臺灣高雄地方法院民事判決 93年度訴字第2417號原 告 財政部國有財產局臺灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○
丙○○被 告 丁○○訴訟代理人 紀錦隆 律師
郭寶蓮 律師當事人間拆屋還地等事件，本院於民國94年10月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告就占有使用坐落高雄市○鎮區○○段○○○○號土地內如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分、面積共計一百五十七點五三平方公尺，自民國九十三年十一月三日起，年租金應調整為按上開占有面積依各年土地公告地價年息百分之五計算之金額。
被告應給付原告新臺幣肆萬零貳佰伍拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔千分之八，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：訴外人簡正直乃臺灣鋁業股份有限公司（以下簡稱臺鋁公司）員工，於民國47年6 月6 日與臺鋁公司簽訂「臺灣鋁業公司建築第二期勞工住宅貸款租地合約」（下稱系爭租賃契約），以每年新臺幣（下同）1 元之租金，向臺鋁公司租用坐落高雄市○鎮區○○段○○○○號土地內如附圖所示
Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，面積共計157.53平方公尺之基地（下稱系爭土地）建築房屋即建物門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○ 號建物（下稱系爭房屋）。臺鋁公司於87年間因經營不善而清算，乃依公司法之規定，將高雄市○鎮區○○段13
33、1337、1367、1367之2 、1370之1 地號等5 筆土地，分派予國庫股東，並於88年8 月24日移轉登記為國有，由原告管理。嗣原告於89年12月5 日以臺財產南管第00000000 00號函（以下簡稱通知接管函）通知訴外人簡正直系爭土地已移交國有財產局接管，應自接管日起依國有財產法規定計收租金及訂立租約。再於90年12月17日以臺財產南管字第0900
03 4837 號函（以下稱簡通知換約函）通知訴外人簡正直系爭土地應換訂租約，並自接管日起依國有財產法規定計算租金，請於91年3 月31日前送交原告辦理換約事宜，逾期則依國有財產法第42條第3 項規定終止租賃關係。然訴外人簡正直仍未辦理，原告乃於92年8 月6 日以臺財產南管字第0920026194號函（以下簡稱通知終止函）通知訴外人簡正直系爭土地應自92年9 月1 日起終止租賃關係。於臺鋁公司所製作「移接清冊之附件：臺鋁公司勞宅基地承租人資料」中承租人簡正直備註欄記載「丁○○轉」，意指租賃權由被告承受，且高雄市房屋稅籍證明書記載被告為系爭房屋之納稅義務人，本院93年度存字第3895號所載93年度租金提存人亦為被告，被告復為訴外人簡正直之繼承人，原告將上開通知送達予被告住處，被告已立於可了解之狀態，已屬合法送達。縱令90年12月17日之送達並不合法，亦可以訴狀之送達代替之。本件既已終止租賃契約，被告應係無權占有，爰依民法第
767 條、第179 條之規定，請求被告拆屋還地，並給付使用補償金。若本院認兩造間之租賃契約依然存在，租金以每年
1 元計算，明顯偏低，爰依民法第442 條及第227 條之2 之規定，請求增加租金，並依國有財產法第43條第3 項及行政院82年4 月23日臺82財字第11153 號函所定國有出租基地租金率調整租金為就占有面積依各年公告地價年息百分5計 算之金額，又因原告業於90年12月17日以前述通知換約函通知訴外人簡正直換約並調整租金，被告為被繼承人簡正直之繼承人，且對於該通知換約函，已立於隨時可了解之地位，應已合法送達，並依租賃之法律關係，請求被告給付自91年起至94年6 月30日止，就占有面積依各年土地公告地價年息百分之5 計算之租金等語。爰先位聲明：㈠被告應將坐落於系爭土地上之系爭房屋拆除，將土地返還原告。