臺灣高雄地方法院民事判決 93年度訴字第1289號原 告 京城花園大廈管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 李文禎律師
黃如流律師複 代理人 黃小舫律師被 告 京城建設股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 吳賢明律師
黃淑芬律師王進勝律師複 代理人 羅鼎城律師上當事人間請求給付維修費等事件，經本院於民國94年7 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹拾柒萬叁仟柒佰柒拾伍元，及自民國九十三年六月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新台幣壹拾柒萬叁仟柒佰柒拾伍元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、本件原告京城花園大廈管理委員會之法定代理人原為曾國鎮，嗣於訴訟中變更為乙○○，經依法聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告於起訴時請求判決被告應給付其新台幣（下同）2,157,525 元及法定遲延利息，嗣於起訴狀繕本送達後，就請求之金額變更為2,076,615 元及法定遲延利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠坐落高雄縣鳳山市○○○街○○○ 號之京城花園大廈（下稱系
爭大廈）係被告所興建出售，而依被告與住戶簽訂之房地買賣合約書附件㈡大樓管理規劃切結書（下稱系爭規劃切結書）第5 條約定，被告就系爭大廈各項公共設備，應自使用執照取得暨第一戶區分所有權人辦理交屋之日（即90年6 月1日）起保固一年，惟被告於92年3 月6 日派公司經理甲○○與伊協商並達成協議，同意就機電部分之保固期，延自公共設備點交日（即91年9 月7 日）起再保固一年至92年9 月7日止。而伊於上開保固期間內，已就機電設備維修費用墊付如附表編號一所示之各項費用，另被告亦有同意給付伊於保固期間所先行墊支如附表編號二所示之各項費用，伊自得向被告請求給付上開支出共計363,850 元。
㈡因被告就系爭大廈之設計及施工有缺失，致交屋後公共設施
產生多項瑕疵情形，包括樓梯間牆壁龜裂、地下室漏水、屋突磁磚破裂、電梯間出口天花板燻黑及一樓會議室外側排水不良等，被告自應賠償896,915 元之修復費用。
㈢系爭規劃切結書第1 條固約定被告得於建物所有權登記之區
分所有權人比例達1/3 以上時，開始動用管理費支出大樓所需之開銷，惟上開約定因違反公寓大廈管理條例第18條之規定，應屬無效，且系爭規劃切結書係定型化契約，上開約定違反公平互惠之原則，是依消費者保護法第12條、民法第
247 條之1 之規定，亦應屬無效。上開約定既屬無效，則被告於伊成立前之90年10月至91年4 月，動支公共基金支付系爭大廈之顧問服務費815,850 元（計算式為116,550 ×7 ＝815,850 ），即屬無權處分行為，被告自應返還上開金額等語。
㈣爰本於物之瑕疵擔保請求權、不當得利請求權及不完全給付
之法律關係，提起本訴。並聲明請求：㈠被告應給付原告2,076,615 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保為假執行宣告之判決。
二、被告則以：伊並未同意將保固期間延至92年9 月7 日，且原告所提出如附表編號一所示各項費用，均非屬保固範圍內之支出，而伊亦未曾同意支付如附表編號二所示各項費用；又系爭大廈之公共設施雖有部分瑕疵存在，然經鑑定結果並無法確定係因伊設計或施工不良所致；再系爭規劃切結書第1條係關於動支管理費之約定，而非公共基金，自無違反公寓大廈管理條例相關條文之問題，且系爭大廈至90年10月止交屋戶數已達總戶數1/3 以上，而伊就未售出之餘屋亦有繳納管理費，伊自得依上開約定，動支管理費來支付系爭大廈90年10月至91年4 月之顧問服務費等語，資為抗辯。並聲明：
原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、原告主張系爭大廈為被告所興建、出售，依系爭管理規劃切結書第5 條約定，被告就系爭大廈各項公共設備，自使用執照取得暨第一戶區分所有權人辦理交屋之日（即90年6 月1日）起保固一年；又被告於92年3 月6 日曾派經理甲○○與其協商等情，業據系爭管理規劃切結書、管理委員會與京城建設公司協商決議事項紀錄各1 份為證，並為被告所不爭執。再原告主張其有支出如附表所示各項費用合計363,850 元等情，業據其提出請款對帳單3 份、電梯保養費統一發票3份、工程估價單3 份、收費明細2 份、機電維護費用請款單
5 份及現金支出傳票、匯出匯款回條、支出證明單各1 份為證，則原告上開主張足認與事實相符。
