臺灣高雄地方法院民事判決 九十三年度簡上字第二四五號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 萬維光律師被上訴人 甲○○右當事人間交還土地等事件，上訴人對於中華民國九十三年八月二十四日本院旗山簡易庭第一審簡易判決（九十二年度旗簡字第一五○號）提起上訴，經本院於民國九十三年十月二十六日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判（除確定部分外）廢棄。
被上訴人應再將坐落高雄縣○○鄉○○段第二五四地號土地除如附圖二所示Ｃ１部分以外之土地騰空返還予上訴人，並應再給付上訴人新台幣伍萬叁仟玖佰柒拾元，及自民國九十三年三月一日起至返還前開土地之日止按月再以新台幣捌仟貳佰捌拾肆元計算之損害金。
原判決關於命上訴人即反訴被告給付被上訴人即反訴原告超過新台幣叁萬陸仟壹佰貳拾伍元部分及該部分假執行之宣告，暨反訴訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人即反訴原告在第一審之反訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔二十五分之二十三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人即原審反訴被告起訴主張伊於民國八十七年間將所有坐落高雄縣○○鄉○○段第二五四地號土地出租予被上訴人即原審反訴原告以興建房屋經營餐館使用，雙方約定租賃期間自八十七年八月一日起至九十二年七月三十一日止，租金總額為新臺幣（下同）六十五萬元並按年支付（第一年二十萬元、第二年六萬元、第三年起各十三萬元），且租期屆滿時若被上訴人無意續租，該地上所興建之房屋即歸伊所有而毋庸予以賠償。嗣由於桃源鄉公所對系爭土地將有整體規劃，故伊於租期屆滿前即對之告以不願續租，並於租期屆滿後即九十二年八月十二日發函通知被上訴人請求返還土地，惟被上訴人於此均置之不理，且更於九十三年二月底遭高雄縣政府拆除地面層後，仍搭建鐵棚架繼續占有，今兩造租約既因期限屆滿而告消滅，其繼續占有使用系爭土地自屬無權占有，依社會通常之觀念，其自因此可能獲得相當於租金之利益且致伊受有損害，為此乃依兩造租約所定及民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，請求判令被上訴人應將系爭土地及其上如附圖二所示Ｂ３部分之地上建物予以返還，並自九十二年八月一日起至返還前開房地之日止按月給付一萬零八百三十三元之損害金，且願供擔保請准為假執行之宣告，並就被上訴人所提之反訴聲明求為判決駁回反訴原告之訴。
二、被上訴人即原審反訴原告則以依兩造租約所定，租期屆滿後伊仍為上訴人如欲續行出租系爭土地之優先承租人，而上訴人事實上已與第三人談妥租約並收取定金，依約伊即可以繼續承租使用而非無權占有，又上訴人於出租交付系爭土地時指界錯誤，致伊占用他人部分土地建屋而應給付他人租金，且其亦僅交付如附圖一所示之Ｂ部分土地（面積九八平方公尺），所未交付者佔系爭土地總面積之百分之七十八，其自應返還伊未交付部分之土地之已付租金五十萬七千元，上訴人之起訴請求自屬無據，爰聲明求為判決駁回上訴人之訴，並反訴請求上訴人即原審反訴被告應給付五十萬七千元及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
