臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年度訴字第一三七八號
原 告 己○○被 告 丁○○
丙○○兼右 二 人 戊○○訴訟代理人被 告法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○複代 理 人 郭憲彰律師當事人間返還價金事件，經本院於民國九十三年四月一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告住商實業股份有限公司應給付原告新臺幣貳萬肆仟元及自民國九十二年五月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告住商實業股份有限公司負擔二十分之一，餘由原告負擔。
本判決關於原告勝訴部分得假執行，但被告住商實業股份有限公司如以新臺幣貳萬肆仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國八十七年間，因有意購買被告戊○○、丁○○、丙○○三人（以下簡稱被告戊○○等三人）所有坐落高雄市○○區○○段二小段第五七七地號土地（持分三萬分之九百八十一）及其上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○號五樓建物（第二二八０、二二八七、二二八八建號，以下簡稱系爭房地），乃委由被告住商實業股份有限公司（以下簡稱住商公司）高雄博愛加盟店即訴外人怡富房屋仲介有限公司（以下簡稱怡富公司）代為斡旋仲介，而被告戊○○等三人及訴外人怡富公司明知系爭房地所在之「天下○○○區○○○○○道路預定用地，卻故意隱瞞此一瑕疵，致原告誤認該社區設有中庭，且公共設施完善，遂於八十七年九月十四日，以新臺幣（下同）二百四十萬元向被告戊○○等三人購買系爭房地，並於同年十月二十二日辦理所有權移轉登記完畢。嗣於九十一年十一月十九日，「天下勝景社區」自治管理委員會公告「近日某議員與後面住戶聯合主張開闢本住宅中庭為巷道」等語，原告經向被告許淑媛及社區原始住戶詢問後，方○○○區○○○道路用地，而「天下勝景社區」之住戶於社區中進出，均須經過該中庭，且該中庭與公寓建物本身在外觀上亦為一體，故該中庭自屬本件買賣標的物中公共設施之一部，今系爭房地既因該中庭為道路用地而減少價值，此一瑕疵顯然重大，且該中庭係本件買賣交易之重要事項，而被告戊○○等三人明知該中庭係屬道路用地，竟故意隱瞞不為告知，顯然違反本件買賣契約之附隨義務，並屬詐欺之行為，原告自得依瑕疵擔保及不完全給付之法律關係請求解除契約，或主張撤銷購買系爭房地之意思表示，而請求被告戊○○等三人返還無法律上原因所受領之價金，或負侵權行為損害賠償之責任。另被告住商公司之加盟店受原告委託向被告戊○○等三人洽購系爭房地，且受領仲介報酬二萬四千元，惟其竟於仲介本件買賣契約之過程中，故意隱瞞「天下○○○區○○○○道路用地之事實，足認其所提供之服務未符合專業水準可合理期待之安全性，並致原告受有損害，依消費者保護法之規定，被告住商公司自應返還仲介報酬及一倍之懲罰性賠償金共四萬八千元，為此爰依民法第三百五十九條、第二百二十七條、第一百七十九條、第一百八十四條第一項前段之規定（被告戊○○等三人部分）或消費者保護法第七條第三項、第五十一條擇一請求判決（一）被告戊○○等三人應連帶給付二百四十萬元及自八十七年九月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）被告住商公司應給付四萬八千元及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年五月二十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告戊○○等三人則以：不爭執於簽訂本件買賣契約前即知悉「天下勝景社區」之中庭係屬道路用地，惟上開中庭係位於高雄市○○區○○段二小段第五七六地號，並非本件買賣契約之標的，故縱有前揭情形，亦不構成買賣標的物之瑕疵，又該部分既非買賣標的，出賣人自無告知之義務，其等並未故意欺瞞原告，原告請求解約、撤銷買賣之意思表示自均無據，爰