臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年度訴字第五六○號
原 告 貴族大廈管理委員會兼法定代理人 甲○○訴訟代理人 樓嘉君 律師被 告 丙○○
戊○○被 告 聯億廣告事業有限公司法定代理人 丁○○右當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國九十三年二月二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙○○應自座落高雄市○○區○○○路○○○號十二樓頂樓如附件複丈成果圖所示Ａ、Ｂ部分，面積各柒拾貳點貳捌及貳平方公尺之屋頂突出物遷出，並將前開Ａ、Ｂ部分之屋頂突出物返還原告甲○○及全體共有人。
被告丙○○應返還原告貴族大廈管理委員會新臺幣壹拾玖萬玖仟伍佰肆拾參元，及自民國九十二年三月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○、戊○○應給付原告貴族大廈管理委員會新臺幣壹拾捌萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔十分之九，被告戊○○負擔二十分之一，餘由原告貴族大廈管理委員會負擔。
本判決第一項於原告甲○○以新臺幣貳拾萬零伍佰玖拾陸元為被告丙○○供擔保後，得假執行。但被告丙○○如以新臺幣陸拾萬零壹仟柒佰捌拾捌元為原告甲○○預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告貴族大廈管理委員會以新臺幣陸萬陸仟陸佰元為被告丙○○供擔保後，得假執行。但被告丙○○如以新臺幣壹拾玖萬玖仟伍佰肆拾參元為原告貴族大廈管理委員會預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告貴族大廈管理委員會以新臺幣陸萬元為被告丙○○、戊○○供擔保後，得假執行。但被告丙○○如以新臺幣玖萬元為原告貴族大廈管理委員會預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、先位聲明：㈠被告丙○○應將座落高雄市○○區○○○路○○○號十二樓頂樓如附件複丈成果
圖所示Ａ、Ｂ部分七十二點二八及二平方公尺屋頂突出物拆除，並將前開Ａ、Ｂ部分頂樓返還原告及全體共有人。
㈡被告丙○○應返還原告貴族大廈管理委員會新臺幣（下同）二十五萬二千九百三
十四元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被告丙○○、戊○○、聯億廣告事業有限公司應連帶給付原告貴族大廈管理委員會十八萬元。
㈣訴訟費用由被告負擔。
㈤原告願供擔保請准宣告假執行。
二、備位聲明：㈠被告丙○○應自座落高雄市○○區○○○路○○○號十二樓頂樓如附件複丈成果
圖所示Ａ、Ｂ部分七十二點二八及二平方公尺屋頂突出物遷出，並將前開Ａ、Ｂ部分屋頂突出物返還原告甲○○及全體共有人。
㈡被告丙○○應返還原告貴族大廈管理委員會二十五萬二千九百三十四元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被告丙○○、戊○○、聯億廣告事業有限公司應連帶給付原告貴族大廈管理委員會十八萬元。
㈣訴訟費用由被告負擔。
㈤原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告丙○○為座落高雄市○○區○○○路○○○號十二樓之區分所有權人，未經
全體區分所有權人同意，無權占用大廈頂樓如附件複丈成果圖所示Ａ、Ｂ部分之增建物（以下簡稱系爭頂樓增建物），被告丙○○並就該部分建物具有事實上之處分權，原告甲○○亦為區分所有權人，自得請求如先位聲明第一項所示。退步言，若鈞院認系爭頂樓增建物非獨立之不動產而僅為全體大樓建築物之公共設施部分，則被告丙○○無權占用系爭頂樓增建物，原告自亦得請求如備位聲明第一項所示。
㈡又原告貴族大廈管理委員會前任之財務委員徐張明枝，因任內事務繁忙請辭，而
將原告貴族大廈管理委員會之財物三十一萬九千二百九十五元交付予被告丙○○管理，惟被告丙○○拒不向原告貴族大廈管理委員會報告相關收支情形，且原告貴族大廈管理委員會業已改選，並選任徐張明枝為財務委員，原告貴族大廈管理委員會間復已終止與被告丙○○間之委任關係，被告丙○○自應返還前開財物。而被告丙○○所提出之單據中，除有關郭秀文之清潔費用四萬五千四百二十三元、油漆費用二千五百元、清潔劑費用一百四十三元、清潔袋費用一百九十四元、鐵刷費用一百九十元、電梯保養費用九千元、地板劑費用四百二十三元、五月十五日電費八千四百三十八元、六月二十日電費一萬三千九百五十六元、八月二十一日電費一萬一千三百四十四元、十月二十二日電費一萬一千零五十七元、十二月十九日電費九千一百零九元原告不予爭執外，其餘支出均為被告丙○○所私用，是扣除前開費用後，被告丙○○尚應返還二十五萬二千九百三十四元予原告貴族大廈管理委員會。
