臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年度重訴字第六七八號
原 告 乙○○
丁○○○甲○○訴訟代理人 林華生律師複 代理 人 邱玲子律師被 告 高雄縣內門鄉公所法定代理人 丙○○訴訟代理人 陳俊偉律師當事人間請求履行契約事件，經於民國九十三年三月三日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應於原告乙○○將門牌號碼為高雄縣內門鄉內門村內門六七之二八號店舖連同坐落之基地返還被告之同時，給付原告新臺幣貳佰伍拾萬元。
被告應於原告甲○○將門牌號碼為高雄縣內門鄉內門村內門六七之二二號店舖連同坐落之基地返還被告之同時，給付原告新臺幣柒萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告丁○○○負擔十分之五，原告甲○○負擔十分之二，餘由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告乙○○以新臺幣捌拾伍萬元，原告甲○○以新臺幣貳萬伍仟元，分別為被告供擔保後，各得假執行。但被告如以新臺幣貳佰伍拾萬元為原告乙○○預供擔保，以新臺幣柒萬伍仟元為原告甲○○預供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告乙○○新臺幣（下同）二百五十萬元。
㈡被告應給付原告丁○○○三百三十五萬元。
㈢被告應給付原告甲○○一百八十二萬五千元。
㈣願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行。
二、陳述：㈠緣被告於民國八十年間為公共造產，購買坐落高雄縣○○鄉○○段一三之六地號
土地，面積一七五二平方公尺，興建內埔市場，並將攤位及店舖分售鄉民，供住宅及商業使用，原告乙○○購買門牌號碼為高雄縣內門鄉內門村內門六七之二八號一間及其基地，原告丁○○○購買門牌號碼為高雄縣內門鄉內門村內門六七之
二一、六七之二四號各乙間及其基地，原告甲○○則購買門牌號碼為高雄縣內門鄉內門村內門六七之二二號一間及其基地，約定每間價金均為二百五十萬元，雙方遂分別訂立「高雄縣內門鄉公所內埔公有市場店舖分期繳款租賃契約書」（以下簡稱「系爭契約」），訂約時先付一百萬元，賸餘一百五十萬元，自八十一年七月一日起至九十一年七月一日止，十年內分二十期，以半年為一期，每期給付七萬五千元，但因買賣基地為特定事業用地，地目為田，礙於法令規定，不能即行辦理買賣移轉登記，遂以租賃契約之形式訂定，實者為買賣，故於系爭契約第十五條約定，本公有市場為特定事業用地，將來特定事業用地地目變更或消失，出租人應將店舖產權登記為承租人所有，如不能移轉產權時，出租人應將承租人所繳之房屋款無息全部退還，承租人如有異議不願承受退款時，免繳租金繼續使用。又系爭契約已於九十一年七月屆滿，原告乙○○已按期將全部價款二百五十萬元繳清，原告丁○○○及甲○○因聽聞：有民代質詢系爭契約屆期產權仍不可能辦理移轉登記，而指摘鄉長違法云云，乃中途停止繳納期款，並與被告協調，請其儘速辦理過戶，如在期限內辦理過戶，原告則願全部一次繳清，雙方達成共識，故原告丁○○○購買兩間房地均繳至第九期，合計已繳金額為三百三十五萬元，原告甲○○購買一間房地，繳至第十一期，共繳金額一百八十二萬五千元。系爭契約十年期限既於九十一年七月屆滿，迄仍無法辦理移轉登記，爰依兩造間系爭契約之法律關係，原告選擇退還房地而請求被告無息返還房屋款，為此提起本件訴訟。
㈡系爭契約為買賣契約之性質，被告顯然不得依系爭契約第十一條約定主張終止租
約，且系爭契約第十一條之約定，乃解除契約之法律效果，契約效力當然自始溯及消滅，如被告之真意為解除契約，契約解除後應本於回復原狀之原則，返還已繳納之金額，被告主張已沒入價金云云，毫無法律上或契約上之依據。至於系爭契約中有不合於買賣關係之條款，應不予適用。再參以負責承辦系爭契約之王順忠另案結證稱：系爭契約第十五條係指屆時若礙於法令不能移轉，應由鄉公所將收取價金還給鄉民等語，故系爭店鋪係定十年期間分期付款之買賣，十年期滿，仍不能辦理所有權移轉時，買受人得請求退還價金，應無疑義。