聲明求為判決原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，並願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、被告住商公司則以：本件買賣契約係由被告住商公司之高雄博愛加盟店即訴外人怡富公司仲介，該公司屬獨立營業之法人，且亦係以自己名義開立發票，被告住商公司對之並無管理監督之權，是訴外人怡富公司既非被告住商公司之代理人或履行輔助人，原告自不得僅憑契約書上之服務標章，即要求被告住商公司應就訴外人怡富公司之故意、過失行為負責，且被告住商公司係以仲介不動產買賣雙方交易締約為業務範圍，所提供之商品或服務並無足以產生安全或衛生上之危險，故亦無消費者保護法第七條第三項之適用，況本件買賣契約仲介過程中，訴外人怡富公司已陪同原告至系爭房地查看，且該中庭所在之第五七六地號並非買賣標的，而土地登記謄本上亦已載明係屬道路用地，則訴外人怡富公司實已盡善良管理人之注意義務，並無任何過失可言，原告請求並無理由，爰聲明求為判決原告之訴及假執行聲請均駁回，如受不利之判決，並願供擔保請准免為假執行之宣告。
四、原告主張伊經由被告住商公司高雄博愛加盟店即訴外人怡富公司之仲介，於上開時日以總價二百四十萬元向被告戊○○等三人購買系爭房地，並辦理所有權移轉登記完畢，而被告戊○○、丁○○、丙○○及訴外人怡富公司之人員均知悉系爭房地所在之「天下勝景社區」之中庭係屬道路用地，惟於買賣過程中均未告知，嗣該社區管理委員會於九十一年十一月間貼出公告，伊始得知上開事實等情，業經原告提出與所述相符之不動產買賣契約書、公告、地籍圖謄本、土地使用分區證明書等件為證，而該中庭所在之第五七六地號土地之○○○區○○道路用地」復經高雄市政府都市發展局九十二年七月三日高市都發開字第０九二０００七三一三號函覆明確，且為被告所不爭執，並有本院依職權調取之土地登記謄本、建物登記謄本等件在卷可憑，自堪信原告此部分之主張為真實。而被告則另以前揭情詞抗辯，經查：
(一)對被告戊○○等三人請求部分：
１、瑕疵擔保解約部分：原告主張系爭中庭與公寓建物本身在外觀上本為一體，且為所有社區住戶進出所必須經過之處，故本件買賣契約之標的自應包括該中庭在內云云，並提出相片數幀為證，然此業被告所否認，而原告與被告戊○○等三人之買賣標的，依其等所簽訂之不動產買賣契約書所載，其買賣不動產標示乃為坐落高雄市○○區○○段二小段第五七七地號土地（面積一一二五平方公尺，權利範圍三萬分之九百八十一）暨其上第二二八０建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○號五樓建物所有權全部（含陽台、花台）及公共設施持分（第二二八七建號，權利範圍一萬分之一百一十三及第二二八八建號，權利範圍一萬分之二百九十四），餘之增建未登記部分及車位均執為無，且嗣後被告戊○○等三人亦已將其所有權全部移轉予原告完畢，至該社區中庭則係坐落同小段第五七六地號，且自七十八年十月間迄今均屬訴外人仁貴建設股份有限公司（下稱仁貴公司）所有等情，此有該不動產買賣契約書附卷可稽，並經本院核閱上開土地登記謄本、建物登記謄本無誤，是原告與被告戊○○等三人所訂之買賣契約既已明定買賣標的僅限於上開地號及其上建號房屋暨公共設施部分，而該中庭所在土地原即為訴外人仁貴公司所有，該社區原即不包括在系爭買賣範圍之內甚明，此亦不因其整體外觀連為一體致人易為誤認而有異，故○○○區○○○道路用地，且日後有被開闢為道路之可能，惟本件買賣標的原即不包括該部分在內，被告戊○○等三人就此本無庸擔保該部分權利確係存在而系爭房地本身亦無任何滅失或減少價值或通常效用之瑕疵，被告戊○○等三人就系爭房地自無應負之權利或物之瑕疵擔保責任可言。故原告主張依民法第三百五十九條之規定請求解除系爭買賣契約並不可採。
２、不完全給付解約部分：
⑴、按附隨義務雖非債之關係所固有及必備之基本義務，惟其如係為達一定附
