臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年度訴字第一三七二號
原 告 丙○○兼訴訟代理人 乙○○被 告 丁○○訴訟代理人 甲○○
送達當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國九十二年九月二十四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地所有權應有部分一萬分之五十一，及其上建號六一七號建物即門牌高雄市○○區○○街○○○號六樓房屋之所有權全部，於塗銷他項權利設定登記後，移轉登記與被告之同時，給付原告新台幣貳佰柒拾叁萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣玖拾壹萬元為被告供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣貳佰柒拾叁萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告主張：被告於民國八十四年十二月二十一日分別向伊及訴外人東晨建設股份有限公司（下稱東晨公司）購買坐落高雄市○○區○○段一小段第二三地號土地（重劃後地號變更為高雄市○○區○○段第四二一地號土地）所有權應有部分一萬分之五十一，及其上建號六一七號建物即門牌高雄市○○○○街○○○號六樓房屋（下稱系爭房地），約定買賣總價金計新台幣（下同）三百四十三萬元（其中土地部分為二百零五萬八千元、房屋部分一百三十七萬二千元），並約定系爭房地之過戶費用均應由被告負擔。嗣伊承受東晨公司與被告間就前揭房屋之買賣契約，並已依約於八十五年十一月二十七日交付系爭房地予被告，而被告僅交付買賣價金六十九萬八千元及過戶費用十五萬元，計八十四萬八千元，尚積欠價金二百七十三萬二千元未為給付，爰依買賣契約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明求為命：被告應給付原告二百七十三萬二千元，及自八十五年十一月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保為假執行宣告之判決。
二、被告則以：訴外人謝美娥才是系爭房地之真正買受人，且東晨公司亦知此事，並同意於交屋過戶後變更以謝美娥名義購買系爭房地。又伊已給付八十六萬九千元（其中十五萬元為過戶費用、七十一萬九千元為價金），而原告尚未辦理系爭房地之所有權移轉登記，伊得主張同時履行之抗辯等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本件兩造不爭執之事項：㈠系爭房地之買賣總價金為三百四十三萬元（其中土地部分為二百零五萬八千元，
房屋部分為一百三十七萬二千元）。過戶費用約定由被告負擔，被告已交付過戶費用十五萬元予原告。
㈡系爭土地目前登記在原告乙○○名下，房屋登記在訴外人裕大建設股份有限公司
（負責人乙○○）名下，原告尚未將系爭房地之所有權移轉登記給被告或其指定之人。又原告於八十八年一月十二日分別將系爭土地設定最高限額抵押權一百六十二萬元，房屋設定最高限額抵押權一百五十五萬元給華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）。
㈢原告承受東晨公司關於系爭房屋買賣契約之權利義務，並已於八十五年十一月二十七日交付房屋。
四、依兩造前開陳述，本件之爭點為㈠被告是否為系爭房地買賣契約之當事人？㈡原告得請求之價金金額為若干？㈠被告是否為系爭房地買賣契約之當事人？１原告主張被告為系爭房地買賣契約之當事人，為被告所否認，並以謝美娥才是契
約當事人，且東晨公司亦知此事，並同意於交屋過戶後變更買賣契約之買受人為謝美娥。又系爭房屋是點交予謝美娥，原告亦就謝美娥所簽發作為系爭房地買賣價金擔保之本票聲請裁定強制執行，並就謝美娥之財產為強制執行，更足認謝美娥是買賣契約之當事人等語置辯。
２按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前
