臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年度重訴字第三九六號
原 告 乙○○訴訟代理人 徐豐明律師被 告 甲○○訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師複 代理人 樓嘉君律師右當事人間租佃爭議事件，經本院於民國九十三年七月二十八日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：坐落高雄縣○○鄉○○○段第三九四八地號（地目田、面積二０四０平方公尺）、第三九四九地號（地目田、面積一八００平方公尺）之土地（下合稱系爭土地）原為伊父劉隆水所有，自民國四十八年一月一日起出租予被告之父王明通耕作，並於四十七年十月二日依耕地三七五減租條例之規定，為租約之登記。嗣王明通於七十八年間死亡，由被告繼承為承租人，而劉隆水亦於九十年四月三日將系爭土地辦理移轉登記與伊，並為出租人之變更登記。嗣大寮鄉公所雖於九十二年三月四日核定兩造自九十二年一月一日起至九十七年十二月三十一日止續訂租約六年，惟因大寮鄉公所核定續訂租約之過程有瑕疵，是該續定之租約應屬無效，且被告未自任耕作多年，依耕地三七五減租條例第十六條第二項之規定，租約應屬無效，又被告亦積欠地租達兩年以上之總額，伊依同條例第十七條第一條第三款之規定得終止租約，而伊已以存證信函催告被告繳付積欠租金及為終止租約之意思表示，上開信函亦均由被告合法收受，是系爭租約亦應已合法終止等語。爰基於民法第七百六十七條所有物返還請求權提起本訴，並聲明：
㈠被告應將系爭土地之地上物除去後返還原告。㈡願供擔保為假執行宣告之判決。
二、被告則以：伊係配合政府農業政策，而自八十三年起每年第二期均為休耕，原告據此認其未自任耕作或棄耕，顯有誤解；再系爭租約已約定由出租人至承租人處收取租金，是本件租金屬往取債務之性質，原告未前往伊處收取租金，伊自不構成欠租，況伊已將各期租金向法院辦理提存，是原告以伊欠租達二年以上為由主張終止租約，自屬無據；又原告如對大寮鄉公所核定系爭租約自九十二年一月一日起續租六年一節有異議，應循行政訴訟程序救濟，在此之前系爭租約之效力不受影響等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、原告主張系爭土地原為劉隆水所有，自四十八年一月一日起出租予王明通耕作，並於四十七年十月二日依耕地三七五減租條例之規定完成租約登記，後王明通於七十八年間死亡，被告因繼承而為承租人，而其於九十年四月三日取得系爭土地所有權，且辦理出租人變更登記，嗣大寮鄉公所於九十二年三月四日核定兩造自九十二年一月一日起至九十七年十二月三十一日止，續訂租約六年，而其於九十二年三月一日以存證信函向被告為終止租約之意思表示，被告亦已於同年三月十一日收受上開存證信函等情，業據其提出大鄉埤字第一四二號耕地租約、大寮鄉公所（七八）大鄉民字第二七五五三號受理租約承租人變更登記通知書、（九二）大鄉民字第六九一五號核定續約通知書、高雄六八支郵局第三十七號存證信函暨收件回執各一份、土地登記謄本二份為證，且為被告所不爭執，則其此部分主張，自堪信為真實。
四、原告主張大寮鄉公所核定本件續定租約之過程有瑕疵，且被告未自任耕作多年，租約應屬無效，再被告亦積欠其地租達兩年以上之總額，是其依法得終止租約，其亦已發存證信函向被告為終止租約之意思表示，是兩造間之租約應屬無效或已合法終止，被告自應將系爭土地之地上物除去並返還土地等語；被告則以前詞置辯。是本件之爭點應為：㈠兩造自九十二年一月一日起續訂之系爭租約是否有效？㈡被告是否有未自任耕作之情形？㈢被告是否有積欠租金達兩年以上之總額？
五、兩造自九十二年一月一日起續訂之系爭租約是否有效？㈠按人民對於中央或地方機關之行政處分，認為違法或不當，致損害其權利或利益
者，在未依訴願法提起訴願由其上級機關撤銷該行政處分前，司法機關尚難否認其效力，又行政機關就耕地三七五減租條例第十九條所為耕地准否收回自耕之核定與調處，出租人、承租人如有不服，應循行政訟爭程序請求救濟。故租期屆滿，如承租人願繼續承租，在出租人依耕地三七五減租條例第十九條第一項規定申請收回自耕，並經該管行政機關核准前，其耕地租賃關係，尚難謂為已消滅，最高法院七十年度台上字第四三八九號、九十一年度台上字第九０八號裁判可資參照。
㈡原告主張其於原訂耕地租約期滿時，曾依大寮鄉公所之通知提出意見書，表明不
