臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年訴字第三三八號
原 告 丙○○○訴訟代理人 林敬信律師被 告 甲○○被 告 乙○○○被 告 丁○○訴訟代理人 戊○○右當事人間請求返還房屋等事件，本院於九十二年十月十六日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告乙○○○應給付原告新臺幣貳拾叁萬叁仟伍佰玖拾壹元，並自民國九十二年九月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○○負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告乙○○○如於假執行程序實施前提供新台幣貳拾叁萬叁仟伍佰玖拾壹元為原告供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告甲○○、乙○○○、丁○○三人於民國九十一年三月八日合夥推由被告章簡良裕具名與原告訂立租賃坐落高雄縣○○鄉○○○路第三八一號房屋及附連停車場之契約（下稱系爭租賃契約）經營名古屋川菜館（下稱系爭租賃建物），系爭租賃契約約定租期自九十一年四月一日起至九十四年三月三十一日止，每月一日給付租金新台幣（下同）一十萬元，押租金二十萬元，生財器具折價金三十萬元，而以被告甲○○名義登記營業證照，並以被告丁○○之妻戊○○名義簽發每月一日到期之支票支付，詎被告僅支付押租金一十五萬元，又折價金僅支付二十二萬五千元，餘款均未支付，且於九十一年八月份之支票經提示後未能兌現，嗣後被告等亦未給付租金，經以押租金十五萬元抵付租金後，被告積欠租金已達二個月，原告遂於九十一年十一月十五日發函催告被告等於七日內給付租金，逾期未付不另通知即終止兩造之租賃契約，被告於九十一年十一月十六日收受通知，然仍未給付租金，則兩造間之系爭租賃契約於九十一年十一月二十三日終止，而被告於九十二年九月十五日始交還系爭租賃建物，系爭租賃契約既經終止，扣除被告所給付之押租金十五萬元，被告尚積欠原告二個月之租金二十萬元及短付之押租金部分五萬元。又原告代繳被告應繳納之水費、電費、電話費共五萬零八百三十六元，另被告短付之折價金七萬五千元，又原告於九十一年十一月二十三日終止租約已無權使用系爭租賃建物，然被告直至九十二年九月十五日被告交還房屋日止，期間租金損害計八個月，合計為一百一十七萬六千二百八十六元，又原告以被告甲○○名義為名古屋川菜館之負責人，於租賃關係終止後即應將負責人名義變更為原告名義，故原告乃本於租賃關係終止後之系爭租賃物返還請求權及不當得利法律關係，於本院聲明：㈠被告應連帶給付原告一百一十七萬六千二百八十六元及自九十二年九月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈡被告甲○○應將系爭租賃建物名古屋餐館營業登記及名稱變更為原告名義。㈢願供擔保請准為假執行。
二、被告乙○○○則以：伊係以自己之名義與原告簽訂系爭租賃契約，並非以與被告甲○○、丁○○之合夥名義為之，況於簽約時被告即已支付二十萬元之押租金及三十萬元之折讓金，並未短付，有系爭租賃契約為憑，且被告自稱承租後均按月給付租金至九十一年七月止，然原告於同年八月初，未經被告同意，擅自將系爭租賃建物之停車場施作圍牆工程，致嚴重影響所經營之餐廳生意，被告即因原告違反系爭租賃契約第六條之約定，表明欲終止租約，並於九十一年八月三十日申請調解，後又以存證信函通知原告終止租約，同年十月即暫停營業，被告於九十一年十一月前去取回自己之物時，原告即告伊等侵占，不讓被告搬遷物品，並更換大門鑰匙，被告既已終止租約，原告即應返還押租金，被告既未占有系爭租賃建物，九十一年十月後亦無營業，何須給付水電費，又被告甲○○、丁○○於九十一年六月間即已退夥，被告既非以合夥名義與原告簽約，原告焉能請求被告等人連帶給付等語置辯。
被告甲○○則以：被告雖與被告乙○○○、被告丁○○合夥經營名古屋川菜館，然未以合夥名義為之，系爭租賃契約為被告乙○○○與原告簽訂，與合夥無關。況被告三人間之合夥關係於九十一年六月一日即因被告與丁○○均退夥而終止，另以被告名義登記之名古屋川菜館亦於九十一年十月十四日停業並已登記，故被告與原告間無任何糾紛存在等語置辯。