㈢又依公寓大廈管理條例第八條第一項規定，公寓大廈周圍上下、外牆面等非依法
令並經區分所有權人會議之決議，不得有設置廣告物或其他類似之行為，是被告丙○○、戊○○擅自將該大樓九至十二樓之左側牆面，以每月一萬五千元之代價出租予被告聯億廣告事業有限公司而獲有利益，自屬損害原告及其餘全體共有人之權益，爰依民法第八百二十一條及公寓大廈管理條例第八條、民法第一百七十九條、第一百八十四條、第一百八十五條規定，請求被告連帶給付出租共有牆壁之利益每月一萬五千元。
㈣對被告抗辯之陳述：
⑴原告貴族大廈管理委員會於九十一年七月二十三日公告召開臨時會，後因財務
委員住院延期至同年月十五日下午二時在同一地點舉行，除被告丙○○、戊○○未參加及四、五、六樓中華商業銀行放棄參加外，其餘區分所有權人均有參加，人數已達半數以上，會中並選任原告甲○○擔任主任委員，鈞院九十二年度訴字第一一六四號民事判決亦認定原告甲○○確為原告貴族大廈管理委員會之合法法定代理人，另原告貴族大廈管理委員會已於九十二年七月二十五日重新改選，復選任原告甲○○為主任委員，是原告甲○○為原告貴族大廈管理委員會合法法定代理人之身分並無疑義。
⑵又貴族大廈九至十二樓左側牆面並非被告丙○○及戊○○之專有部分，貴族大
廈大廈規約第二條第三項並規定「大廈周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或區分所有權人會議決議，不得設置或懸掛廣告物，但為增加大廈經費租他人做廣告用途時，需經管理委員會開會通過。」等語，被告丙○○、戊○○於九十年一月三十一日住戶大會中亦同意「可動用牆面廣告收入支票，免增住戶負擔」、「討論案第四項第三決議另再開會專案處理，另廣告招牌收入，請主委接洽換約事宜。」，及九十一年八月十五日區分所有權人會議復決議「三、廣告牆權利所屬：大樓，二側牆壁應屬大樓公共設施，可租賃做廣告牆，收入為大樓經費」等節，可見被告丙○○、戊○○擅將九至十二樓外牆出租予被告聯億廣告事業有限公司，自屬違反上述決議及規約約定，而損及原告及全體共有人之權益，原告貴族大廈管理委員會自得請求返還上開廣告收益。
⑶又被告丙○○所占用之頂樓部分，原係於八十八年八月十日經區分所有權人會
議決議由十二樓住戶專用，但決議當時另有附帶條件即不得予以造景及擺設花盆、涼亭、私人景物等，後因當時十二樓之區分所有權人己○○並未遵守前開約定，而於頂樓遭擺設瓦斯炊具、流理台、水管、花盆等物品，故再於八十九年三月十五日經區分所有權人會議決議取消十二樓住戶之約定專用部分，是被告丙○○辯稱系爭頂樓增建物業經約定為其專用部分，自屬無據。
三、證據：提出照片九幀、建物登記謄本十八件、建物所有權狀二件、同意書、高雄市前金區公所九十一年九月六日高市金區民字第０九一０００六一五五號函、貴族大廈臨時開會通知、貴族大廈區分所有權人臨時會議簽到簿、貴族大廈九十一年八月十五日區分所有權人臨時會議紀錄、活期儲蓄存款存摺、代收票據明細表、貴族大廈規約、貴族大廈第四次住戶會議紀錄、貴族大廈區分所有權人第四次會議會議紀錄、本院九十二年度訴字第一一六四號民事判決書、未繳管理費樓層明細表、貴族大廈八十九年第一次區分所有權人會議、貴族大廈八十八年八月十日第四次會議決議、存摺、權利移轉證書、土地登記申請書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、高雄市前金區公所九十二年八月十八日高市金區民字第０九二０００五七二三號函、貴族大廈九十二年度區分所有權人出席簽到簿、區分所有權人九十二年度會議紀錄各一件為證，並聲請訊問證人乙○○。
乙、被告方面：被告丙○○部分：
㈠聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
⑶如受不利判決，被告願供擔保請准免予假執行宣告。
㈡陳述：
⑴原告貴族大廈管理委員會之合法法定代理人為被告戊○○而非原告甲○○，原
告甲○○以原告貴族大廈管理委員會之法定代理人自居提起本件訴訟，其代理權自有欠缺。
⑵高雄市○○區○○○路○○○號十二樓頂樓突出物部分並非被告丙○○所增建
，被告丙○○在向前手己○○買入高雄市○○區○○○路○○○號十二樓時，該頂樓增建即為買賣標的之一部分，然因己○○不慎遺失七十八年原始頂樓增建使用同意書，己○○乃再支付三十萬元以取得原告貴族大廈管理委員會之同意書，同意頂樓增建部分由被告丙○○使用，是該系爭頂樓增建物已約定為被告丙○○之專用部分無疑。且貴族大廈區分所有權人會議決議增建部分不得予以造景，其主要目的應係為避免妨礙逃生安全，被告丙○○並無增建、擺設花盆、造景等事實，更無妨礙逃生安全之行為，原告任意取消被告丙○○之專用權，其所為顯已構成權利之濫用。
