臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年度訴字第一二七六號
原 告 喜年來大廈管理委員會法定代理人 丙○○訴訟代理人 黃素蓮
乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 李家鳳律師複 代理人 施旭錦律師當事人間請求給付管理費事件，本院於民國九十三年七月八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣伍拾壹萬捌仟捌佰玖拾伍元，及其中自民國九十三年七月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告原起訴請求被告給付新台幣（下同）五十一萬三千零五十元，嗣於本院審理中擴張請求金額為五十一萬八千八百九十五元，乃為擴張應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，應予准許。
二、原告起訴主張：被告為坐落高雄市○○區○○○路○○○號之一樓及三樓房屋之所有權人，為喜年來大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人之一，有依住戶公約及公寓大廈管理條例規定繳納管理費之義務，惟被告自民國八十七年三月份起，即拒不繳納，迄九十三年七月止，累積積欠金額達五十一萬八千八百九十五元（如附表所示），屢次催繳均未給付，為此依住戶公約及公寓大廈管理條例之規定提起本訴。並聲明：被告應給付原告五十一萬八千八百九十五元，及自本件言詞辯論期日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告則以：喜年來大廈係於九十年八月六日申請成立管理委員會，並於同年月九日獲高雄市苓雅區公所准予備查，第一次住戶大會出席人數並未達法定比例，則該次會議通過之規約顯然未經特別決議，依法自屬無效，原告據此主張伊應繳納八十七年間起之管理費，顯屬無稽，又伊長年往來香港、大陸經商，並未住居系爭房屋，自非喜年來大廈之現住戶，並無使用任何公共設施，原告向伊請求，有違使用者付費之公平性。況原告於一樓大門加裝鐵門限制出入等方式，致伊所有之三樓無法繼續出租他人作為營業使用，更竊占伊所有之一樓東側空地劃為停車位，出租他人，亦屬侵害伊之權利等語，資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事項：㈠被告為坐落高雄市○○區○○○路○○○號一樓及三樓之區分所有權人，其中一樓之所有權應有部分為二分之一。
㈡原告係於九十年八月六日申請成立管理委員會，並於同年月九日經主管機關即高雄市苓雅區公所准予備查。
㈢被告自八十七年三月起迄今均未繳納管理費，如認原告得請求被告給付本件管理
費，則原告主張被告自八十七年三月起至九十三年七月份止應繳納之管理費為五十一萬八千八百九十五元之金額係屬正確。
五、原告依住戶公約及公寓大廈管理條例之規定訴請被告給付本件管理費，被告則以原告係於九十年八月六日始成立，卻自八十七年三月份起請求被告給付管理費，並非合法，且被告並未居住系爭房屋，亦未使用該大樓之公共設施，並非住戶，自毋庸給付管理費等情置辯。是本件應審酌之主要爭點為：㈠原告設立是否合法？㈡被告是否負有給付管理費之義務？玆將本院判斷析述如下：
六、原告設立合法：㈠查公寓大廈管理條例嗣於九十二年十二月三十一日總統令修正公佈全文六十三條
，故原告成立時是否符合當時之法令規定，自應適用當時之公寓大廈管理條例之規定，合先敘明。
㈡按區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過
半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之，同條例第二十九條第一項定有明文。而關於管理委員會之成立，公寓大廈管理條例並未特別規定其出席人數及區分所有權比例，自應適用該條例第二十九條第一項之規定，以區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。又管理委員會之組織及選任應於規約中定之；規約之訂定或變更，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之；且公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備，當時公寓大廈管理條例第二十七條第二項後段、第三十一條第一項第一款及第二十六條第一項分別定有明文。
