被上訴人。且上訴人聲稱「被上訴人尚未賠償
我的損失，我認為不應該把東西搬走」，而上訴人對於被上訴人所提損害賠償訴訟，早經鈞院以九十二年度訴字第八四一號判決駁回，被上訴人曾委託仲介公司出售，上訴人與仲介公司如何協商拆除上訴人於租賃物自行增建之地上物相關事宜，與被上訴人依約向上訴人請求給付租金及損害賠償權利顯然無涉，被上訴人當時未支付上訴人八十萬元。至於若上訴人所提押租金十七萬五千元部份，被上訴人原係將等本件強制執行時再予扣除，不列入強制執行金額，則被上訴人同意就上揭金額予以抵銷。
㈡本件上訴人上訴主要理由為被上訴人拋棄對其租金請求之論據為其與乙○○之協
議書上所載：「乙方（指被上訴人）承買人願意支付新台七十五萬五千元予上訴人，惟查①協議書上並未載明被上訴人拋棄租金之請求。②證人乙○○亦表示未代理被上訴人對上訴人拋棄租金之請求。上訴人亦自承協議書公證後，其還向乙○○詢問被上訴人是否拋棄租金等相關事宜。且協議書第八條約定：『本協議書內容與甲方（上訴人）以及丁○○、鄧國斌兄弟訴訟官司無關（九十二年度訴字第八四一號），且不得作為呈堂供證。否則乙方（應指乙○○）以詐欺背信論云云。依常理判斷，被上訴人豈有可能一方面容忍上訴人對被上訴人訴訟求償，一方面卻自行拋棄對上訴人所有請求之理？可證上訴人之主張實有背於經驗法則。再者，上訴人與乙○○間協議書簽署於九十二年七月二日，因此雙方理應於當日前即已洽商。而鈞院原審判決日期為同年七月十五日，上訴人於同年七月一日於原審提出答辯狀，對此攸關判決之重要事實未提，不要求合意停止訴訟亦未要求被上訴人撤回起訴，足證乙○○與上訴人所洽商者應僅限於上訴人搬遷之問題，不及於租金等請求。
㈢關於兩造間租賃契約之爭議發展如左：①兩造於八十九年四月十二日簽訂租賃契
約，租期自八十九年四月一日至九十年三月三十一日。並約定如承租人租金繳納正常，出租人同意依原租約延長一年。②兩造於八十九年四月二日另為公證契約，租期同私契，但無延長租期之特別約定。③被上訴人以上訴人未正常繳納租金及轉租為理由終止租約，並俟公證租約租期屆至，逕行聲請強制執行。④上訴人對前揭強制執行提出異議之訴（九十一年度雄簡字第二五四四號判決），經鈞院判決理由中引用①契約內容認為兩造租期應延至九十二年三月三十一日。⑤被上訴人未對前揭判決上訴，後因上訴人自九十一年五月一日起未繳租金，經被上訴人依法催告後仍未繳納，被上訴人乃據以對上訴人終止租約，並向上訴人請求給付租金及不當得利。⑥上訴人另主張對被上訴人有押租金返還請求權，對上訴人提起訴訟（九十三年度雄簡字第一六三五號）。對此等押租金返還請求權，被上訴人已於本案主張抵銷。由此爭議史可知，任何人於此等情況下，均不可能單方拋棄權利，而任由對方對其不斷提出訴訟。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人向被上訴人承租門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○巷○號房屋（以下簡稱系爭房屋），並訂有房屋租賃契約，原定租期自八十九年四月一日起至九十一年三月三十一日止，租賃契約附註條款第四條約定被上訴人同意延長租約一年，因此租賃期間延長至九十二年三月三十一日止屆滿，上訴人僅繳納租金至九十一年五月，自九十一年六月起之租金即未繳納，經被上訴人限期催告，上訴人仍未繳納，被上訴人乃據以通知上訴人終止租賃契約，並於九十二年二月十三日送達於上訴人，依租賃契約之約定，自八十九年四月起每月租金為四萬元，逐年調漲百分之五，故自九十一年四月起，上訴人應給付之租金每月為四萬四千一百元，上訴人自九十一年五月一日起至被上訴人通知終止租賃契約生效日即九十二年二月十三日止未繳納租金，合計八個月又二十八分之十三個月（二月為二十八日）之租金未繳納，其金額總計為三十七萬三千二百七十五元；又依據租賃契約第六條規定，租期屆滿時（含終止契約時）承租人如不即時遷讓返還房屋，出租人每月得向承租人請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日，爰依據租賃契約之法律關係，訴請上訴人應給付被上訴人三十七萬三千二百七十五元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自九十二年二月十四日起至遷讓交還系爭房屋時止，按月給付被上訴人二十二萬零五百元，並願供擔保請准宣告假執行等語。