⑶原告貴族大廈管理委員會前任財務委員徐張明枝於九十一年四月一日書立同意
書，同意自即日起辭財務委員，並將貴族大廈財物計三十一萬九千二百九十五元暫交被告丙○○管理，而被告丙○○於接管大廈財務後，為貴族大廈支出相關管理、維護費用，並因大廈事務多次委任律師及往來應訊，扣除相關管理維護費用、律師費用、應訊支出後，目前僅餘二萬六千一百二十六元。
⑷公寓大廈管理條例第八條第一項固規定公寓大廈周圍上下、外牆面非依法令規
定並經區分所有權人會議之決議，不得有設置廣告物或其他類似之行為，但貴族大廈九樓至十二樓之左側牆面均為區分所有權人即被告丙○○及戊○○所有，被告丙○○、戊○○自得依所有權之作用自由使用收益，並將其出租予廣告公司收取租金；且原告貴族大廈管理委員會與聯誠廣告事業有限公司於九十一年二月二十五日訂立之租賃契約，亦經大廈管理委員會委員徐張明枝於上載明「本面牆壁廣告若再出租，必須經十二樓所有權人同意，否則願負法律責任」等語，足見九至十二樓左側外牆之出租應由十二樓所有權人同意始得為之，被告丙○○、戊○○出租區分所有權外牆以收取利益，自非法所不許；再者，目前自封為貴族大廈管理委員者，大抵為居於低樓層之住戶，並使用大樓正面牆壁架設廣告以為自己使用收益，卻通過側面牆壁廣告由大廈管理委員會使用收益不必所有權人同意之決議，此舉不但有自肥管理委員之嫌，亦違反民法第一百四十八條之規定；另貴族大廈西面牆面早在八十年初即開放各樓層住戶自行懸掛霓虹廣告使用，北面牆面即系爭牆面自得加以援用而由各區分所有權人自行使用收益，否則高樓層住戶永遠居於劣勢；況被告丙○○已於九十一年三月十四日告知原告貴族大廈管理委員會，由代表人徐張明枝簽名確認，同年九月五日始正式與廣告商簽約出租，過程合乎情理法，原告貴族大廈管理委員會訴請被告丙○○應返還租金利益十八萬元，自屬無據。
㈢證據：提出照片二幀、租賃契約書、民事起訴狀、臺灣高雄地方法院檢察署檢察
官九十年度偵字第九七三四號起訴書、同意書、買賣斡旋金收據、貴族大廈第四次住戶會議紀錄、貴族大廈區分所有權人第四次會議會議紀錄、本院九十一年度易字第八六八號刑事判決書、臺灣高等法院高雄分院九十二年度上易字第一二五一號刑事判決書、民事聲明上訴狀、聯億廣告事業有限公司戶外媒體房東租賃合約書各一件、支出明細一件、收據七紙、世華聯合商業銀行送金簿存根九紙、統一發票二十二紙、免用發票收據二紙、世華聯合商業銀行匯出匯款回條三紙、自行繳納款項統一收據二紙、民事收狀收據一紙、臺灣電力公司收據一紙、高雄區中小企業銀行匯款回條一紙、車票十紙、購票證明一紙、國道高速公路局購票收據十三紙、九十二年度上易字第二三八號準備程序筆錄一件為證，並聲請訊問證人己○○。
被告戊○○部分：
㈠聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
㈡陳述：原告甲○○選任為原告貴族大廈管理委員會主任委員之程序並不合法，且
被告戊○○、丙○○所出租之牆面為被告戊○○、丙○○所有，被告戊○○出租系爭牆面自為法所許，況整座貴族大廈亦均有架設廣告看板。
㈢證據：提出租賃契約書、民事起訴狀各一件、照片二幀為證。
被告聯億廣告事業有限公司部分：
被告聯億廣告事業有限公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
丙、本院依職權囑託高雄市政府地政處鹽埕地政事務所測量系爭頂樓部分之占用面積及位置。
理 由
甲、程序方面：
一、本件被告聯億廣告事業有限公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：被告同意者。請求之基礎事實同一者。擴張或減縮應受判決事項之聲明者。因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」，民事訴訟法第二百五十五條第一項定有明文。原告於起訴狀送達後，追加聯億廣告事業有限公司為被告，並追加請求被告丙○○應將座落高雄市○○區○○○路○○○號十二樓頂樓如附件複丈成果圖所示Ａ、Ｂ部分七十二點二八及二平方公尺屋頂突出物拆除，並將前開Ａ、Ｂ部分頂樓返還原告甲○○及全體共有人之先位聲明，惟其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，爰准其追加，先予敘明。
