臺灣高雄地方法院民事判決 九十三年度訴字第一○○七號
原 告 乙○○
甲○○訴訟代理人 顏福松律師複 代理人 鍾義律師被 告 高雄縣內門鄉公所法定代理人 丙○○訴訟代理人 陳俊偉律師右當事人間返還押金等事件，本院於民國九十三年九月二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告乙○○將門牌號碼高雄縣內門鄉內門村六七之三十號房屋連同坐落基地交付被告之同時，給付原告乙○○新台幣貳佰貳拾柒萬伍仟元。
被告應於原告甲○○將門牌號碼高雄縣內門鄉內門村六七之三十一號及六七之三十二號房屋二樓連同坐落基地交付被告之同時，給付原告甲○○新台幣參佰肆拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告乙○○、甲○○分別以新台幣柒拾伍萬元、壹佰壹拾參萬元供擔保後得假執行，但被告得以新台幣貳佰貳拾柒萬伍仟元、參佰肆拾萬元分別為原告乙○○、甲○○預供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告乙○○於民國八十一年間向被告購買其所興建「內門鄉公所內埔公有市場」內，門牌號碼高雄縣內門鄉內門村六七之三十號房屋及坐落之基地，總價金為新台幣（下同）二百五十萬元，訂約時先給付一百萬元，餘款一百五十萬元則自訂約日起至九十一年十二月一日止十年期間，按半年期於每年六月一日、十二月一日繳交七萬五千元。原告甲○○亦於八十一年間向被告購買同村六七之三十一號房地及六七之三十二號二樓部分，總價金為三百五十萬元，訂約先付一百五十萬元，餘款二百萬元之付款方式則與乙○○相同，但期間至九十一年七月一日止（上開買賣標的，下統稱系爭房地）。因系爭房地屬公共造產之特定事業用地，按法令規定不能買賣、分割及移轉所有權，故雙方形式上乃以租賃契約方式簽訂，並於契約第十五條約定：如將來該房地之特定事業用地地目變更或消失，被告即應將產權登記為伊所有，如不能轉移產權時，被告應將所繳之房屋款無息全部退還，原告如有異議不願承受退款時，則可免繳租金繼續使用。嗣原告等均按期繳款，其中乙○○已繳二百二十七萬五千元，甲○○已繳三百四十萬元。詎被告於約定之十年期滿後，仍未能履行移轉登記義務，而屬給付不能，經伊等選擇退款且多次要求後，仍拒返還。爰依買賣契約約定，請求被告返還受領之價金。並聲明求為判決：㈠被告應給付原告乙○○二百二十七萬五千元，給付甲○○三百四十萬元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房地乃伊向台灣省公共造產基金貸款建造，用以興建公有市場攤位及店鋪，其處分使用須受相關法令限制，兩造所訂之租賃契約實為買賣，且附有伊確實無法為移轉登記時，解約及請求返價金之條件始為成就之約定。而系爭房地依現行法令仍然可以辦理移轉登記，且伊正在進行相關法定程序，是契約第十五條約定之條件尚未成就，原告請求，並無所據。㈡乙○○尚有價金二十二萬五千元，甲○○尚有十萬元之餘款未付，經伊催告後亦未履行，伊亦已合法解約。㈢如認原告之解約請求有理由，就應返還之款項，伊除行使同時履行抗辯權外，亦主張以原告占用期間所受相當租金之利益，及原告未交還房屋而得依契約第十三條約定請求每日五百元之違約金為抵銷等語為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決願供擔保免為假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執事項：
⑴原告於八十一年間向被告購買系爭房地，該房地因屬公共造產，非經主管機關同
意不能買賣、分割及移轉所有權，故雙方名義上簽訂為租賃契約，實則為買賣，約定之總價金乙○○部分為二百五十萬元，於訂約時先給付一百萬元，餘款一百五十萬元則自訂約日起至九十一年十二月一日止十年期間，按半年期於每年六月一日、十二月一日繳交七萬五千元。甲○○部分為三百五十萬元，於訂約時先給付一百五十萬元，餘款二百萬元則自訂約日起至九十一年七月一日止十年期間，按半年期於每年六月一日、十二月一日繳交十萬元。至期滿時止，乙○○已繳二百二十七萬五千元（尚有三期未繳），甲○○已繳三百四十萬元之價金（尚有一期未繳）。
⑵系爭契約第十五條約定：本公有市場為特定事業用地，將來特定事業用地地目變
更或消失，出租人（即被告）應將店鋪產權登記為承租人（即原告）所有，如不能轉移產權時，出租人應將承租人所繳之房屋款無息全部退還，承租人如有異議不願承受退款時，得免繳租金繼續使用。
⑶就內埔市場出售處分一案，雖經被告報請上級核准，但因有適法疑義，高雄縣政
府尚未核准，有高雄縣政府九十三年七月二十八日府財產字第０九三０一四九七四三號函及附件在卷可稽。