三、證據：提出系爭契約暨認證書三份、高雄縣內門鄉公所內埔市場店舖承租辦法協調會八十七年五月二十六日會議紀錄節本、八十八年二月二日會議紀錄節本、鈞院九十二年度訴字第一二五號請求履行契約事件九十二年二月二十四日準備程序筆錄、九十二年三月十七日準備程序筆錄、高雄縣政府九十二年二月十七日府財產字第○九二○○○七六一八號函、九十二年六月二十四日府財產字第○九二○一○七一九五號函。
乙、被告方面：
一、聲明︰駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
二、陳述：㈠系爭契約形式上雖為「租賃契約」，實質上應為「買賣契約」。系爭契約第十五
條約定係因被告店舖是向臺灣省公共造產基金貸款興建，依法非經主管機關同意，不能辦理所有權移轉登記，故而有此約定。其意旨在於承租人如要請求返還房屋款，須系爭店舖基地之「特定事業用地地目變更或消失」之情況下，被告仍不能將店舖所有權移轉於承租人時，承租人始得請求返還房屋款，其契約內容顯為附解除條件之契約，而非附期間之契約，被告依內政部、高雄縣政府函示，得依「公共造產辦理結束經營作業要點」第二、四、五、六點規定，詳述理由送經該鄉民代表會同意後，報高雄縣政府備查並副知內政部，辦理結束營業程序，並將貸款清償完畢後，依非都市土地管制規則第九條規定，辦理特定目的事業用地變更編訂，再依高雄縣縣有財產管理自治條例第二十二條、第二十三條規定變更用途，將公用財產變更為非公用財產，再依土地法第二十五條規定，先提交該鄉民代表會同意出售，再送高雄縣政府核准，完成法定處分程序後，依高雄縣縣有財產管理自治條例第四十九條規定辦理出售。今被告已依上開規定辦理所有權移轉之程序，並未違反系爭契約第十五條之約定，況且原告於簽約時，即知系爭店舖用地為特定事業用地，須地目變更及相關法定程序之完成，始能辦理所有權移轉，現條件既未成就，原告不能僅以十年租期屆滿，即主張被告違反系爭契約第十五條之約定，要求返還房屋款。
㈡系爭契約第十一條約定，承租人積欠租金達二個月以上或違反本特約事項一—五
規定之一者，出租人得終止租約，收回租賃物，如有損害，並得請求賠償，承租人不得異議，該租金本為購屋之分期款，如未按期繳付即為債務不履行，被告自得依前開約定終止契約，實為解除買賣契約之意，契約嗣後失其效力，沒入已收款項，否則上開約定即無法約束承租人（即買受人）按期繳納分期款。原告丁○○○自八十五年十二月二日起應繳納第九期款起，即未再繳納任何分期款，原告甲○○自八十六年起即未再繳納分期款，被告多次項原告丁○○○、甲○○催討積欠款項，詎渠等均不予置理，被告迫於九十一年三月十五日以存證信函依系爭契約第十一條約定終止租約，並要求渠等搬遷，故原告丁○○○、甲○○與被告間之契約因而終止（實為解除），原告丁○○○、甲○○自不得再依系爭契約之約定請求被告返還房屋款。又原告主張雙方先後於八十七年五月二十六日、八十八年二月二日協調會中關於原告丁○○○、甲○○中途停止繳納期款達成共識乙節，經查該二次協調會中並無此部分共識之記載，實情為原告丁○○○、甲○○已欠繳分期款甚久，經催討仍未繳納而召開協調會，原告丁○○○雖答應儘快繳納，嗣後卻未繳納分文，被告甲○○也未再繳納分期款。
㈢原告丁○○○、甲○○因違約遭被告解除契約，則其占有被告之店舖自有不當得
利之情形，致生被告有租金之損失。而兩造間所定之租金，以每月一萬二千五百元為恰當，因原告丁○○○、甲○○占用被告店舖已近十二年，渠等所享有之租金利益已遠超過其繳納之分期款，故被告主張抵銷，原告丁○○○、甲○○自不得請求返還任何款項。又原告所主張之返還房屋款，如鈞院認有理由，亦應將系爭房屋連同基地交還被告。
