臺灣高雄地方法院民事判決 92年度重訴字第686號原 告 高雄市政府即反訴被告法定代理人 戊○○訴訟代理人 周村來律師
周元培律師被 告 子○○
甲○○丑○○庚○○丁○○寅○○辛○○乙○○己○○鄭一士被 告 癸○○即反訴原告
劉棋煌劉棋淼上13人共同 林復華律師訴訟代理人 林柏瑞律師被 告 鄭黃翠君
鄭一民鄭一芝鄭一彥兼上列四人 鄭一芳 住台中市○區○○○○街○號8樓之1訴訟代理人被 告 丙○○ 住高雄市○○區○○路○ 號7 樓
卯○○ 住屏東縣○○鄉○○村○○○街○○號壬○○ 住高雄縣鳳山市○○○路382之1號4樓當事人間返還不當得利事件，本院於民國94年6 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴被告應給付反訴原告癸○○新台幣壹拾捌萬玖仟壹佰參拾元，及自民國九十三年二月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴被告應給付反訴原告劉棋煌、劉棋焱新台幣壹拾萬元，及自民國九十三年三月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
本訴訴訟費用由原告負擔；反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第二項、第三項，得假執行。
事 實 及 理 由
壹、本件原告高雄市政府之法定代理人原為謝長廷，嗣變更為戊○○，又原告已於民國94年5 月12日具狀聲請承受本件訴訟，經核與法相符，應予准許。
貳、本訴部分：
一、原告主張：伊於民國83年間，就所有坐落高雄市○○區○○○段2 小段1433地號，面積862 平方公尺土地（下稱系爭土地）上之眷舍，改建為「中庸街公教住宅」出售，並於84年
1 月24日將系爭土地移轉予被告及其他買受人，收取系爭土地價金總計新台幣（下同）11,765,000元（下稱系爭買賣）。依中央各機關學校國有眷舍房地處理作業要點第31條第1款規定，應以當期土地公告現值，乘以土地面積，作為土地讓售價格，則依當期公告現值為32,500元，面積為862 平方公尺，故土地買賣之總價應為28,015,000元，而被告應負擔之土地部分價金，則各為其買受應有部分比例計算之上開金額；惟計算買賣總價金時，因原告承辦人員誤土地總面積為
362 平方公尺，致短計16,250,000元。而被告等均任職於原告，應深知系爭土地之讓售標準，是就系爭土地買賣之正確價金應已與原告達成意思表示合致，然迄今仍未繳足買賣價金，爰先位基於買賣契約之法律關係，請求被告給付買賣價金，並聲明求為如附表所示。倘若認兩造買賣契約標的僅為系爭土地其中362 平方公尺部分，因原告已將系爭土地全部登記予被告及其他買受人，被告顯然受有依買受應有部分比例計算之上開土地差額（500 平方公尺）之利益，致原告受有損害；另該土地上已有區分所有建物存在，無法令被告返還該不當得利之基地予非區分所有權人之原告，爰備位基於不當得利之法律關係，請求被告償還依上述土地公告現值計算之利益價額，並聲明求為如附表所示。
二、被告則均以：本件買賣兩造已就標的物及價金為合意，又標的物、價金均依據原告提出之「中庸街公教住宅售價計算表」之記載，被告亦已繳清該表所載之價金，故未有積欠之買賣價金或不當得利等語置辯。並聲明：㈠請求駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
三、原告主張：伊就系爭土地上眷舍改建為「中庸街公教住宅」出售予任職於原告之被告及其他買受人，已移轉系爭土地全部面積862 平方公尺，然土地部分僅收取被告及其他買受人合計11,765,000元之價金；又雙方買賣當期之系爭土地公告現值為32,500元等情，業據提出土地所有權狀與移轉登記申請書、高雄市政府高市府公福字第30865 號函、買賣所有權移轉契約書、土地登記謄本影本各1 份（見院卷第10至12、
96、163 、208 至224 頁）為證，復為被告所不爭，則此部分堪信為真實。