㈡被告應給付原告953,997 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息；並應給付原告自94年8 月1日起迄拆屋還地日止，按占用面積公告地價年息百分之10計算之使用補償金。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣原告願供擔保請准宣告假執行；備位聲明：㈠被告就占有使用系爭土地自91年1 月1 日起，年租金應調整為就占有面積依各年土地公告地價年息百分之5 計算之金額。㈡被告應給付原告自91年
1 月1 日起至94年7 月31日止之租金883,925 元。㈢訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：原告乃因臺鋁公司清算，分派賸餘財產而取得系爭土地之所有權，與國有財產法第2 條之規定不符，本件應無國有財產法之適用，又訴外人簡正直與臺鋁公司所訂系爭租賃契約第6 條約定「勞工住宅基地之租賃年限係依住宅之存在為其有效年限」，依88年4 月21日修正後之民法第449條第3 項規定，並非不定期租賃，與國有財產法第42條第3項之規定，亦有未合，且國有財產法第42條第3 項係該法於89年1 月12日修正時增訂，依法律不溯及既往原則，國有財產法第42條第3 項，尚難適用於上開租賃契約，況縱有適用，亦未授與原告片面更改原租約內容之權利，且訴外人簡正直業於76年11月15日死亡，原告換約、租約之通知均係對於已故之訴外人簡正直為之，均自始不生效力，是原告依國有財產法第42條第3 項之規定，終止租賃契約，顯有不當。又縱認88年4 月21日修正後民法第449 條第3 項之規定不能溯及適用，亦應認於租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而臺鋁公司並無反對之意思，視為不定期租賃，應至房屋不堪使用時始行消滅。而上開租賃契約又無土地法第
103 條所定之情形，原告主張終止契約，收回基地，於法不合，且有違誠實信用原則，亦違反國家保障榮工權益之意旨。原告主張拆屋還地，並依不當得利規定，請求返還相當於租金之利益，均不足採。其次，上開租賃契約乃定期租賃，自無民法第442 條規定之適用。縱有調整之必要，亦應依物價指數成長倍數調整，調整為10元，另本院於類似之案件中則調整自用住宅地價稅率之千分之2 ，亦可供本院參考，且租金調整僅得就尚未給付或尚未發生之租金發生效力，被告迄今均有給付租金，原告備位聲明主張自91年1 月1 日起調整租金，顯有未合等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠訴外人簡正直乃臺鋁公司員工，於47年6 月6 日與臺鋁公司
簽訂系爭租賃契約，向臺鋁公司租用系爭土地建築房屋，系爭租賃契約第4 條約定「土地租金定為每年新臺幣壹元按照年度計算，在每年12月份由甲方（即臺鋁公司）在乙方（即訴外人簡正直）」，第6 條約定「勞工住宅基地之租賃年限係依住宅之存在為其有效年限」。臺鋁公司於87年間因經營不善而清算，乃依公司法規定，將高雄市○鎮區○○段第13
33、1337、1367、1367之2 、1370之1 地號等5 筆土地，分派予國庫股東，並於88年8 月24日移轉登記為國有，由原告管理。
㈡系爭土地現由被告占有使用。
㈢臺鋁公司於67年6 月6 日後，對於訴外人簡正直為租賃物即
系爭土地之使用收益，並未表示反對之意思。嗣訴外人簡正直於76年11月15日死亡，法定繼承人共有被告及訴外人簡楊玉柑、簡國珍、簡國源、簡月女5 人，訴外人簡楊玉柑、簡國珍、簡國源、簡月女4 人均於76年12月24日以書面向本院為拋棄繼承之意思表示。
㈣原告於89年12月5 日以通知接管函通知訴外人簡正直系爭土
地已移交國有財產局接管，應自接管日起依國有財產法規定計收租金及訂立租約。再於90年12月17日以通知換約函通知訴外人簡正直系爭土地應換訂租約，並自接管日起依國有財產法規定計算租金，請於91年3 月31日前送交原告辦理換約事宜，逾期則依國有財產法第42條第3 項規定終止租賃關係。又於92年8 月6 日以通知終止函通知訴外人簡正直系爭土地應自92年9 月1 日起終止租賃關係。並未以被告為相對人而為通知。
