臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年度訴字第七七四號
原 告 乙○○訴訟代理人 楊昌禧律師
唐小菁律師被 告 戊○○被 告 丁○○兼訴訟代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間返還車位事件，於民國九十二年九月四日辯論終結，本院判決如左：
主 文被告應將坐落高雄市○○區○○段二小段二三一五地號土地上，同段建號三０六五號建物內，如附圖所示地下二層編號第三十四號、第三十九號，面積均為壹拾貳點玖肆平方公尺之停車位騰空交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹拾伍萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告係坐落高雄市○○區○○段二小段二三一五號地土地上「博愛巨星」大樓（以下簡稱本大廈），門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號十五樓（含共同使用部分之應有部分萬分之四四九）之區分所有權人。原告購買上開建物時，附購地下二層九個停車位（其中含如附圖所示地下二層編號第三十四號、第三十九號），並登記在上開共同使用部分之應有部分內，詎被告戊○○竟以第三十四號、三十九號兩個停車位（以下簡稱系爭停車位）之所有權人自居，並允由被告丁○○、丙○○占有使用，致妨害原告對系爭停車位權利之行使，爰依民法第七百六十七條及分管契約之法律關係，求為判令如主文除擔保金額外所示等語。
三、被告均未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其等前到庭或以書狀辯敘：系爭停車位係戊○○於八十一年間向佶慶房屋公司購買本大廈內門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號六樓房屋暨基地而附有；本大廈地下停車位係與其他公共設施共同編列同一建號，各區分所有權人就公共設施之應有部分係抽象存在於全部共有物上，而應及於地下停車位，且原告亦無法證明其與本大廈其他區分所有人間有分管契約存在；又依原告所述停車位持分乘以共同使用部分面積，每個停車位之面積不過五．八五平方公尺，惟經實際測量結果，本大廈停車位之面積，卻係十二．
九四平方公尺或十五平方公尺，且本大廈使用執照所載之停車位僅三十八個，何來編號三十九之停車位等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
四、兩造不爭之事實：
（一）原告及被告戊○○均為本大廈之區分所有權人；被告丁○○、丙○○並非本大廈之區分所有權人。
（二）系爭停車位現由被告三人占用中。
五、得心證之理由：原告主張其為本廈之區分所有權人，於購買專有部分時，即附購系爭停車位，並登記在共同使用部分之應有部分內，詎被告三人無正當權源，竟予占用等情，被告三人固不否認使用系爭停車位之事實，惟以前揭情詞置辯，是以，本件所應審究者，在於：系爭停車位是否屬於本大廈全體區分所有權人所共有？是否為約定專用部分？被告有無該停車位之所有權？茲析敘本院之判斷如后：
（一）按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，此觀八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一款、第二款（修正後為第七十五條第一款、第八十條）之規定自明。因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異，而無依民法第七百九十九條規定「推定」為各區分所有人共有之餘地（最高法院八十六年度台上字第一六五五號判決參照）。
（二）茲本大廈地下停車位未另編建號，而併附登記在共同使用部分內，此為兩造所不爭。而依本大廈房屋預定買賣合約書第一條第二款載明：「公共設施：包括樓梯間、電梯間、走道、門廳、受電室、發電機室、車道、法定屋頂突出物、水塔、機械室、康樂室、儲藏室等」，第七條亦載有：「本大廈之地下一、二層由乙方規劃汽車停車位出售（另訂立預定停車位買賣合約書），甲方如未承購不得放置... 」，又本大廈內明華路二五一號十四樓（建號三０六一）專有部分之面積，與同號十二樓（建號三０五九）專有部分之面積，均同為二七０．五八平方公尺，而上述十四樓區分所有權人未附購停車位，其共同使用部分之應有部分為萬分之三一四，十二樓區分所有權人附購一個停車位，其共同使用部之應有部分為萬分之三二九，較諸十四樓多出萬分之十五，此亦有建物登記謄本二件、車位預定買賣合約書一件在卷可稽，準此，本大廈地下停車位並非當然屬於全體區分所有權人共有，僅購買停車位者，有該共同使用部分之應有部分，未購買停車位者，即自該共同使用部分除外。是被告等抗辯戊○○係本大廈之區分所有權人，其共同使用部分之應有部分，應及於地下室停車位等語，顯無可採。
