臺灣高雄地方法院民事判決 九十三年度訴字第一０三七號
原 告 辛○○原 告 癸○○原 告 博多實業股份有限公司法定代理人 壬○○原 告 甲○○原 告 子○○原 告 戊○○原 告 共享貿易有限公司法定代理人 丙○○原 告 寅○○原 告 乙○○原 告 丁○○右十人共同訴訟代理人 陳郁芬律師
蘇文奕律師被 告 隍達建設股份有限公司法定代理人 己○訴訟代理人 丑○○右當事人間請求遷讓停車位等事件，本院於民國九十三年十月二十六日言詞辨論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市○○區○○段一小段第四九○二建號建物之地下二層如附圖所示編號第九五Ｓ之平面停車位、第一三○（上）之機械停車位騰空交還原告辛○○、癸○○，並自民國九十三年五月二十日起至交還前開停車位之日止，按月給付原告辛○○、癸○○新台幣陸仟伍佰元。
被告應將坐落高雄市○○區○○段一小段第四九五四建號建物之地下二層如附圖所示編號第八一（下）之機械停車位騰空交還原告博多實業股份有限公司，並自民國九十三年五月二十日起至交還前開停車位之日止，按月給付原告博多實業股份有限公司新台幣參仟元。
被告應將坐落高雄市○○區○○段一小段第四九七二建號建物之地下三層如附圖所示編號第三七（上）之機械停車位騰空交還原告甲○○，並自民國九十三年五月二十日起至交還前開停車位之日止，按月給付原告甲○○新台幣參仟元。
被告應將坐落高雄市○○區○○段一小段第四九七九建號建物之地下二層如附圖所示編號第八二（上）之機械停車位騰空交還原告子○○，並自民國九十三年五月二十日起至交還前開停車位之日止，按月給付原告子○○新台幣參仟元。
被告應將坐落高雄市○○區○○段一小段第四九八六建號建物之地下三層如附圖所示編號第三○（下）之機械停車位騰空交還原告戊○○，並自民國九十三年五月二十日起至交還前開停車位之日止，按月給付原告戊○○新台幣參仟元。
被告應將坐落高雄市○○區○○段一小段第四九八八建號建物之地下三層如附圖所示編號第五○（上）之機械停車位騰空交還原告共享貿易有限公司，並自民國九十三年五月二十日起至交還前開停車位之日止，按月給付原告共享貿易有限公司新台幣參仟元。
被告應將坐落高雄市○○區○○段一小段第五○○三建號建物之地下二層如附圖所示編號第一一○（上）之機械停車位騰空交還原告寅○○，並自民國九十三年五月二十日起至交還前開停車位之日止，按月給付原告寅○○新台幣參仟元。
被告應將坐落高雄市○○區○○段一小段第五○三○建號建物之地下二層如附圖所示編號第九○（上）之機械停車位騰空交還原告何文棋，並自民國九十三年五月二十日起至交還前開停車位之日止，按月給付原告何文棋新台幣參仟元。
被告應將坐落高雄市○○區○○段一小段第五○三一建號建物之地下二層如附圖所示編號第一○二（上）之機械停車位騰空交還原告丁○○，並自民國九十三年五月二十日起至交還前開停車位之日止，按月給付原告丁○○新台幣參仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告辛○○、癸○○以新臺幣伍拾萬元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元預供擔保，得免為假執行。第二、三、四、五、六、七、八、九項，於原告博多實業股份有限公司、甲○○、子○○、戊○○、共享貿易有限公司、寅○○、何文棋、丁○○各以新臺幣壹拾陸萬陸仟陸佰元為被告供擔保後得假執行，但被告如分別以新臺幣伍拾萬元為原告博多實業股份有限公司、甲○○、子○○、戊○○、共享貿易有限公司、寅○○、何文棋、丁○○預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告前為向訴外人台灣第一信託投資股份有限公司（嗣與世華商業銀行合併為國泰世華商業銀行股份有限公司，下稱國泰世華銀行）借款，提供其名下所有如附表一編號一至八所示「寶成世紀大樓」（以下簡稱本大樓）之建物暨基地設定抵押權予該銀行；又為擔保其對亞東預拌混凝土股份有限公司（以下簡稱亞東公司）之債務，而以附表一編號九所示本大樓之建物暨基地為該公司設定抵押權。而上開建物共同使用部分各包括如附表一暨附圖所示停車位（以下簡稱系爭停車位），且本大樓區分所有權人就地下室停車場已有分管約定。嗣被告因無力還款，經國泰世華銀行、亞東公司聲請拍賣上揭不動產求償，經鈞院以如附表一所示強制執行事件拍賣抵押物，由原告分別拍定買受，並領得不動產權利移轉證書，而該等建物之共同使用部分既包含系爭停車位，原告自各取得該等停車位之所有權，並得依分管契約專用各該停車位。又被告明知上情，卻仍持續無權占用，拒不遷讓，致原告無法使用收益，權益受損。為此，依民法第七百六十七條及侵權行為、不當得利之法律關係，請求判令被告將系爭停車位騰空交還，及賠償或返還相當於租金之損害或不當得利等語。並聲明：⑴被告應將各如附表一所示停車位交還原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月給付原告各如附表二所示金額；⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊並未提供系爭停車位作為向國泰世華銀行貸款之擔保品，且鈞院執行程序之拍賣範圍均不包括停車位，而本大樓區分所有權人迄今亦無關於系爭停車位之分管協議等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭之事實：