三、又被告丙○○、戊○○雖辯稱原告甲○○之法定代理權有所欠缺；然公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議之召集程序或決議方法、決議內容違反法令之效果為何，並無明文規定，惟區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，其性質與社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，而類推適用民法第五十六條之規定，如區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或社區規約時，所有權人得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，如區分所有權人會議決議之內容違反法令或社區規約者，則為無效。本件貴族大廈於九十二年七月二十五日召開之區分所有權人會議選出委員會委員之決議，其召集程序、決議方法縱因有如被告丙○○主張之開會通知程序不合法之情事，然該次會議之決議內容既無違背法令或規約情事，該等決議即非當然無效，揆諸前揭說明，區分所有權人僅得類推適用民法第五十六條第一項規定，於決議後三個月內訴請法院撤銷。是本件貴族大廈九十二年七月二十五日區分所有權人會議選出新任管理委員及主任委員之決議，既未經區分所有權人訴請法院撤銷，上開決議即仍有效存在，而前開區分所有權人會議既已選任原告甲○○為主任委員，自應認原告甲○○為貴族大廈合法選任之主任委員，具有合法代理原告貴族大廈管理委員會之權限，被告丙○○、戊○○所辯，並無可採。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告甲○○、被告丙○○均為貴族大廈之區分所有權人，被告丙○○未經全體區分所有權人同意，無權占用頂樓搭建建物，而原告貴族大廈管理委員會前任財務委員徐張明枝因故請辭時，曾將原告貴族大廈管理委員會之財物三十一萬九千二百九十五元交由被告丙○○暫管，今訴外人徐張明枝已於九十一年八月十五日再次選任為財務委員，原告貴族大廈管理委員會並終止與被告丙○○間之委任關係，被告丙○○自應將所暫管之財物返還原告貴族大廈管理委員會，扣除被告丙○○於暫管期間支出之清潔費用四萬五千四百二十三元、油漆費用二千五百元、清潔劑費用一百四十三元、清潔袋費用一百九十四元、鐵刷費用一百九十元、電梯保養費用九千元、地板劑費用四百二十三元、五月十五日電費八千四百三十八元、六月二十日電費一萬三千九百五十六元、八月二十一日電費一萬一千三百四十四元、十月二十二日電費一萬一千零五十七元、十二月十九日電費九千一百零九元後，被告丙○○尚應返還二十五萬二千九百三十四元予原告貴族大廈管理委員會，惟被告丙○○迄今均拒絕返還，另被告丙○○、戊○○未經區分所有權人會議決議，擅將共有牆壁以每月一萬五千元之代價出租予被告聯億廣告事業有限公司，共同侵害原告及全體共有人之權益，為此爰依民法第八百二十一條、第七百六十七條、第一百七十九條、第一百八十四條、第一百八十五條及公寓大廈管理條例第八條、第二十條之規定，請求如先位聲明所示。退步言，若鈞院認如系爭頂樓增建物並非獨立之建物，被告丙○○占用該部分亦屬無權占用，爰請求如備位聲明所示。
二、被告丙○○則以：原告甲○○選任為主任委員之過程並不合法，是原告甲○○並不具原告貴族大廈管理委員會法定代理人之資格；又被告丙○○在向前手己○○購入高雄市○○區○○○路○○○號十二樓時，買賣標的本即包括頂樓增建即如附件複丈成果圖所示Ａ、Ｂ部分，訴外人己○○並支付三十萬元以取得系爭頂樓增建物之專用權，並經貴族大廈區分所有權人會議決議通過，被告丙○○占用系爭頂樓增建物自屬有權占有；而被告丙○○係因訴外人徐張明枝之託，代為管理原告貴族大廈管理委員會財物三十一萬九千二百九十五元，暫管期間，被告丙○○為維護管理貴族大廈支出相關必要費用，並因大廈事務多次涉訟，支出律師費用、訴訟費用、交通費用，扣除相關費用後，目前僅餘二萬六千一百二十六元；另高雄市○○區○○○路○○○號九至十二樓牆面乃被告丙○○、戊○○所有，被告丙○○出租系爭牆面自為法所許等語資為抗辯。被告戊○○亦以：原告甲○○選任為原告貴族大廈管理委員會主任委員之程序並不合法，且被告戊○○、丙○○所出租之牆面為被告戊○○、丙○○所有，被告戊○○出租系爭牆面自為法所許，況整座貴族大廈亦均有架設廣告看板等語為辯。
三、原告主張原告甲○○、被告丙○○均為貴族大廈之區分所有權人，系爭頂樓增建物目前為被告丙○○所占用，及原告貴族大廈管理委員會前任財務委員徐張明枝於任內辭職時，曾將原告貴族大廈管理委員會財物共計三十一萬九千二百九十五元交予被告丙○○暫管，及被告丙○○、戊○○自九十一年九月十六日起至九十二年九月十五日止，以每月一萬五千元之代價，出租高雄市○○區○○○路○○○號十樓至十二樓之牆面予被告聯億廣告事業有限公司，共計已收取租金十八萬元等事實，及被告丙○○抗辯其於暫管大樓財物期間，為貴族大廈事務支出清潔費用四萬五千四百二十三元、油漆費用二千五百元、清潔劑費用一百四十三元、清潔袋費用一百九十四元、鐵刷費用一百九十元、電梯保養費用九千元、九千元、地板劑費用四百二十三元、五月十五日電費八千四百三十八元、六月二十日電費一萬三千九百五十六元、八月二十一日電費一萬一千三百四十四元、十月二十二日電費一萬一千零五十七元、十二月十九日電費九千一百零九元之事實，業據原告提出照片九幀、建物登記謄本十八件、建物所有權狀二件、同意書、活期儲蓄存款存摺、代收票據明細表各一件，及被告丙○○提出聯億廣告事業有限公司戶外媒體房東租賃合約書一件、支出明細表一件、世華聯合商業銀行送金簿存根九紙、統一發票五紙、收據一紙、免用發票收據一紙、臺灣電力公司收據一紙為證，且為兩造所不爭執，自均堪信為真實。又被告丙○○、戊○○另以前開情詞置辯，是本件之爭點在於：