㈤被告於93年12月28日於本院提存所為原告提存93年度之租金
1 元，原告則於94年1 月18日以臺財產南改字第0940001427號函（以下簡稱不予收領函），通知不予收領。
㈥原告於94年7 月27日以臺財產南管字第0940030141號函通知
被告於94年10月31日前換訂租約，並依照土地申報地價年息百分之5 計算租金，逾期則終止租賃關係。
㈦系爭土地之地價，較諸47年間，業已調漲，系爭土地於93年
1 月至12月間之公告地價，為每平方公尺31,722元。㈧系爭土地之地目為「建」，坐落於高雄市○鎮區○○段○○○○
○號，面臨高雄市○鎮區○○○路，往來交通便利，附近有超商、郵局、派出所、公園、飲食店、眼鏡行、彩券行、鎖店等商店，而系爭土地其中110.35平方公尺係供店舖使用，
47.18 平方公尺則為騎樓。
四、本件之爭點：先位請求部分：
㈠臺鋁公司與訴外人簡正直於67年6 月7 日以後，是否仍有
租賃關係存在？㈡原告代表之國家與被告間有無租賃關係存在？㈢原告依國有財產法第42條第2 項之規定，終止與被告間之
租賃關係，是否發生終止之效力？備位請求部分：
㈠原告可否依民法第442 條之規定，請求調整租金並給付租
金？㈡原告主張自91年1 月1 日起為租金調整，並請求被告給付
自91年1 月1 日起至94年7 月31日止之租金，有無理由？㈢原告請求租金調高為就占有面積依各年土地公告地價年息
百分之5 計算之利息，有無理由？
五、得心證之理由：先位請求部分：
㈠臺鋁公司與訴外人簡正直於67年6 月7 日以後，是否仍有
租賃關係存在？⒈原告主張訴外人簡正直乃臺鋁公司員工，於47年6 月6
日與臺鋁公司簽訂系爭租賃契約，向臺鋁公司租用系爭土地建築房屋，系爭租賃契約第6 條約定租賃年限係依住宅之存在為其有效年限，為被告所不爭執，並有系爭合約影本1 份在卷可按，原告此部分之主張，堪信為真。再被告主張臺鋁公司於67年6 月6 日後，對於訴外人簡正直為租賃物即系爭土地之使用收益，並未表示反對之意思之事實，為原告所不爭執，被告此部分之主張，亦堪信為真正。
⒉按租賃契約之期限不得逾20年，其逾20年者，縮短為20
年；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第449 條第1 項、第451 條定有明文。系爭租賃契約雖約定依住宅之存在為其有效年限，惟仍應受民法第449 條第1 項之限制，其租賃期限於20年屆滿時消滅。又因訴外人簡正直於20年屆滿後，仍為租賃物即系爭土地之使用收益，而臺鋁公司並未表示反對之意思，且續收租金，依民法第451 條之規定，自應視為以不定期限繼續契約。
⒊次按，88年4 月21日修正民法債編時，雖於民法第449
條第3 項增訂「租用基地建築房屋者，不適用第1 項之規定」，惟在民法債編修正施行前發生之債，除民法債編施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第1 條定有明文，而民法債編施行法又無民法第449 條第3 項之規定，於民法債編修正施行前所定之租賃契約，亦有適用之規定，是於民法債編修正施行前所定之租賃契約，應無88年4 月21日修正公布之民法第449 條第3 項規定之適用。查訴外人簡正直與臺鋁公司乃於47年6 月6 日簽訂系爭合約，於67年6 月7 日起，視為以不定期繼續契約，已如前述，屬於民法債編修正施行前所定之租賃契約，揆諸前揭說明，應無88年
4 月21日修正公布之民法第449 條第3 項規定之適用。被告主張依88年4 月21日修正公布之民法第449 條第3項規定，並無第449 條第1 項規定之適用云云，自無足取。
㈡原告代表之國家與被告間有無租賃關係存在？
⒈查訴外人簡正直於76年11月15日死亡，法定繼承人共有
被告及訴外人簡楊玉柑、簡國珍、簡國源、簡月女5 人，訴外人簡楊玉柑、簡國珍、簡國源、簡月女4 人均於