被告丁○○則以：系爭租賃契約係被告乙○○○與原告簽訂，然因乙○○○並無支票，而由被告丁○○之妻戊○○簽發面額十萬元支票六紙充作為支付房租之用，嗣後因與被告乙○○○經營理念不同，被告甲○○、丁○○遂於九十一年六月一日放棄經營，並簽具退夥聲明書，是原告與被告乙○○○之租賃事情與被告丁○○無關等語置辯。
三、原告主張系爭租賃建物為原告所有，於九十一年四月一日起由被告乙○○○與原告簽訂系爭租賃契約，租期三年，惟被告乙○○○自九十一年八月起未繳納租金，原告於九十一年十一月二十三日終止租約，而兩造已於九十二年九月十五日分別遷讓並取回己物等事實，已據原告提出租賃契約書、存證信函等為證，並為被告所不否認，是此部份之事實，堪信為真，惟被告甲○○、乙○○○、丁○○則分別以前揭情詞置辯，則本件兩造爭執之要點即在於：㈠系爭租賃契約存在於何人間㈡兩造得否終止系爭租賃租約﹖效力為何﹖㈢被告乙○○○占有系爭租賃物之期間為何㈣原告得否請求被告甲○○回復名古屋川菜館之營業登記，並變更為原告名義？㈤原告得請求之金額為何，爰分述如下：
㈠系爭租賃契約存在於何人間﹖
原告主張系爭租賃契約係由被告甲○○、乙○○○、丁○○三人以合夥名義推由被告乙○○○與原告簽訂，無非以系爭租賃物經營餐館係以被告甲○○之名義登記營業照，並由被告丁○○之妻戊○○簽發租金支票為其認定依據，然此為被告三人所否認。按合夥為二人以上出資以經營共同事業之契約。而有代表權之合夥人，以合夥或全體合夥人之名義對外所為之行為，其效力直接對於合夥或合夥人發生，亦即依代表行為所取得之財產，屬於合夥財產，所負債務屬合夥債務，故合夥人需以合夥人全體或合夥代表人名義為之。經查：
⒈被告三人故不否認三人合夥經營餐館，然僅其內部之合資型態，對外並未以合
夥之方式為之。系爭租賃建物雖作為名古屋餐館對外營業，然營業登記上所載為獨資型態，負責人為甲○○，此有營利事業登記證影本附卷可憑，參之系爭租賃契約書上契約當事人為被告乙○○○與原告，被告丁○○與被告甲○○為見證人，此為兩造所不爭執，是被告三人並未以合夥名義或以合夥代表人之名義對外營業，更未以合夥型態與原告簽訂系爭契約甚明，則自難憑被告三人稱合夥經營餐廳及系爭租賃契約即認定契約當事人為被告三人之合夥組織，並認被告三人需負合夥之連帶責任。
⒉又被告乙○○○雖以被告丁○○之妻戊○○之支票支付租金，然支票為流通證
券且為支付工具，任何人均得自由使用，而被告乙○○○以他人簽發之支票支付租金，若為原告所收受，自不違兩造間之契約約定，惟非能憑發票人之夫為被告丁○○而認與原告簽訂租賃契約者為被告三人之合夥組織。
⒊另原告於九十一年十一月二日對被告乙○○○提起侵占告訴，並經台灣高雄地
方法院檢察署偵查後不起訴處分在案，為兩造所不爭執，而原告於前開案件偵辦中皆稱承租人為被告乙○○○，足見原告亦認定被告乙○○○個人與原告簽訂系爭租賃契約。
綜前所述，系爭租賃契約之主體為被告乙○○○與原告，則系爭租賃契約之法律關係亦僅存在於原告與被告乙○○○間自明。
㈡兩造得否終止系爭租賃契約﹖其效力如何﹖
⒈被告乙○○○辯稱因原告於九十一年八月初未經被告同意即將系爭租賃物之停車場施作圍牆工程，致嚴重影響被告之餐廳運作，原告顯然違反系爭租賃契約第六條之出租人之原告不得建築房屋或添設其他工作物之規定，然此為原告所否認，並稱該牆為原告所有，其上施作工作並不影響承租人租賃目的之完成，施作時被告三人均在場亦無異議等語，經查，按系爭租賃契約書第六條係規定「乙方（即原告）非經甲方（即被告乙○○○）書面同意，租賃物之週圍現有空地部分，乙方不得建築房屋或添設其他工作物，其費用由甲方自理˙˙˙」，而原告將停車場旁圍牆打造另一大門，並非建築或添設工作物，有卷附照片可憑，對於被告之停車場亦無影響，亦不妨礙被告經營餐廳，雖被告以破壞風水主張原告違約，惟是否破壞風水並無標準，且亦不符兩造契約之規定，是原告即無違約，被告乙○○○自不得據以原告違約而終止租約。