三、原審判決被上訴人應將如附圖二所示Ｂ３部分之建物及其坐落之該部分土地返還予上訴人，並應給付上訴人二萬一千八百六十一元及自九十三年三月一日起至返還前開房地之日止按月以二千五百四十九元計算之損害金，反訴被告即上訴人應給付反訴原告即被上訴人四十六萬一千五百元及自九十二年十一月十五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並駁回上訴人及被上訴人其餘之訴及反訴。上訴人於本院上訴聲明求為判決：⑴、原判決本訴及反訴之不利部分均廢棄；⑵、右廢棄部分，被上訴人應再將系爭土地除如附圖二所示Ｂ３部分以外之土地予以返還，並應再給付五萬三千九百七十元及自九十三年三月一日起至返還前開房地之日止按月以八千二百八十四元計算之損害金，且被上訴人第一審之反訴駁回，而被上訴人即原審反訴原告對於本訴及反訴之各敗訴部分未為不服上訴或附帶上訴而均告確定，對上訴人上訴部分則於本院答辯聲明求為判決：駁回上訴人之上訴。
三、兩造不爭執之事項：
⑴、兩造於八十七年七月十三日就上訴人所有系爭土地簽訂土地租賃合約書而由
被上訴人興建房屋經營餐館使用，雙方約定租賃期間自同年八月一日起至九十二年七月三十一日止，租金總額六十五萬元並按年支付（第一年二十萬元、第二年六萬元、第三年起各十三萬元）。
⑵、上訴人於租期屆滿前即告知被上訴人不願續租，並於租期屆滿後之九十二年
八月十二日發函通知被上訴人返還土地未果，嗣被上訴人所興築之建物於九十三年二月底即遭高雄縣政府拆除地面層（下層仍留有水泥擋土邊坡），惟其後乃再搭建鐵棚架繼續占有迄今。
⑶、系爭土地如附圖一所示Ｃ部分係訴外人張銀來自八十九年間占有使用。
⑷、系爭土地如附圖一所示Ａ、Ｂ１、Ｂ２部分係因上訴人於出租時指界錯誤而由被上訴人越界建築占有。
四、本院得心證之理由：
⑴、被上訴人於租期屆滿後繼續占用是否係無權占有：
本件被上訴人固以上訴人於租期屆滿前業與第三人談妥租約並收取定金，故其依系爭租約所定自得優先承租而為有權使用云云，惟此業經上訴人所否認，而上訴人於租期屆滿前業已告知被上訴人不願續租，且並於屆滿後即請求返還已如前述，系爭租賃關係自已因租期屆滿且無更新之情事即告消滅，且系爭租約就續約部分僅定以「合約屆滿時，乙方（即被上訴人）若有意續租，須再與甲方另訂合約，若甲方無意續租，該地上所興建之房屋歸甲方所有....，日後甲方若有意再出租，須先通知乙方，以乙方為第一人選，不得先出租第三者」等語，此有上開合約在卷可參（條件四），亦即上訴人於租期屆滿時仍得不予續租，其僅於租屆滿後欲再出租時負有由被上訴人先行締約之債務而已，且縱上訴人有違約情事，此亦僅係其就被上訴人所受損害應予負損害賠償之責任，其未經請求履約強制締約之前，亦不因此即得以優先承租權而就系爭土地主張遞行接續前租約而為有權占有，況被上訴人就上訴人是否有另行將系爭土地出租予他人之事實復未舉證以實其說，所辯其系就系爭土地仍有優先承租權而得為有權占用云云自屬無據。
⑵、被上訴人於租期屆滿後應返還之土地部分：
按「承租人於租賃關係終止後應返還租賃物，為民法第四百五十五條所明定，其就租賃物所增設之工作物，除合於民法第四百三十一條第一項之規定得請求償還有益費用外，應自行拆除回復租賃物之原狀，始能認為已盡返還租賃物之義務，否則對於出租人因此所生之損害應負賠償責任」、「所謂返還租賃之土地，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃土地之占有而言。依民法第九百四十六條第一項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。如果僅由債務人一方拋棄其占有，則惟有民法第二百四十一條所定之情形，始得免其給付之義務」，最高法院四十三年度台上字第四二一號、七十三年度台上字第四三六三號著有判決意旨可參。