76 年12 月24日以書面向本院為拋棄繼承之意思表示，為兩造所不爭執，並經本院依職權調取本院77年度繼字第28 號 案卷核閱無訛。再臺鋁公司於87年間因經營不善而清算，乃依公司法之規定，將高雄市○鎮區○○段1333、1337、1367、1367之2 、1370之1 地號等5 筆土地，分派予國庫股東，並於88年8 月24日移轉登記為國有，並由原告管理之事實，為被告所不爭執，亦堪信原告此部分之主張為真正。
⒉按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼
承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限；繼承人得拋棄其繼承權；前項拋棄，應於知悉其得繼承之時起2 個月內以書面向法院為之。並以書面通知因其拋棄而應為繼承之人。但不能通知者，不在此限；繼承之拋棄，溯及於繼承開始時發生效力；第1138條所定第一順序之繼承人中有拋棄繼承權者，其應繼分歸屬於其他同為繼承之人。配偶拋棄繼承權者，其應繼分歸屬於與其同為繼承之人。民法第1148條、第1174條第1 項、第2 項、第1175條、第1176條第1 項、第4 項分別定有明文。次按，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4 月21日修正前之民法第
425 條亦有明文。查訴外人簡正直於76年11月15日死亡後，法定繼承人簡楊玉柑、簡國珍、簡國源、簡月女5人，既已於76年12月24日，亦即知悉其得繼承之日起2個月內，以書面向本院為拋棄繼承之意思表示，揆諸前揭法條之規定，其等之應繼分自均溯及於繼承開始時起，歸屬於被告，由被告1 人繼承，被告自應承受被繼承人即訴外人簡正直與臺鋁公司間不定期限之租賃契約。其後，臺鋁公司於87年間雖因經營不善而清算，並依公司法之規定，將高雄市○鎮區○○段1333、1337、1367、1367之2 、1370之1 地號等5 筆土地，分派予國庫股東，並於88年8 月24日將上開土地為國有，由原告管理，然臺鋁公司既係於將租賃物即系爭土地交付被告，由被告占有中，將所有權讓與國家，依88年4 月21日修正前之民法第425 條之規定，臺鋁公司與被告間不定期限之租賃契約，對於系爭土地之所有權人即原告代表之國家，自仍繼續存在。
⒊另88年4 月21日修正民法債編時，雖將修正前民法第42
5 條文字略加修改，並增訂第2 項，規定「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之」，惟在民法債編修正施行前發生之債，除民法債編施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第1 條定有明文，而民法債編施行法又無民法第425 條第2 項之規定，於民法債編修正施行前所定之租賃契約，亦有適用之規定，是於民法債編修正施行前所定之租賃契約，應無88年4 月21日修正公布之民法第449 條第3 項規定之適用。系爭租賃契約，自無88年4 月21日修正後民法第425 條第2 項規定之適用，附此敘明。
㈢原告依國有財產法第42條第2 項之規定，終止與被告間之
租賃關係，是否發生終止之效力？⒈按國家依據法律規定，或基於權力行使，或由於預算支
出，或由於接受捐贈所取得之財產，為國有財產；國有財產之取得、保管、使用、收益及處分，依國有財產法之規定；國有財產法未規定者，適用其他法律，此觀之國有財產法第2 條第1 項、第1 條之規定自明。又國有財產法第2 條第1 項所稱財產之取得「依據法律規定」，係指依其他法律規定由國家取得其財產權，國有財產法施行細則第1 條第2 項亦有明文。查系爭土地係臺鋁公司於87年間，因經營不善清算而依公司法規定，分派予國庫股東，並於88年8 月24日登記為國有，由原告管理，可知系爭土地乃依公司法之規定由國家取得其財產權之財產，自屬國有財產無疑，依國有財產法第1 條之規定，其使用、收益，自應優先適用國有財產法之規定，合先敘明。被告辯稱：國家取得系爭土地之所有，與國有財產法第2 條之規定不符，本件應無國有財產法之適用，容有誤會。