三、證據︰提出高雄縣政府九十二年六月二十四日府財產字第○九二○一○七一九五號函、內政部九十二年六月九日內授中辦地字第○九二○○八三二四四號函、高雄縣內門鄉民代表會第十七屆第三次臨時大會提案書、被告八十六年一月三日內鄉民字第○○○一號函稿、八十六年二月二十五日內鄉民字第一三三一號函稿、八十六年五月十九日內鄉民字第三五○九號函稿、八十六年七月三日內鄉民字第四七一六號函稿、八十六年十一月二十六日內鄉民字第八五二七號函稿、八十七年三月十一日內鄉民字第一六○三號函稿、八十七年八月十九日內鄉民字第六一○九號函稿、八十七年十月二十日內鄉民字第七五六一號函稿、內門郵局八十七年十月二十一日第二八○號存證信函、第二八二號存證信函、九十一年三月十五日內門郵局第五號存證信函暨中華民國郵政掛號郵件收件回執、第六號存證信函暨中華民國郵政掛號郵件收件回執、被告八十七年五月二十二日內鄉民字第三六○六號函稿暨八十七年五月二十六日協調會會議紀錄、八十八年一月二十九日內鄉民字第○七八四號函稿暨八十八年二月二日協調會會議紀錄。
理 由
一、原告主張：被告於八十年間為公共造產，購買坐落高雄縣○○鄉○○段一三之六地號土地，面積一七五二平方公尺，興建內埔市場，並將攤位及店舖分售鄉民，供住宅及商業使用，原告乙○○購買門牌號碼為高雄縣內門鄉內門村內門六七之二八號一間及其基地，原告丁○○○購買門牌號碼為高雄縣內門鄉內門村內門六七之二一、六七之二四號各乙間及其基地，原告甲○○則購買門牌號碼為高雄縣內門鄉內門村內門六七之二二號一間及其基地，約定每間價金均為二百五十萬元，雙方遂分別訂立系爭契約，訂約時先付一百萬元，賸餘一百五十萬元，自八十一年七月一日起至九十一年七月一日止，十年內分二十期，以半年為一期，每期給付七萬五千元，但因買賣基地為特定事業用地，地目為田，礙於法令規定，不能即行辦理買賣移轉登記，遂以租賃契約之形式訂定，實者為買賣，故於系爭契約第十五條約定，本公有市場為特定事業用地，將來特定事業用地地目變更或消失，出租人應將店舖產權登記為承租人所有，如不能移轉產權時，出租人應將承租人所繳之房屋款無息全部退還，承租人如有異議不願承受退款時，免繳租金繼續使用。又系爭契約已於九十一年七月屆滿，原告乙○○已按期將全部價款二百五十萬元繳清，原告丁○○○及甲○○因聽聞：有民代質詢系爭契約屆期產權仍不可能辦理移轉登記，而指摘鄉長違法云云，乃中途停止繳納期款，並與被告協調，請其儘速辦理過戶，如在期限內辦理過戶，原告則願全部一次繳清，雙方達成共識，故原告丁○○○購買兩間房地均繳至第九期，合計已繳金額為三百三十五萬元，原告甲○○購買一間房地，繳至第十一期，共繳金額一百八十二萬五千元。系爭契約十年期限既於九十一年七月屆滿，迄仍無法辦理移轉登記，爰依兩造間之系爭契約關係，原告選擇退還房地而請求被告無息返還房屋款，為此提起本件訴訟等情。
二、被告則以︰系爭契約形式上雖為「租賃契約」，實質上應為「買賣契約」，系爭契約第十五條約定係因被告店舖是向臺灣省公共造產基金貸款興建，依法非經主管機關同意，不能辦理所有權移轉登記，其意旨在於承租人如請求返還房屋款，須系爭店舖基地之「特定事業用地地目變更或消失」之情況下，被告仍不能將店舖所有權移轉於承租人時，承租人始得請求返還房屋款，其契約內容為附解除條件之契約，而非附期間之契約，被告依內政部、高雄縣政府相關函示及行政命令所規定之行政程序，積極辦理所有權移轉之手續，並未違反系爭契約第十五條之約定，現解除條件既未成就，原告不能僅以十年租期屆滿，即主張被告違反系爭契約第十五條之約定，要求返還房屋款。又被告依系爭契約第十一條約定，以原告丁○○○、甲○○二人積欠房屋款金達二個月以上而為債務不履行為由，終止（實為解除）系爭契約，收回店舖，如有損害，並得請求賠償，契約嗣後失其效力，沒入已收款項，否則上開約定即無法約束承租人（即買受人）按期繳納分期款。又原告丁○○○自八十五年十二月二日起應繳納第九期款起，即未再繳納任何分期款，原告甲○○自八十六年起即未再繳納分期款，被告多次項原告丁○○○、甲○○催討積欠款項，渠等均不予置理，被告迫於九十一年三月十五日以存證信函依系爭契約第十一條約定終止租約，並要求渠等搬遷，迄今仍未搬遷，則其等占有被告之店舖自有不當得利之情形，致生被告有租金之損失。