從目的而擔保債之效果完全實現所為之約定，倘債務人不為履行，致影響債權人契約利益及目的之完成，債權人非不得依民法關於債務不履行之規定解除契約，最高法院九十一年度台上字第二三八○號著有判決意旨。附隨義務原即係基於誠信原則及補充的契約解釋而具促進實現主給付義務之功能，以使債權人之給付利益獲得最大可能之滿足，並維護他方當事人人身或財產上利益，是其存在乃在輔助實現債權人給付利益而非債之關係之核心，此不得獨立以訴請求履行之附隨義務之不履行，除其係為達擔保債之效果完全實現之重大附從目的外，原則上應不得解除契約，但就其所受損害仍得依債務不履行之規定請求損害賠償。
⑵、原告固主張系爭中庭對於住戶係屬住宅使用上具有重要意義之事項，被告
戊○○等三人就該中庭係屬道路用地之重要交易事項本應負告知之義務，其等未履行此一附隨義務，伊自得依不完全給付之法律關係請求解除契約返還價金云云，惟原告與被告戊○○等三人所訂定者為買賣契約，被告許淑煖等三人將原告所買受之標的即系爭房地交付原告使用，並使原告取得其所有權，而原告就此即為支付價金及受領標的物，此為買賣雙方所各負之主給付義務，並互為對價關係，而系爭房地所屬社區之中庭並非雙方買賣契約之標的，其雖因與系爭房地緊連且為進出社區所必經而得視為「現有」社區環境之一部，並致其現況為何、可否永久使用及有無相關使用限制等事項，將對住戶之生活品質造成影響，惟該中庭是否應屬社區固有公共設施之一部而應為住戶各人共有之現實存在，此固有助於住戶生活品質之提升及環境權之要求而得因個人主觀認知之價值以反應部分房價，然其存在與否並非社會一般房地產買賣客觀價值之重心或必要、不可或缺之條件，其得否使用可得之反射利益所生之價值，於一般住家買賣房價所占之比例並非甚高，買賣雙方如非特別言明以此為契約一定附從目的達成之所需（如開設咖啡廳之店面），此之存在自非一般房地買賣之主給付而僅屬附隨之給付，是被告戊○○等三人於系爭買賣契約之締結過程中，就該中庭係屬道路用地而非公共設施一部之事實，本於誠信原則以使原告之給付利益獲得最大可能之滿足而言，其等就此雖應負有告知之附隨義務，然原告於系爭中庭之存在既僅係主觀認知其屬社區公共設施之一部而未特別詢明，且該房地亦係僅供住家而非特殊商業使用，其既非係為達擔保系爭買賣效果完全實現之重大附從目的，被告戊○○等三人就此告知附隨義務之違反，自因尚不足以妨礙本件買賣契約主要目的即移轉系爭房地所有權之完成而不得與主給付義務之違反予以相同之評價，其除得就該中庭若不存在可能產生之損害，依債務不履行之規定請求被告戊○○等三人予以賠償外，應不認原告因此即得請求解除系爭買賣契約，原告主張其得依不完全給付之規定請求解除本件買賣契約云云尚屬無據。
３、詐欺撤銷系爭買賣之意思表示及詐欺侵權行為部分：按「民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示」，又「民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之，倘詐欺行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不侔，無容其依民法第九十二條第一項規定撤銷意思表示之餘地」，最高法院十八年上字第三七一號、八十七年度台上字第一一九五號分別著有判例、判決。本件原告與被告戊○○等三人間之買賣契約僅以系爭房地為標的而不包括上開中庭所在之土地，而系爭中庭將來是否永久存在及使用情形為何，對於系爭買賣契約主給付義務之履行及契約目的之達成並無甚大妨礙乙節業如前述，是被告戊○○等三人雖於契約締結過程中，就此一屬附隨告知義務之非重要之點固保持緘默，惟原告就此並未出言詢問，且此之事項亦得由其委託之使用人即訴外人怡富公司處得知，其等自未故意以積極行為示以不實事項，且亦未因此使原告對系爭買賣契約標的之認知發生任何錯誤，縱原告因其主觀之認知或其使用人（詳後述）未盡告知而誤認上開中庭係屬社區公共設施之一部，亦尚難以此即認被告戊○○等三人主觀上有詐欺之故意，其單純之緘默與詐欺之法定要件尚有不合，自無容原告依民法第九十二條第一項規定撤銷系爭買賣意思表示之餘地，而被告戊○○等三人縱有單純之緘默之告知附隨義務違反，惟此僅係其是否應負債務不履行之責任而已，與故意背俗加損害於他人之詐欺侵權行為亦屬有間，原告主張因受被告戊○○等三人之詐欺而得請求撤銷購買系爭房地之意思表示，並依侵權行為請求其等三人應連帶負損害賠償責任云云均尚無據。