㈡爭執事項：
⑴兩造契約第十五條約定之真意為何？原告得否請求被告返還已繳價款？⑵若原告之請求為有理由，有否返還房地之對待給付義務？⑶被告主張抵銷部分有無理由？
四、兩造契約第十五條約定之真意為何？原告得否請求被告返還已繳價款？㈠兩造均不爭執系爭契約為買賣而非租賃，則系爭契約第十五條約定：「本公有市
場為特定事業用地，將來特定事業用地地目變更或消失，出租人（即被告）應將店鋪產權登記為承租人（即原告）所有，如不能轉移產權時，出租人應將承租人所繳之房屋款無息全部退還，承租人如有異議不願承受退款時，得免繳租金繼續使用。」之記載，依系爭契約有關原告繳納價金之期間約定為十年之情形為斟酌，應係指被告最遲應於十年間負責將系爭房地不能移轉所有權之不能情形除去，並將系爭房地為移轉登記，而被告於十年期滿後若仍不能將系爭房地移轉登記時，則賦予原告得選擇：⑴請求上訴人應將已繳納價金返還；⑵不退款仍繼續使用系爭房地。就法律效果而言，前者係將「十年期滿後，如不能轉移產權時」約定作為「解除條件」，該條件成就時，買賣契約因而失其效力，原告即得請求返還價金，而不再請求移轉登記；後者則係原告可選擇維持契約效力，並繼續使用系爭房地，待日後產權得移轉時再為移轉登記，始符合兩造訂約之真意及目的。
㈡被告雖抗辯所謂「將來特定事業用地地目變更」係指被告確實無法為移轉登記時
，解除條件始為成就，應不受十年期間之限制等語，惟本件為雙務契約，且已約定原告須於十年間繳清全部餘款，則基於契約對等原則及參酌民法第三百六十九條、第三百七十條有關價金與標的物之交付原則上應同時為之之規定，被告最遲自亦應於十年間負責將不能移轉之情形除去，否則被告之給付期限於原告付清全部價金後仍不確定，對於原告而言，即失其陸續分期繳納價金之意義，亦與上開約定被告在不能移轉登記時，原告有選擇權及被告負有返還價金義務之效果不符，被告上開抗辯，並不可採。
㈢另被告雖抗辯系爭房地現仍有可能移轉，且其已踐行相關程序並向上級陳報等語
，惟債務人是否已陷於給付不能，應以當事人間約定之給付期限為準，如給付期限已屆至而債務人在客觀上仍未能為履行時，應可認屬給付不能，此與債務人在給付期限屆至後已可履行而在主觀上不為給付情形，並不相同。經查，系爭房地將來雖仍有可能因上級機關之同意而得為移轉登記，然此項移轉登記程序，依現行法令須先辦理公共造產結束經營程序，而依公共造產辦理結束經營作業要點規定，結束經營須先報請鄉民代表大會、縣政府、行政院內政部核准備查，再將向公共造產基金所為之貸款還清，並將特定目的事業用地變更為非特定目的事業用地，若欲移轉處分，則須再報請鄉民代表大會、縣政府同意，而被告雖表示已踐踐行上開手續，一經上級機關核准即得辦理移轉登記，然被告之上級機關高雄縣政府現礙於法令仍尚未核准被告處分出售系爭房地，業經本院函請高雄縣政府查明屬實，有該府九十三年七月二十八日府財產字第０九三０一四九七四三號函及所附資料在可稽，且為被告所不爭執，則被告現仍未能將系爭房地為移轉登記，已甚明確，況依爭契約約定，被告之給付期限早於九十一年七月一日（甲○○部分）及同年十二月一日（乙○○部分）即已屆至，其在客觀上既仍未能為給付，就本件契約之效果而言，即屬給付不能，原告自得依約選擇解除條件成就之法律效果，而請求被告返還已受領之價金，被告上開抗辯，亦不足採。
㈣被告雖又抗辯因原告未按期給付價金，其於九十一年五月三十日、八月九日及九
月六日即曾多次催告甲○○給付最後一期價金，並表示應於九月六日之函文到後一個月內為繳納，逾期即不再催告，而將依契約約定為終止，且於十一月十四日再以存證信函請求其搬遷及交還房地；另就乙○○部分，則先後於九十一年八月八日、八月九日及九月六日催告其給付已到期之價金（當時尚有二期未付），且於九月六日之函文中表示應於函到後一個月內為給付，逾期即不再催告，將依契約約定為終止，並於十一月十四日以存證信函請求其搬遷及交還房地等語。然甲○○部分，因其契約所定之十年期間於九十一年七月一日即已因被告未能履行其移轉登記義務致解除條件成就而失其效力，則被告在此期日後所為之催告及解約，自不發生其效力；而乙○○於被告定期催告期滿之九十年十月間，雖有未依約給付之情事，但此時距契約屆滿十年而可因解除條件成就而失其效力之同年十二月一日，僅不足二個月之期間，且被告之移轉登記義務已明確無法履行，而乙○○則已履行百分之九十一之給付義務（總價金二百五十萬元，已給付二百二十七萬五千元），此時，如仍認被告得為合法解約，將使對給付不能一方之保障，較優於已大部分履約之一方，顯不合雙務契約之本質，亦與誠信原則有違，況原告於本院審理中已陳稱當時係因見被告無法履約致不再繼續繳納，與民法第二百六十五條所規定不安抗辯之情形相類似，應得類推適用其法律效果，而認乙○○之拒絕給付，應可採信，且與誠信原則並無違背，故被告上開已合法解約之抗辯，即不足採。