而兩造間所定之租金，以每月一萬二千五百元為恰當，因原告丁○○○、甲○○占用被告店舖已近十二年，渠等所享有之租金利益已遠超過其繳納之分期款，故被告主張抵銷，原告丁○○○、甲○○自不得請求返還任何款項。至原告丁○○○、甲○○主張雙方先後於八十七年五月二十六日、八十八年二月二日協調會中關於中途停止繳納期款達成共識乙節，經查該二次協調會中並無此部分共識之記載，實情為原告丁○○○、甲○○已欠繳分期款甚久，經催討仍未繳納而召開協調會。如認原告所主張之返還房屋款為有理由，亦應將系爭房屋連同基地交還被告等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造所簽訂之系爭契約，因買賣標的店舖及其基地乃被告為內埔市場向臺灣省公
共造產基金貸款興建，依法非經主管機關同意，不能辦理所有權移轉登記，故系爭契約形式上雖為租賃契約，實質上應為買賣契約之性質，雙方約定每間店舖及其基地之買賣價金為二百五十萬元，訂約時先繳付一百萬元，其餘買賣價金一百五十萬元，則自八十一年七月一日起至九十一年七月一日止，按半年期各於每年六月一日、十二月一日繳交七萬五千元，共計為二十期，並於系爭契約第十五條約定：「本公有市場為特定事業用地，將來特定事業用地地目變更或消失，出租人（按即被告）應將店鋪產權登記為承租人（按即原告）所有，如不能轉移產權時，出租人應將承租人所繳之房屋款無息全部退還。承租人如有異議不願承受退款時，得免繳租金繼續使用」，並有系爭契約暨認證書三份、高雄縣政府九十二年二月十七日府財產字第○九二○○○七六一八號函、九十二年六月二十四日府財產字第○九二○一○七一九五號函、內政部九十二年六月九日內授中辦地字第○九二○○八三二四四號函為證。
㈡兩造訂約後，被告隨即將店舖及其基地交與原告使用，原告乙○○購買店舖及其
基地乙間，業已按期繳交全部買賣價金二百五十萬元，原告丁○○○購買兩間店舖及其基地，買賣價金均繳至第九期，合計已繳金額為三百三十五萬元，原告甲○○購買一間店舖及其基地，買賣價金繳至第十一期，共繳金額一百八十二萬五千元，迄今原告仍使用店舖及其基地等情，為兩造自認屬實在卷。
四、兩造爭執之事項：㈠系爭契約第十五條約定之真意如何？原告得否請求被告返還已繳交之房屋款（即
買賣價金）？㈡原告丁○○○、甲○○二人未按期繳交分期買賣價金達二個月以上，被告依系爭
契約第十一條之約定，終止系爭契約之法律上效果如何？被告對於原告丁○○○、甲○○二人迄今仍未遷讓店舖及其基地，就渠等二人無權占用店舖及其基地，得否主張相當於租金之不當得利返還而抵銷返還渠等二人之房屋款？㈢倘原告之請求為有理由，是否應負返還店舖及基地之對待給付義務？
五、系爭契約第十五條約定之真意如何？原告得否請求被告返還已繳交之房屋款（即買賣價金）？㈠按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事
人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第二百四十六條第一項定有明文，是以，倘當事人間有俟不能之情形除去後再為給付之約定，則契約仍為有效，最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議可供參照。查系爭契約標的物即店舖及其基地，乃被告向臺灣省公共造產基金貸款所興建，須依內政部發布「公共造產辦理結束經營作業要點」第二點、第四點、第五點及第六點、非都市土地管制規則第九條、高雄縣縣有財產管理自治條例第二十二條、第二十三條等規定，非經高雄縣內門鄉民代表會同意，報高雄縣政府備查並副知內政部辦理結束公共造產營業程序，並將貸款清償完畢後，再辦理特定目的事業用地變更編定，變更用途，將公用財產變更為非公用財產後，提交高雄縣內門鄉民代表會同意出售，復送高雄縣政府核准，始能辦理出售而為所有權之移轉登記，惟兩造於訂約時既已於系爭契約第十五條約定將來所有權得為移轉時，被告方為店舖及其基地移轉所有權登記予原告，足認系爭契約不能給付係可以除去之情形，依上開最高法院民事庭會議決議意旨，系爭契約自屬有效，合先敘明。
