臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年度簡上字第三九四號
上 訴 人 市政首席王座管理委員會法定代理人 丁○○訴訟代理人 乙○○被上訴人 萬泰商業銀行股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 戊○○
甲○○當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國九十二年八月二十七日本院高雄簡易庭九十二年度簡字第一八四一號判決提起上訴，本院於九十三年二月二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 與 理 由
一、上訴人主張：被上訴人係伊管理大廈之住戶，明知住戶規約中定有「新住戶應繼受前手住戶積欠之管理費用」等約定，亦知同大廈中建號一一五二一號、一一五二二號區分所有權人（門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號三樓之一、三樓之二）自民國九十年七月起至九十二年三月止已積欠管理費新台幣（下同）二十六萬零四百零六元，於九十二年四月二十五日經拍賣取得前揭房屋後，竟拒絕清償前手住戶積欠之管理費，爰依公寓大廈管理條例第二十四條及住戶規約第十條第六項約定提起本訴，請求被上訴人給付該管理費等語。經原審為其敗訴判決後提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人二十六萬零四百零六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人抗辯：對於上訴人主張伊知悉住戶約定、知悉前手積欠管理費、額度等情均不爭執。然公寓大廈管理條例第二十四條所謂繼受前手住戶之權利義務，乃指遵守住戶規約中所約定概括抽象之權利義務，並非既存之債務，否則即有違債之相對性原則等語。並聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、上訴人主張被上訴人於九十二年四月間經由拍賣程序，買得上訴人管理大廈中前揭建物，該建物原區分所有權人有積欠管理費二十六萬零四百零六元等情，均為被上訴人所不爭執，堪信為真實。至上訴人主張依公寓大廈管理條例第二十四條及住戶規約第十條第六項，被上訴人應承受前揭債務，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件之爭點即為：㈠公寓大廈管理條例第二十四條應如何解釋，上訴人依此請求是否有理？㈡上訴人住戶規約第十條第六項約定，是否拘束被上訴人？
四、公寓大廈管理條例第二十四條應如何解釋，上訴人依此請求是否有理？㈠按「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有人依本條例或規約所定之一切權利義
務」，九十二年十二月三十一日修正前公寓大廈管理條例第二十四條定有明文。前開立法緣由乃因：區分所有權人會議訂定之住戶規約，其性質乃屬多數人互相表示願同受其內容拘束之合同行為，原僅對於參與訂定規約之區分所有權人生效，惟規約內容往往涉及公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及住戶間之相互關係，與每位區分所有權人權利義務之行使負擔息息相關，倘公寓大廈之區分所有權人一旦異動，繼受人即得不受既成規約之拘束，勢須重新召開區分所有權人會議再行表決，而使規約之效力無法一貫，並讓區分所有權人之權利義務經常陷於不安定之狀態，為解決此一問題，始有上開條例第二十四條之特別規定，亦即明文區分所有權之繼受人，關於上開條例或規約已訂定之事項，應即遵守之，無須重新召開會議表決通過新規約，其乃概括地將「規約所規定之抽象性權利義務」移轉給未參與制定規約之區分所有權繼受人，而非將「依上開條例或規約已經具體發生之特定債權或債務」法定移轉給區分所有權之繼受人，此除自法條文義、目的解釋可以推知外，另觀諸同條項現行新法修正為「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」益明。㈡況區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾二期或達相當金額，經定相當期
間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳金額及遲延利息，同條例第二十一條定有明文，且同條例第二十二條亦另就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等效力為明文規定，足徵對於違反義務之原區分所有權人本已有制裁救濟之道，故若非經區分所有權繼受人與管理委員會、或原區分所有權人訂立債務承擔契約之情形下，猶仍將原區分所有權人積欠管理費之債務不履行責任，強制加諸於區分所有權之繼受人，不啻有悖債之相對性之法理，而不當賦予該等債權關係有類似物權法上之追及效力，更將侵害新區分所有權人之財產私權，違公平正義原則及比例原則，故於此情形下，自需就該法律條文為目的性之限縮解釋，而認區分所有權之繼受人，固應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切抽象權利義務，惟對於原區分所有權人積欠管理費之個別債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，區分所有權繼受人除有承擔債務之意思表示，否則要難令其負履行債務之責。綜上，上訴人主張被上訴人應繼受前手現積欠之管理費二十六萬零四百零六元，即無理由。
五、上訴人住戶規約第十條第六項約定，是否拘束被上訴人？上訴人雖主張被上訴人繼受原住戶規約，依規約第十條第六項約定亦應為前手住戶繳納管理費等語，經查：上訴人規約第十條第六項約定「原區分所有權人在將其區分所有權過戶予他人前所積欠之公共基金或管理費，應由過戶後之新區分所有權人併為繳納。」等語，固有住戶規約乙份在卷可稽。然債權為對於特定人之權利，債權人僅能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付（最高法院十八年度上字第一九五三號判例意旨參照），除非第三人有債務承擔之意思表示，否則任何人均不得任意將債務強制加諸第三人負責。又誠如前述，新住戶依公寓大廈管理條例第二十四條規定應繼受者，乃法定及規約所定之概括性權利義務事項，並非既存具體之前手債務，住戶規約之約定，亦不得違此精神而為訂立，否則其約定自係違反立法原則之脫法行為，並因違反前揭債權相對性公平原則，應不在新住戶繼受範圍內，對新住戶自不生效力。上訴人雖主張被上訴人係原大廈住戶，曾參與系爭規約制定，亦知悉前手住戶積欠情形，而應受規約拘束等語，然規約制定乃經住戶多數決議而成，被上訴人前參與規約之制定，就該第十條第六項非必持贊成立場，且贊成該條約定，亦與本件中願否債務承擔有別，是只要被上訴人並無承擔前手住戶債務之意思表示，上訴人自不得以任何形式強制其負擔債務，其前揭主張，亦不可採。
六、綜上所述，被上訴人雖應繼受原區分所有權人應遵守之法定或約定一切權利事項，然卻毋須繼受原區分所有權人既存之債務，且除被上訴人同意債務承擔外，上訴人所定之住戶規約，若強使被上訴人繼受既存債務，亦因違反立法精神及債之相對性原則，而不在被上訴人繼受範圍內，自對被上訴人不生效力。從而，上訴人本於修正前後公寓大廈管理條例第二十四條，及其住戶規約第十條第六項約定，請求被上訴人給付管理費二十六萬零四百零六元及其法定遲延利息，為無理由，原審予以駁回，並無不當，上訴意旨仍執前開情詞求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 二十六 日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B審判長法 官 林紀元~B 法 官 許政賢~B 法 官 蔡川富正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 二十六 日~B 法院書記官 黃俊凱