（一）原告各於如附表一所示強制執行拍賣程序買受附表一所示建物暨基地，並已領得不動產權利移轉證書。
（二）系爭停車位現均由被告占用中。
（三）本大樓地下二層、三層之平面停車位月租為新台幣（以下同）三千五百元，機械停車位月租為三千元。
四、兩造爭執之點：
（一）系爭停車位是否在原告向執行法院拍定買受之範圍內？
（二）本大樓區分所有權人就共同使用部分有無分管契約存在？原告有無專用系爭停車位之正當權源？
五、得心證之理由：
（一）按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有權人不需用該共同部分者，得予除外，又區分所有建物共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時隨同移轉於同一人，八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一款、第二款定有明文（修正後為第七十五條第一款、第八十條）；次按，公寓大廈之專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分分離而為移轉或設定負擔，所謂專有部分係指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，公寓大廈管理條例第四條第二項、第三條第三款亦定有明文。觀諸一般公寓大廈之停車位，有僅就該部分獨立編列建號而不與其他公共設施同列一建號者，亦有與其他公共於前者，倘區分所有權人不需停車位，即可不購買該共同使用部分（即獨立建號之應有部分），而後者則因全部公共設施均編列為同一建號，屬同一不動產，則區分所有權人購買停車位並無從獨立顯示，而係附含在共同使用部分之權利範圍內，故其共同使用部分之權利範圍應較未購買者有固定多出之比例。經查：
１．本大樓為地上二十五層、地下三層之大樓，全部公共設施包含系爭停車位，均共同編列第五０八五建號即共同使用部分等情，為兩造所不爭，故系爭停車位屬上開後者之性質，應可認定。
２．其次，被告前向國泰世華銀行抵押借款，於九十一年間與該銀行協議繳息期間，曾傳真抵押主建物與其配置停車位之明細予該銀行，有上開銀行九十三年六月二十五日陳報狀暨傳真文件影本在卷可稽（第一三五、一三六、一四四、一四五頁）。又被告於該等抵押房地受拍賣前，曾將之出租予訴外人美商埃克森美學國際有限公司台灣分公司（以下簡稱美商埃克森公司）、忠訓國際股份有限公司（以下簡稱忠訓公司）、台灣黑田電器股份有限公司（以下簡稱黑田公司）、新進廣告有限公司（以下簡稱新進公司）等，而美商埃克森公司、忠訓公司、黑田公司承租之民生一路五六號十四樓之六、五六號十二樓之三、五六號十一樓之三，其租賃物標示欄均載明含停車位；新進公司承租之民生一路九樓之六，其租賃物標示欄則將含車位部分之記載劃除各節，亦有房屋租賃契約書附卷可稽（第一四七、一四八、一五０頁），並經本院調取本院九十一年度執字第三六四一一號執行事件卷核閱明確，而上開租賃標的物有無包含停車位之情形亦與前揭傳真文件所載內容互無二致。至被告雖辯稱前開明細表係國泰世華銀行片面提供，伊否認停車位部分記載內容之真正等語，然國泰世華銀行與原告間並無任何利害關係，且抵押擔保品業已執行完畢，無須造假以增加擔保品之價值，此外，被告又無法舉證證明該明細表非為真正，是自無從認上開明細表為偽。據上，以被告傳真予國泰世華銀行之文件內容，與其實際使用、收益該等主建物及停車位之情形，係屬相符，足徵該傳真文件所載內容合於真實，而依該傳真文件之記載，附表一所示原告拍定買受之建物各包含系爭停車位，從而足佐原告等買受之房地確應各附含系爭停車位。
３．再者，本大樓之各區分所有權人就建物共同使用部分即五０八五建號皆有權利範圍，僅其多寡視有無配置停車位而有不同，茲將其詳情分述如下：
⑴原告博多實業有限公司、戊○○、何文棋所拍定買受如附表一編號二、四、七
