臺灣高雄地方法院民事判決 93年度訴字第2226號原 告 乙○○
號訴訟代理人 李文禎律師
黃如流律師被 告 交通部台灣鐵路管理局法定代理人 甲○○訴訟代理人 謝依良律師當事人間請求給付補償金事件，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣參佰參拾捌萬玖仟壹佰陸拾元，及自民國九十一年十一月二十六日起到清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參佰參拾捌萬玖仟壹佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告方面：
１、被告為「高雄市○○區○○段3 小段833 號、同小段770 號、同小段138 號」國有土地之管理機關。民國87年3 月10日，原告與被告訂立耕地租賃契約，由被告將上開三筆土地中之部分土地續租予原告，約定租期自87年1 月1 日起到92年12月31日止。嗣經辦理分割並經實測後，原告所承租之土地地號及面積，為「菜公段3 小段833 號（59平方公尺）」、「菜公段3 小段833 之4 號（88平方公尺）」「菜公段3 小段770 之12號（856 平方公尺）」、「菜公段3 小段770 之23號（32平方公尺）」（下簡稱：「系爭土地」；合計共1035平方公尺）。
２、兩造間之租約屆期前，被告即於87年11月30日，以配合高速鐵路及該局業務需要為由，通知原告自88年3 月1 日起終止租約。爰依平均地權條例第76條、77條規定，耕地出租人因出租耕地經依法編為建築用地，為收回自行建築或出售作為建築使用，雖得終止租約，但應補償承租人「就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一」之補償。除此，耕地三七五減租條例第17條第2 項第3 款亦規定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，因經依法編定或變更為非耕地使用，而終止租約時，出租人應給予承租人「終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」之補償。故被告本應給付原告「所承租土地公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」之補償。
３、租約終止時之公告現值，「833 之4 號」與「770 之23號」土地均為每平方尺新台幣（下同）19286 元；「833 號」與「770 之12號」土地則均為每平方公尺18938 元，又上開四筆土地，均無須課徵土地增值稅，被告本將給付「終止租約當期之土地公告現值三分之一」的補償。詎被告於計算補償金時，僅就「依法撥用移轉予高速鐵路管理局管理，致免徵士地增值稅之『833 之4 號』、『770 之23號』土地」，按公告現值三分之一給付補償金予原告。至於「833 號」與「
770 之12號」土地，因被告函詢高雄市稅捐稽徵處時並未述明上開二筆土地已變更為車站用地，致高雄市稅捐稽徵處函覆被告「上開兩筆土地每平方公尺之增值稅為11112 元」。
為此，被告乃按「833 號、770 之12號土地之公告現值扣除土地增值稅後之餘額的三分之一」計算後，僅給付原告補償金0000000元【註：即（00000－00000）×915÷3＝0000000】。相較於依法就「833號、770之12號土地（合計915 平方公尺）」，被告原本應付予原告之補償金0000000元（即18938×915 ÷3 ＝0000000 元）。故被告仍餘欠原告補償金0000000 元（0000000 －0000000 ＝0000000）。 又因91年1月31日為補償金發放之最後一日，而至遲於91年11月25日時，原告已曾向被告請求給付上開差額，故請求自91年11月26日按法定利率加計遲延利息。為此，爰依平均地權條例第77條第1 項規定，與耕地三七五減租條例第17條第2 項第3 款，擇一請求判決被告給付原告0000000 元及自91年11月26日起到清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告並願供保，請准宣告假執行。
４、對被告抗辯之陳述：
⑴、依兩造租約訂立及終止時之判例，所謂耕地租賃係以自