五、若原告之請求為有理由，有否返還房地之對待給付義務？㈠按「契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」民
法第二百六十四條第一項前段定有明文。又雙務契約因解除條件成就而失其效力時，當事人就其所受領之給付，係無法律上原因而受利益，致他人受損害，應依不當得利之規定互負返還義務，就此而言，雙方所負返還之債務，既係基於同一契約而發生，而互有對待給付之關係，應與契約經解除後之情形相似，自得類推適用民法第二百六十一條及第二百六十四條規定，認雙方就此得為同時履行之抗辯。
㈡本件被告已抗辯如認其應返還所受領價金，原告亦應返還系爭房地等語（見九十
三六月二十八日答辯狀），可見已有行使同時履行抗辯之意思。查系爭契約第十五條既係約定契約十年期滿後，如被告尚不能履行移轉登記之義務，原告得選擇契約解除之法律效果，則除被告應將已受領之價款返還外，原告受領系爭房地，亦應依不當得利之規定負返還義務，且二者間應有對待給付之關係，是被告抗辯其於返還價金同時，原告亦負有返還房地之對待給付義務，即屬有據。
六、被告主張抵銷部分有無理由？㈠按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之
原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第一百七十九條定有明文。又附解除條件之契約及契約之解除，二者法律效果並不相同。附解除條件之契約，於條件成就時，當然失其效力；而契約之解除，則以解除權人行使解除權為必要，須以意思表示為之。契約之解除有溯及效力，解除條件之成就，原則上並無溯及之效力。又契約解除時，當事人償還義務之範圍，依民法第二百五十九條之規定；附解除條件之契約，於條件成就而失其效力時，當事人間之償還義務，則依不當得利之規定，此亦有最高法院七十四年度台上字第一三五四號裁判意旨可資參照。本件系爭契約固因原告行使選擇權而使解除條件成就致失其效力，原告並應依不當得利之規定應負返還系爭房地之義務，然原告受領系爭房地係本於系爭契約，則在原告行使選擇權使系爭契約失其效力前，其占有使用系爭房地，並非無法律上原因，且原告嗣後選擇權之行使，亦無使系爭契約溯及無效之效力，業如前述，自難認原告於受領系爭房地後至系爭契約因解除條成就而失其效力前之期間，受有相當於租金之不當利益，況被告亦有受領價金，如依被告之抗辯，將造成其亦取得使用該價金之不當利益（就本件契約而言，得使用價金之利益應與租金之利益相當），故被告此部分抗辯，即不足採。
㈡至系爭契約因解除條件成就而失其效力後，原告返還房地之義務，應類推適用同
時履行抗辯原則，業如前述，亦即被告之返還價金義務，與原告之返還房地義務間，互有對待給付之關係，則於被告未返還價金前，原告既得拒絕返還系爭房地，其占有系爭房地，即非無法律上原因，並致被告受有損害，故被告抗辯得以十年期滿後，原告所受相當於租金之不當得利，及系爭契約第十三條約定原告遲延返還房地應按日給付五百元違約金之債權為抵銷，亦屬無據。
㈢被告雖又抗辯原告所付之押金一百萬元（乙○○部分）及一百五十萬元（甲○○
部分），實則具有訂金之性質，而系爭契約既因原告之違約而解除，其自得沒收該金額而無返還之義務，且得為抵銷等語。然被告之解約並不合法，已如前述，則其此部分基於解約合法所為之抵銷抗辯，自不足採。
七、綜上所述，被告於系爭契約十年期滿後，仍未能依約將系爭房地所有權移轉登記予原告，則原告本於契約第十五條約定，選擇請求被告返還已受領價金二百二十七萬五千元（乙○○部分）及三百四十萬元（甲○○部分），為有理由，應予准許。又因被告已為同時履行之抗辯，本院爰諭知在原告返還系爭房地同時，被告應返還上開價金之對待給付判決。至原告請求法定遲延利息部分，因契約第十五條係約定無息返還，且在原告未為對待給付之前，被告無給付價金之義務，不生遲延給付問題（最高法院五十年台上字第第一五五０號判例意旨參照），則原告此部份之請求，並無理由，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失其依據，應予駁回。
九、據上論結：本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 四 日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B法 官 林紀元右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 四 日~B法院書記官 鄭淑華