項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第一百零三條定有明文。經查，被告自承系爭房地買賣契約上甲方（買主）欄內「丁○○」之簽名，雖不是其所親簽，惟其有同意謝美娥簽名，且同意謝美娥以其名義購買系爭房地，係因當時其擔任保警總隊員警派駐華南銀行，如以其名義購買房地，得享有銀行行員之優惠貸款利率等語（見本院九十二年六月十七日、九十二年七月八日準備程序筆錄及被告九十二年九月十六日民事答辯狀），則被告既承認其有同意謝美娥以其名義訂立系爭房地買賣契約，足認被告有授權謝美娥為其代理人，並代理其與原告訂立系爭房地買賣契約，則依前揭規定，系爭房地之買賣契約應對被告直接發生效力，且被告為系爭房地買賣契約之當事人，謝美娥為其代理人。又本件被告曾於八十六年間以其名義對原告提起返還伊已依系爭房地買賣契約所繳付之價金訴訟（本院八十六年度重訴字第一四九號返還價金等事件），並以系爭房地買賣契約之當事人地位，主張買賣契約業經其合法解除，請求原告返還價金，經本院認兩造契約已合法解除，判決被告勝訴，經上訴後，嗣經臺灣高等法院高雄分院認兩造契約未經合法解除，仍繼續有效存在，判決原告勝訴，並經最高法院駁回被告之上訴而告確定，此亦經本院依職權調閱前開相關卷查證屬實，復為兩造所不爭執，益足認被告為系爭房地買賣契約之當事人，而非謝美娥。
３至被告所提出之房屋交屋單上雖由謝美娥簽收，惟如前所述，被告係同意謝美娥
代理其購買系爭房屋，並同意系爭房屋供謝美娥使用，則謝美娥僅係代被告點收系爭房屋，尚難以點收單係由謝美娥簽名，即認謝美娥為買受人。又承諾書雖係由謝美娥所簽立，惟該承諾書是約定謝美娥同意在辦理貸款核發作為買賣價金之交付前，由其開立與貸款金額相等之商業本票乙張作為保證，有該承諾書及本票附卷可稽，則該本票及承諾書應係謝美娥為保證被告就系爭房地買賣契約價金之履行而簽立，原告持謝美娥所簽發之該本票向法院聲請裁定強制執行，應係原告行使前揭擔保債權之行為（執行未受償），自無從以該本票係由謝美娥簽發，且原告已就謝美娥之財產為強制執行，而遽推認謝美娥為系爭房地之買受人，故被告此部分之抗辯，並不足為其有利之認定。又縱使本件買賣價金實際上係由謝美娥支付，亦不影響被告為系爭房地買賣契約之當事人地位，蓋買賣價金之交付並不限於須由買受人本人以其所有之財產為給付，故被告此部分之抗辯，即不足採。
４被告另抗辯東晨公司知道實際上購買系爭房地之人為謝美娥，並同意於交屋過戶
後變更謝美娥為買受人等語，然為原告所否認，被告復未能提出任何證據證明系爭房地買賣契約之當事人已變更為謝美娥，則被告此部分之抗辯，亦不足採。
５被告又抗辯謝美娥以其名義向原告購買系爭房地，其與謝美娥間為信託關係等語
，此亦為原告所否認。按稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係，信託法第一條定有明文。是所謂信託必具有一定之信託目的，或為管理財產之方便，或為投資安全等因素，倘於登記時並無其他信託目的，僅係單純借用他人名義為登記，則該登記僅屬消極信託，難認為合法有效（最高法院八十一年度台上字第三六四號、八十年度台上字第二七○○號裁判意旨可資參照。）。查本件系爭房地迄今尚未為所有權移轉登記予被告，且如所前述，被告授權同意謝美娥以其名義向原告購買系爭房地，又被告係同意由謝美娥居住使用系爭房屋，並非交由謝美娥為被告之利益或特定目的而管理或處分財產，則彼等間並無所謂信託目的可言，亦與前揭信託行為之定義不符，故被告此部分之抗辯，即難採信。
６綜上所述，被告既有同意並授權謝美娥以被告名義簽訂系爭買賣契約，則被告即
系爭買賣契約之買受人，而非謝美娥。至謝美娥之點收系爭房屋或簽發本票交予原告，亦僅屬代理被告而為或擔任保證人之意旨，均不足採為謝美娥始為買受人之論據。原告主張被告為買受人，堪予採信，被告抗辯謝美娥為買受人，並不足採。
㈡原告得請求之價金金額為若干？
系爭房地之買賣總價金為三百四十三萬元，原告主張被告已繳納價金六十九萬八千元及過戶費用十五萬元，合計八十四萬八千元等語。被告抗辯其共繳納八十六萬九千元（過戶費用十五萬元及價金七十一萬九千元），並提出交屋點交單為證。經查，被告於準備程序中曾自承其已給付之金額為八十四萬八千元（見本院九十二年六月十七日準備程序筆錄），並於前揭返還價金之訴訟中亦主張其已交付之金額為八十四萬八千元，其中十五萬元為過戶費用等語，此經本院依職權調閱前開訴訟之卷宗查證明確。至被告所提出之八十五年十一月二十七日交屋點收單雖記載：「預繳各項費用一萬五千元，經統計實際支出為＄ˍˍ，明細如下：‧‧‧Ｂ交屋款期款二萬一千元。」，然同時就款項之明細亦記載「坪數三十三點七坪、總價三百四十三萬、已付六十九萬八千、未付十六萬、貸款二百五十七萬二千」及「工程款尚欠新台幣壹拾陸萬元，開立00000000本票乙張，待產權過戶完成，銀貸核撥時多退少補」，有交屋點收單在卷可稽，以各該文字記載款項之細目及金額觀之，就已、未付款項之金額，應有相當之確實性，且與被告於前開訴訟中主張之金額相符，此外，則被告復未提出其他證據證明其另有再為給付價金之情事，被告此部分之抗辯，不足採信。故被告實際上僅給付價金六十九萬八千元，尚積欠價金之金額為二百七十三萬二千元（3,430,000-698,000=2,732,000）。