任耕作為目的，約定支付地租使用他人之土地而言，而與地目無關。爰依兩造所立契約書第2 條及第14條規定，原告承租系爭土地，僅能種植農作物，且應自任耕作，實際上也是供作農用，因此兩造間之租約應屬「耕地租約」。至於最高法院88年台上字第1 號判例，應無溯及既往的效力。
⑵、因系爭耕地租賃契約，並未曾向主管機關辦理登記，參
內政部86年內地字第8607570 號函，終止租約時亦無庸依平均地權條例第78條辦理登記。況且平均地權條例第78條辦理登記，應非強制規定。
⑶、就終止租約之依據，於起訴前，被告先稱是依平均地權
條例76條到78條規定，嗣改稱係依據耕地三七五減租條例第17條第1 項第5款，後又稱是依上開二條文。
⑷、又本件起訴前雖未經調解，但因高雄市左營區公所於88
年間，既曾就同地段其他承租戶與被告間之耕地租佃調解之聲請，以所訂之租約未向左營區公所辦妥登記為由而決議不受理，故本案顯無於起訴前調解或調處之必要。
二、被告方面：
１、原告向被告承租之系爭土地地目為「鐵」，並非「農、漁、牧」，更非依都市計劃法編定為農業區、保護區之供農漁牧使用之土地，自非「耕地」，並無耕地三七五減租條例、平均地權條例之適用：
⑴、耕地三七五減租條例、平均地權條例對於「耕地租賃」既未明文，自應參酌土地法第106條之規定。
⑵、最高法院88年台上字1 號判例：「承租他人之非農、漁
、牧地供耕之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用」，88年台上字第451 號判決亦認：
「耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地參照同條第二項之立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。」。再參酌農業發展條例第3 條第11款規定，修正前之平均地權條例施行細則第61條規定，可知所謂「耕地租賃」，須以地目及使用區分作為標準。
⑶、依台灣省公有耕地放租辦法第3 條規定：「公有耕地之
放租，以民政處地政局為主管機關，各縣市政府為執行機關」。系爭土地之放租既非以各縣市政府為執行機關，自不屬於「台灣省公有耕地」。
⑷、系爭承租之土地地目為「鐵」，並非「農、漁、牧」，
更非依都市計劃法編定為農業區、保護區之供農漁牧使用之土地，自非「耕地」，因此並無耕地三七五減租條例、平均地權條例之適用。
２、退一步言之，縱認兩造間之租賃契約須適用平均地權條例，爰依平均地權條例第76到78條規定，亦須具備「出租耕地經依法編為建築用地」、「出租人為收回自行建築或出售作為建築使用」、「以書面向該管直轄市或縣（市）政府申請為終止租約之登記」之要件。然：
⑴、系爭833、770之12號土地，應係區域計劃法施行細則第
15條第1 項第11款之「交通用地」，而非屬該施行細則第15條第1 項第到3 款之「建築用地」。因此系爭833、770 之12號土地，既未經依法編為建築用地，更未經被告收回自行建築或出售作為建使用。
⑵、系爭土地，並未以書面向該管政府申請為終止租約之登記。
３、又不論租賃標的物是否須繳交士地增值稅，依平均地權條例第77條或耕地三七五減租條例17條計算補償金時，均須「減除土地增值稅」。
４、被告係依兩造間之租賃契約第11條終止租約。至於被告之所以給予原告補償，係就與被告有合法租約，且依約平土地多並為耕作之承租人，從寬所為之處理方式。而被告之補償計算方式既係參酌平均地權條例第77條所定公式，不論租賃標的日後是否應繳交土地增值稅，均以土地公告現值減除土地值稅餘額之三分之一給予補償。被告通知原告領取時，原告既無異議，應認兩造已有默示合意。
５、況且，出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，若未經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例26條第2 項定有明文，原告未先經調解、調處既逕行起訴，於法不合。
６、系爭833號土地面積為59平方公尺、770之12號土地面積則為856平方公尺。又每平方公尺之增值稅額則均為11112 元。
７、為此求為判決原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保，請宣告假執行。
三、得心證之理由：