二、上訴人則以：兩造間租賃關係於民國九十一年三月三十一日即已經終止，上訴人自九十一年四月十一日起，即未再使用系爭房屋。又被上訴人於九十二年六月份起，委託乙○○全權代理簽約被上訴人與上訴人商討終止租賃契約及與原承租人丙○○之官司和解，此有委任授權書上載明「與原承租人丙○○之官司和解」得知，公證日期為九十二年七月二日，而被上訴人卻未向原審法官陳報，致使原審判其敗訴等語，資為抗辯。
三、兩造不爭之事實：上訴人向被上訴人承租系爭房屋，並訂有房屋租賃契約書，租期自八十九年四月一日起至九十一年三月三十一日止，租金每月四萬元，逐年調漲百分之五。嗣被上訴人以上訴人未經其同意轉租，且未按期繳納租金，租賃期間業已於九十年三月三十一日到期，上訴人仍不交還系爭房屋為由，聲請本院以九十一年度執字第一六五七五號返還租賃物之強制執行在案，嗣上訴人即提起債務人異議之訴（本院九十一年度雄簡字第二五四四號），該判決認上訴人並無轉租之情事，且繳納租金正常，租賃期間依約定延長一年，故系爭租賃契約應於九十二年三月三十一日始屆滿。另上訴人曾請求被上訴人損害賠償，經本院以九十二年度訴字第八四一號損害賠償駁回上訴人之訴。
四、得心證之理由：本件被上訴人主張上訴人自九十一年六月起即積欠租金未繳納，乃據以通知上訴人終止租約並於九十二年二月十三日送達上訴人，惟上訴人以前揭情詞置辯，是以，本件所應究明者，在於：㈠兩造間就系爭房屋租賃關係究於何時終止？㈡兩造間協議書《備忘錄》內容及真意為何？㈢被上訴人得否請求自九十二年二月十四日起至遷讓房屋之日止之違約金？？茲析敘本院之判斷如后：
㈠兩造間就系爭房屋租賃關係究於何時終止？
⑴觀以系爭房屋租賃契約書，租期自八十九年四月一日起至九十一年三月三十一
日止，租賃契約附註條款第四條約定：「若乙方（即上訴人）在貳年內租金繳納正常，甲方（即被上訴人）同意依照本租約條款延長壹年為限。等本租約期滿時，在另訂立租約。」，在原訂租約期限屆滿後，上訴人並未有違約轉租之情事，且繳納租金正常，故兩造間之租賃關係期限應延至九十二年三月三十一日始屆滿，且租賃條件與被上訴人提出之房屋租賃契約書條件同。
⑵查前上訴人已依約寄送支票十二紙予被上訴人，以資給付自九十一年四月一日
起至九十二年三月三十一日止，每月四萬四千一百元之租金，但因被上訴人拒絕受領，並將支票十二紙悉數退還上訴人。被上訴人於本院九十一年度雄簡字第二五四四號判決後，先以存證信函催告上訴人於文到後五日內給付積欠租金三十七萬三千八百元，上訴人於九十二年一月二十八日收受該存證信函後仍未給付，被上訴人乃再於九十二年二月十日以存證信函通知上訴人解除（應為終止）租賃契約，並經上訴人於九十二年二月十三日收受存證信函在案，上訴人已另向法院提存九十一年四月及五月之租金，是兩間之租賃契約已於九十二年二月十三日終止。
㈡兩造間協議書《備忘錄》內容及真意為何？
⑴查被上訴人委任乙○○與上訴人於原審審理期間，就系爭房屋租賃事宜簽立協
議書，先由乙○○及陳李泂洪將被上訴人之「委任授權書」（見本院卷第四十一頁）及「終止租賃契約書」（第四十頁），傳真與上訴人閱覽後，翌日至王光弘公證人事務所成立協議書，內容與終止租賃契約書大致相同，有本院調閱之九十二年度雄院民公弘字第○○○六八二號公證請求書暨協議書〈備忘錄〉可參。觀以兩造不爭執其真正之委任授權書既已載明：就系爭不動產之『終止租賃契約』『與原承租人丙○○之官司和解』「特委託乙○○先生全權處理簽約、款項收授及其他相關事宜等」，足見被上訴人授權乙○○與上訴人協議處理之範圍及於系爭租賃契約爭議之和解事宜，誠屬無疑。
⑵自兩造不爭執其真正之協議書暨《備忘錄》內容以觀，第七條約定：「甲方（
指上訴人丙○○）願意拋棄從民國九十二年七月三十一日以後之租賃權，本條款只對乙方之承買人負責，有效於乙方之承買人，不得妨礙承買人過戶之行為《即終止民國九十二年七月三十一日以後之租賃契約》」，以及第四條載明：