（三）次按，公寓大廈約定專用有違反法令使用限制之規定者，不得獨立使用供作專用部分，公寓大廈管理條例第七條第四款定有明文，又所謂約定專用部分，係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用而言，此觀諸同條例第三條第五款明甚。又區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束，僅專用權人使用該專用部分不得違反共有物之使用目的，致妨害大樓住戶之安全而已（最高法院八十年度台上字第一一０四號判決參照）。又共有人於與其他共有人訂立分割或分管契約後，將其應有部分讓與第三人者，倘該第三人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，其仍受讓與人所訂分割或分管契約之拘束，將使善意之第三人受不測之損害，與憲法保障人民財產權之意旨相違（最高法院八十六年度台上字第二０九八號判決參照），申言之，如受讓人於讓與時知悉有分管契約之存在，即應受分管契約之拘束。經查，原告於購買本大廈專有部分時，附購九個停車位（含系爭停車位），有預訂停車位買賣契約書一紙、建商六象建設股份有限公司（以下簡稱六象公司）核發之車位停車證九張在卷可按，而依上開房屋預定買賣合約書第一條第二款、第七條之記載，本大廈各專有部分原始買受人，於買受各專有部分時，應均知六象公司係保留地下停車場之專用權，附隨於專有部分出賣，而仍買受，即屬默示承認此專用權之保留，而應受其拘束。又戊○○於買受本大廈專有部分時，即知本大廈地下停車位並非全體住戶皆可使用，而需另行買受（詳如後述），揆諸前述說明，其亦應受上開分管契約之拘束。
（四）再者，原告專有部分之面積與上述建號三０六一、三０五九號建物專有部分之面積均相同，此亦有建物登記謄本一紙附卷足憑，而原告共同使用部分之應有部分為萬分之四四九，較諸未購置停車位之十四樓，其共同使用部分之應有部分多出萬分之一三五，依前述說明，該超出部分相當於九個停車位，是堪認其共同使用部分之應有部分內確包括九個停車位之所有權。被告雖辯稱：依原告所述停車位持分換算，每個停車位之面積不過五．八五平方公尺，惟經實際測量結果，本大廈停車位之面積，卻係十二．九四平方公尺或十五平方公尺等語，然本大廈購有停車位者，其共同使用部分之應有部分，較諸未購者皆有超逾，且其超逾比例係屬一致等情，已述如前，是縱令登記上該等車位應有部分之比例與實際上之車位面積占共同使用部分之比例稍有差異，亦僅係應有部分比例核算之問題，尚難因此而認原告共同使用部分之應有部分不包括系爭停車位。被告另抗辯：本大廈使用執照所載之停車位僅三十八個，何來編號三十九之停車位等語，惟本大廈建商係因編號十三號停車位空間較大，故另隔出編號十四之停車位，與編號十三之停車位共用同一出入口，致原登載之三十八個停車位，實際上成為三十九個等情，業據原告陳明在卷，且有地下停車位平面圖及照片三幀在卷可按，是足見被告所述車位數不符之情況，純係利用上之便宜使然，並非無編號三十九之停車位存在，所辯不足據為有利於其之判斷。
（五）末以，被告等辯稱戊○○於購入本大廈專有部分時即附有系爭停車位等語，惟戊○○前於八十二年間即因購屋糾紛而曾對佶慶房屋公司職員鄭美月提起刑事詐欺告訴（台灣高雄地方法院檢察署八十二年度偵字第六八六五號，經不起訴處分），而經本院調取上開案卷核閱，鄭美月於該案陳稱：我有向他說沒有停車位（八十二年三月二十五日、同年四月二日訊問筆錄），又辦理過戶手續之代書張得浥亦證稱：「我問過張源政屋主，他也說沒有車位」（九十二年四月二日訊問筆錄），堪認本大廈地下停車位並不在戊○○之買受範圍內，被告等本部分所辯，顯不足採。
六、綜上所述，原告主張其購買本大廈專有部分時，附購系爭停車位，並登記在共同使用部分之應有部分內，被告三人係無權占用該等車位等情，堪信為真。被告所辯各節，均無可採。從而，原告依民法第七百六十七條規定及分管契約，請求被告返還系爭停車位，洵屬有據，應予准許。
七、兩造各陳明願供擔保請准宣告或免為宣告假執行，均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、兩造其餘攻擊防禦方法，無礙本件勝負之判斷，爰不一一論敘，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十八 日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B法 官 甯 馨右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十八 日~B法院書記官 林麗文