㈡次按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以
過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院著有三十九年臺上字第一○五三號判例意旨足資佐參。經查：系爭契約形式上約定為租賃契約，契約全文中均以原告為承租人，被告為出租人，又約定租賃期間自八十一年七月一日至九十一年七月一日共十年，且對於店舖及其基地之使用、修繕更均以租賃契約等條文規範之，雖有系爭契約三份在卷可稽，惟實乃因訂約時被告尚未依前開行政命令之規定辦理出售，為籌措款項，因而與原告形式上各別簽訂為租賃契約，實質則應為買賣契約之性質，且審酌證人即被告承辦人員王順忠於本院另案（即九十二年度訴字第一二五號請求履行契約事件，下同）到庭結證稱：店舖及其基地等係被告向臺灣省民政廳公共造產委員會貸款建造，建成後原本有意要出租給鄉民使用，藉著收取租金來繳貸款，公告後，但因鄉民多表示不願以承租方式，效果不佳，又因被告實在需要一筆錢，繳納相關建案之工程費及土地買賣費用，所以被告就決定改為出賣與鄉民使用；擬定契約內容時，因地目編為公共設施用地，店舖及其基地無法移轉登記，但被告真的沒錢，所以還是與鄉民訂定買賣契約性質之形式上租賃契約，再呈報給高雄縣政府，實際上鄉民交付的是買賣價金，一般租金不會這麼高；公共造產貸款年限為六年，原本要求鄉民分六年繳納即可，但鄉民要求要分十年繳納，所以才分十年繳交賸餘買賣價金，押金一百萬元則用來繳交工程及土地買賣等費用；系爭契約第十五條是指屆時若礙於法令不能移轉，應由被告將收取價金還給鄉民等語屬實（見九十二年三月十七日準備程序筆錄頁二至五）。職是，系爭契約顯屬店舖及其基地之買賣契約性質，並於兩造訂約之時即為成立生效，形式上之十年租賃期間，應係分期繳付買賣價金之期間，並非租賃期間，而原告訂約時所繳納之押租金每間店舖一百萬元，嗣每年繳納之一十五萬元，均屬買賣價金之一部，而非租金等情，至為明灼。
㈢準此，系爭契約第十五條約定：「本公有市場為特定事業用地，將來特定事業用
地地目變更或消失，出租人（按即被告）應將店鋪產權登記為承租人（按即原告）所有，如不能轉移產權時，出租人應將承租人所繳之房屋款無息全部退還。承租人如有異議不願承受退款時，得免繳租金繼續使用」之記載，依兩造立約之真意，乃被告應於八十一年七月一日起至九十一年七月一日止共十年期間內將店舖及其基地不能移轉所有權之不能情形除去，質言之，被告應依前開行政命令之規定，俟地目變更得為移轉時，即應移轉所有權與原告，苟被告於十年期間屆滿後仍不能將店舖及其基地移轉所有權與原告，兩造則約定賦予原告有選擇權，即原告得請求被告將已繳交之買賣價金全部無息返還；或者原告得選擇不接受退款，繼續使用店舖及其基地。又按期限與條件雖同為法律行為附款之一種，但二者性質各異。條件取決於成否不確定之事實，期限則因一定時間之經過或事實之發生而必定到來，是系爭契約第十五條之約定就法律效果而言，前者乃係賦予原告解除契約之權，亦即以「十年期間屆滿後，如不能轉移產權」為系爭契約解除之「期限」，如期限屆至時，原告即得主張解除系爭契約而請求被告無息返還已繳交價金；後者則係前揭期限屆至時，原告得選擇不解除系爭契約，而繼續使用店舖及其基地，俟日後產權得移轉時再為移轉。
㈣再者，系爭契約既然已約定十年為期，原告須於十年期間內繳清全部買賣價金，
則被告最遲亦應於十年期間內將不能移轉移轉所有權之情形除去，否則十年期間屆滿，被告依約應移轉所有權與原告之不確定條件仍未成就，對於原告之期待利益損害甚大，難謂為事理之平，亦與系爭契約第十五條約定被告有無息返還全部價金義務之效果不符，顯非兩造立約時之真意，是被告執以系爭契約第十五條賦予原告選擇權之行使以「將來特定事業用地地目變更或消失」為附解除條件，而非附期間云云，殊無足取。
㈤至被告雖抗辯：被告正積極努力有關店舖及其基地所有權移轉之行政程序等語，