「若甲方於民國九十二年七月三十一日提前搬遷完畢，乙方之承買人承諾搬遷費改為新台幣捌拾萬元正給予甲方」等語，另第八條亦載明：「本協議書內容與甲方以及丁○○、鄧國斌兄弟訴訟官司無關《92年度訴字第841號》」，則協議內容乃不問本院於九十二年訴字第八四一號所認定兩造間租賃契約終止為九十二年二月十三日之認定，而係重新協調任兩造間在九十二年七月三十一日起終止系爭租賃契約；況且，就搬遷費付款與上訴人之方式，第五條復約定簽署該協議時，先支付三十萬元予上訴人，於上訴人遷出系爭房屋時再給付五十萬元，而上訴人自承業已依約收受八十萬元，核與證人乙○○所證述相符，並有其提出之簽收證明影本二紙在卷可稽（見第一一四及第一一五頁），兩造確已重新合意自九十二年七月三十一日起終止系爭租賃契約甚明。
⑶再者，兩造間就何時終止系爭租賃契約之點確已達成協議已如前述，惟就上訴
人積欠租金之爭議雖未於協議書內容明白約定，然該協議書係針對本件租賃事宜所為，為兩造所不爭執，且證人乙○○證稱協議內容是上訴人搬走，由其所屬之仲介富住通公司負責將地上物拆除，被上訴人授權洽談終止系爭租賃契約及有關此租約之官司糾紛等語（見第四十五頁），雖然否認有向上訴人講過拋棄租金請求權（見第九十七頁），然被上訴人既然認為上訴人尚積欠其租金債務，且自認積欠押租金十七萬五千元，其協調搬遷費時豈會就彼此之權益視而不見？亦不知主張抵銷？從而，探求當事人真意應認兩造間就租金及押租金部份均已互不請求，被上訴人對上訴人拋棄租金債務之請求，被上訴人辯稱協議書內容僅就上訴人搬遷一點協調，並無所據。至於協議書條款提到「對承買人負責」之詞，然證人甲○○到庭證稱僅委託富住通仲介公司乙○○處理買受系爭土地，由丁○○負責將地上物拆除土地交付給伊，至於他們如何處理建物並不清楚，亦未跟上訴人聯絡及見面過等語（見第一百二十三頁），可見上訴人係與被上訴人協調租賃事宜自始未與承買人接洽過，惟亦無法遽此推論協議書僅針對補償搬遷事宜。
⑷雖然被上訴人辯稱「終止租賃契約書」並無雙方簽名云云，然按該終止租賃契
約書僅係初擬而先傳真與上訴人參考，為被上訴人所不爭執，因非最後之定案故無雙方簽名其上，再參酌「終止租賃契約書」前言亦載明：「立書人丙○○（即原承租下稱甲方），丁○○、鄧國斌（即原出租人下稱乙方）乙方代理人乙○○，雙方茲就左列不動產之租賃事宜雙方協議和解如左：‧‧」等語以觀，以及第八條約定：「本協議書內容與甲方以及丁○○、鄧國斌兄弟訴訟官司無關《92年度訴字第841號》」，無關者非指本件訴訟，益徵乙○○與上訴人所協調者係針對本件租賃契約（包括租金）之爭議。
⑸綜上，足認兩造間協議書內容係就兩造間之租賃契約為一全面性之和解，自已
包含兩造租金、押租金及終止租約部份，則被上訴人主張對於上訴人尚有租金請求權存在，並不足採。
㈢被上訴人得否請求自九十二年二月十四日起至遷讓房屋之日止之違約金？
按兩造已就租賃關係達成協議，已如前述，而上訴人亦不否認已支付八十萬元之搬遷費，足見上訴人已就遷讓房屋部份協議並遷讓完畢，則上訴人已按協議履行遷讓，則被上訴人請求上訴人自九十二年十月十四日起至遷讓房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金五倍即二十二萬零五百元之違約金，自無所據。
五、綜上所述，足認上訴人並無積欠被上訴人系爭租金債務，從而，被上訴人本於租賃契約之法律關係，請求上訴人給付自九十一年五月一日起至九十二年二月十三日止（即被上訴人通知終止租賃契約生效日）積欠之租金三十七萬三千二百七十五元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自九十二年二月十四日起至遷讓交還系爭房屋時止，按月給付上訴人二十二萬零五百元之違約金，並願供擔保請准宣告假執行，洵屬無據，應予駁回。原審除酌減違約金外為上訴人敗訴之判決，並依聲請為假執行之宣告，容有違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。
六、兩造其餘攻擊防禦方法，無礙本件勝負之判斷，爰不一一論敘，附此敘明。
七、本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 七 日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B審判長法官 陳嘉惠~B法 官 林玉心~B法 官 郭慧珊右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 七 日~B法院書記官 董明惠