⒉原告主張被告乙○○○自九十一年八月一日起即未給付租金，此為被告乙○○○所不爭執，按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第四百二十一條第一項、第四百四十條第一項、第二項分別定有明文。本件被告乙○○○自承自九十一年八月一日起未付租金，則至九十一年十一月一日止，已積欠四個月之租金共四十萬元，則原告縱以被告乙○○○所稱之押租金二十萬元全數抵付，亦已達二個月未付租金，則原告於九十一年十一月十五日以高雄地方法院郵局第七三三三號存證信函催告被告於七日內繳交租金，有該存證信函足證，並為被告所不否認，惟被告仍未繳交，原告乃以該存證信函於九十一年十一月十六日送達被告後七日之九十一年十一月二十三日終止租約，自為法之所許。
㈢被告乙○○○占有系爭租賃物之期間為何﹖
原告固主張被告於九十一年十一月二十三日終止租約後仍占有使用系爭租賃建物，因其未返還租賃建物大門鑰匙及解除保全系統，惟此為被告所否認，並稱自九十一年十一月一日發函通知原告解除契約後，於九十一年十一月二日前去系爭租賃建物中搬遷所有之物時即遭原告阻擾，嗣後原告又向警察機關告訴被告等侵占，租賃物大門鑰匙又遭原告更換，被告事實上已無法進入，故被告顯然對租賃物已無法占有使用等語，經查：原告自承於九十一年十一月二日因被告進入租賃物中搬遷刷卡機等物而向警察機關提起侵占之告訴，此並有高雄縣警察局林園分局，九十二年五月十二日函附卷可憑，並經本院調閱台灣高雄地方法院檢察署九十一年偵字第二六五四六號查察卷核閱無誤，另原告亦自承於九十二年一月三日會同地檢署檢察官勘驗時，係伊叫鑰匙行開鎖等語（見本院卷九十二年四月二十二日言詞辯論筆錄），而本院於九十二年五月十二日第一次勘驗系爭租賃物時，現場房屋鐵門鎖匙孔是十字型，被告庭呈之鑰匙為扁平式，無法叉入開啟，有本院九十二年五月十二日勘驗筆錄附卷可憑，參之證人張福源即中華警安保全人員到庭證稱九十一年十月間前去收款後，他們（指被告）有講使用屆期後即不再使用，隔月一號或十號前去拆主機時，因為他們（指兩造）在訴訟中就不能動（見本院九十二年八月十九日言詞辯論筆錄），足見原告自九十一年十一月後即不再使用保全系統，另原告於九十一年十一月四日亦以大寮郵局存證信函第七十八號通知原告前往租賃建物點收物品，原告亦自承有收受存證信函（見本院九十二年四月二十二日言詞辯論筆錄），參之自九十二年一月三日地檢署勘驗租賃物現場、本院九十二年五月十二日、九十二年九月八日二次勘驗租賃物現場，租賃建物現狀均無甚差異等情以觀，則原告稱自九十一年十一月二日後即無法進入租賃建物內等語應以採信，又被告對於系爭租賃物之水電費用亦同意繳納至九十一年十一月，則系爭租賃物於原告九十一年十一月二十三日終止租約後，同年十二月起被告已無將系爭租賃物置於其占有管領中乙情堪以認定。
㈣原告得否以終止租賃契約請求被告甲○○回復名古屋餐館之營業登記及變更為原
告名義﹖按原告雖以被告甲○○名義為名古屋川菜館之負責人，於租賃關係終止後即應將負責人名義變更為原告名義，故原告乃本於租賃關係終止後之租賃物返還請求權請求被告甲○○變更餐館名義，惟被告甲○○辯稱該餐館早於九十一年十月十四日停止營業，且伊早已退夥，原告無權請求等語，按系爭租賃契約既僅存在於原告與被告乙○○○間，則被告甲○○即非系爭租賃契約之承租人，況系爭租賃契約亦未規定終止租約後被告有回復營業登記名義之義務，則原告請求被告回復餐館營業登記名義即屬無據，應予駁回。
㈤原告得請求之金額﹖
原告主張被告積欠租金、押租金不足額、終止租約後占有租賃物之相當於租金之不當得利、代繳之水電費等，則其請求之金額是否有理，爰分述如下：
⒈按系爭租賃契約既於九十一年十一月二十三日即已終止，而兩造既約定自承租
