臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年度訴字第一四○九號
原 告 美麗國城大廈管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○
吳臺雄 律師被 告 國城建設股份有限公司 設高雄市○○區○○○路○○○號十二法定代理人 戊○○ 住訴訟代理人 丙○○ 住
乙○○ 住右當事人間給付清潔費事件，本院於民國九十二年九月二十三日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾肆萬伍仟元，及自民國九十二年六月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆拾壹萬伍仟元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序終結前，以新臺幣壹佰貳拾肆萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：其係坐落於高雄市○○區○○路○○○號「美麗國城大廈」（下稱系爭大廈）之管理委員會，被告則係系爭大廈其中之店二十七、店二十八等二間房屋及地下二層八十五位停車位（機械停車位八十二位、平面停車位三位）之區分所有權人，依住戶管理規約約定每車位（不分機械式抑或平面式）應按月繳納清潔管理費新臺幣（下同）三百元予原告。而自民國八十七年九月一日起，原告與訴外人東堉機電企業有限公司（下稱東堉公司）簽訂「機械停車設備保養合約」，由東堉公司維修保養系爭大廈地下二層二百一十二個機械停車位，原約定每車位每月維修保養費為二百七十元，嗣原告決議自八十八年四月起，每月向機械車位所有人收取之維修保養費降為二百元，因此，自八十八年四月起，系爭大廈內機械停車位所有人應按月繳納維修保養費二百元，與前開車位清潔管理費合計，共計每車位每月應繳納五百元予原告。詎被告自八十八年四月份起至九十年九月份止之停車位清潔管理費及維修保養費共一百二十四萬五千元，仍未據繳納，原告自得依公寓大廈管理條例第二十一條及前開住戶管理規約之約定，請求被告給付等語。並聲明求為判決：除假執行擔保金額外，餘如主文所示。
二、被告則以：原告並無法提出制訂系爭住戶規約之區分所有權人會議紀錄，無法證明系爭住戶規約之訂定過程是否合法。且系爭停車位應屬「約定專用」部分，管理委員會自無權向約定專用人收取修繕、管理、維護費用。況原告未徵得被告之同意，即擅自與東堉公司簽約，約定之維護保養費亦屬過高，而被告從未使用過系爭停車位，依「使用者付費」原則，被告亦無給付之理等語，資為抗辯，並聲明求為判決：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張其係系爭大廈之管理委員會，被告則係系爭大廈其中之店二十七、店二十八等二間房屋及地下二層停車位共八十五位之區分所有權人，其中機械停車位八十二位、平面停車位三位，而原告與東堉公司就機械停車位部分簽訂「機械停車設備保養合約」，由東堉公司維修保養系爭大廈地下二層二百一十二個機械停車位，約定每車位每月維修保養費為二百七十元，而被告自八十八年四月份起至九十年九月份止之停車位清潔管理費及維修保養費共一百二十四萬五千元，仍未據繳納等情，為被告所不爭執，並有原告所提系爭大廈組織章程暨住戶規約、報備證明、保養合約書、統一發票、車位所有權人名冊、車位所有權人欠繳保養清潔費統計表等為證，堪信為真實。
四、按公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。而報備資料有：一、訂定規約時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊。二、訂定規約時之區分所有權人會議會議紀錄。三、規約內容；此分別經公寓大廈管理條例第二十六條及公寓大廈管理條例施行細則第九條定有明文。再按公寓大廈管理組織申請報備處理原則第三條、第四條及第五條第一項亦規定，公寓大廈管理委員會主任委員向主管機關報備時，應備其下列文件：一、申請書表。二、訂定規約時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊。三、訂定規約時之區分所有權人會議會議紀錄。四、規約。五、公寓大廈或社區區分所有標的基本資料。申請案件經查文件齊全者，由受理報備機關發給同意報備書。亦即，起造人或管理委員會將規約送交主管機關報備時，應將前開出席者名冊、會議記錄、規約內容等文件一併送交備查，經核無誤始同意報備並發給證明書類。而經高雄市楠梓區公所九十二年八月五日高市楠區民字第０九二０００七八０六號函覆，系爭大廈業於八十五年報備完畢，並業已發給「公寓大廈管理組織報備證明」（八七高市楠區民字第一０五九四號），惟該報備申請之相關資料業因逾公文存檔五年時限而銷毀等語，足見系爭規約訂立之會議記錄及出席者名冊現雖已不復存在，但於報備當時，前開資料確曾經系爭大廈主管機關即楠梓區公所審查後，始同意核備並發給報備證明。是被告徒以原告未提出系爭規約訂立時之區分所有權人會議紀錄，遽指規約之訂立過程不合法，並不足採。