所示建物，專有部分面積皆為二０七．六平方公尺，其共同使用部分之權利範圍均為萬分之七０，對照同棟七樓之一（建號四九三八）、十樓之一（建號四九六二）、十七樓之一（建號五０一四）、二十樓之一（建號五０三八），專有部分面積相同而配置有機械停車位一個之建物，其共同使用部分之權利範圍亦係萬分之七０，而同棟六樓之一（建號四九三０）專有部分面積相同而未配置停車位之建物，其權利範圍僅為萬分之五六，相差萬分之十四。
⑵原告子○○、寅○○、丁○○所拍定買受如附表一編號三、六、八所示建物，
專有部分面積皆為一四二．五一平方公尺，其共同使用部分之權利範圍均為萬分之五二，對照同棟六樓之二（建號四九三一）、七樓之二（建號四九三九）、八樓之二（建號四九四七）、十七樓之二（建號五０一五）、二十樓之二（建號五０三九），專有部分面積相同而配置有機械停車位一個之建物，其共同使用部分之權利範圍亦為萬分之五二，而同棟十三樓之二（建號四九八七）專有部分面積相同而未配置有停車位之建物，其權利範圍僅為萬分之三八，相差亦為萬分之十四。
⑶原告甲○○、共享貿易有限公司所有如附表一編號九、五建物，專有部分面積
皆為一九０．六三平方公尺，其共同使用部分之權利範圍均為萬分之六五，對照同棟四樓之三（建號四九一六）、六樓之三（建號四九三二）、七樓之三（建號四九四０）、十樓之三（建號四九六四）、十五樓之三（建號五００四）、十七樓之三（建號五０一六）專有部分面積相同而配置有機械停車位一個之建物，其共同使用部分之權利範圍亦為萬分之六五。
⑷以上事實有原告提出之建物登記謄本、本大樓應收管理費明細表在卷可稽（第
一八九至二０八、第二四九至二五四頁）。職是，以上開原告拍定買受之房屋其共同使用部分之權利範圍，與本大樓專有部分相同而附含停車位之區分所有戶之共同使用部分之權利範圍相同，且其等共同使用部分之權利範圍較諸專有部分相同而未附含停車位之區分所有戶均固定多出萬分之十四，而被告係本大樓之起造建商，就專有部分相同而共同使用部分權利範圍之歧異，又未能釋明有何其他分配核算之基準，是足認上述共同使用部分確係因附含停車位之有無而生權利範圍多寡之別，而益可徵原告等所拍定買受之建物，其共同使用部分係包含系爭停車位，應無疑義。
４．被告雖辯稱：上開執行程序之拍賣公告均無記載包含停車位或其數量、位置編號，鑑價亦係以土地、建物之權利範圍予以核算，並未標示停車位之價格，是拍賣範圍自不包括系爭停車位等語。惟查，目前強制執行實務之鑑估乃對於建物之共同使用部分加以鑑價，不另對於車位之價值有無加以鑑定，自不得因未對車位另行鑑價即謂原告未買受車位；而本件原告於拍賣時就此共同使用部分已另行標價競買，不因原拍賣公告就此共同使用部分並含停車位乙事未予載明，而得認系爭停車位不為上開拍賣效力所及。至對於停車位之權利歸屬，實務上執行法院通常未加以認定而委由當事人間另行訴訟處理，而本件原告買受之建物共同使用部分應包含系爭停車位，已如前述，則其等自已取得上開房地及系爭停車位之所有權，被告所辯，殊無可採。
（二）次按，分管契約係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，而公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共同使用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。又公寓大廈共用部分除有違法令使用限制之規定者外，得為約定專用部分，所謂約定專用部分，係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第七條第四款、第三條第五款定有明文。
１．經查，本大樓係由被告起造，並將地下二層、三層之共同使用部分規劃為停車區，且各買受該大樓房地之區分所有權人皆簽立有「地下室全體共有人同意書」，作為土地及建物買賣合約書之附件，其內明載：「坐落於高市○○段○○段○○○○○號上之寶成世紀大樓（以下簡稱本大樓）地下室二、三層，本大樓全體住戶茲同意該地下室二、三層，除了公共走道、車道、樓梯間等共同使用部份及其他公共設施外，由購買汽車停車位者，依其購買位置使用（附件地下室平面圖），立同意書人絕無任何異議或主張，特立此同意書以資憑證」等詞，被告並發給買受停車位之區分所有權人「汽車機械停車位使用憑證」，其上記載買受人之名稱、車位標示，同時於使用約定欄第五項註明：不得讓售與本大樓住戶以外之他人或公司行號，有原告提出之前開同意書、車位使用憑證在卷可稽（詳見第二八三、二五五、二五六頁）。