查系爭契約標的店舖及其基地將來雖然可能為所有權之移轉登記，但應先辦理公共造產結束經營程序，而依公共造產辦理結束經營作業要點規定，結束經營須先報請高雄縣內門鄉民代表會、高雄縣縣政府、內政部等同意、核准或備查，再將向公共造產基金所為之貸款還清，並將特定目的事業用地變更為非特定目的事業用地，若欲移轉處分，則須再報請高雄縣內門鄉民代表會、高雄縣政府同意或核准等情，悉如前述，而高雄縣政府礙於法令之規定，並不同意或核准被告處分出售，且前揭處理之行政程序須耗費多少時日亦屬不確定等情，業據證人即高雄縣政府財政局公有財產課職員江金清於另案到庭結證綦詳（見九十二年三月十七日準備程序筆錄頁四），並有高雄縣政府九十二年六月二十四日府財產字第○九二○一○七一九五號函暨內政部九十二年六月九日內授中辦地字第○九二○○八三二四四號函各乙件附卷足憑。是以，縱認被告確實正積極從事系爭契約標的店舖及其基地所有權移轉與被告之行政程序，有高雄縣內門鄉民代表會第十七屆第三次臨時大會提案書為憑，且為原告所不爭執，應堪認為真實，惟系爭契約所約定之十年期限業已於九十一年七月一日屆至，被告既未依約將系爭契約標的店舖及其基地之所有權移轉登記與原告乙○○，原告乙○○自得依約選擇解除系爭契約，並以本件起訴狀為解除契約之意思表示，請求被告返還原告乙○○已繳交之買賣價金。
六、其次，原告丁○○○、甲○○二人未按期繳交分期買賣價金達二個月以上，被告依系爭契約第十一條之約定，終止系爭契約之法律上效果如何？被告對於原告丁○○○、甲○○二人迄今仍未遷讓店舖及其基地，就渠等二人無權占用店舖及其基地，得否主張相當於租金之不當得利返還而抵銷返還渠等二人之房屋款？㈠被告因原告丁○○○購買兩間店舖及其基地，買賣價金均繳至八十五年十二月第
九期，合計已繳金額為三百三十五萬元，原告甲○○購買一間店舖及其基地，買賣價金繳至八十六年十二月第十一期，共繳金額一百八十二萬五千元，屢經催告依約繳交未果，有被告八十六年一月三日內鄉民字第○○○一號函稿、八十六年二月二十五日內鄉民字第一三三一號函稿、八十六年五月十九日內鄉民字第三五○九號函稿、八十六年七月三日內鄉民字第四七一六號函稿、八十六年十一月二十六日內鄉民字第八五二七號函稿、八十七年三月十一日內鄉民字第一六○三號函稿、八十七年八月十九日內鄉民字第六一○九號函稿、八十七年十月二十日內鄉民字第七五六一號函稿、內門郵局八十七年十月二十一日第二八○號存證信函、第二八二號存證信函、九十一年三月十五日內門郵局第五號存證信函暨中華民國郵政掛號郵件收件回執、第六號存證信函暨中華民國郵政掛號郵件收件回執、被告八十七年五月二十二日內鄉民字第三六○六號函稿暨八十七年五月二十六日協調會會議紀錄、八十八年一月二十九日內鄉民字第○七八四號函稿暨八十八年二月二日協調會會議紀錄為證，核屬相符，惟原告丁○○○、甲○○雖主張兩造已就中途停止繳納期款達成共識云云，並提出高雄縣內門鄉公所內埔市場店舖承租辦法協調會八十七年五月二十六日會議紀錄節本、八十八年二月二日會議紀錄節本為證，然為被告辯以︰二次會議實情為原告丁○○○、甲○○已欠繳分期款甚久，經催討仍未繳納而召開協調會等語。觀諸被告八十七年五月二十二日內鄉民字第三六○六號函稿暨八十七年五月二十六日協調會會議紀錄、八十八年一月二十九日內鄉民字第○七八四號函稿暨八十八年二月二日協調會會議紀錄等意旨，乃被告於八十七年五月二十二日函知原告丁○○○、甲○○及訴外人許錦治三人準時於八十七年五月二十六日出席協調會，該次協調會討論事項為：原告丁○○○及訴外人許錦治要求原則同意先繳部分租金，若是能辦理過戶，願繳全部房租，被告則希望儘速繳納；被告又於八十八年一月二十九日函知積欠租金之承租戶準時於八十八年二月二日出席協調會，原告丁○○○於該次協調會中建議︰儘快辦理過戶登記給承租戶，積極籌措資金償還，訴外人童洪綢建議繳納十九期租金，扣除一期租金整修房屋，訴外人許錦治建議房屋牆壁嚴重龜裂未整修，拒繳租金，被告則為儘速催繳租金之表示，殊無原告丁○○○、甲○○主張兩造有中途停止繳納期款之共識等事至明。
㈡按解除契約係指當事人之一方行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始
