臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年度訴字第二二五八號
原 告 嘉豐企業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 楊昌禧律師
唐小菁律師陳慧敏律師被 告 交通部台灣鐵路管理局貨運服務總所台南服務所法定代理人 丁○○訴訟代理人 李易興律師複 代理人 侯永褔律師
丁玉雯律師當事人間債務人異議之訴等事件，本院於民國九十三年六月十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠其於民國九十一年九月十一日向被告承租坐落高雄縣○○鎮○○段五一九之十一、五一九之十三、五一九之三四、五一九之三五、五一九之三七號土地（下稱系爭土地），租賃期間自九十一年九月十二日起至九十四年十月十一日止，租金每月新台幣（下同）十二萬三千七百六十元（含稅）。惟被告出租系爭土地，並非整筆土地出租，而係扣除第三人占用之土地後，再出租予原告，故無法以地政機關登記之面積作為出租面積，依租賃契約第一條約定，必須以地政機關複丈之面積，作為出租面積，被告必須委請地政機關複丈後，將出租之土地點交予原告。依民法第四百二十三條規定，租賃物之交付及保持用益義務，為出租人之主要義務，被告對出租之土地，自有點交予原告使用之義務，租賃契約第十五條後段雖規定：「自公證手續完成後，視同點交租賃土地」，只有推認之效果，如果事實上並未點交，仍屬未點交，不能以此約定作為規避法律上交付租賃物之義務。㈡依租賃契約第十九條第三項約定，出租人必須於租賃契約經公證後辦理點交，施作期為三十日，然後才開始計收租金，而該條項增加「後點交」三字，係兩造於九十一年九月十一日辦理公證時，原告當場要求必須點交而加上，可見原告要求點交為被告所同意，證人乙○○亦證稱：「契約第十九條第三項「後點交」三字，是原告公司負責人之岳父陳忠義對於土地界址有異議，所以才會要求加上此句」等語，證人丙○○亦承認：「租賃契約第十九條第三項「後點交」三字，是陳忠義要求公證人加上去的，目的就是希望實際上去點交」等語，足見原告承租該土地，因無法確定承租界址，乃要求以地政機關之複丈予以點交。㈢另依九十一年九月十七日「岡山停一、二停車場土地出租點交會議紀錄」結論第七點亦載明：「本案出租土地報層峰核准後，另立契約點交承租人」，亦知被告對出租之土地，必須點交予原告，才得向原告收取租金。被告既未依租賃契約第一條約定，委請地政機關複丈辦理點交，足見系爭土地尚未點交，被告自無權利收取租金並聲請強制執行，原告有提起確認租金不存在之法律上利益及提起債務人異議之訴以撤銷執行程序之必要，爰依強制執行法第十四條規定提起本訴。並聲明：㈠確認被告對原告請求給付租金七十一萬六千五百八十一元之債權債務關係不存在。㈡鈞院九十二年度執字第一三四二三號給付租金強制執行事件，所為之執行程序應予撤銷。添
二、被告則以：㈠所謂「點交」之法律上意義，係指占有之移轉，只要原占有人將事實上之管領力，移轉給受讓人，即達成點交之目的，不以鑑界為必要。兩造租賃契約第十五條約定：「自公證手續完成後，視同點交租賃土地」，且系爭土地於被告標租時即無任何地上建物，亦未被第三人占有，原告於訂立租賃契約並經公證後，即可自由使用、收益，況依「交通部臺灣鐵路管理局標租經管國有土地公告」，可知系爭土地在公告標租時，已將位置、周遭情形，予以明確標示，其中五一九之一三地號土地何文三占用部分（一百三十五平方公尺），在標租時已將該部分剔除，不在承租範圍內，系爭土地並無他人占用情形，如該公告所附之地籍圖所示，系爭土地四周有道路包圍，界址明確，無鑑界必要，而該公告第八項規定：「標租標的物由投標人逕至現場自行察看」，原告在投標之前，甚至投標後，從未要求鑑界，可見其對所租土地範圍，至為瞭然。㈡依證人丙○○、乙○○之證詞，可知被告丙○○確於九十一年九月十一日公證當天，將系爭土地範圍具體指出點交給原告之複委任人乙○○，乙○○無法確認界址之說法，乃其主觀之詞，不能因此否定有點交之事實。原告援引租賃契約第一條，謂系爭土地應經複丈才算點交云云，然依投標須知第二十一點之四規定，勘測土地之作用，乃在釐正面積大小，以作為增減租金之基準，與土地之點交無關。如原告對租賃土地之實際面積有疑義，應依租賃契約第五條申請辦理複丈，但原告自始至終從未提出複丈申請，可見對租賃面積並無爭議。