２．參以，據證人即本大樓管理委員會主任委員庚○○證稱：「（你本身是否為該大樓區分所有權人或住戶？）我是功瑜企業股份有限公司高雄營業處負責人，該營業處是上開大樓之區分所有權人」、「（你們有無停車位？）之一、之二（按係指民生一路五六號）在買受時就有停車位，我們是在八十三年直接向被告公司買的，我們是第一手」、「（你們於買受上開大樓時，停車位有無另外計價？）買受時我有陪著公司會計去談，停車位部分有另外計價，因為被告公司對有買受停車位的人會另外給使用憑證。我們總共買了五個單位，但只有就其中二個單位加購停車位」、「（你們買時是否知道車位包括於共同使用部份內？只有購買停車位之人能使用地下二、三層之停車格？）是的。買的時候就知道，只有買車位之人能使用地下停車位，因為我們本來想多買停車位，但被告公司表示停車位不足，不是每戶都能配買車位，我們是被限制只能在之一、之二兩戶附購停車位」等詞。
３．綜上，被告於出售本大樓房地時，就地下二、三層之共同使用部分除走道、樓梯間等外，與各區分所有人已約由有購買停車位者專用，且附購停車位者，亦係依約定之購買位置使用，而被告本身亦為餘屋之區分所有權人，是足認本大樓區分所有權人間確已合意成立分管契約，要無疑義。
４．再者，原告係經由法院拍賣程序而繼受取得系爭房地及共同使用部分之權利，已如前述，而本大樓其他附購停車位之區分所有權人，係依約定之配置使用，被告亦係依上開傳真予國泰世華銀行之明細表將停車位併附主建物而出租予他人，於通常情形下，原告等均屬可得而知，職是，自得繼受該分管協議之權義，而有專用系爭停車位之正當權源。
（三）末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文，又無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨參照）。系爭停車位因被告之無權占用，原告無法使用收益，可認被告受有相當於租金之利益，致原告受有同額之損害，而本大樓平面停車位、機械停車位之租金分別為每月三千五百元、三千元，為兩造所不爭，則原告主張被告應自起訴狀繕本送達翌日即九十三年五月二十日起至返還系爭車位之日止，按月賠償或返還如附表二金額所示之損害或不當得利，核屬允洽。
六、綜上所述，原告依民法第七百六十七條物上請求權及侵權行為、不當得利法律關係，請求被告返還如附表一所示之停車位，及自九十三年五月二十日起至返還停車位之日止，按月給付如附表二所示金額，洵屬有據，應予准許。
七、兩造其餘攻擊防禦方法，無礙本件勝負之判斷，爰不一一論敘，附此敘明。
八、兩造各陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 十六 日
臺灣高雄地方法院民事第一庭
法 官 甯 馨右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 十八 日
法院書記官 林麗文附表一：
┌──┬──────────┬──────────────────┬────────────────────┬────────────────────┬──────┬────────────┐│編號│ 拍 定 人 │ 土 地 │ 建 物 │ 建 物 門 牌 │車位編號 │ 拍定案號 ││ │ │ ├─────────┬──────────┤ │ │ ││ │ │ │專有部分 │共同使用部分 │ │ │ │├──┼──────────┼──────────────────┼─────────┼──────────┼────────────────────┼──────┼────────────┤│ １ │辛○○ │高雄市○○區○○段一小段一七五六地號│同段四九０二建號 │同段五０八五建號 │高雄市○○區○○○路○○號 │Ｂ２ 95S │九十二年度執字第9860號 ││ │癸○○ │權利範圍：112/10000 │ │權利範圍：106/10000 │ │Ｂ２ 130上 │ │├──┼──────────┼──────────────────┼─────────┼──────────┼────────────────────┼──────┼────────────┤│ ２ │博多實業股份有限公司│高雄市○○區○○段一小段一七五六地號│同段四九五四建號 │同段五０八五建號 │高雄市○○區○○○路○○號九樓之一 │Ｂ２ 81下 │九十二年度執字第9868號 ││ │ │權利範圍：69/10000 │ │權利範圍：70/10000 │ │ │ │├──┼──────────┼──────────────────┼─────────┼──────────┼────────────────────┼──────┼────────────┤│ ３ │子○○ │高雄市○○區○○段一小段一七五六地號│同段四九七九建號 │同段五０八五建號 │高雄市○○區○○○路○○號十二樓之二 │Ｂ２ 82上 │九十二年度執字第9867號 ││ │ │權利範圍：48/10000 │ │權利範圍：52/10000 │ │ │ │├──┼──────────┼──────────────────┼─────────┼──────────┼────────────────────┼──────┼────────────┤│ ４ │戊○○ │高雄市○○區○○段一小段一七五六地號│同段四九八六建號 │同段五０八五建號 │高雄市○○區○○○路○○號十三樓之一 │Ｂ３ 30下 │九十二年度執字第9865號 ││ │ │權利範圍：69/10000 │ │權利範圍：70/10000 │ │ │ │├──┼──────────┼──────────────────┼─────────┼──────────┼────────────────────┼──────┼────────────┤│ ５ │共享貿易有限公司 │高雄市○○區○○段一小段一七五六地號│同段四九八八建號 │同段五０八五建號 │高雄市○○區○○○路○○號十三樓之三 │Ｂ３ 50上 │九十二年度執字第9861號 ││ │ │權利範圍：63/10000 │ │權利範圍：65/10000 │ │ │ │├──┼──────────┼──────────────────┼─────────┼──────────┼────────────────────┼──────┼────────────┤│ ６ │寅○○ ○○○區○○段○○段一小段一七五六地號│同段五００三建號 │同段五０八五建號 │高雄市○○區○○○路○○號十五樓之二 │Ｂ２ 110上 │九十二年度執字第9855號 ││ │ │權利範圍：48/10000 │ │權利範圍：52/10000 │ │ │ │├──┼──────────┼──────────────────┼─────────┼──────────┼────────────────────┼──────┼────────────┤│ ７ │何文棋 │高雄市○○區○○段一小段一七五六地號│同段五０三０建號 │同段五０八五建號 │高雄市○○區○○○路○○號十九樓之一 │Ｂ２ 90上 │九十二年度執字第9494號 ││ │ │權利範圍：69/10000 │ │權利範圍：70/10000 │ │ │ │├──┼──────────┼──────────────────┼─────────┼──────────┼────────────────────┼──────┼────────────┤│ ８ │丁○○ │高雄市○○區○○段一小段一七五六地號│同段五０三一建號 │同段五０八五建號 │高雄市○○區○○○路○○號十九樓之二 │Ｂ２ 102上 │九十二年度執字第9493號 ││ │ │權利範圍：48/10000 │ │權利範圍：52/10000 │ │ │ │├──┼──────────┼──────────────────┼─────────┼──────────┼────────────────────┼──────┼────────────┤│ ９ │甲○○ │高雄市○○區○○段一小段一七五六地號│同段四九七二建號 │同段五０八五建號 │高雄市○○區○○○路○○號十一樓之三 │Ｂ３ 37上 │九十一年度執字第36411號 ││ │ │權利範圍：63/10000 │ │權利範圍：65/10000 │ │ │ │├──┴──────────┴──────────────────┴─────────┴──────────┴────────────────────┴──────┴────────────┤│備註：辛○○、癸○○所有權應有部分各二分之一 │└──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┘附表二：
┌──┬──────────┬────────────┐│編號│原 告 │金 額（新台幣） │├──┼──────────┼────────────┤│ １ │辛○○ │6,500 ││ │癸○○ │（即3,500+3,000=6,500） │├──┼──────────┼────────────┤│ ２ │博多實業股份有限公司│3,000 │├──┼──────────┼────────────┤│ ３ │子○○ │3,000 │├──┼──────────┼────────────┤│ ４ │戊○○ │3,000 │├──┼──────────┼────────────┤│ ５ │共享貿易有限公司 │3,000 │├──┼──────────┼────────────┤│ ６ │寅○○ │3,000 │├──┼──────────┼────────────┤│ ７ │何文棋 │3,000 │├──┼──────────┼────────────┤│ ８ │丁○○ │3,000 │├──┼──────────┼────────────┤│ ９ │甲○○ │3,000 │└──┴──────────┴────────────┘