臺灣高雄地方法院民事判決 九十三年度簡上字第一二四號
上 訴 人 甲○○被上訴人 高雄縣內門鄉公所法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳俊偉律師當事人間請求清償債務事件，上訴人對於民國九十三年四月二十七日本院旗山簡易庭九十二年度旗簡字第二００號第一審判決提起上訴，經本院於民國九十三年八月十二日言詞辯論終結，判決如下
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國八十年間為公共造產，購買坐落高雄縣○○鄉○○段一三之六地號土地，興建市場攤位及店鋪分售鄉民，供住宅及商業使用，訴外人林寶文購買其中門牌號碼高雄縣內門鄉內門村六七之二五號房屋及基地（下稱系爭房屋），約定價款為新台幣（下同）二百五十萬元，訂約時先付一百萬元，餘款一百五十萬元，自八十一年七月一日起至九十一年七月一日止，十年內分為二十期，以半年為一期，每期七萬五千元，分期繳交，但因買賣之基地為特定事項用地，地目為田，礙於法令規定，不能即行辦理所有權移轉登記，遂以租賃契約形式訂定，實為買賣契約。上訴人於八十三年二月十七日以二百七十七萬五千元之價格，向林寶文購買系爭房屋，並概括承受其權利義務，依被上訴人與林寶文簽訂之前開系爭房屋買賣契約，繼續按期向被上訴人繳納期款，但經繳納九期款項後，發現系爭房屋牆壁嚴重龜裂，被上訴人又拒絕整修，且十年期滿後，不見得可能辦理產權移轉，幾經協商，終於達成合意，即上訴人雖已繳納買賣價款一百六十七萬五千元，同意被上訴人僅退還一百萬元，而合意解除契約，和解成立後，上訴人乃依承辦人之指示，擬具陳情書要求退還一百萬元，詎被上訴人之鄉長卻以其在八十七年三月一日以前尚未上任為由，片面扣除二期二個月之期款，只退還八十二萬五千元，顯然違背和解之意旨，爰依押租金契約約定，請求被上訴人給付上訴人十七萬五千元，及自支付命令送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。
二、被上訴人則以：上訴人於八十三年二月十七日向訴外人林寶文購買系爭房屋，並概括承受林寶文與被上訴人間之「高雄縣內門鄉公所內埔公有市場分期繳款租賃契約書」之權利義務，上訴人原亦按期繳納分期付款，詎自八十六年起，上訴人即不願再繳納分期款項，期間被上訴人雖多次催討，仍不獲置理，嗣後上訴人在被上訴人於八十八年間所召開之催討租金協調會時，曾表示欲終止雙方間之契約，請求返還押金一百萬元等情，被上訴人原認上訴人未確實履行分期款項，要求終止契約依法無據，但經上訴人多次要求及民代關切下，被上訴人同意以八十七年三月現任鄉長就任日作為兩造契約終止之日，被上訴人於歸還之一百萬元中，扣除上訴人應付之八十六年度二期及八十七年度一、二月之分期款十七萬五千元，作為兩造終止契約之條件，上訴人對上開條件並無異議，並簽立收據一紙，由承辦人員簽報，經被上訴人核准後，於九十二年一月三日返還上訴人八十二萬五千元，並由其簽收，上訴人也已交還系爭房屋鑰匙，上訴人起訴並無理由等語資為抗辯。
三、本件原審判決駁回上訴人之請求及假執行之聲請，上訴人聲明不服，並求為判決：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人十七萬五千元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明請求駁回上訴人之上訴。
四、程序方面：⑴按當事人於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基
礎事實同一者，不在此限，此為民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款所明定。上訴人於原審雖係基於和解之法律關係，請求被上訴人返還押金一百萬元，惟係主張兩造有合意終止契約，由被上訴人返還押租金一百萬元，嗣於本院調查時則變更為依終止租約之法律關係，請求返還押金一百萬元，對此被上訴人雖不同意上訴人之變更，惟因上訴人於原審及本院所主張之事實，均係主張因物有瑕疵，故經協商終止契約後，請求返還押金，是其所主張之事實均屬同一，核其所為主張合於上開規定，上訴人於本院所為訴之變更，於法並無不合，應予准許。