㈢次按公寓大廈管理條例並未就區分所有權人會議之決議違反出席人數或區分所有
權比例時，亦即違反該條例第二十九條、第三十一條規定之法律效果加以規定，是關於此一事項，在現行法上既缺乏規定，自應比附援引性質相似之法規加以類推適用，以資解決。查公寓大廈之區分所有權人會議，雖係以該大廈之區分所有權人為構成員，惟究其實際，實為對參與該項會議者之資格上之限制，其本質上與股份有公司之股東會參與者，須具有股份為股東，社團法人之總會參與者，須有社員資格無異，而有人合之性質，因此在性質上區分所有權人會議與社團總會之性質相近，自得類推適用，以資解決。又雖然公寓大廈管理條例第三十一條第一項所列之各款事項，因與區分所有權人之權益關係甚鉅，而特別規定其出席及可決人數之比例，惟此與公司法第一百八十五條所規定股份有限公司涉及公司重大營運事項之特別決議相同，未遵循上開規定，僅係決議方法之方法違反法令而已，並非當然無效，考諸立法者之本意，乃係對於未出席者或不同意者，事後同意或不再爭執，為維持該公司之正常營運，實無強令其無效之必要，而僅規定爭執者，得嗣後於法定期間內，訴請法院撤銷該決議，以資救濟。因此本諸同一理由，在解釋上公寓大廈管理條例既未對於違反上開條文之效力為任何之規定，為維護公寓大廈之正常營運及其安定性，自有類推適用民法第五十六條規定之必要。又公寓大廈管理條例第二條第二項雖規定本條例未規定者，適用其他法令之規定，係指有關公寓大廈事項該條例未予規定者，其他法令有規定時，適用其他法令規定而言，按民法第五十六條之規定，係就社團法人之決議方法及內容，違反法令章程時，其效力如何而為規定，並非針對公寓大廈管理事項而為一般性之規定，而公寓大廈亦非法人，故公寓大廈之區分所有權人會議之決議方法或內容，違反法令章程時，僅係在性質相近上而為類推適用，並非直接適用，併予敘明。㈣經查，本件被告辯稱原告於九十年四月十六日召開第一次區分所有權人會議未達
上開規定法定之出席人數及區分所有權比例（過半數），原告向高雄市苓雅區公所申請報備所提出之有關簿冊上之簽名，係事後補簽等情，業據原告法定代理人自承在卷（見本院九十二年七月一日言詞辯論筆錄），並有該次會議原始簽到簿附卷可按，且經本院依職權函查高雄市苓雅區公所有關原告之報備資料核閱屬實，由此足見，系爭大樓之區分所有權人會議之決議方法，確有瑕疵，而此項瑕疵並不能因嗣後之簽名而補正其效力，蓋會議決議過程之瑕疵於決議當時即已存在，至嗣後是否經未參與會議者同意並表明願遵行會議之決議，則屬另事，尚與既存之瑕疵無影響。惟考諸上開瑕疵，應屬於決議方法之瑕疵，依上揭說明，公寓大廈管理條例對該項決議方法之瑕疵，並未有何規定，應類推適用民法第五十六條之規定，而按該條第一項規定，總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。經類推適用之結果，在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在；而對上開決議方法有爭執之區分所有權人應於決議後三個月內訴請法院撤銷其決議，否則即不能再為爭執。查本件被告或其他區分所有權人既未曾於該決議後三個月得請求撤銷之除斥期間內訴請法院撤銷決議，該次決議之瑕疵應已補正。因此，上開區分所有權人會議所通過之成立管理委員會（第八案）、訂定之住戶規約（第二十二案）等提案，應屬有效。被告執此抗辯原告設立不合法云云，洵無足取。
㈤承上，原告既係有效存在，依公寓大廈管理條例第三十五條第一項規定，有提起訴訟之當事人能力，並得依首揭條文及上開規約規定向被告請求繳納管理費。
七、被告負有給付管理費之義務：㈠按得撤銷之法律行為於受撤銷前，其效力仍繼續發生，此與無效之法律行為係自
始、當然、確定無效不同。本件系爭決議核屬決議方法違法之瑕疵，經前述類推適用之結果，對上開決議方法有爭執之區分所有權人應於決議後三個月內訴請法院撤銷其決議，即屬得撤銷之法律行為無疑，在區分所有權人尚未提起撤銷該決議之訴，並獲致確定判決前，該決議之效力應為有效存在，自不待言。又，本件被告或其他區分所有權人未於該決議後三個月內訴請法院撤銷決議，該次決議之瑕疵應已補正乙情，前亦有述。是原告自決議當日，即九十年四月十六日起合法有效成立，應無疑義。茲有疑義者，乃原告是否得就其成立之前即八十七年三月份起至九十年四月十五日止所發生之管理費為請求？經查：
⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為
之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔；前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第十條第二、第三項定有明文。喜年來大廈規約第十條亦明定：為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交公共基金及管理費。又收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用為管理負責人或管理委員會之職務之一，同條例第三十四條第一項第六款、第三十七條亦有明文，而區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用時，同條例並賦予管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息之權利。由此可知，管理委員會係為所屬之公寓大廈管理維護工作而設置，上開條文明白規定管理委員會就共用部分、約定共用部分有修護之義務，同時亦賦其向區分所有權人或住戶收取管理費用，並得起訴請求之權利。
⒉次按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，應由全體區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。公寓大廈管理條例於八十四年六月二十八日公布施行，固無溯及既往效力，且該條例就其施行前公寓大廈等區分所有建物之附屬建物，其共用或約定共用部分之修繕、管理、維護、修繕費及其他負擔，亦無特別規定，是該條例施行前應依民法第七百九十九條、第八百二十二條第一項之規定；於該條例施行後依其第十條第二項、第三項規定，除區分所有權人會議或規約另有規定者外，均應各按其所有部分之價值分擔之，是不論於公寓大廈管理條例施行前後，各區分所有權人皆應按分管契約或區分所有權人會議決議繳交其共用或約定共用部分之管理費用。並且應認在管理委員會成立前，各區分所有權人或住戶固應向共有人間推選之負責管理之人（該條例施行前）或管理負責人（該條例施行後，依第二十七條所推選或指定之人）繳納管理費用，然於管理委員會成立後，自應改向其為繳納，蓋若認管理委員會對其成立前發生之管理費無收取權利，而原有得為收取之人復因管理委員會之成立而當然解職，則滯納上開費用之人豈不等於免除其繳納義務，有違衡平之法則。況參諸該條例第二十一條既賦予管理委員會得訴請法院命區分所有權人或住戶給付所積欠應繳費用之權利，而未限制就其成立前之所積欠之款項不得為之等情，益徵原告得請求被告給付管理委員會成立前之管理費。
⒊綜上，原告得就其成立之前所發生之管理費併為請求，被告所辯，並無可採。
㈡至被告辯稱因原告於一樓大門加裝鐵門限制出入等方式，致伊所有之三樓無法繼
續出租他人作為營業使用，更竊占伊所有之一樓東側空地劃為停車位，出租他人，亦屬侵害伊之權利等語。惟查，公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項，屬於管理委員會應執行之職務，區分所有權人繳交管理費，係依區分所有權人會議之決議行之，即本於各區分所有權人間之法律關係，與管理委員會執行職務當否無關，二者非因契約互負債務，亦無對待給付之關係，故被告不得以管理委員會執行職務不當而繳付管理費，此項抗辯亦非可取。
八、綜上所述，本件原告依公寓大廈管理條例及住戶規約，請求被告給付八十七年三月份起至九十三年七月止之管理費五十一萬八千八百九十五元，及自本件言詞辯論期日即九十三年七月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
九、因本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，於本件判決結果不生影響，自不再論述。
十、結論：原告之訴有理由，應依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十二 日
台灣高雄地方法院民事第一庭~B法 官 蘇姿月正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十二 日~B法院書記官 歐文政