⒉次按，國有財產法施行後，中央及地方各機關所管之國
有財產，其保管、使用、收益及處分不合國有財產法規定者，應改依國有財產法辦理，此參諸國有財產法施行細則第72條前段之規定自明。且觀之國有財產法第42條第3 項之立法理由，明確記載基於管理機關受人力限制之困難，對於已形成不定期租賃關係之國有非公用不動產，應使回復為定期租賃關係，以納入管理，而修正原國有財產法第42條第2 項之規定，並改列為第3 項（參見立法院公報第89卷第2 期第252 頁、第253 頁），亦知國有財產法第42條第3 項之規定，乃針對國有財產法該次修正施行前（即89年1 月12日）業已存在之不定期租賃契約所為之規範。是國有財產法第42條第3 項之規定，對於國有財產法89年1 月12日修正施行前之租賃契約，自有適用。被告辯稱：依法律不溯及既往原則，國有財產法第42條第3 項之規定，尚難適用於上開租賃契約云云，自無足取。
⒊再按，國有財產區分為公用財產與非公用財產兩類；非
公用財產，係指公用財產以外可供收益或處分之一切國有財產；非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係；前項期限及非公用財產類不動產出租管理辦法，由財政部擬定報請行政院核定後發布之，國有財產法第第4 條第
1 項、第3 項、第42條第3 項、第4 項分別定有明文。財政部乃依國有財產法第42條第4 項訂定國有非公用不動產出租管理辦法，其第4 條規定，已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於
3 個月內申請訂定書面契約；承租人未於期限內申請訂定書面契約者，管理機關得依本法施行細則第68條之1規定，委任出租機關終止租賃關係。前項期限，承租人死亡者，得延長為6 個月。觀之國有財產法第42條第3項之文義，僅規定承租人應於規定期限內訂定書面契約，而非規定承租人應於規定期限內依國有財產法所定之不動產租金率與管理機關另行訂定書面，再觀之國有財產法第42條第3 項之立法理由，乃基於管理機關受人力限制之困難，對於已形成不定期租賃關係之國有非公用不動產，應使回復為定期租賃關係，以納入管理，復鑒於實務上新接管之無人繼承土地或抵稅土地難免於接管前已形成不定期租賃契約，移交接管後因現行民法及土地法有關收回租賃不動產之限制規定，無法將該等土地納入正常管理，肇致使用人濫用土地情形，乃增訂未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係，以達有效管理之目的（參見立法院公報第89卷第2 期第252 頁、第253 頁），可知其立法意旨，應僅在契約形式及期限更新，而非藉由該規定之修正，以達修訂其他契約內容之目的。故於解釋上應僅課於承租人應於規定期限內與管理機關訂定契約內容除期限外並不變更其同一性之書面契約之義務，並僅於承租人未與管理機關訂定契約內容除期限外不變更其同一性之書面契約時，始賦與管理機關終止租賃關係之終止權。而國有非公用不動產出租管理辦法第4 條所稱書面通知之內容，亦應指通知承租人與管理機關訂定契約內容除期限外不變更其同一性之書面契約，始符合上開條文之文義及立法本旨。
⒋復按，非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到
相對人時，發生效力，民法第95條第1 項定有明文。意思通知，其效力之發生，亦應類推適用關於意思表示之規定。租賃關係存續中，關於租賃權利之行使，例如通知、催告之意思通知或終止之意思表示，自應以承租人為相對人。經查，本件原告雖主張其於89年12月5 日以通知接管函通知訴外人簡正直系爭土地已移交國有財產局接管，應自接管日起依國有財產法規定計收租金及訂立租約，再於90年12月17日以通知換約函通知訴外人簡正直系爭土地應換訂租約，並自接管日起依國有財產法規定計算租金，請於91年3 月31日前送交原告辦理換約事宜，逾期則依國有財產法第42條第3 項規定終止租賃關係，嗣於92年8 月6 日復以終止函通知已於76年11月15日死亡之訴外人簡正直系爭土地應自92年9 月1 日起終止租賃關係等語。然其意思通知或意思表示之對象，均為訴外人簡正直，而非系爭租賃契約之承租人即被告，對於被告自不生效力。