五、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自已之給付，民法第二百六十四條第一項前段定有明文。本件兩造係約定於房地辦理移轉登記時，被告須全部給付系爭房地之買賣價金，為兩造所不爭執（見九十二年九月二十四日言詞辯論筆錄），並有房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書附卷可稽（見代辦貸款委託書之第六條約定）。是以本件被告給付買賣價金之義務與原告為辦理系爭房地之所有權移轉登記，乃係基於系爭房地買賣契約之雙務契約而各負債務，且互為對待給付關係，原告既尚未將系爭房地之所有權移轉登記給被告或其所指定之人，則被告主張原告就系爭房地為所有權移轉登記之對待給付前得拒絕給付價金之同時履行抗辯，自可採信。又系爭房地於兩造訂立買賣契約當時並無任何他項權利設定登記，現已設定他項權利（抵押權）予訴外人華南銀行，有土地及建物登記謄本在卷可稽，則原告之移轉登記義務，自包括將該他項權利登記一併塗銷，始為正當。
六、按給付定有期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第二百二十九條第一項定有明文。又按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，最高法院五十年台上字第一五五○號判例可資參照。再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於契約所用之辭句，且應通觀全文，並斟酌當時之情形，以期不失立約人之真意，民法第九十八條規定及最高法院十八年上字第一七二七號判例可資參照。本件兩造既約定於移轉登記時給付買賣價金，且被告曾於八十五年十二月二十六日以存證信函記載：「‧‧‧，詎東晨建設公司及丙○○、乙○○先生並未依合約將本人等買受之房地所有權移轉登記予本人，致本人之權益損失甚鉅。為此等委請貴律師代為函催東晨公司及丙○○、乙○○先生，請其等於本函送達翌日起算壹個月內履行契約，將本人等所購之房地所有權移轉登記予本人等，逾期不理，則視同解約‧‧‧」等文字，則被告當時之真意應含有要求原告履行所有權移轉登記之義務，如原告不為履行，其亦不願再履行買賣契約義務的意思，甚至主張解除契約，雖該主張解除契約之意思表示經前揭確定判決認為不合法，惟被告要求原告應依約履行系爭房地所有權移轉登記之義務，如不履行，其亦不願履行其依買賣契約應負義務之意思通知，足認為被告有主張同時履行抗辯權之意思。又該存證信函已於八十五年十二月二十七日送達原告（當時原告尚未承受東晨公司與被告之房屋買賣契約，該信函亦於八十五年十二月二十七日送達東晨公司），有存證信函一份及限時掛號函件收據二件可稽（見本院八十六年度重訴字第一四九號卷第九至十四頁），則被告主張同時履行抗辯之通知到達原告前，其給付義務既因原告尚未為移轉登記而未到期，自無遲延可言。又被告行使同時履行抗辯權後，應於原告就系爭房地之所有權移轉登記予被告時，被告始負有給付價金之義務，而原告迄今尚未為系爭房地之所有權移轉登記予被告，則被告於原告為所有權移轉登記前主張拒絕給付，於法有據，自不負遲延責任。從而，原告基於買賣契約之法律關係，請求被告給付未付之價金，經被告為同時履行抗辯後，於原告將系爭房地所有權移轉登記（含塗銷他項權利登記）予被告之同時，被告即應給付二百七十三萬二千元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
七、本件兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核無不合，就原告勝訴部分，分別酌定相當之擔保金額准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，自應予駁回。
八、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結：原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 八 日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B審判長法 官 林紀元~B 法 官 唐照明~B 法 官 陳月雯右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 八 日~B 法院書記官 王敏東