願續訂租約，並向該公所租佃委員會申請調解，然大寮鄉公所遲不召開調解，且逕行核定系爭租約自九十二年一月一日起續租六年，顯違反內政部函令且欠缺意思表示合致而屬無效等語，並提出之大寮鄉公所大鄉民字第二四一二五號通知書、大鄉民字第０九二０００三二０四號函、意見書、租佃爭議調解申請書及內政部八十六年台內地字第八六八二一二三號函各一件為證。惟本件被告於原訂租約期滿時，亦已向該公所申請繼續承租，並經該公所核定准由承租人自九十二年一月一日起至九十七年十二月三十一日續訂租約六年等情，業如前述，則揆諸上開說明，原告收回系爭土地自耕之申請既未經主管機關即大寮鄉公所予以核准，且該公所業已另行核定准許被告續訂租約六年，而原告就該核定續租之行政處分是否有何違法或不當致損其權利或利益，亦未另循行政救濟途徑請求其上級機關予以撤銷，在此之前，法院自尚不得否定該處分之效力，是兩造就系爭耕地之租賃關係既經主管機關重新核定自九十二年一月一日起續租六年而仍有效存在，則原告主張系爭租約違反內政部函令，且欠缺意思表示合致而屬無效等語，即屬無據。
六、被告是否有未自任耕作或棄耕之情事？原告主張被告有不自任耕作或棄耕之情事，依照耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項及第十七條第二款，系爭租約無效或得終止，其自得請求被告返還系爭土地等語，並提出照片四張為證。被告則抗辯其係配合政府之農業政策而休耕，原告據此認其未自任耕作或棄耕，顯有誤解。經查，被告於高雄縣鳳山市公所辦理行政院農業委員會九十二年度「水旱田利用調整後續計畫」獎勵休耕輪作時，就第二期作確有申請休耕一節，業據其提出鳳山市公所九十二年七月二十二日鳳山建字第０九二００三三四０六號函附之休耕申請書一份為證；而被告自八十三年起每年第二期作均有申請休耕，並由政府發給獎勵金之事實，亦有各年度第二期水旱田利用調整計畫輪作、休耕直接給付獎勵金發放清冊十份在卷可稽。又農地辦理休耕，除乾旱、天災等特殊情況外，第一期作必須種植綠肥，第二期作可選擇種植綠肥或辦理翻耕以維護地力，亦有水旱田利用調整後續計畫宣導重點一份在卷可憑，是休耕既係為維持地力以達耕地永續經營之目的，則被告自八十三年起每年第二期作為配合政府政策而休耕，自與不自任耕作或棄耕之情形有別。再佐以上開宣導重點之說明，高雄縣市地區農作第一期作之期間為二月初至五月底，第二期作之休耕期間為六月底至十月十日止，對照原告所提出四張相片顯示之拍攝日期，均為被告申請休耕或冬季之期間，自無從僅憑該相片內系爭土地上未種植水稻，遽認被告有不自任耕作或棄耕之情事，而被告有於第一期作期間於系爭土地上種植水稻一節，亦據其提出於九十二年二月二十四日所拍攝之照片一張為證；原告對被告有未自任耕作或棄耕之情形，復未另行舉證以實其說，是其上開主張自屬無據。
七、原告得否以被告欠租達兩年以上之總額為由而終止租約？又按依契約應由出租人赴承租人處收取租金，而出租人並未赴承租人處收租者，則衹構成出租人受領之遲延，不能謂為承租人之欠租，設此際承租人業已催告出租人收租，或已將租金提存者，其不能謂承租人欠租固不待言，縱或承租人未為此項催告或提存，其不能構成承租人之欠租責任亦同，最高法院五十二年台上字第一三二四號判例意旨可資參照。本件原告固主張兩造並未約定以承租人住處為繳付租金之地點；惟查，系爭租約第四條記載應納之地租為繳納實物，繳租地點定在鳳山鎮埤頂村三鄰一戶，而契約上承租人王明通之住址則為鳳山鎮埤頂村三鄰十四號，與繳納地租之地點甚為相近，足認被告主張本件租金之給付係以債務人住所為清償地之往取債務一情，應堪採信。本件租金之給付既應由原告赴被告處收取租金，且原告又非不知悉被告之住處，則原告未赴被告處收取租金，應僅構成原告之受領遲延，尚不能謂被告欠租，原告自不得以被告欠租為由主張終止租約，其縱為終止租約之意思表示，仍不發生合法終止之效力。
㈡至原告否認系爭租約上劉隆水簽名之真正，進而主張兩造並未就租金之給付地點
有所約定等語。惟原告就系爭土地自四十八年一月一日起即由劉隆水出租予王明通耕作，後並由兩造繼受系爭租賃關係之事實並不爭執，且劉隆水於四十八年起出租系爭耕地予王明通後，劉隆水或原告均未曾質疑系爭租約之有效性，迄今已近五十年之久，顯見系爭租約上之記載應屬真正，是縱租約上「劉隆水」之簽名非由其本人所親簽，亦應係本於其授權所為，而兩造既繼受劉隆水與王明通之契約當事人地位，自應同受該條款之拘束，是原告前開主張亦不足採。
八、綜上所述，系爭租約乃經大寮鄉公所核定自九十二年一月一日起續約六年，則於該處分經上級機關撤銷前，租約仍屬有效存在，而被告亦無不自任耕作、棄耕或欠租達兩年總額以上之情事；從而，原告依耕地三七五減租條例第十六條第二項、第十七條第一項第二款、第三款主張系爭租約無效或終止，並依民法第七百六十七條請求被告返還土地，即無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲。請亦失所附，應併予駁回。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 八 月 十一 日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B審判長法 官 林紀元~B 法 官 唐照明~B 法 官 盧怡秀右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 十一 日~B 法院書記官 王敏東