綜上，「天下勝景社區」之系爭中庭因非原告與被告戊○○等三人間買賣契約之標的而不構成本件買賣標的之物或權利瑕疵，而被告戊○○等三人於締約過程中雖因未告知該中庭係他人之道路用地而非公共設施而違反其應盡之契約附隨義務，然此點並非主給付義務之內容，亦因非係為達擔保系爭買賣效果完全實現之重大附從目的而不影響契約之達成，原告並不得據此附隨義務之違反而主張不完全給付以解除契約，且被告戊○○等三人之單純沈默並無詐欺之主觀故意，並不容其以遭受詐欺而主張撤銷購買系爭房屋之意思表示或請求侵權行為之損害賠償，是原告依瑕疵擔保、不完全給付、不當得利或侵權行為等法律關係，請求擇一判令被告戊○○等三人連帶給付二百四十萬元尚屬無據，自不應予以准許。
(二)對被告住商公司請求部分：
１、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，民法第五百六十七條第一項前段定有明文。本件原告係經由被告住商公司之加盟店即訴外人怡富公司之仲介而與被告戊○○等三人簽訂系爭買賣契約，而被告戊○○於委託出售當時，即已將系爭房地之資料全部交予訴外人怡富公司之人員乙節，此為被告住商公司所不爭執，並經被告戊○○陳述在卷，而屬被告住商公司系爭之房屋仲介公司，其受理委託後依制式規定乃須調查「是否有滲漏水情形」、「是否曾經作過含氯離子檢測」、「是否位於政府徵收預定地內」、「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事」、「是否有占用情形」等諸項乙節，亦有房地產標的現況說明書乙件附卷足憑，是訴外人怡富公司既係房屋仲介公司，並以報告訂定買賣契約之機會或為訂定買賣契約之媒介為其服務內容，其所為之服務自屬民法規定之「居間」，而其於受被告戊○○等三人委任且收受系爭房地之全部資料後，在本件買賣契約成立前，依其房地買賣之專業及應進行之調查事項，應已得於必備之查閱地籍圖、土地登記謄本、使用分區等程序中知悉上開中庭係屬建商所有之道路用地而非屬公共設施之一部，而上開中庭係屬他人所有之道路用地乙事雖非系爭買賣標的之內容，然依據一般社會經驗，此屬住家周遭環境之一環，並為買方承購意願之參考事項之一，訴外人怡富公司於得知此一有關足以影響買方主觀購買意願之系爭房地環境有關事項，原應就其所知據實報告予原告知悉始能謂已善盡居間人之報告義務，然訴外人怡富公司於知悉並陪同原告看屋後竟均未為知知，其所為顯已違反上開據實報告義務之規定，依同法第五百七十一條之規定，其自不得請求居間之報酬二萬四千元甚明。
２、次按「公司許他人以其公司名義為同一營業者，他人所經營之公司，固不因此而成為本公司之一部，惟其許他人使用自己公司名義與第三人為法律行為，即係民法第一百六十九條所謂表示以代理權授與他人之行為，如無同條但書情形，對於第三人自應負授權人之責任」，最高法院四十五年台上字第四六一號著有判例意旨可參。被告住商公司於訴外人怡富公司簽約加入連鎖經營時，雙方即已約定「（授權對外名稱）甲方授權乙方使用『住商不動產南區高雄博愛加盟店』全銜為對外公開使用之服務標章及名稱」、「（授權營業項目）臺灣地區房地產之買賣、租賃、互易之仲介」、「（授權經營權限）⒈乙方應以『住商不動產南區高雄博愛加盟店』與各自公司名義，從事上述授權經營之仲介業務。⒉乙方與客戶所簽訂之各式委託契約書，應使用甲方提供之標準制式委託契約書」、「（企業識別系統規範）⒈加盟店頭招牌：為維持『住商不動產』連鎖經營系統整體企業形象，乙方加盟店外觀之招牌須符合甲方之企業識別系統，且招牌上之文圖、顏色均須經甲方核可後始得成立」、「（加盟店教育訓練）⒈乙方所屬新進員工，甲方應提供『職前教育訓練』。⒉乙方所屬員工於執業之同時，甲方應提供必要之『各級教育訓練』。」、「（加盟店營業管理及顧客申訴之處理：⒈關於加盟店之營運，甲方為維持住商服務品質之要求，得予必要之監督。⒉顧客申訴時，乙方應配合甲方完成調查。