臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年度簡上字第三七二號
上 訴 人 丙○○訴訟代理人 施旭錦律師複 代理人 陳炳彰律師被 上訴人 乙0000000000份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 尤挹華律師
郭正鵬律師複 代理人 吳俊昇律師當事人間請求給付報酬金事件，上訴人對於民國九十二年九月十八日本院高雄簡易庭九十二年度雄簡字第九一六號第一審簡易訴訟程序判決提起上訴，經本院於民國九十三年三月十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人起訴主張其於民國九十一年十二月十五日受訴外人陳芳修、陳芳富、陳穩任、陳蔡根針等四人（下稱陳芳修等四人）委託，就陳芳修等四人所共有之高雄市○○區○○段第七六一地號、第七五四地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○○街二、四及六號房屋（下稱前開房地）尋找承租人，另上訴人亦於九十一年十二月三十一日與被上訴人簽立不動產租賃要約書，由被上訴人在九十二年一月十日以前，就前開房地提供租賃仲介服務，代上訴人向陳芳修等四人提出承租之要約意思表示，若仲介成功則以半個月之租金數額作為居間報酬（下稱系爭居間契約）。嗣於上述仲介期間到期後，因上訴人向被上訴人表示一定要租到前開房地，被上訴人遂繼續提供仲介服務，上訴人亦予接受，即兩造已合意延長系爭居間契約之效力或另行成立新居間契約，一切條件均沿用系爭居間契約之約定；而在被上訴人居中協調、提供服務後，上訴人與訴外人陳芳修等四人同意就前開房地中之高雄市○○區○○段第七六一地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○○街二、四號房屋（下稱系爭租賃物）成立租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租金為每月新台幣（下同）五十五萬元。從而，上訴人既因被上訴人居間介紹始得與陳芳修等四人簽訂系爭租賃契約，被上訴人爰依民法第五百六十八條規定及系爭居間契約第二條第八點約定，請求上訴人給付居間報酬二十七萬五千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴）。並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以系爭居間契約已於九十二年一月十日屆期，之後兩造並未合意延長系爭居間契約之效力或另行成立新居間契約，上訴人無須支付居間報酬二十七萬五千元予被上訴人等語置辯。並於本院聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、經查，上訴人曾於九十一年十二月五日與訴外人陳芳修聯絡欲承租前開房地，經陳芳修以上訴人過於年輕為由拒絕出租，後兩造於九十一年十二月三十一日簽訂系爭居間契約，約定由被上訴人就前開房地提供租賃仲介服務，以系爭居間契約書上所載之條件代上訴人向陳芳修等四人提出承租之要約意思表示（要約期限至九十二年一月十日止），若仲介成功則以半個月之租金數額作為居間報酬；嗣因上訴人與陳芳修間未能談妥租賃事宜，兩造復於九十二年一月三日簽訂委託租賃斡旋契約書，約定被上訴人自九十二年一月三日起至同年月十日止提供服務，在上訴人與陳芳修間代為斡旋，斡旋成功則以半個月租金為仲介服務費，上訴人並交付十萬元支票一紙充當斡旋金（下稱斡旋金支票），若斡旋成功，陳芳修同意出租時，斡旋金即作為定金交付，若斡旋不成功，則被上訴人應退還斡旋金支票予上訴人。另被上訴人職員曾於九十二年一月三日傳達上訴人承租前開房地之要約意思予陳芳修，並於同年月十三日偕同上訴人與陳芳修洽談前開房地租賃等相關細節，而因陳芳修要求上訴人提供經營策略計畫書供其參考，上訴人遂將該經營策略計畫書交由被上訴人代為寄送予陳芳修。後上訴人與陳芳修等四人自行洽談租賃相關條件，談妥後於九十二年二月十七日簽訂系爭租賃契約，並經公證人公證之事實，為兩造所不爭執，並據被上訴人提出不動產租賃要約書、委託租賃斡旋契約書、定金收據、公證書暨房屋租賃契約書各一份及上訴人提出斡旋金支票一紙為證，復與證人陳芳修於原審審理時到庭證述：「‧‧‧被告（即上訴人）是在九十一年十二月五日晚上六時找我表示要承租，當時被告是透過出租地之攤販才找到我的，我當初因嫌被告太年輕所以沒有同意出租，後來於九十二年一月三日原告（即被上訴人）職員吳忠霖等人說代表被告向我表示希望承租這房子，後來第二次我看到被告時，是在九十二年一月十三日被告與原告董事長等四人一起來找我洽談，當時原告的職員有甲○○及吳忠霖在場，當時我希望被告提出經營的策略給我，當時收到被告所寄的策略資料時，是用原告信封寄給我的‧‧‧租金、押金及租期等相關條件是在被告公司與被告談的，並沒有透過原告。」