歸於消滅而言。於一時性契約，因其自始歸於消滅，雙方當事人即負回復原狀之義務。至繼續性契約，經當事人履行者，若使其自始歸於消滅，將使法律關係趨於複雜，故僅得終止契約，使契約嗣後失其效力。而得以行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之繼續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係，否則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契約，則無此顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使。是終止契約與解除契約之法律效果顯然不同。契約如經合法解除，則雙方當事人互負回復原狀之義務，解除契約之一方當事人不得請求他方依原訂契約履行其義務。惟契約如經合法終止，僅使原契約向將來失其效力，對於原已依約行使、履行之權利、義務，則不生影響。參以，系爭契約既係買賣契約之性質，則系爭契約之條款即應為合於買賣契約性質之解釋，俾符兩造立約之真意，而買賣契約乃一時性契約，非屬繼續性契約，故系爭契約第十一條約定所稱之「終止租約」，顯係買賣契約之解除，倘系爭契約依第十一條之約定解除者，系爭契約遂自始歸於消滅，則雙方當事人即負有回復原狀之義務，被告對於其所受領之買賣價金應負返還原告之責，原告則應將系爭契約標的店舖及其基地返還與被告（民法第二百五十九條第一款、第二款參照）。是被告抗辯依系爭契約第十一條約定解除契約，系爭契約嗣後失其效力，已受領之買賣價金則沒收，不予返還原告云云，於法顯屬無據，不足為取。準此，被告屢經催告原告丁○○○、甲○○二人繳交買賣價金之分期款未果，遂於九十一年三月十五日，依系爭契約第十五條之約定，以存證信函向原告丁○○○、甲○○表示依系爭契約第十一條之約定終止租約，原告丁○○○於同年月十八日收受，原告甲○○則於同年月十九日收受等情，有九十一年三月十五日內門郵局第五號存證信函暨中華民國郵政掛號郵件收件回執、第六號存證信函暨中華民國郵政掛號郵件收件回執為證，且為兩造所自認屬實在卷。是被告依系爭契約第十一條之約定，解除其與原告丁○○○、甲○○間之契約關係，兩造應依民法第二百五十九條之規定，互負回復原狀之義務，即言之，原告丁○○○、甲○○應將系爭契約標的店舖及其基地返還與被告，被告則應將所受領之買賣價金返還與原告。
㈢又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之
性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條前段、第一百八十一條後段分別定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有六十一年臺上字第一六九五號判例可資參照。經查，被告既已合法解除系爭契約，則原告丁○○○、甲○○即無權占用系爭契約標的店舖及其基地，渠等二人因而受有使用系爭土地之利益，致被告受有不能使用該土地之損害，該項利益依其性質無法返還，揆諸上揭法條及判例意旨，被告自得請求原告丁○○○、甲○○償還自八十一年七月一日起至九十三年三月三日本件言詞辯論終結止相當於租金價額之不當得利。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項固定有明文，惟市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條所定房租最高限制之拘束（最高法院五十四年臺上字第一五二八號判例）。查系爭契約標的乃高雄縣內門鄉公共造產內埔市場之店舖，揆諸前揭最高法院判例意旨，自不受土地法第九十七條規定房租最高限制之拘束，故被告辯以︰相當租金之不當得利應以每月一萬二千五百元計算等語，亦為原告丁○○○、甲○○所不爭執在卷，尚屬允當，是被告對原告丁○○○主張自八十一年七月一日起至九十三年三月三日本件言詞辯論終結止相當於租金價額之不當得利三百五十萬（計算式︰2×12500×12×11.5＋2×2×12500﹦0000000）；對原告甲○○自八十一年七月一日起至九十三年三月三日本件言詞辯論終結止相當於租金價額之不當得利一百七十五萬元（計算式︰12500×12×11.5＋2×12500﹦0000000），為有理由。