㈠系爭頂樓增建物是否為獨立之建物？被告丙○○有無事實上之處分權？被告丙○
○占有系爭頂樓增建物是否具有正當權源？即系爭頂樓增建物是否業經區分所有權人會議決議由被告丙○○專用？㈡被告丙○○有無歸還所暫管原告貴族大廈管理委員會財物之義務？又其應歸還之
金額為何？㈢高雄市○○區○○○路○○○號十樓至十二樓牆面為何人所有？何人具有使用收
益之權能？被告三人所為是否構成侵權行為？被告三人所為是否構成不當得利？
四、系爭頂樓增建物是否為獨立之建物？被告丙○○有無事實上之處分權？被告丙○○占有系爭頂樓增建物是否具有正當權源？即系爭頂樓增建物是否業經區分所有權人會議決議由被告丙○○專用？㈠原告主張系爭頂樓增建物為被告丙○○所蓋一情，已為被告丙○○所否認，且兩
造於本院至現場勘驗時，對系爭頂樓加蓋部分係與主建物同時建築一情，並不加爭執（參見本院九十二年五月二十一日勘驗筆錄），另證人己○○於本院作證時亦證稱出售高雄市○○區○○○路十二樓房屋予被告丙○○時，頂樓本即有加蓋，其於過戶後不久曾再看過一次加蓋部分，被告丙○○並無增建而僅有整修內部等語（見本院九十二年十二月十二日言詞辯論筆錄），是被告丙○○抗辯稱系爭頂樓增建物並非其所建築一詞，應屬可信。原告主張系爭頂樓增建物為被告丙○○所蓋一情，尚無可採。
㈡按在原配住房屋加蓋之增建部分，或與原建物使用共同壁，或加建在原建物之上
，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路，各該增建部分，既已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第八百十一條之規定，應由原建物之所有權人取得各該增建部分之所有權；所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物，而為抵押權之效力所及。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物；最高法院八十五年度台上字第八０七號、八十八年度台上字第四八五號裁判可資參照。經查，經本院至現場勘驗結果，系爭頂樓增建物係加建於原建物之上，並無獨立出入口，而仍須使用原建物之門戶進出，不能為獨立使用等情，有本院九十二年五月二十一日勘驗筆錄及原告所提出之頂樓照片三幀在卷可稽，是系爭頂樓增建物既無獨立出入口，與主建物亦無任何可資區別之標識存在，不具構造上及使用上之獨立性，自非獨立之物權客體，應僅屬主建物之附屬物而為主建物之一部分，系爭頂樓增建物部分自仍屬各區分所有權人所共有，縱被告丙○○於向前手購入時，買賣契約載明買賣標的包括「頂樓增建未保存登記部分」，有買賣斡旋金收據一紙在卷可參，然此僅為被告丙○○與前手己○○間之約定，並無拘束第三人之效力，且訴外人己○○既非系爭頂樓增建物單獨之所有權人，已如前述，其自不能將大於自己所有之權利移轉予被告丙○○，被告丙○○當無法因而取得系爭頂樓增建物之獨立所有權。因之，系爭頂樓增建物既屬全體區分所有權人共有，被告丙○○即無處分權可言，原告訴請被告應拆除系爭頂樓增建物，自屬無據。
㈢按區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以
上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：約定專用或約定共用事項，修正前公寓大廈管理條例第三十一條第一項第五款定有明文。次按，股東會之召集程序或其決議方法，違反法令或章程時，依公司法第一百八十九條規定，股東固得自決議之日起三十日內，訴請法院撤銷其決議，惟該項決議在未撤銷前，仍非無效；又所謂決議方法之違反，包括出席股東不足法定之額數或出席股東之股份額不足法令或章程所定代表已發行股份額數之情形，最高法院九十一年度台上字第二一八三號裁判可資參照。