查原位系爭土地之如附圖一所示各鐵皮屋經縣府拆除後，原如附圖一所示之Ｃ部分現亦為人搭建棚架為如附圖二所示之Ｃ１部分，惟目前暫無人使用等情，此有複丈成果圖二紙在卷可憑，而被上訴人於承租系爭土地時即已明知該地係屬土坡地，上訴人於斯時即曾對之謂以整塊土地均供其使用，且上訴人於租賃期間除因未確定指界而致被上訴人不知用至何處外，並亦未曾阻止被上訴人使用除如附圖一所示Ｂ部分以外之其餘土地，嗣被上訴人於租期屆滿後並未將系爭土地點交返還予上訴人等情，亦經被上訴人所自承，是上訴人於出租時既係將整塊土地租予被上訴人，且其亦未曾限制被上訴人如何占有使用，則其除對被上訴人應負因指界錯誤而致其占用他人土地所生之損害予以賠償外，自並不因其未確實指界而異其業已全部交付使用之事實（上訴人出租土地並不負有鑑界交付之義務），被上訴人於承租之時自已就系爭土地取得完全支配之管領權利，故其於系爭租賃關係終止後返還租賃物時，依上所述，自應予回復租賃物之原狀而返還上訴人所交付之全部土地予其占有，而被上訴人於租期屆滿後既迄未將系爭土地點交返還予上訴人，且並於租期屆滿後即拒絕上訴人之請求而未拋棄原得管領範圍之占有，則其除仍占有之如附圖二所示Ｂ３部分及為他人而非其占有之Ｃ１部分外，就其餘仍屬原租約所得管領支配之土地，自亦應負有返還之義務，上訴人主張被上訴人就除如附圖二所示Ｃ１外之土地均應予以返還自屬有據。
⑶、被上訴人無權占有應返還之不當利得若干：
按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」、另「土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之十之最高額」，最高法院六十一年台上字第一六九五號、八十八年度台上字第三三三一號分別著有判例或判決。本件被上訴人於租賃關係消滅後仍繼續占有使用或得管領除如附圖二所示Ｃ１部分外之系爭土地已如上述，則其就此自屬無權占有，且依社會通念並可能獲得相當於租金之利益甚明。查系爭土地乃位藤枝風景區之正對面而為被上訴人占有擺攤營業使用，此為兩造所不爭執，並經原審到場履勘屬實，且附有照片等件在卷可稽，而原租約到期終止前之該年度租金為十三萬元亦如上述，則被上訴人所受之利益既為占用系爭土地營業之利得，而兩造就系爭土地之使用原即訂有租金對價，則其所受之利益自得以歷來租金約定之狀況以為衡定，本院斟酌兩造原訂租金數額與現實社會經濟狀況及該地位置相衡結果，認上訴人請求以九十二年度之租金數額標準為被上訴人自九十二年八月一日以後無權占有系爭土地之利得計算基準尚屬適當（依後述當年應扣除未交付之二五平方公尺土地以計算月租金結果為一萬零二百三十一元：130000÷450*25＝7225，(000000-0000)÷12＝10231），則依被上訴人占有之面積（四一四平方公尺）及各月應付之損害金計算結果，被上訴人自九十二年八月一日起至九十三年二月二十九日止，其應付之損害金即為六萬九千七百六十二元（10231 ＊414÷425＝9966；9966＊7＝69762）。
⑷、上訴人是否交付全部出租之土地及應否返還部分租金：
查如附圖一所示Ｃ部分（面積二五平方公尺）之鐵皮屋原係訴外人張銀來向被上訴人承租系爭土地後所興築，而訴外人張銀來則於九十二年一月一日租期屆滿後將之返還予被上訴人等情，此經證人張銀來於原審具結證述在卷，並有租賃契約書乙件在卷可稽，而該如附圖一所示Ｃ部分（上訴人誤為附圖二之Ｃ１部分，Ｃ１係九十三年縣府拆除後重建）在兩造簽約前即由訴外人陳正明占用，嗣於上訴人收回後由之於九十年一月一日出租予訴外人張銀來乙節，亦為上訴人所自承（參原審九十三年八月十日準備三狀），是如附圖一所示Ｃ部分之土地既自兩造簽約前即由訴外人陳正明占用，嗣並再由上訴人出租予訴外人張銀來占有直至拆除，則上訴人就該部分之土地自自始即未交付被上訴人占有而為不完全之給付自明，而被上訴人歷來所交付之租金係以全部土地為計而未排除上開部分，則上訴人於此部分五年來逾收之租金計三萬六千一百二十五元（000000÷5＝130000，130000÷450＝289，289×25＝7225，7225×5＝36125）自應予以返還。