㈣綜上，原告丁○○○對被告有三百三十五萬元之債權，被告對原告丁○○○有三
百五十萬元債權存在；原告甲○○對被告有一百八十二萬五千元之債權，被告對原告甲○○有一百七十五萬元債權存在，兩造互負之債務均屆清償期，被告主張抵銷，核無不合。抵銷結果，原告丁○○○對被告三百三十五萬元之債務全部消滅，原告甲○○對被告之債務於一百七十五萬元之範圍內消滅，原告尚得向被告請求返還七萬五千元。
七、倘原告之請求為有理由，是否應負返還店舖及基地之對待給付義務？㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付；契約
解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；當事人因契約解除而生之相互義務，準用第二百六十四條至第二百六十七條之規定，民法第二百六十四條第一項前段、第二百五十九條第一款、第二款及第二百六十一條分別定有明文。又按法院如認被告為同時履行之抗辯為有理由者，自應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，最高法院三十九年臺上字第九○二號判例意旨可資參照。
㈡是以，被告抗辯：縱其應返還所受領價金，原告亦應返還房地等語，足見已有行
使同時履行抗辯之意思。查系爭契約第十五條之約定既係約定契約十年期間屆滿後，如被告尚不能履行移轉所有權之契約義務，原告乙○○得選擇契約解除之法律效果，已如前述，則除被告應將已受領之買賣價金返還外，原告乙○○亦負有返還所受領系爭契約標的店舖及其基地之回復原狀義務，且該二者間顯有對待給付之關係，雖兩造間並未明文約定，然依契約解除之法律效果及民法第二百六十一條之規定，自應為如此解釋，方為公平。故被告抗辯：返還價金同時，原告負有返還房地之對待給付義務，為有理由，本院自應對原告乙○○部分為對待給付之判決。
㈢至原告甲○○部分，因被告已合法解除契約，本於回復原狀原則，原告甲○○自
得請求被告返還已受領之買賣價金，而原告甲○○亦負有返還系爭標的店舖及其基地之回復原狀義務，基於同上之法律理由，本院亦應針對原告甲○○部分為對待給付之判決。
八、綜上所述，被告既於系爭契約十年期限屆至後，仍未能依約將系爭契約標的店舖及其基地之所有權移轉登記予原告乙○○，則原告乙○○依系爭契約第十五條之約定，選擇請求被告應返還已受領之買賣價金二百五十萬元，為有理由，應予准許，又因被告為同時履行抗辯，本院爰諭知原告乙○○部分對待給付之判決。又原告甲○○主張系爭契約既已解除，被告應返還所受領之買賣價金一百八十二萬五千元，因被告主張抵銷原告甲○○無權占用系爭契約標的店舖及其基地之相當於租金之不當得利一百七十五萬元，則原告甲○○請求被告返還已受領之買賣價金七萬五千元，為有理由，應予准許，又因被告為同時履行抗辯，本院爰諭知原告甲○○部分對待給付之判決，而原告甲○○逾此部分之請求為無理由，應予駁回。至原告丁○○○主張系爭契約既已解除，被告應返還所受領之買賣價金三百三十五萬元，因被告主張抵銷原告丁○○○無權占用系爭契約標的店舖及其基地之相當於租金之不當得利三百五十萬元，則原告丁○○○請求被告返還已受領之買賣價金三百三十五萬元，為無理由，應予駁回。
九、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併予准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
十、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 十七 日~B民事第二庭法 官 劉定安正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 十七 日~B 法院書記官 王壹理