月起每月一日繳納租金，則被告自應繳納九十一年八月至十一月止之租金，然原告主張被告應自該日起至九十一年十一月二十六日止，繳納租金每月十萬元，而原告雖稱系爭租賃契約簽定時，被告僅繳納十五萬元之押租金，然此為被告所否認，並稱於簽立契約時契約中所記載之押租金二十萬元，生財器具折價三十萬元均當場交付，若繳納不足額，則原告焉有未於契約書上記載之理云云。按當事人主張有利於己之事實者，就該事實有舉證之責，民事訴訟法第二百七十七條定有明文，按依據契約繳納押租金與生財器具折價費，為兩造簽訂契約時所定立，而系爭租賃物於租賃契約成立後即已交由被告使用，則應可認定被告已按約繳納無訛，則原告若主張被告未繳足價金，應負舉證責任，惟系爭租賃契約書上既未記載被告有積欠押租金及折價金，原告復未能舉出其他事證證明被告未繳足上開價金則其空言被告僅繳納十五萬元之押租金，自不可採信，被告所辯已繳納二十萬元之押租金，應可認為真實，被告自未積欠原告五萬元押租金。故被告自九十一年八月起至同年十一月止共應給付租金四十萬元，然扣除押租金二十萬元後，原告尚可請求被告繳納二十萬元之租金。而折價金三十萬元既認定被告均已繳納，原告自不得請求。故原告請求被告繳納積欠之二十萬元租金，應有理由，逾此部分之請求，自屬無據，應予駁回。
⒉又按無法律上原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益。雖有法律上原因
，而其後已不存在者，亦同。民法第一百七十九條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念（最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例參照）。原告雖稱被告自九十一年十一月終止租約後繼續占有系爭租賃物至九十二年十五日遷讓租賃物後，自受有相當於八個月租金之不當得利共八十萬元云云，然被告自十一月份後即未占有管領系爭租賃物已如前述，則原告此部份之請求自屬無據。另原告雖稱有代繳九十一年八月起被告未繳納之水電費、電話費等共計五萬零八百三十六元云云，然被告除同意繳納九十一年十一月前之前開水電費用等外，其餘則拒絕繳納（見本院九十二年四月二十二日言詞辯論筆錄），而被告於九十一年十二月後即未占有系爭租賃建物已如前述，從而，原告請求繳納九十一年八月至十一月份之未繳納水費三千七百三十一元、繳納九十一年十月至十一月之電話費六千二百七十一元、九十一年十一月之電費二萬三千五百八十九元共計三萬三千五百九十一元及自起訴請求後之九十二年九月十六日起至清償日止之法定利息為有理由，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
⒊綜前所述原告得請求被告繳納之金額為二十三萬三千五百九十一元，及自為請
求後之九十二年九月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，於此部分之請求自屬無據，應予駁回。
四、被告乙○○○既已自九十一年八月一日起即拒不繳付租金，而遭終止租約，則自應繳納以押租金抵償後所積欠之租金及水電費用等，而應給付原告如主文所示之金額，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求及請求給付未足額之押租金及折讓金，則無理由，應予駁回。又原告既僅與被告乙○○○訂立租賃契約，而非與被告甲○○、乙○○○、丁○○三人之合夥組織訂約，則原告即無權請求被告甲○○、丁○○二人與被告乙○○○負連帶責任，是原告此部份之請求應屬無據，而應駁回。
五、本件所命之金額未逾五十萬元，雖原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，然就其勝訴部分應職權宣告假執行。另被告乙○○○亦陳明願供擔保，聲請免為假執行，經核亦合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告明敗訴部分，其假執行之聲請，即失所依據，應予駁回。
六、本件因事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無涉，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十條第二項、第三百九十條第一項、第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 三十一 日
民事第五庭~B法 官 陳嘉惠右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 三十一 日~B法院書記官 陳淑女