（見原審卷第五十六頁）、證人即被上訴人公司職員曾登發、吳忠霖分別到庭證稱：「‧‧‧我們在九十一年十二月三十一日時只是代表被告出面與屋主洽談出租事宜，要約約定期間至九十二年一月十日要完成委託事項，如果在期間內沒有達成，要約書及斡旋契約書就失效。‧‧‧在九十二年一月十日之前我們有帶被告與屋主見面，‧‧‧第二次是在一月十三日，當時我公司有四個人與被告及屋主的兄弟談，當時洽談愉快，被告當場有開立支票給屋主，屋主也收了，屋主就是陳芳修，屋主有要求被告要提出企劃案，如企劃案沒有問題就可以簽約，當時企劃案是由我自被告處取得後交給吳忠霖再轉寄給屋主的。」、「‧‧‧我是在（九十一年）十二月三十一日就知道被告與我們簽訂契約，委託我們洽談租屋的，我們有將被告經營理念告知屋主知道，後來在（九十二年）一月十三日被告透過我及曾登發與屋主見面，但之前我都以電話與屋主聯絡，洽談當時我們公司有四個職員在場，當時被告與屋主沒有談妥，但屋主（要求）被告提出企劃書，企劃書是透過我們來寄‧‧‧」等語（見原審卷第六十九頁、第七十頁、第七十三頁）大致相符，堪信其為真實。
四、至被上訴人主張於系爭居間契約期限屆滿（即九十二年一月十日）後，其與上訴人間已合意延長系爭居間契約之效力或另行成立新居間契約，即兩造間仍有居間關係存在，而上訴人既已接受被上訴人提供之仲介服務，並於九十二年二月間順利承租系爭租賃物，即應給付被上訴人居間報酬二十七萬五千元及利息等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯；則本件首應審究者，即於九十二年一月十日以後，兩造間是否仍有居間契約之存在？爰論述如下：
（一）按附終期之法律行為，於期限屆滿時，失其效力。民法第一百零二條第二項定有明文。又原有之契約因期限屆滿失效後，縱使當事人達成合意，約定將原契約效力予以延長，該合意之性質亦僅為當事人間訂定與原契約條件相同或類似之新契約，而非已失效之原契約重新發生效力。本件被上訴人雖主張兩造已合意延長系爭居間契約之效力云云，惟查，兩造於訂立系爭居間契約時，曾約定該居間契約之有效期間僅至九十二年一月十日止，上訴人並交付斡旋金支票一紙予被上訴人，雙方約定若斡旋成功，陳芳修同意出租時，斡旋金支票即作為定金交付，若斡旋不成功，則被上訴人應退還該支票等事實，已如前述，而被上訴人亦自承已於九十二年一月十日退還斡旋金支票予上訴人（見原審卷第六十八頁），綜上以觀，若於九十二年一月十日前兩造已達成合意延長系爭居間契約之效力，衡情被上訴人即無須在該契約期限屆滿之日（即九十二年一月十日）將上開斡旋金支票交還上訴人，此外，被上訴人復未舉證證明兩造於九十二年一月十日前已達成合意延長系爭居間契約之效力，從而，參照前揭法條規定及說明，系爭居間契約已於期限屆至後消滅，被上訴人主張系爭居間契約之效力業經兩造合意延長等語，並不足採。
（二）又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第一百五十三條定有明文。準此，當事人締結居間之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點必須互相表示意思一致，契約始為成立。查本件被上訴人係主張上訴人於系爭居間契約期限屆滿後，曾以口頭表示「一定要租到房子」等語之方式向被上訴人為新居間契約之要約，而被上訴人亦同意繼續提供仲介（居間）服務，故兩造間已成立新居間契約云云，並經證人吳忠霖到庭證述：「（在九十二年一月十日要約期限已屆滿，為何在一月十三日會促成被告與屋主見面？）因為被告向我們表示一定要租到這個房子。」等語（見原審卷第七十三頁），然查：
（１）兩造簽訂之不動產租賃要約書、委託租賃斡旋契約書分別載明：「立要約書人（先生、小姐）經由富住通不動產加盟店仲介承租下列標的物，爰特立此要約書，並同意依下列條款簽立租賃契約：二、承租條件：１‧每月租金：新台幣陸拾壹萬元整。２‧租期：三—五年。３‧押金：肆個月。４‧整地裝潢期：