四、原告主張被告於92年3 月6 日派經理甲○○與其協商時，有同意就機電部分之保固期延至公共設備點交日起一年，是其於該段期間內所墊付如附表編號一所示各項費用，被告均應給付之，且被告亦有同意給付其於前開保固期間所先行墊支如附表二所示各項費用，又因被告就系爭大廈之設計及施工有缺失，致交屋後公共設施產生多項瑕疵，被告自應賠償896,915 元之修復費用，再系爭規劃切結書第1 條之約定應屬無效，則被告於90年10月至91年4 月，動支公共基金支付系爭大廈之顧問服務費815,850 元，即屬無權處分行為，被告自應返還之等語；被告則以前詞置辯。是本件之爭點應為：㈠被告是否有同意將機電部分之保固期延長為至公共設備點交日起一年？如有，原告得否請求被告給付如附表所示之各項費用？㈡系爭大廈公共設施部分之瑕疵是否可歸責於被告？原告得請求之修復費用為何？㈢原告主張被告應返還無權動支之公共基金815,850 元，有無理由？
五、被告是否有同意將機電部分之保固期延長為自公共設備點交日一年？如有，原告得否請求被告給付如附表所示之各項費用？經查：
㈠按公司經理人有為公司為營業上所必要之一切行為之權限，
，除法律上設有特別限制外，並無經公司特別授權之必要，此為經理權與一般受任人權限之不同處，最高法院67年台上字第2732號判例意旨可資參照。原告主張被告於92年3 月6日派公司經理甲○○與其協商，並同意就機電部分之保固期延自公共設備點交日起一年等情，業據其提出協商決議事項紀錄一份為證；又證人甲○○於本院審理時亦證稱：協商決議事項紀錄上之簽名是我所為，當時確實有與原告約定將機電部分之保固期延長為自公共設備點交日起一年等語（見本院卷㈠第203 頁），而被告對甲○○係擔任其公司經理人一職亦不否認，並提出人事通報一份為憑，則甲○○與原告所為之上開協商決議事項，自應對被告發生效力。再兩造對於系爭大廈之公共設備點交日為91年9 月7 日均不爭執，則被告確有同意就機電部分之保固期，延長為自91年9 月7 日起至92年9 月7 日止（下稱上開保固期間），應堪認定。
㈡原告於上開保固期間內所先行墊支如附表所示各項費用，得否請求被告給付，詳述如下：
⒈電捲門馬達故障換新費9,500 元及電捲門修理費20,000元：
所謂「機電部分」係指水電、消防、污水及電梯部分，有上開協商決議事項紀錄可稽，而電捲門馬達故障應屬被告就水電部分保固之範疇，是原告於91年10月17日所支出之電捲門馬達換新費用9,500 元，自應由被告給付之。惟原告於92年
5 月9 日又為更新電捲門之馬達及捲軸再支出費用20,000元，然原告既已換裝前揭電捲門馬達，則此次支出應非被告原本提供之電捲門配件有瑕疵所致，而非屬被告保固之範圍，是原告請求被告支付第二次電捲門之修理費20,000元，則無所據。
⒉消防缺失改善費10,800元：原告主張其於上開保固期間內支
出消防缺失改善費10,800元，雖據其提出工程估價單1 份及收據1 紙為證（見本院卷㈠第27至28、170 頁）；惟上開工程估價單乃係由金成鴻企業有限公司及水發工程有限公司所出具，而收據卻係由仲濱科技有限公司於93年4 月28日所開立，是依原告所提前揭證據，尚無法證明其確有於上開保固期間內支出消防缺失改善費10,800元，則其請求被告給付此部分支出，尚不可採。
⒊監視系統維修費221,900 元：原告主張其於上開保固期間內
支出監視系統維修費221,900 元，固提出估價單一份為證，惟此係原告為系爭大廈加裝彩色監視系統而支出之新設費用，而非被告提供之監視系統有發生故障情事，則類此原告為提升居住品質及安全而支出之費用，應非屬被告保固之範疇，是此部分支出應由原告自行負擔。
⒋如附表編號二所示各項費用：原告此部分支出非屬被告就機
電設備之保固範圍內，為兩造所不爭執（見本院卷㈡第68、69頁），而原告主張此部分係基於被告同意給付而請求，惟此為被告所否認，原告復未提出任何證據以實其說，則原告此部分請求亦無足採。
㈢綜上，被告固有同意就機電部分之保固期，延長為自91年9
月7 日起至92年9 月7 日止，惟原告就其支出如附表所示各項費用，僅得請求被告給付其於91年10月17日支出之電捲門馬達故障換新費9,500 元，其餘請求均屬無據。
六、系爭大廈公共設施部分之瑕疵是否可歸責於被告？原告得請求之修復費用為何？㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
請求損害賠償，民法第227 條第1 項、第226 條第1 項所明定。再按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，債權人亦得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，而損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第213 條第1 、3 項、第216 條第1 項定有明文。
㈡系爭大廈之公共設施經高雄市土木技師公會鑑定結果，有樓
梯間牆壁龜裂、地下室漏水、屋突磁磚破裂、電梯間出口天花板燻黑及一樓會議室外側排水不良等瑕疵，此有高市土技鑑字第09400690號鑑定報告書在卷可稽。再上開瑕疵發生之原因，業據鑑定人丙○○證稱：樓梯間牆壁龜裂及地下室漏水部分，無法判別係人為施工不良或地震等自然災害所致，而屋突磁磚破裂係因頂樓磁磚鋪設時未留間隙，產生磁磚拱脫之情形，這部分應可確定是施工不良所造成，又電梯間出口天花板燻黑部分，如果將燈源與天花板的距離拉開就不會有這種情形，這部分應該是燈光設計有問題，另一樓會議室外側發生排水不良之情形，係因現場測量起來高差不足，且排水孔過小，這部分如非設計不良，就是施工時未依設計圖施工所致等語（見本院卷㈡第28至33頁），足證屋突磁磚破裂、電梯間出口天花板燻黑及一樓會議室外側排水不良等瑕疵，均係被告於興建系爭大廈時設計或施工不良所致，自應由被告負瑕疵給付之損害賠償責任。至樓梯間牆壁龜裂及地下室漏水之瑕疵，經鑑定後既無法確定係因被告施工不良所造成，原告就此復無其他舉證，即難將此部分瑕疵歸責於被告。