㈢系爭土地經公證點交後，原告旋即委託乙○○前去整地，因發現有其他占用人之建物，唯恐施工時損及建物發生糾紛，兩造乃會同何文三（五一九之一三號土地之占有人，但其占用部分不在原告承租範圍）、王政治、周振榮（均非系爭土地之占用人）等人，前往系爭土地辦理第二次點交，俾能定出縮減面積之範圍，而當天早上約九點多，丙○○與乙○○先行到現場，一一確認範圍，並將擬縮減之範圍測量出來，作為將來呈報層峰核准之依據，則系爭土地不但在公證時即以「公證生效視為點交」之約定方式第一次點交，且於公證當天將系爭土地範圍具體指出點交給原告之複委任人乙○○，更在九十一年九月十七日到現場履勘無誤。系爭土地確已完成點交，被告自有權收取租金及違約金（計算式如附表所示），並得依公證書逕予強制執行等語，資為抗辯，並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事項：
（一）關於系爭土地之出租案，曾經被告公告系爭土地之坐落地號、面積、標租底價、地籍圖等事項，於九十一年八月二十一日公開投標，由原告得標，並有被告提出之標租公告、投標須知、高雄縣岡山地政事務所八九岡圖謄字第一一九四三號地籍圖各一份附卷可稽（見本院卷第一○三至一○七頁）。
（二）原告得標後，兩造於九十一年九月十一日訂定系爭土地之租賃契約，租賃期間自九十一年九月十二日起至九十四年十月十一日止，租金每月十二萬三千七百六十元（含稅），逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收百分之二違約金，逾期繳納在一個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百分之五，最高以欠額之一倍為限，並有系爭土地租賃契約一份在卷可佐（見本院卷第八至十頁）。
（三）兩造租賃契約，於訂約當天即九十一年九月十一日，經本院所屬民間公證人王振華以九十一年度雄院民公華字第○○一四三五號公證在案，兩造並約明逕受強制執行之意旨，原告自租賃契約訂定後，迄今未繳納任何一期租金，被告於九十二年四月間，就附表所示之租金、違約金等共計七十一萬六千五百八十一元債權，以上開公證書為執行名義，對被告之動產聲請強制執行，原告於強制執行程序終結前，提起本件訴訟，業經本院依職權調取本院九十二年度執字第一三四二三號執行卷，核閱無誤，並有各該公證書、強制執行聲請狀附於上開執行卷可參。
四、依兩造前開主張及陳述觀之，本件之爭點，即在於：被告是否已將系爭土地點交予原告？系爭土地之點交，是否以地政機關之鑑界為要件？本院敘述判斷意見如下：
（一）按民法第四百二十三條規定出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應予租賃關係存序中保持其合於約定使用、收益之狀態，故交付租賃物並保持合於約定狀態當為出租人之基本義務，所謂交付租賃物，乃移轉占有租賃物。又按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第九百四十條規定甚明，是占有乃占有人對於物有事實上管領力之狀態，而向地政事務所申請辦理土地測量、指界、分割登記，乃土地所有人之所有權為變更登記權能之一，此與對於物是否有事實上管領力之認定無涉（最高法院九十一年度台上字第二三六五號判決參照）。因之，兩造於系爭土地租賃契約固有約定點交，然應係指占有之移轉而言，故只要使用之範圍可得確定，原占有人將事實上之管領力，移轉給受讓人，由受讓人自由使用收益，且無第三人占有使用，即達成點交之目的。
（二）經查，系爭土地之標租公告第一條已載明：「土地坐落：高雄縣○○鎮○○段五一九之一一、一三、三四、三五、三七地號；面積：四四九九平方公尺」等語（見本院卷第一○三頁），該公告所附之地籍圖亦明確標出系爭土地之位置、隔鄰占有人姓名及占有面積（見本院卷第一○七頁），則系爭土地於公告標租時，已將地理位置、周遭情形，予以明確標示，其使用範圍可得確定，又關於系爭土地是否有他人占用等情，原告雖主張：系爭土地有地籍圖所示之隔鄰占有人高周男、何文山等人占用等語（見本院卷第一一四頁），惟系爭土地於公告標租時既已將隔鄰占有人之占用部分剔除，不在承租範圍內，則系爭土地並無他人占用情形，應堪認定，參以被告於公證當天，即由被告員工丙○○帶領原告委託整地之乙○○前往系爭土地，由丙○○向乙○○指出原告承租之範圍，乙○○並代理原告召開九十一年九月十七日之協調會議，以確認原告承租範圍及第三人占有面積等情，業據證人丙○○、乙○○到庭證述明確（見本院卷第一一六、一一九頁），堪認系爭土地之位置、範圍均已確定，並於公證後即由被告交付原告自由使用。原告又委託乙○○為整地之估價，又於九十一年一月三十一日提出陳情書，請求被告准予設置建物以利使用，有陳情書附卷可憑，其中均未提及系爭土地未經鑑界無法點交之情事，則原告自已居於承租人之身分為租賃物之管理使用，足認被告確已將系爭土地移轉占有予原告，並完成點交之目的。