１、原告主張：兩造於87年3 月10日就系爭833 號、833 之4 號、770 之12號、770 之23號土地，訂立「耕地租賃契約」，租期自87年1 月1 日起到92年12月31日止，但未曾向辦理登記。嗣於87年11月30日，被告以配合高速鐵路及該局業務需要為由，通知原告自88年3 月1 日起終止租約。又終止後，因「833 之4 號、770 之23號土地」免徵增值稅，被告即按此二筆土地之公告現值三分之一給付補償金予原告。至於「
833 號、770 之12號土地」，因面積合計為915 平方公尺，公告現值均為每平方公尺18939 元，若須課士地增值稅則每平方公尺均為11112 元，被告即按「公告現值扣除土地增值稅後之餘額的三分之一」計算後，給付原告補償金0000000元等情，為兩造所不爭，並有租賃契約、土地登記謄本在卷可佐，堪信為真實。又系爭833 號、770 之12號土地為「車站專用區」，屬都市計劃指定之公共設施保留地，依土地稅法第39條第2 項免徵土地增值稅等情，業經兩造一致陳明在卷（參本院卷217 頁），並有卷附之土地使用分區證明書（29頁）、高雄市稅捐稽徵處左營分處函（26頁）可佐，均堪信為真實。
２、從而，本件訴訟應查明之爭點為：
⑴、兩造間之租賃契約能否適用耕地三七五減租條例、平均
地權條例？亦即是否屬於上開二條例所稱之「耕地之租佃」？細究之，又涉及：
①、兩造間之租賃契約雖以自任耕作為目的而訂立，但
因系爭土地之地目為「鐵」，則該租約能否適用耕地三七五減租條例、平均地權條例？亦即是否屬於上開二條例所稱之「耕地之租佃」。此應探討前後判例見解不同，判例變更之效力如何？
②、未辦理租約登記，是否影響契約之效力。
⑵、被告終止租約，是否合於耕地三七五減租條例第17 條
第1 項第5 款之情形，及符合平均地權條例第76條第1項之情形？
⑶、如何計算補償金：
①、若免徵土地增值稅，則依耕地三七五減租條例第17
條第2 項規定，及平均地權條例第77條第1 項規定，計算「公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一」之補償金時，是否仍須計扣土地增值稅額？
②、兩造是否已合意，原告僅領取被告先前發放之補償
金？
⑷、有無違反耕地三七五減租條例26條第2 項，出租人與承
租人間因耕地租佃發生爭議時，若未經調解、調處，不得起訴之規定。
３、系爭租賃契約之土地地目雖為「鐵」，但仍屬耕地租賃契約：
⑴、耕地三七五減租條例第1 條規定：「耕地之租佃，依本
條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其法律之規定。」，而就「耕地之租佃」的認定標準，判例見解前後不一。依實務上先前所採見解，「耕地租用，除漁牧外，係指租耕他人之農地（田地、旱地）或雖非農地，而其租用目的係種植稻、麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物之土地而言（63年台上字第1529號判例）」。
亦即「耕地三七五減租條例第1 條所謂耕地之租佃，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之土地者而言。而所謂耕地，則係指現供耕作之土地而言，與土地之地目無關，地目縱非田或旱，而現供耕作之用者，如有租賃關係存在，即為耕地之租佃（參最高法院62年台上字第1647號判例、71年度台上字第3055號判決、最高法院82年8 月24日82年度第8 次民事庭會議決議）。
惟88年1 月5 日最高法院88年度台上字第1 號判決則認：「耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106 條第1 項定有明文，所稱農地參照同條第2 項之立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。本院62年台上字第1647號及63年台上字第1529號判例應予變更」。嗣於88年4 月13日所舉行之最高法院民事庭會議，更依法院組織法第57條規定，決議將上開88年台上字第1 號判決要旨修正後選編為新判例，同時廢止62年台上字第1647號及63年台上字第1529號判例。
⑵、經查，系爭土地，自光復後迄今地目均為「鐵」，業經