㈢再如欲修復前述屋突磁磚破裂、電梯間出口天花板燻黑及一
樓會議室外側排水不良等瑕疵，經高雄市土木技師公會鑑定所需之必要費用為164,275 元，有上開鑑定報告書在卷可按，是原告此部分請求在164,275 元（計算式為8475+48800+107000=164275） 之範圍內，應予准許，逾此範圍之請求則無所據。
七、原告主張被告應返還無權動支之公共基金815,850 元，有無理由？㈠原告係於91年4 月間成立，有原告提出之高雄縣政府府建管
字第0910055808號函在卷可稽；而被告就其於原告成立前為系爭大廈管理相關費用之情形，提出京城花園管理費收支明細表、管理費收費單各一份及請款單二份為證，而原告對前開表單之真正亦不爭執，其上並有原告第一屆管理委員鐘明秀、林儷芳及楊清濱等人之簽名，是前開表單應可信為真實。
㈡系爭規劃切結書第1 條約定，被告得於建物所有權登記之區
分所有權人比例達1/3 以上時，開始動用管理費支出大樓所需之開銷，有該規劃切結書在卷可稽；而被告以住戶及其為未售出空屋所繳納之管理費來給付管理顧問公司之服務費，可保障已住進系爭大廈之住戶居住安全，難謂該約定有何違反公平互惠原則之處。再系爭大樓全部共有112 戶，至90年
9 月止，交屋戶數已有49戶，登記之區分所有權比例亦已達
41.35%，有被告提出之系爭大廈區分所有權人名冊暨交屋資料收執表為證，則被告自得於90年10月起，動支管理費來支付大樓所需之開銷。
㈢觀諸前開管理費收支明細表之記載，於原告成立前之90年10
月至91年3 月間，住戶繳納之管理費為666,127 元，而被告就未售出餘屋所繳納之管理費則為492,533 元，合計為1,158,660 元；較諸被告於90年10月至91年4 月間所支出系爭大廈之顧問服務費815,850 元（116,550×7＝815,850）， 並未超過住戶及被告所繳納之管理費金額，足見被告並無動用系爭大廈公共基金來支付顧問服務費之情形，而係以住戶及其所繳納之管理費來支付，自無何違法或違約情事可言。
㈣再按公寓大廈管理條例第18條乃係針對大廈「公共基金」之
設置及管理所為之規定，而系爭規劃切結書第1 條則係對被告何時得動支「管理費」之時點所為之約定，兩者規範客體並不相同，且被告並無動支系爭大廈公共基金之情事，業如前述；則原告主張前開約定因違反公寓大廈管理條例第18條而無效，且被告應返還無權動支之公共基金815,850 元等語，即不可採。
八、綜上所述，被告既有同意就機電部分之保固期延長為自91年9 月7 日起至92年9 月7 日止，即應給付原告先行墊支之電捲門馬達故障換新費9,500 元，又被告就系爭大廈屋突磁磚破裂、電梯間出口天花板燻黑及一樓會議室外側排水不良等瑕疵，應負不完全給付之損賠責任，而應給付原告164,275 元之修復必要費用；從而，原告本於物之瑕疵擔保請求權及不完全給付之法律關係，請求被告給付173,775 元，及自起訴狀繕本送達翌日即93年6 月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求即無所據，應予駁回。
九、兩造陳明願供擔保為假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，因未逾500,000 元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，應依職權宣告假執行，並酌定相當之擔保金額予以宣告免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失其依據，應予駁回。
據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 94 年 8 月 12 日
民事第一庭 審判長法 官 甯 馨
法 官 林韋岑法 官 盧怡秀上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 8 月 12 日
書記官 王敏東附表：
┌──┬────────────────┬──────┬──────┐│編號│項目及金額 │附註 │合計 │├──┼────────────────┼──────┼──────┤│一 │①電捲門馬達故障換新費 9,500 元 │ │363,850元 ││ │②地下室電捲門修理費 20,000 元 │ │ ││ │③消防缺失改善費 10,800 元 │ │ ││ │④監視系統維修費 221,900 元 │ │ │├──┼────────────────┼──────┤ ││二 │①消防安全檢查費 20,650 元 │非屬機電設備│ ││ │②污水設施保養費 16,000 元 │保固範圍內 │ ││ │③電梯保養費 45,000 元 │ │ ││ │④機電設備保養費 20,000 元 │ │ │└──┴────────────────┴──────┴──────┘