四、另原告先位主張兩造就系爭土地部分價金係以全部面積乘以土地公告現值計算，已達成意思表示合致，則被告尚有部分土地價金未交付；又備位主張倘認兩造僅就系爭土地362 平方公尺部分有買賣之意思表示合致，因原告已將該土地全部移轉登記予被告等買受人，則被告顯受有此部分之不當得利等情；然均為被告執前詞否認，是以，本件首應究明：兩造就系爭買賣意思表示合致之內容為何？茲分述如下：
㈠兩造就系爭買賣並未簽訂買賣契約，而是由原告將配售標的
之坐落、型式、戶數、面積、售價，及申請資格、條件、期間公告並影印送所屬各科室，由有意申購員工依規定提出購買申請；再於83年12月6 日，在原告人事處會議室辦理選購住宅戶號，決定個別之買賣標的，此有原告高市府公福字第30865 號函及所附之「中庸街住宅售價計算表」、83高市府公福字第383 號函及檢附之「公庸街公教住宅售價」影本各
1 份可憑（見院卷第96至98、157 、158 頁），復為兩造所不爭執；是以，兩造就系爭買賣所為意思表示合致之內容，自應以前開書函及所附附件內容以定之。
㈡前述書函關於申請配售標的之面積、售價，均以附表方式詳
列，且該附表2 份實際內容均相同，僅記載配售住宅之樓層、門牌號碼、戶數、建物面積、單位造價、每戶售價（含房屋款、土地款）、累計等項目；未記載系爭買賣基地總面積、各戶基地應有部分面積、土地價金之計算標準，亦未提及系爭土地公告現值或應依現值計價等情；而所列「土地款」累計總額為11,765,000元，與系爭買賣買受人實際已繳交之土地總價金相符，另所列各戶「土地款」則與各別被告已繳交者皆相合，足見該所列各戶「土地款」即為兩造合意之土地買賣價金。
㈢原告另主張依中央各機關學校國有眷舍房地處理作業要點第
31條第1 款規定，應以當期土地公告現值乘以土地面積作為讓售土地價金，被告均任職於原告各單位，應對此知之甚詳云云；然查，系爭買賣原告所提出之要約即前開書函及附表，均未有土地公告現值或應依現值計價土地價金之記載，另各戶之土地價款則已分別記載明確，業如前述；被告據以為承諾，則雙方意思表示即已合致，此與被告是否任職於原告單位，或是否知悉前開作業要點之規定，均屬無涉。從而，原告主張兩造係合意以系爭土地面積全部，乘以公告現值，再依各被告應有部分比例計算土地價金云云，並不可採。
㈢按專有部分不得與其所屬建築物基地所有權之應有部分分離
而為移轉，公寓大廈管理條例第4 條第2 項定有明文，其目的即在於避免基地與專有部分所有權之細分及不一致所衍生之問題；而一般交易習慣，亦均將區分所有建物基地面積全部，依各區分所有權人應有部分之比例，分別出賣並為所有權移轉登記，以符合前開法條規定之精神。經查，本件原告並未於前述書函、附件為保留系爭土地500 平方公尺不予出賣，或明示所列土地款係以系爭土地其中362 平方公尺為基準，再依各買受人之應有部分比例計算所得之記載；加以，該附表已載明「持份基地面積過戶時之實際面積，以地政機關實地複丈登記面積為準」；顯見，原告為買賣之要約時，即以系爭土地之全部為買賣之標的，而被告亦據此為承諾。準此，原告主張兩造本件買賣標的，僅系爭土地其中362 平方公尺云云，亦不可採。
五、綜上所述，本件土地部分兩造買賣標的既為系爭土地全部，而各戶所應負擔之土地價金，即如上述附表「土地款」各欄位所示金額；則被告已付清該土地價金，並無未給付之買賣價金存在，所受系爭土地應有部分所有權之移轉，亦無不當得利可言。故原告主張先位依買賣契約，備位依不當得利之法律關係，均請求被告給付如附表所示金額，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息5 ％計算之利息，皆無理由，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
參、反訴部分：