至被上訴人雖以被上訴人僅交付如附圖一所示Ｂ部分之土地予其使用，且並因其指界錯誤而越界占有他人土地應付租金云云，惟被上訴人於承租之時即已知悉該地係屬山坡地，且上訴人於出租後並未曾限制被上訴人應如何占有使用已如上述，是系爭土地原即因屬山坡地而不可能完全利用，且上訴人既係除如附圖一所示Ｃ部分外整塊土地出租交付予被上訴人，而其亦未阻止被上訴人就系爭土地之各部如何使用，則被上訴人對除如附圖一所示Ｃ部分外之土地自已因上訴人之交付而得為完全之管領支配，自無所謂上訴人僅交付如附圖一所示之Ｂ部分而未交付其他可利用平地及不可利用之坡地部分者，而被上訴人固因上訴人之指界錯誤而致其占用他人土地，惟此係被上訴人將來應依其過失而對被上訴人因此所受之損害負有賠償返還之責（被上訴人就此迄未賠償該土地所有人損害金），與其是否業盡完全之給付義務無關，附此敘明。
綜上所述，被上訴人就系爭土地之占用業因兩造原訂租約租期屆滿而屬無權占有，而被上訴人於租期屆滿後就除如附圖二所示Ｃ１部分外之土地乃均須依約返還，另被上訴人就其無權占用期間乃應按月給付上訴人一萬零二百三十一元，其於九十二年八月一日起至九十三年二月二十九日止應付之損害金即為六萬九千七百六十二元，惟上訴人於出租時就如附圖一所示Ｃ部分自始即未交付予被上訴人占有，其就被上訴人歷來所交付之租金即應返還逾收之租金計三萬六千一百二十五元，從而上訴人依兩造租約所定及民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，請求被上訴人應將除如附圖二所示Ｃ１部分外之系爭土地回復原狀予以返還，並給付上訴人六萬九千七百六十二元及自九十三年三月一日起至返還前開土地之日止按月以一萬零二百三十一元計算之損害金依法即無不合而應予准許，而上訴人即原審反訴被告應給付被上訴人即原審反訴原告之溢付租金則為三萬六千一百二十五元及其利息，其等各逾此部分範圍外之請求即均屬無據而應予以駁回，原審認上訴人僅應返還如附圖二所示Ｂ３部分之建物及其坐落之該部分土地予上訴人，並僅應給付上訴人二萬一千八百六十一元及自九十三年三月一日起至返還前開房地之日止按月以二千五百四十九元計算之損害金，且令上訴人即反訴被告應給付被上訴人即反訴原告溢收租金四十六萬一千五百元及其遲延利息，其於此短少差額部分即如附圖二所示Ｂ３、Ｃ１（此部分上訴應予駁回如後述）部分外之土地及已生損害金四萬七千九百零一元、將來各月以七千六百八十元計算之損害金，並溢付租金之差額即四十二萬五千三百七十元之部分依法自有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示，而原審就駁回上開範圍外之請求（含如附圖二所示Ｃ１部分之土地），其認事用法尚無違誤，該部分自應予以維持，上訴人上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，自應予以駁回此部分之上訴。
五、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，合依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 九 日
臺灣高雄地方法院民事第五庭審判長法官 黃宏欽
法官 秦慧君法官 謝雨真右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 九 日
法院書記官 林麗文