經查，系爭頂樓增建物雖曾於八十八年八月十日經貴族大廈區分所有權人會議決議，同意頂樓加蓋部分由十二樓住戶使用，有貴族大廈區分所有權人第四次會議會議紀錄一件在卷可按，惟有關約定專用之事項，其區分所有權人會議之決議自應適用修正前公寓大廈管理條例第三十一條之規定，以當時貴族大廈所有之區分所有權人包括黃基訓（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號地下層）、高雪芳（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號一、二樓）、蔡秉霖（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號一、二、三樓）、陳明泰（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號三樓）、陳文東（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號四、五、六樓）、周志傑（與鄭雲財共有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號七樓）、林家毅（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號八樓）、乙○○（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號九樓）、蕭文華（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號十樓）、周韶華（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號十一樓）、己○○（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號十二樓），有建物登記謄本、權利移轉證書、土地登記申請書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書等件在卷可稽，而該次會議出席者僅有高雪芳、陳文東、周志傑、林家毅、乙○○、陳清和（周韶華之代理人）、陳伯豪（己○○之代理人）七人，雖不足公寓大廈管理條例第三十一條第一項規定應有區分所有權人三分之二以上出席之限制，而屬違反決議之方法，揆諸前開說明，該決議既未經區分所有權人訴請求法院撤銷，其決議自屬合法有效。其後，貴族大廈區分所有權人復於八十九年三月十五日召開區分所有權人會議，決議拆除頂樓加蓋部分，有貴族大廈八十九年第一次區分所有權人會議紀錄一紙附卷可參，以當時貴族大廈所有之區分所有權人包括黃基訓（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號地下層）、高雪芳（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號一、二樓）、蔡秉霖（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號一、二、三樓）、陳明泰（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號三樓）、陳文東（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號四、五、六樓）、周志傑（與鄭雲財共有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號七樓）、林家毅（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號八樓）、乙○○（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號九樓）、蕭文華（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號十樓）、周韶華（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號十一樓）、丙○○（所有建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號十二樓），該次會議出席之區分所有權人僅有黃基訓、陳文東、周志傑、林家毅、乙○○、周韶華，亦不足公寓大廈管理條例第三十一條第一項規定應有區分所有權人三分之二以上出席之限制，惟該次決議既亦未經撤銷，自仍屬有效之決議。因之，貴族大廈區分所有權人會議既已於八十九年三月十五日決議拆除頂樓所有原始建築及增建部分，解釋其真意，當然包含取消被告丙○○就系爭頂樓增建物專用之意，是被告丙○○原享有專用系爭頂樓增建物之依據即八十八年八月十日區分所有權人會議之決議，既已為八十九年三月十五日之區分所有權人會議決議所變更，被告丙○○自無繼續占用之權源，原告主張被告丙○○係無權占有系爭頂樓增建物一節，應屬可信。
㈣按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權
