臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年度訴字第一一九三號
原 告 乙○○訴訟代理人 甲○○律師被 告 國城建設股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 蔡東賢律師
吳文淑律師馮基源律師右當事人間請求給付違約金事件，於民國九十二年九月十九日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣陸拾萬元，及自民國九十二年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾萬元供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣陸拾萬元為原告預供擔保後，得免為假行。
事 實 與 理 由
一、原告主張：伊於民國九十年六月十八日以新台幣（下同）五百五十五萬元之代價，向被告購買座落於高雄市○○區○○段二十一之十二號土地，及其上編號Ｅ六房屋（下稱系爭房地），伊並於訂約時先行給付定金及簽約金六十萬元。雙方約定被告應保證產權清楚，絕無一屋數賣之情形，否則伊得逕行解除契約，要求被告將已繳之房地價款及遲延利息退還，並得請求被告賠償房地總價款百分之二十之違約金（若賠償金額超過已繳價款，則以已繳價款為限）。嗣伊於九十年七月十五日交付第二期款前發現房屋有漏水現象，遂通知被告改善否則暫不付款，詎被告竟於九十年十月十八日逕將系爭房地轉賣予訴外人高秀碧，並完成交屋及所有權移轉登記。伊遂依法解除契約，並起訴請求被告返還價金及利息，經鈞院認為被告確有違約而判決伊勝訴確定（鈞院九十一年度訴字第七五九號、台灣高等法院高雄分院九十一年度上易字第二三五號），爰再依兩造契約第十八條約定，請求被告賠償違約金。並聲明求為判決：㈠被告應給付原告新台幣（下同）六十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：系爭房屋當時雖有發生滲水現象，惟被告不得以此拒絕給付價金，原告經伊催告後仍未依約繳款，伊方將兩造契約解除，並於解除後再將系爭房屋轉賣高秀碧，故無一屋二賣之情形，鈞院前揭判決雖認定伊解約不合法而有違約情事，惟認事用法均有違誤，伊嗣已發現當時滲水係因七一一大水災所致，已提出再審訴訟救濟。再者縱認原告之請求有理由，其所請違約金亦屬過高，爰依民法第二百五十一條、第二百五十二條規定，請求法院予以酌減。並聲明求為判決：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、原告主張伊於九十年六月十八日以總價金五百五十五萬元向被告購買系爭房地，訂約時給付定金及簽約金六十萬元，並約定被告應保證產權清楚，絕無一屋數賣之情形，否則伊得逕行解除契約，除要求被告將已繳之房地價款及遲延利息退還，並得請求被告賠償房地總價款百分之二十之違約金（若賠償金額超過已繳價款，則以已繳價款為限），嗣伊發現系爭房屋有漏水現象，因於被告修補前拒絕繳納第二期款，被告遂解除兩造契約，並將系爭房地出賣訴外人高秀碧，伊認被告一屋二賣，遂解除兩造契約並請求返還價金，經本院判決勝訴等情，業據提出房地買賣契約書、民事判決書為證，被告除抗辯原告不得以漏水現象拒絕繳款，伊之解約合法，故無一屋二賣等語外，餘均不爭執，是本件之爭點即為：㈠被告有無一屋二賣之違約情事？㈡兩造約定之違約金有無過高？
四、被告有無一屋二賣之違約情事？㈠按為訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中已經裁判者，就該法律關係即有
既判力，當事人雖僅於新訴訟用作攻擊防禦方法，法院亦不得為反於確定判決意旨之裁判，最高法院三十年上字第八號判例意旨可供參照。又確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則，最高法院九十二年度台上字第三一五號裁判意旨亦足參考。
㈡經查：原告買受系爭房地給付價金六十萬元後，系爭房屋確實因為存有漏水現象
，經通知被告補正未為補正後，原告方行使同時履行抗辯權而拒絕給款，故被告以原告拒絕繼續繳款而為之解除契約並不合法，系爭契約仍然存在，被告仍負有移轉房地所有權暨交付使用等義務，竟仍將之轉賣高秀碧，乃有違約情事，是原告以被告有一屋二賣之違約情形而為解約，並請求返還已繳價金暨法定遲延利息，經兩造言詞辯論後法院判處勝訴確定在案等情，均據本院依職權調取本院九十一年度訴字第七五九號、台灣高等法院高雄分院九十一年度上易字第二三五號民事卷宗核閱屬實，並有該二判決書再卷可參，是對於被告有否一屋二賣此重要爭點，既經兩造於前訴訟中辯論攻防得出判斷，自應尊重。況被告嗣於本訴訟程序中再以該漏水現象係因七一一水災所致而提起再審，亦經台灣高等法院高雄分院九十二年度再易字第十三號判決認無理由而駁回在案，有該判決乙份在卷可稽，且原告於本案中復無法提出新訴訟資料，足以推翻前揭判決之判斷，顯見被告確有因可歸責於己，而一屋二賣之違約情事，堪可認定。
五、兩造約定之違約金有無過高？按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。而違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，最高法院四十九年台上字第八○七號判例、八十八年台上字第一九六八號裁判意旨可供參照。又違約金酌減之規定，乃為防止締約優勢之一方，藉由違約金之自由約定，竟使之遠超過實際損害額，故為保護債務人之利益並期得契約公平方而設之，此觀諸條文立法理由自明。是若違約金之約定乃經兩造詳細磋商，互負之義務又為相當對等，約定賠償數額亦符合一般交易習慣，基於契約自由原則，法院自應加以尊重。經查：一般買賣房屋契約中，當事人互負之主要給付義務，出賣人即為移轉產權交付房地，買受人即為給付價金，而系爭契約第十八條第一項、第二項乃分別就出賣人、買受人違反前揭義務時，應給付違約金之約定，其賠償之金額均約定為房地總價款之百分之二十，最高則均不超過買受人已繳之價款，有房地買賣契約書乙份在卷可稽，是兩造互負之賠償違約金義務，其地位、程度乃屬相當，並無不公平情事。又本件原告主張之違約金額為六十萬元，與房地總價金五百五十萬元之比例約為百分之十，相較於內政部公告之不動產買賣契約範本中，規定違約金沒收最高比例不得超過總價金百分之二十（見該契約範本第二十二條），亦稱合理。況被告於違約不能履行後，並未積極辦理退款事宜，且否認原告之合法解約效果，致原告須支出相當費用及心力與被告交涉、訴訟，此均為因被告不履行契約所致之損害，自得加以斟酌，且其前揭訴訟獲本院勝訴判決確定後，迄今已近一年，被告均未支付分文，致使原告求償須再額外支出執行費用，亦為被告所不爭執，上開損害之發生，亦與原告違約未能履行有相當程度之關連，就此而言，本院認原告主張之違約金並未有過高顯失公平之情事，則被告抗辯應予酌減，並不可採。
六、綜上，被告確有可歸責於己之一屋二賣違約情形，而本院認系爭違約金約定對於兩造而言乃屬公平相當，本院應予尊重，且就被告違約情節暨原告損害情形為斟酌，該違約金亦無過高顯不公平情事，被告抗辯本院應予酌減，並不可採，從而，原告本於系爭契約第十八條約定，請求被告給付六十萬元違約金，及自支付命令狀繕本送達翌日，即自九十二年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 三 日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B審判長法 官 林紀元~B 法 官 甯 馨~B 法 官 蔡川富右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 三 日~B 法院書記官 黃俊凱