兩造自承，並有登記謄本可佐。惟依兩造所立之契約書面，已載明係「耕地租賃契約」，該契約第2 條並約定：「租賃耕地承租人應限種植農作物之用，不得作其他使用。」，亦即依兩造間之約定，原告承租系爭土地是作為「耕地」使用。而就原告所主張：兩造訂約前，其既已占用系爭土地，當作田地使用等語，被告並未爭執；甚至兩造更均稱：「（終止租約前，一直作農用，有何意見？）對」等語。因此，堪信「系爭土地地目雖非田，但兩造間之契約係以自任耕作為目的而訂立，且實際上也是供作耕作使用」，故應探討者，為前揭判例變更對本件訴訟的影響。
⑶、按判例的效力在法源的地位上，究竟居於何種順位，民
法第一條並未加以規定，但依大法官會議釋字第154 號解釋之理由書，曾認「、、最高法院及行政法院判例，在未變前，有其拘束力，可為各級法院裁判之依據，如有違憲情形，自應有司法院大法官會議法第四條第一項第二款之適用」，而系爭契約之訂立（租賃契約自87年
1 月1 日起）及終止（被告於87年11月30日通知，而於88年3 月1 日終止），均係在「88年4 月13日，最高法院選定88年台上字第1 號判決為新判例及廢止舊判例」以前，亦即仍在舊判例有效期間內，基於「程序從新，實體從舊」之法理，誠實信用原則、法治國法律不溯及既往原則，均應認不宜因為判例之修改，而影響原告依88年3 月1 日租約終止當時爰引舊判例見解而已取得之權利。從而，應認系爭租賃契約之土地地目雖為「鐵」，但仍屬耕地租賃契約。
４、其次，依耕地三七五減租條例第6條第1項後段規定，耕地租佃租約之訂立、變更、終止或換訂，雖應由出租人會同承租人申請登記。但參酌最高法院51年台上字第2629號判例意旨，上開規定係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。故兩造間之租賃契約，雖未曾辦妥登記（參本院卷119 頁），但並不因此而無效。
５、綜據前揭３、４之說明，兩造間就系爭土地所訂立之租賃契約，確為「耕地三七五減租條例所稱之耕地租賃契約」，且不因未辦登記而無效，因此兩造間京系爭土地所訂立之租約，自應適用耕地三七五減租條例。
６、被告係因擬在系爭土地設立車站而終止租約，實際上系爭83
3 、770 之12號土地亦已變更車站（即非耕地）使用。應符合耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款「經依法編定或變更為非耕地使用」的要件：
⑴、按耕地租賃契約在租佃期限未屆滿前，若經依法編定或
變更為非耕地使用時，得終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款，定有明文。又所謂「經依法編定或變更為非耕地使用」，並未侷限於「列為區域計劃法施行細則第15條第1 項第款到3 款之建築用地」，更不限於「出租人收回自建」的情形，此由最高法院83年度台上字第837 號判決亦曾採「耕地經變更為建築以外非耕地使用時，得否終止租約，平均地權條例未予規定，自應適用耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定」，即可知之。
⑵、經查，依本院卷18頁及22頁之被告工務處高雄工務段函
文所示，原告係以「為配合高鐵及被告公司業務需要」，而於87年年11月30日通知被告，自88年3 月1 日起終止租賃契約。而系爭土地原為機關用地，嗣經都市計劃土地使用分區改為「車站專用區」（參本院卷193 頁之高雄市都市發展局函）。實際上，「高鐵、高雄捷運、台鐵三鐵共構之車站本體」亦已建築完成（參本院卷14
7 頁所附照片）。雖因未實地測量，致尚不能確認上開車站本體即位在系爭土地上，不過系爭833、770之12號土地確係位於該車站之站場範圍內等情，亦經被告自承（本院卷200 頁）。因此堪信被告係因出租後，擬在系爭土地設立「高鐵、高雄捷運、台鐵三鐵共構之車站」，才要求終止租約，實際上，系爭833 、770 之12號土地亦已變更為非耕地使用。從而，應符合耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款「經依法編定或變更為非耕地使用」而得終止租約的情形。因此被告雖辯稱：其係依租賃契約第11條規定終止租約云云，惟被告主觀之認知上究係依據那一條文或約定終止租約，對本案應不生影響。
７、就系爭833 之4 號、770 之23號土地，原告應給付予被告補償金0000000 元，但被告仍欠原告補償金0000000 元：
⑴、按若屬於耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款終止