一、反訴原告癸○○、劉棋煌、劉棋焱主張：反訴被告因認系爭買賣之買受人癸○○，及劉福仁（劉棋煌、劉棋焱之被繼承人）均有未繳足之價金，乃逕行由癸○○、劉福仁月薪分期扣抵，迄今已分別扣得189,130 元、100,000 元；然系爭買賣之價金均已由買受人繳清，則反訴被告逕行扣取上述金額，係屬無法律上之原因而受利益，致癸○○、劉福仁受有損害；又劉福仁已於88年4 月27日死亡，劉棋煌、劉棋焱為其繼承人。癸○○爰依不當得利之法律關係，劉棋煌、劉棋焱爰依不當得利及繼承之法律關係，請求反訴被告返還所受利益。並聲明求為：㈠反訴被告應給付癸○○189,130 元，給付劉棋煌、劉棋焱100,000 元，及各自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告高雄市政府則以：買受人癸○○、劉福仁並未繳足本件買賣價金，分別積欠土地價金783,250 元，及871,000元，且受有依應有部分比例計算之500 平方公尺系爭土地所有權之利益，故反訴被告因追繳而分別取得之金額189,130元、100,00 0元，均有法律上原因，並非不當得利等語置辯。並聲明：㈠請求駁回反訴原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
三、反訴原告主張：反訴被告因認買受人癸○○、劉福仁有未繳足之價金，乃取得癸○○、劉福仁月薪扣抵之金額189,130元、100,000 元；又劉福仁已於88年4 月27日死亡，劉棋煌、劉棋焱為其繼承人等情，業據提出繼承系統表、除戶戶籍謄本、中庸街公教住宅配住戶應繳差額清冊影本各1 份為證（見院卷第128 、149 至153 頁），復為反訴被告所不爭，堪信為真實。
四、反訴原告另主張反訴被告受領上開金額，係屬不當得利；然均為反訴被告執前詞否認，是應究明：反訴被告扣得上述金額，是否屬於無法律上原因？經查，反訴被告係以高市府公福字第30865 號函為本件買賣要約，反訴原告亦依據此而為承諾，並依據83高市府公福字第383 號函所示特定買受之建物門牌及契約內容，故兩造就系爭買賣所為意思表示合致之內容，應以前開書函及附件內容為斷；亦即以其上所列各戶「土地款」及系爭土地之全部，為本件買賣土地部分之標的及價金；是以，反訴原告並無尚未付清之買賣價金，亦未受有超出買賣契約約定部分之土地所有權之不當得利等情，業如前述。則反訴被告於買受人癸○○、劉福仁已付清價金後，又自2 人分別取得189,130 元、100,000 元，係屬無法律上之原因。
五、從而，反訴被告自買受人癸○○、劉福仁分別取得189,130元、100,000 元既無任何權源，並因而受有利益，且導致該
2 人受有損害，核屬不當得利。則反訴原告癸○○依不當得利之法律關係，反訴原告劉棋煌、劉棋焱依不當得利及繼承之法律關係，請求反訴被告返還癸○○189,130 元，及自反訴狀繕本送達翌日即93年2 月4 日起至清償日止之法定遲延利息；返還劉棋煌、劉棋焱100,000 元，及自反訴狀繕本送達翌日即94年3 月6 日起至清償日止之法定遲延利息，均屬有據，應予准許。
六、本判決第2 項、第3 項所命給付之金額未逾500,000 元，應依職權宣告假執行。
肆、結論：本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 6 月 29 日
民事第一庭 審判長法 官 沈建興
法 官 林玉心法 官 洪珮婷上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 6 月 29 日
法院書記官 鍾淑美附表：
㈠被告丙○○應給付原告815,750元。
㈡被告鄭黃翠君、鄭一士、鄭一民、鄭一芳、鄭一芝、鄭一彥應連帶給付原告815,750元。
㈢被告卯○○應給付原告871,000元。
㈣被告子○○應給付原告783,250元。
㈤被告甲○○應給付原告784,875元。
㈥被告丑○○應給付原告871,000元。
㈦被告庚○○應給付原告784,875元。
㈧被告壬○○應給付原告784,875元。
㈨被告劉棋煌、劉棋焱應連帶給付原告771,000元。
㈩被告癸○○應給付原告594,120元。
被告丁○○應給付原告784,875元。
被告寅○○應給付原告871,000元。
被告辛○○應給付原告783,250元。
被告乙○○應給付原告784,875元。
被告己○○應給付原告784,875元。
以上各自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息5 ％計算之利息。
訴訟費用由被告等負擔。
願供擔保，請准宣告假執行。