調查結果乙方確有違法情節者，甲方應協助乙方和顧客解決糾紛」等項，而訴外人怡富公司經被告住商公司授權使用「住商不動產南區高雄博愛加盟店」全銜從事仲介業務後，其店頭招牌並未標示「怡富公司」之名稱，而僅以「住商不動產博愛加盟店」對外營業，另原告與被告戊○○等三人簽約所用之不動產買賣契約書亦係以由被告住商公司所提供，且其上封面、內頁並均印有「住商不動產」之字樣乙節，此有住商不動產加盟店連鎖經營契約書、不動產買賣契約書等件在卷可憑，是被告住商公司於訴外人怡富公司加入連鎖經營後既已對其服務標章及名稱之使用範圍、方式、人員訓練等項加以約定，此足認被告住商公司對於訴外人怡富公司之經營內容、人事選任及訓練等事項均有監督之權限，且被告住商公司就其加入經營者復規定與委託人所簽訂之書面均須使用印有其名義之制式文書，此於客觀上皆足以使一般消費者認為訴外人怡富公司即係被告住商公司之分支機構或代理人、使用人，並因信賴其外在商譽進而接受由訴外人怡富公司所提供之服務，被告住商公司於授權時既已明知此情，其於准許他人使用自己公司名義與第三人為法律行為既未為反對之表示，則依據前開判例意旨，其自應就訴外人怡富公司之故意、過失而對原告負授權人責任，且不因其與加入經營者內訂其他免責約定事項而得卸責，今加入經營者即訴外人怡富公司於為仲介行為時既已違反據實報告之義務而不得請求居間之報酬，其所受領之二萬四千元自屬無法律上原因而受有之不當利得，原告亦因此而受有損害，應負授權人責任之被告住商公司就此自應併負返還之責，被告住商公司所辯無庸負責云云自無足採。
３、末按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，應確保其提供之商品或服務，無安全或衛生上之危險，企業經營者違反上述規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任，消費者保護法第七條第一項、第三項定有明文，而該條項所稱之「服務」，應係指非直接以設計、生產、製造、經銷或輸入商品為內容之勞務供給，且消費者可能因接受該服務而陷於安全或衛生上之危險者而言，最高法院九十年度台上字第七○九號亦著有判決意旨。本件被告住商公司係以提供不動產仲介服務為其事業內容而固得屬消費者保護法第七條所稱之企業經營者，惟被告住商公司就其加入經營者即訴外人怡富公司所提供之服務所應負授權人之責任者乃為系爭房地產之買賣，然其所提供之服務中關於房屋主體部分並無任何危及消費者安全或衛生上危險之存在（如海砂屋、輻射屋），即原告於接受本件勞務供給之服務後，除關於上開中庭係屬道路用地而非公共設施之一部而可能受有損害外，並無可能因而陷於安全或衛生上危險之中，是被告住商公司之企業經經營者就其加入者所提供之系爭仲介服務，自無何得致生消費者安全或衛生上所生損害而應與「商品製造人」負連帶賠償責任之情，原告就訴外人怡富公司未盡據實報告義務所致生之本件服務爭執，自尚非消費者保護法第七條所保護之範圍，原告所提之本訴自非屬該法所稱之訴訟，其請求被告住商公司應就其過失所致之上開報酬損害賠償一倍之懲罰性賠償金自為無據。
綜上，訴外人怡富公司於提供本件仲介服務之過程中已違背居間人之報告義務而不得請求報酬，而被告住商公司對於訴外人怡富公司之前開過失乃應依表見代理之規定負其授權人責任，惟本件服務爭執尚非消費者保護法第七條所保護之範圍，原告就此尚無從請求被告住商公司應就其過失所致之報酬損害賠償一倍之懲罰性賠償金，今被告住商公司就訴外人怡富公司因無法律上原因而受領之屬不當利得之二萬四千元報酬既因應負授權人之責任而應負返還之責，從而原告請求被告住商公司應賠償二萬四千元及其遲延利息，自屬有理，應准許之，其逾此範圍外之請求則為無據，自應予以駁回。
五、本件主文第一項係所命給付之金額未逾五十萬元之判決，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第四款之規定，自應依職權宣告假執行，至原告敗訴部分，其假執行之聲請均失所依附，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第四款、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十二 日~B臺灣高雄地方法院民事第五庭~B審判長法官 黃宏欽~B法 官 林玉心~B法 官 謝雨真正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十二 日
年 月 日~B法院書記官 洪育祺