租約之情形，依同條例第17條第2 項第3 款規定，出租人就應給予承租人「終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」之補償，此不因出租人主觀上之認定而有影響。因此被告辯稱：給予被告補償，是對承租人從寬所為之處理方式云云，委無足採。再則，默示之意思表示，應有足以認定之客觀上事實。原告先前雖曾領取部分補償金，但既無事實足認其已拋棄其餘補償金之請求，縱未當場異議，亦僅得認係單純沈默，從而被告主張：因原告已默示同意，兩造就補償金金額應已講妥（即以原告先前已領取之金額為限）云云，實無足採。
⑵、其次，系爭土地應無須課徵土地增值稅（如前述），故
應再探討者為「若免徵土地增值稅，則依耕地三七五減租條例第17條第2 項規定，計算應付予承租人之補償金時，是否仍須計扣土地增值稅額。爰審酌：⑴、耕地三七五減租條例第17條第2 項第3 款係以保障承租人為其立法目的。⑵、內政部（83）台內地字第8310105 號函，亦曾認依法奉准撥用之公有出租耕地，因免徵土地增值稅，亦即所需扣除之土地增值稅已因免徵而為零，故於依平均地權條例第11條第3 項「、、、應由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人」規定，計算補償金時，應無需要計扣土地增值稅。⑶、就同為系爭租約標的物之另二筆833 之4 號、770 之23號土地，因係「依法撥用移轉予高速鐵路管理局管理，致免徵士地增值稅」，故原告發放「833 之4 號、770 之23號土地之補償金」時，就未扣除土地增值稅額等情。本院認為，在解釋上應認「免徵土地增值稅之耕地，於計算耕地三七五減租條例第17條第2 項第3 款之補償金時，無須計扣土地增值稅額」。
⑶、綜上所述，兩造間之耕地租賃契約終止時，系爭「833
之4 號、770 之23號土地」合計915 平方公尺，每平方公尺18938 元，被告原本應付予原告之補償金0000000元（即18938 ×915 ÷3 ＝0000000 元），但被告僅給付原告補償金0000000 元，故被告確仍餘欠原告補償金0000000 元（0000000 －0000000 ＝0000000 ）。
８、又出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，若未經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例26條第2 項定有明文。惟出租人或承租人若曾聲請鄉鎮區公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕或駁回聲請，即無調解之可能，出租人或承租人應得逕行起訴，法院應就案件有無理由予以判決，不得以未經調解、調處，而予以駁回（參最高法院86台上字第1401號判決意旨）。經查，本件起訴前雖未經調解，但因高雄市左營區公所前於八十八年間，既曾就同地段其他承租戶與被告間之耕地租佃調解之聲請，以所訂之租約未向左營區公所辦妥登記為由而決議不受理，故本案顯無於起訴前調解或調處的可能，從而本件訴訟應未違反耕地三七五減租條例26條第2 項之規定。
９、綜上所述，被告仍欠原告補償金0000000 元，又91年1 月31日為被告發放補償金之最後一日，而至遲原告於91年11月25日已曾向原告請求給付上開差額等情，亦為被告所不爭執，且有被告工務處高雄工務段之函文（本院卷18頁）可佐，從而應認原告依耕地三七五條例條規定，請求被告給付原告0000000 元及自91年11月26日到清償日止，按法定利率計算之遲延利息，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。又原告主張依平均地權條例第77條第1 項規定，與耕地三七五減租條例第17條第2 項第3 款擇一請求，因本院已依耕地三七五減租條例第17條第2 項第
3 款，自無再審酌是否合於平均地權條例第77條第１項規定之必要。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2項、第392 條2 項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 7 月 5 日
民事第二庭 法 官 洪碩垣正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 7 月 19 日
書記官 凃光聰