五、兩造不爭執之事實：⑴上訴人於八十三年二月二十七日，承受訴外人林寶文向被上訴人購買系爭房屋之
契約，繼續向被上訴人繳納分期價款，嗣經兩造合意終止契約，同意由被上訴人退還訴外人林寶文於簽訂系爭房屋買賣契約時所繳交之「押租金」。
⑵上訴人自八十六年迄八十七年二月間之租金均未繳付，共計有十七萬五千元。
⑶被上訴人曾於內部簽呈表示同意溯及自八十七年三月起終止兩造之租約，於扣除
八十六年、八十七年一至二月之租金後，僅退還八十二萬五千元。嗣上訴人九十一年十一月十八日領取八十二萬五千元之押金。
六、兩造爭執事項：⑴上訴人於何時主張終止租約？⑵被上訴人所應退還之款項，得否再扣除八十六年度及八十七年一、二月上訴人未繳交之分期款？茲分述如左：
七、上訴人於何時主張終止租約？上訴人主張於八十五年十二月間繳交租金時，即表示要終止租約，惟為被上訴人所否認，而查，有關上訴人是否曾於八十五年間即因房屋龜裂未整修，而向被上訴人為終止租約之意思表示之事實，上訴人並未能提出證據以實其說，而依被上訴人之內部簽呈表示「該戶於八十六年六月口頭向本所表示放棄承租，之後亦曾多次提及終止租約之意願，茲因無書面資料且又無法確認其口頭之意思表示是否真實，故未簽辦，而八十七年五月、八十八年二月協調會再提及拒繳租金之理由，...。」有該簽呈、八十七年五月二十六日、八十八年二月二日協調會議記錄在卷可憑，而按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」民法第四百三十條定有明文。是有關租賃物之修繕，非經承租人定相當期限催告出租人修繕，而未為修繕時，承租人不得主張終止租約。而依前所述，上訴人雖主張房屋有龜裂，惟並未能提出有通知上訴人修繕之通知，而依被上訴人之簽呈，亦僅能證明上訴人於八十六年間曾表示欲放棄承租，至於八十七年五月間之協調會，亦僅要求表示「願繳部分租金，若能辦過戶，願繳全部房租」，八十八年二月之協調會則表示「房屋牆壁嚴重龜裂未整修，拒繳租金」，亦未有催告上訴人修繕之情，是上訴人於八十六年間縱認有終止租約之意思表示，惟因未符合法律規定，是其所為終止租約之表示亦不生效力，另依被上訴人之簽呈所示，上訴人於八十九年在為終止租約之表示，並經被上訴人同意自八十七年三月起終止租約，則應認兩造之租賃契約應係於八十七年三月起經合意而終止。
八、被上訴人所應退還之款項，得否再扣除八十六年度及八十七年一、二月上訴人未繳交之分期款？如前所述，兩造之租約係於八十七年三月起因兩造之合意而終止，而依兩造間之租賃契約書有關押租金之規定：「承租人交付之租金，於租賃關係消滅，承租人搬遷時，出租人應無息返還，但承租人積欠租金及費用等債務時，出租人得扣抵之。」此有租賃契約書在卷可參，而兩造之租約已溯及於八十七年三月起終止，惟上訴人尚積欠八十六年、八十七年一至二月之租金共十七萬五千元未繳，亦如前述，而上訴人又未舉證證明，被上訴人有同意上訴人毋庸繳交八十六年及八十七年一至二月之租金，或表示終止租約後係全額退還押租金，不再扣除所積欠之租金，則被上訴人依約定，於返還押租金時，自得將上訴人所積欠之租金扣除，再為返還。
九、綜上所述，上訴人既尚積欠被上訴人十七萬五千元之租金未繳，則被上訴人於返還押租金時予以扣除，即非無據，上訴人主張依租約之約定，被上訴人尚應給付十七萬五千元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息，非有理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，惟結果並無不當，上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應駁回其上訴。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十六 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B審判長法官 楊國祥~B法 官 曾淑娟~B法 官 黃宗揚正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十六 日~B法院書記官 凃光聰