者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」，民法第七百六十七條及第八百二十一條分別定有明文。準此，被告丙○○既無占用系爭頂樓增建物之正當權源，則原告請求被告丙○○應自系爭頂樓增建物遷出，並返還系爭頂樓增建物予原告甲○○及全體共有人，自屬有據。
五、被告丙○○有無歸還所暫管原告貴族大廈管理委員會財物之義務？又其應歸還之金額為何？㈠查，被告丙○○係因受原貴族大廈管理委員會財務委員之託，代為管理原告貴族
大廈管理委員會之財物三十一萬九千二百九十五元之情，為兩造所不爭執，自堪信為真實。而原告貴族大廈管理委員會已於九十一年八月十五日另行選任徐張明枝為財務委員，有貴族大廈區分所有權人臨時會議紀錄一件可參，原告貴族大廈管理委員會並已起訴請求被告丙○○返還所代管之管理委員會財物，被告丙○○原保管原告貴族大廈管理委員會財物之原因即已消滅，被告丙○○自負有返還之義務。
㈡又被告丙○○於代管期間，共計支出清潔費用四萬五千四百二十三元、油漆費用
二千五百元、清潔劑費用一百四十三元、清潔袋費用一百九十四元、鐵刷費用一百九十元、九十一年五月一日至同年七月三十一日電梯保養費用九千元、九十一年八月一日至同年十月三十一日電梯保養費九千元、地板劑費用四百二十三元、五月十五日電費八千四百三十八元、六月二十日電費一萬三千九百五十六元、八月二十一日電費一萬一千三百四十四元、十月二十二日電費一萬一千零五十七元、十二月十九日電費九千一百零九元，共計十二萬零七百七十七元等節，為兩造所不爭執，並有活期儲蓄存款存摺一件、支出明細表一件、世華聯合商業銀行送金簿存根九紙、統一發票五紙、收據一紙、免用發票收據一紙、臺灣電力公司收據一紙為證，經核該部分之費用均屬為大廈事務支出之必要費用；而被告丙○○其餘提出之單據，其中屬律師費用及訴訟費用者，並非為原告貴族大廈管理委員會提起訴訟所支出，而係被告丙○○或戊○○個人訴訟之花費，貴族大廈區分所有權人會議亦未曾決議需聘請律師代為訴訟，另其中屬車票、回數票、加油費用、印章費用者，亦均不能證明係使用於貴族大廈事務之上，是此部分之費用均非屬為貴族大廈事務支出之必要費用；又被告丙○○於保管原告貴族大廈管理委員會財物期間，尚有利息收入三百五十八元、二百二十元、三百四十六元、一百零一元一情，有支出收入明細表一紙為證，且為被告丙○○所自承，是被告丙○○原保管之金額三十一萬九千二百九十五元，加計期間利息收入共一千零二十五元，扣除期間為大廈事務之必要支出十二萬零七百七十七元，被告丙○○應返還之金額為十九萬九千五百四十三元。
㈢又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，
自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項前段及第二百零三條分別定有明文。經查，本件起訴狀繕本係於九十二年三月十二日送達被告丙○○，有送達回證一紙可參，是原告另請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定利息，亦屬有據。
六、高雄市○○區○○○路○○○號十樓至十二樓牆面為何人所有？何人具有使用收益之權能？被告三人所為是否構成侵權行為？被告三人所為是否構成不當得利？㈠高雄市○○區○○○路十至十二樓之牆面，屬承重牆壁，乃公寓大廈之共用部分
，為全體區分所有權人所共有，是被告丙○○、戊○○主張系爭牆面為其單獨所有一情，自無可採。
㈡按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使
用收益之權。但另有約定者從其約定；公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為；修正前公寓大廈管理條例第九條第一項、第八條第一項分別定有明文。本件被告丙○○、戊○○出租外牆與被告聯億廣告事業有限公司之時間為九十一年九月十六日起至九十二年九月十五日止，在公寓大廈管理條例本次修訂前，就有關外牆使用收益之相關事宜，自應適用修正前之規定，先予敘明。又系爭外牆雖為各區分所有權人所共有，惟貴族大廈大廈規約第二條第三項明訂：「本大廈周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。但為增加大廈經費租他人做廣告用途時，需經管理委員會開會通過。」，有貴族大廈大廈規約一件在卷可考，該規約內容亦未曾經區分所有權人會議再予修訂，為兩造所不爭執，該規約自有拘束被告戊○○、丙○○之效力，並為貴族大廈各區分所有權人使用外牆面時之限制；且由該規約內容約定「但為增加大廈經費租他人做廣告用途時，需經管理委員會開會通過。」等語，可知其係將對外牆之收益權能歸與原告貴族大廈管理委員會。因之，貴族大廈大廈規約既已將各區分所有權人對於外牆面之使用收益權能予以限制，並將該等權能歸與原告貴族大廈管理委員會，則被告丙○○、戊○○自不得主張其享有系爭外牆面之收益權能。
