臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年度訴字第一九八五號
原 告 丙○○兼訴訟代理人 乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 樓嘉君 律師複 代理人 魏緒孟 律師右當事人間拆屋還地事件，本院於民國九十二年十一月六日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告二人因繼承關係，共有坐落高雄縣○○鎮○○段二九七之二六四地號之土地，並繼承與被告間存在之不定期限租賃關係，被告所有門牌號碼為高雄縣○○鎮○○里○○街○巷○號之房屋（未經保存登記，下稱系爭房屋）坐落於上開土地內部分面積（下稱系爭土地），兩造並約定每年租金為新台幣（下同）一萬八千零六十元，惟被告自民國八十八年起即未再按期繳納，迄至九十二年止連續積欠租金達九萬元，迭經催討均未繳納，原告乃依土地法第一百零三條第四款之規定，於九十二年四月二十三日以存證信函通知被告終止租約，並限期拆屋還地，是被告無合法正當權源仍繼續占用系爭土地，為此，爰依法提起本件訴訟等語。於本院聲明：㈠被告應將系爭房屋拆除並返還系爭土地予原告。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告因繼承取得系爭土地並維持共有，被告所有之系爭房屋坐落於系爭土地上，兩造之祖先就系爭土地有不定期之租賃關係，系爭土地因兩造各自繼承後，租金前經鈞院判決自八十三年一月一日起調整為每年一萬二千元（八十三年度訴字第二七四號），並經台灣高等法院高雄分院判決駁回上訴確定（八十三年度上易字第十七號），故被告使用系爭土地之對價為給付年租金一萬二千元，原告所寄發之存證信函謂年租金為一萬八千零六十元云云，與事實不符，其催告不符合債之本旨，自不生效力，原告據以請求被告拆屋還地，於法不合。又被告繳納租金之方式自八十三年起至八十七年間，均由訴外人葉正氣前來收取，即以被告之住所地為債務履行地，原告繼承系爭土地後均未通知被告繳納租金，直至被告收受前開存證信函始知悉原告繼承租賃權，出租人地位由原告承受之事實，故原告既未合法通知及催告被告繳納租金，被告自不負給付遲延責任，從而，原告逕行終止租約為不合法等語置辯。於本院聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原告主張其二人因繼承取得系爭土地，被告所有之系爭房屋坐落於系爭土地上，兩造間因繼承而就系爭土地存在不定期限租賃關係，約定每年繳納租金，被告自八十八年起迄今為止均未再繼續繳納租金，原告於九十二年四月二十三日以存證信函通知被告終止租約，並限期拆屋還地之事實，業據提出土地登記謄本、存證信函及掛號郵件回執各一份為證，且為被告所不爭執，復經本院會同地政機關履勘現場查明屬實，有勘驗筆錄及高雄縣旗山地政事務所複丈成果圖在卷可稽，故原告此部分主張之事實，堪信為真實。惟被告另以前詞置辯，是本件爭點厥為原告終止租約是否合法？茲就本院判斷分述如下：
（一）按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人得收回基地；又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定，土地法第一百零三條第四款及民法第四百四十條第一、三項分別定有明文。故出租人以承租人積欠租金額達二年以上為由收回基地時，須依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付積欠租金，承租人於期限內不為支付者，始得終止租賃契約，不得未經催告支付租金即逕行主張終止租約（最高法院七十一年度台上字第三五一九號裁判參照）。又定期催告承租人支付租金之方式，得於訴訟上或訴訟外為之，雖不拘泥於形式，但應明白、確實，以使受催告人能明白知悉催告之內容，而得為履行，始得謂為合法之催告，若出租人之催告內容模糊曖昧不明，使承租人無法明確知悉，而無從依催告內容為履行時，即不得認為已有合法之催告。再者，租金之給付，為租約履行之要件，則就承租人未依約給付之租金額為若干，應於若干期限內以何方式為履行給付，均涉及承租人履行給付內容之權義，自應於催告中為明確之說明，使承租人知悉其應為給付之內容，而斟酌判斷是否履行。
（二）本件原告主張被告自八十八年起迄今為止均未支付租金，積欠租金額已達二年以上之事實，為被告所不爭執，已如前述，揆諸上揭說明，原告固得依土地法第一百零三條第四款之規定收回基地，但仍應先定期催告支付租金，且催告內容須明白、確實始謂合法。原告主張其於九十二年四月二十三日以存證信函為催告之意思表示云云，惟查，該存證信函略稱：「... 議定地租年租金一萬八千零六十元使用該基地（即系爭土地）建築磚造房屋設籍門牌號碼高雄縣旗山鎮和平里四巷七號居住。土地租金約定每年繳納一次，台端繳納迄八十七年，從八十八年起迄九十二年止，台端將租金拒繳納迄今將近五年之久九萬元，寄件人等依據土地法明文積欠租金超過二年以上自動終止租約並請求拆屋還地。.... 限於文到十四天內速速拆屋還地....。」等語，僅能證明原告以該存證信函之送達逕行終止租約，難認原告有何催告支付租金之意思表示，且被告承租系爭土地之租金，經本院判決自八十三年一月一日起調整為每年一萬二千元，並經台灣高等法院高雄分院駁回上訴確定在案，有本院八十三年度訴字第二七四號及台灣高等法院高雄分院八十三年上易字第一七號判決書各一份在卷可稽，是上開存證信函就租金數額之記載並非正確，且就被告應如何繳納及於何時前繳納等事項，均未為明確說明，自難認已有合法催告之效力，更遑論得進而為合法之終止。又原告於本院準備程序中復自陳伊只有催告被告拆屋還地，沒有催告繳納租金，伊不願再催告，而欲直接拆屋等語（見本院九十二年十月十七日準備程序筆錄），益徵原告未經合法催告即逕行終止租約，並不生終止之效力。被告另辯稱系爭土地以往租金之收取，均由訴外人葉正氣至被告住處收取等語，並以證人巖松正之證詞為憑，證人巖松正雖亦向原告承租同地號土地之一部分建築房屋，惟其係居住於該房屋內，而被告實際上並未居住於系爭房屋，兩者情形尚有不同，縱訴外人葉正氣向來均至證人巖松正住處收取租金，因被告實際上並未居住於系爭房屋，故難認被告向來給付租金之方式亦均由出租人前往收取，然姑不論兩造約定如何繳納，原告既未先經合法之催告，且催告內容難謂明白、確實，則原告徒以被告欠租達二年以上為由，逕行主張終止租約，並請求拆屋還地，即非有據，不應准許。
四、綜上所述，本件被告固有積欠租金達二年以上未給付之事實，惟原告既未先經合法之催告即逕行終止租約，不生終止之效力，則被告占用系爭土地之租賃關係仍然存在，並非無權占有，從而，原告本於無權占有及租賃關係終止後返還租賃物之法律關係，訴請被告拆屋還地，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十 日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B審判長法官 陳嘉惠~B 法官 汪怡君~B 法官 鍾素鳳右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十四 日~B法院書記官 黃麗緞