二個月。‧‧‧１０‧公證費及代書費由雙方平均負擔，並由受託人指定代書承辦。七、承租方之要約期限至民國九十二年（誤載為九十三年）一月十日止。」、「委託人丙○○先生茲因預定承租下列標的物，因承租條件與出租人之委託條件尚有差距，特委託乙0000000000份有限公司，代為斡旋，並經雙方合意約定條件如下：二、承租條件：１‧每月租金：新台幣陸拾壹萬元整。２‧租期：三—五年。３‧押金：叁個月。４‧整地期：貳個月。５‧租金調幅：面議。６‧稅賦負擔：房屋稅，出租人。營業稅，承租人。地價稅，出租人。租賃所得稅，出租人。‧‧‧１０‧公證費及代書費由雙方平均負擔，並由受託人指定代書承辦。五、斡旋期限自民國九十二年一月三日至民國九十二年一月十日止，期限內委託人不得以任何理由終止之。」等語（此有前開租賃要約書、斡旋契約書附卷可憑）；由上開記載可知，於上訴人委託被上訴人為居間（仲介、斡旋）行為時，居間期限及上訴人願接受之承租條件為何，均屬兩造重視、經具體討論並載明於契約書上之事項，故由居間契約性質及兩造重視事項觀之，堪認兩造間居間契約必要之點應包括居間期限、上訴人願接受之承租條件等事項在內。
（２）又查，在系爭居間契約消滅後，上訴人固曾向被上訴人口頭表示「一定要租到這個房子」等語，但上訴人前開言語是否相當於居間契約之要約，尚有可疑。
經查於上訴人為前開口頭表示後，兩造並未就居間期限、上訴人願接受之承租條件等事項為詳細之討論，此為兩造所不爭執，則衡諸常情，若上訴人係以前開言語向被上訴人為居間契約之要約，被上訴人亦予承諾，兩造理應對居間期限、上訴人願接受之承租條件等事項進行討論達成合意；故顯難僅憑「一定要租到這個房子」一語，即遽認上訴人已向被上訴人為居間契約之要約。此外，被上訴人迄未舉證證明於系爭居間契約期限屆滿消滅後，兩造間已就新居間契約中居間期限、上訴人願接受之承租條件等契約必要之點互相表示意思一致，是以，尚難認定兩造間已有新居間契約之成立。
（３）被上訴人另主張於系爭居間契約期限屆滿後，上訴人表示「一定要租到房子」即屬要約，被上訴人亦派員協助上訴人租到系爭租賃物，則因被上訴人提供仲介服務之行為即屬承諾，依民法第一百六十一條：「依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立。
前項規定，於要約人要約當時預先聲明承諾無須通知者，準用之。」之規定，兩造間成立居間契約云云。惟查，上訴人表示「一定要租到房子」等語，非屬居間契約之要約，已如前述，而被上訴人亦未陳明並舉證證明依習慣或依事件之性質，兩造間之居間契約有何「承諾無須通知」或「上訴人於要約當時預先聲明承諾無須通知」之情形，故被上訴人援引民法第一百六十一條之規定，主張兩造間於九十二年一月十日後成立新居間契約，實屬無據。
（三）又上訴人與陳芳修等四人就系爭租賃物所簽訂之房屋租賃契約書上固載明被上訴人為介紹人，然查，被上訴人曾受陳芳修等四人之委託，代為仲介出租系爭租賃物之事實，為兩造所不爭執，並有被上訴人與陳芳修等四人間不動產專任委託租賃契約書一份在卷可稽，且證人陳芳修亦證述：「（為何在公證書內容寫介紹人為原告？）公證書內的相關資料都是原告根據我與被告談妥的內容所寫的，我認為介紹人寫原告我沒有意見‧‧‧」等語（見原審卷第五十七頁），足認其為真實；則被上訴人既為受出租人委託提供仲介服務之公司，並已提供服務協助出租人簽訂系爭租賃契約，前開房屋租賃契約書上自得將被上訴人記載為介紹人；從而關於該介紹人之記載，僅能據以推論被上訴人確受陳芳修等四人之委託為居間行為，尚難憑以認定被上訴人與上訴人間亦有居間契約存在。
五、綜上所述，系爭居間契約已於九十二年一月十日屆期失效，兩造並未合意延長該居間契約之效力或於原契約失效後另行訂立新居間契約，則兩造間既無居間契約存在，被上訴人即不得以居間之法律關係及民法相關規定，請求上訴人給付居間報酬。至被上訴人於兩造間無居間契約存在時，縱有提供服務、付出勞力協助上訴人順利承租系爭租賃物之事實，亦僅屬被上訴人得否依據其他法律關係向上訴人請求之問題，並非本院得予審究之範圍，附此敘明。從而，被上訴人主張兩造間成立居間契約，依民法第五百六十八條規定及系爭居間契約第二條第八點約定，請求上訴人給付居間報酬二十七萬五千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。其聲明願供擔保請准宣告假執行，失所依附，應併予駁回。原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果不生影響，爰不一一論斷，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 三十一 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B審判長法官 楊富強~B法 官 李昭彥~B法 官 楊筑婷右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 三十一 日~B法院書記官 胡淑芳