㈢又系爭外牆面之所有權為屬全體區分所有權人所共有，已如前述，貴族大廈大廈
規約不過係將共用部分即外牆面之使用收益「權能」歸與原告貴族大廈管理委員會，是縱被告丙○○、戊○○違反規約之約定，擅自出租外牆面與第三人使用，亦僅係侵害原告貴族大廈管理委員會對外牆面之使用收益「權能」而已，並非侵害原告貴族大廈管理委員會之「權利」。是原告貴族大廈管理委員會既無權利遭受侵害，被告等人出租及承租之行為，又非屬背於善良風俗之方法，則原告主張被告丙○○、戊○○、聯億廣告事業有限公司應負共同侵權行為之責，自屬無據。
㈣按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之
原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第一百七十九條定有明文。經查，被告丙○○、戊○○係以每月租金一萬五千元之代價，出租系爭牆面予被告聯億廣告事業有限公司一年，共計已收入租金十八萬元，及被告丙○○、戊○○並無系爭牆面之收益權能等節，已如前述，是原告貴族大廈管理委員會主張被告丙○○、戊○○受領前開租金利益欠缺法律上之原因，自屬可信。準此，原告貴族大廈管理委員會依據不當得利之法律關係，訴請被告丙○○、戊○○給付相當於租金之損害金十八萬元，即屬有據。
㈤又按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務，無
前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第二百七十二條定有明文。原告貴族大廈管理委員會雖主張被告丙○○、戊○○應連帶返還不當得利十八萬元，惟上揭被告既未明示對於原告各負全部給付之責任，且依民法不當得利之規定，亦無不當得利之數受領人，須就返還所受利益之義務負全部給付之責任，則原告請求被告丙○○、戊○○就該項給付負連帶責任，當屬無據，併此敘明。
㈥末按土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租約對於其他共有人固
不生效力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應有部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承租人間仍然有效，承租人有依約支付租金之義務，其既未受有相當於租金之利益，他共有人自不得依不當得利之規定對該承租人為返還利益之請求，最高法院八十三年度台上字第一一三九號裁判可資參照。經查，被告丙○○、戊○○雖無出租系爭牆面之正當權源，然被告丙○○、戊○○與被告聯億廣告事業有限公司簽訂之租賃契約仍屬有效，被告聯億廣告事業有限公司仍有依約支付租金之義務，被告聯億廣告事業有限公司並均已如數給付被告丙○○、戊○○，是被告聯億廣告事業有限公司並未受有相當於租金之利益，是原告貴族大廈管理委員會主張被告聯億廣告事業有限公司亦應返還此部分之不當得利，亦屬無據。
七、綜上所述，被告丙○○並無合法占有系爭頂樓增建物之權源，且原告貴族大廈管理委員會已終止對於被告丙○○之委任，並另行選任徐張明枝為財務委員，被告丙○○自應將所代管之財物返還，另被告丙○○、戊○○均無出租共有牆面之權能等情，已如前述，從而，原告訴請㈠被告丙○○應自座落高雄市○○區○○○路○○○號十二樓頂樓如附件複丈成果圖所示Ａ、Ｂ部分七十二點二八及二平方公尺屋頂突出物遷出，並將前開Ａ、Ｂ部分屋頂突出物返還原告甲○○及全體共有人。㈡被告丙○○應返還原告貴族大廈管理委員會十九萬九千五百四十三元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年三月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被告丙○○、戊○○應給付原告貴族大廈管理委員會十八萬元，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，並無理由，應予駁回。
八、原告及被告丙○○分別陳明願供擔保，聲請准為假執行及免為假執行之宣告，經核原告勝訴部分，並無不合，爰併酌定相當擔保金額各准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如
主文。中 華 民 國 九十三 年 三 月 九 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法 官 曾淑娟正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 九 日~B法院書記官 林宜正