五、而依系爭大廈住戶規約第四章第十八條所載：「五、管理費收費標準依用途區分如下：空戶收費標準同已駐戶‧‧‧３、車位管理費出租（機械與平面）每部每月一千五百元，地下二層清潔與管理費用三百元」。是關於系爭八十五位停車位（不論機械式抑或平面式）之清潔及管理費用，既經訂明於此住戶規約內，亦經合法表決通過，並經主管機關核備在案，被告即應受其拘束按月繳納。次就其中八十二位機械停車位言，按共同部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第十條第二項定有明文。且管理委員會之職務包括共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，亦經同條例第三十四條第一款明定。另按地下室如依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，縱各區分建築物於辦理第一次有權登記時，未辦理地下室為公共設施之登記，亦無礙其附屬於區分建築物所有人共有之性質，亦經最高法院八十八年度台上字第一五五三號著有判例可資參照。而依原告所提之系爭大廈組織章程暨住戶規約，其中第七章之原告組織章程第十二條第五款及第十四款關於原告之執掌，均訂名包括「議訂及執行其他一切有關社區、大廈住戶公共利益興革事項」、及「共有部分之清潔、維護、保存、修繕及設備改良」，且規約第四章第十八條第二款亦訂有「管理費用等以交屋完成日為起算日，交屋前由建設公司或前任區分所有權人負擔」。是以，系爭大廈之地下室停車位本質上屬大樓之共同使用部分，附屬於各區分所有權人所共有，而屬原告執掌修繕、管理、維護之範圍，原告即得本此執掌及依前開原告組織章程第十二條第五款、第十四款之規定，與東堉公司就機械停車位部分訂立維修保養契約，並得依前開公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，令使用機械停車位之區分所有權人，按其共有之應有部分比例平均分擔此機械停車位之維修保養費用。又被告對於系爭大廈交屋後成立管委會時，亦均由被告與管理公司簽訂契約，機械車位亦為被告規劃設立等情並不爭執，則原告延用被告於輔導成立管委會時即與之簽約之東堉公司繼續維修契約，亦合常理，且應為被告可得預見。而依原告與東堉公司訂立之機械車位維修保養合約書所示，保養費用金額為每車位每月二百七十元，則原告依此比例向被告請求給付每車位每月二百元，亦無不合。綜上所述，被告辯稱系爭停車位係「約定專有」部分，原告無權置喙平面車位之清潔管理事宜，亦無權就機械車位部分代為與東堉公司訂立機械車位之維修保養契約，自無庸負擔此維修保養及清潔管理費用云云，顯不足採。
六、被告另以其擁有之前開停車位，皆未曾使用，依「使用者付費」原則其自無給付管理費之理云云。惟查，前開公寓大廈管理條例第十條第二項及系爭大廈住戶規約既就系爭車位管理、修繕費用之繳納定有明文，被告即應受其拘束，此不因被告是否確實有使用係爭車位而有不同。是其此項抗辯，亦非可採。
七、綜前各節，系爭停車位既均係被告所有，其前開各辯解亦不足採，則原告依公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，請求被告給付系爭八十二位機械停車位自八十八年四月份起至九十年九月份止之維修保養費用四十九萬二千元，及依系爭大廈住戶規約第十二條及第十八條之規定，請求被告給付給付系爭八十五位停車位自八十八年四月份起至九十年九月份止之清潔管理費用共七十六萬五千元，合計共一百二十四萬五千元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即九十二年六月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及陳述，經審酌後核與本件判決結果無影響，自無庸逐一論述。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 九 日
民事第五庭~B1審判長法官 陳嘉惠~B2法 官 鍾素鳳~B3法 官 紀凱峰右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 九 日~B法院書記官 馮欽鳳