（三）原告雖主張：依租賃契約第一條，被告必須委請地政機關複丈後，將系爭土地點交予原告，且系爭土地並非整筆土地出租，被告必須經地政機關鑑界後，始符合民法第四百二十三條規定之租賃物交付及保持用益義務等語，惟觀之兩造租約並無鑑界後點交之約定，而租賃契約第一條係記載：「承租面積以地政機關登記或複丈結果為準，如有異動應辦理更正。」（見本院卷第九頁），而原告對於租賃契約所約定之承租面積即四千四百九十九平方公尺並不爭執（見本院卷第一三五、一三六頁），參以租賃契約第十九條第四項前段載明：「租用面積如有異動，以臺灣鐵路管理局工務段或地政機關勘測面積為準，並依租金比例增減」等語（見本院卷第十頁背面），因此，複丈勘測土地之作用，乃在釐正面積大小，以作為增減租金之基準，土地之有無複丈與土地之移轉占有無關，故移轉占有自不以鑑界為必要，又系爭土地之租賃使用範圍已得確定，自無鑑界之必要，是原告前開主張土地之點交以鑑界為必要等語委不足採。
五、綜上所述，系爭土地業經被告於九十一年九月十一日移轉占有點交予原告，置承租人之原告於得為租賃物之使用收益之狀態，則已完成出租人之交付義務；承租人自有給付租金之義務。而被告依據兩造租約，自有如附表所示租金債權之存在被告依據租賃契約及公證書對原告之財產逕予強制執行，依法有據。從而，原告請求確認租金等債權不存在及撤銷執行程序，為無理由，應予駁回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 六 月 十八 日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B審判長法官 陳嘉惠~B 法官 郭慧珊~B 法官 秦慧君右正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 十八 日~B法院書記官 馮欽鳳~FO~T32┌──────────────────────────────────────────┐│附表： │├────┬────────────────────┬────────────────┤│ 項 目 │ 期 間 │計算式及金額（新台幣） │├────┼────────────────────┼────────────────┤│ 租 金 │九十一年十月十六日至九十二年三月十五日 │123760 ×5 ＝ 618800 │├────┼────────────────────┼────────────────┤│ │九十一年十月十六日至九十二年三月十五日 │123760 ×（5/100 ×5）＝ 30940 ││ ├────────────────────┼────────────────┤│ │九十一年十一月十六日至九十二年三月十五日│123760 ×（5/100 ×4）＝ 24752 ││ 違 ├────────────────────┼────────────────┤│ 約 │九十一年十二月十六日至九十二年三月十五日│123760 ×（5/100 ×3）＝ 18564 ││ 金 ├────────────────────┼────────────────┤│ │九十二年一月十六日至九十二年三月十五日 │123760 ×（5/100 ×2）＝ 12376 ││ ├────────────────────┼────────────────┤│ │九十二年二月十六日至九十二年三月十五日 │123760 ×（5/100 ×1）＝ 6188 │├────┼────────────────────┼────────────────┤│ 執行費 │ │（000000＋92820）×7/1000＝4981 │├────┼────────────────────┼────────────────┤│ 總 計 │ │618800＋92820＋4981＝716601（被 ││ │ │告僅請求716581） │└────┴────────────────────┴────────────────┘