⒌至原告雖主張：被告為訴外人簡正直之繼承人，原告將
上開通知送達予被告住處，被告已立於可了解之狀態，已屬合法送達。縱令90年12月17日之送達並不合法，亦可以訴狀之送達代替之云云。惟查，上開通知接管函、通知換約函及終止函發出之際，其通知之對象訴外人簡正直業已死亡，並無受理之可能，亦不生繼承之問題，又按，所謂達到，係指意思通知或意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言（最高法院58年臺上字第715 號判例意旨參照）。本件被告原非前揭通知接管函、通知換約函及終止函通知之對象，即非前開函文通知之相對人，縱令收受上開函件，亦與達到相對人之支配範圍之情形有間。原告上開主張，自無足取。其次，上述通知接管函、通知換約函，原不生合法通知被告之效力，已如前述，其未經通知被告申請訂定書面契約，即為終止之意思表示，核與財政部依國有財產法第42條第4 項規定之授權而訂定國有非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，已有未合，亦難謂業已合法通知被告申請訂定書面契約，原告自不得以被告業經合法通知申請訂定書面契約而未申請為由，終止租賃契約。
⒍另原告雖於94年7 月27日以臺財產南管字第0940030141
號函以被告為相對人，通知被告於94年10月31日前換訂租約，並依照土地申報地價年息百分之5 計算租金，逾期則終止租賃關係。然觀之上開通知換約函之內容，乃通知對方應依原告所訂之內容，與原告訂立書面契約，而非通知承租人與管理機關訂定契約內容除期限外不變更其同一性之書面契約，揆諸前揭之說明，其通知核與國有財產法第42條第3 項規定之情形，尚有未合，不生通知之效力，況上開通知之期限尚未屆滿，原告亦不得以被告業經上開通知申請訂定書面契約而未申請為由，終止租賃契約，附此敘明。
㈣綜上，原告主張業依國有財產法第42條第3 項之規定，終
止租賃契約，尚屬無據。本件原告代表之國家與被告間，尚有租賃契約存在，被告依租賃契約使用系爭土地，自非無權占有，且有正當使用之權源，亦無不當得利可言。從而，原告先位聲明主張依民法第767 條及第179 條規定，訴請被告拆屋還地、給付使用補償金，均無理由，應予駁回。
備位請求部分：
㈠原告可否依民法第442 條之規定，請求調整租金並請求給
付租金？按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第
442 條定有明文。查原告與被告間之租賃契約，為不定期租賃契約，已如前述，且系爭土地之不動產地價較諸47年間業已調漲，為兩造所不爭執，堪認其價值業已昇高，原告本於該條請求為租金之調整，自有所據。
㈡原告主張自91年1 月起為租金調整，並請求被告給付自91
年1月起至94年7月31日止之租金，有無理由？⒈按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租
金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。又出租人起訴請求增高租金，如未於起訴前向承租人為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自出租人起訴時起增加租金（最高法院48年臺上字第521 號判例、73年度第9 次民事庭會議決議意旨參照）。查原告係於93年11月3 日向本院起訴請求調整租金，有民事起訴狀上之本院收文戳在卷可憑，其起訴之前，從未以被告為相對人，為增高租金之意思表示，已如前述，揆諸上開說明，原告主張自93年11月3日起為租金調整，自無不合，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
⒉綜上，原告請求調整租金勝訴部分，乃自93年11月3 日
起為租金調整，又依系爭租賃契約第4 條之約定，系爭土地之租金，按照年度計算，在每年12月份繳納，是至本院言詞辯論終結日止，已到期部分為93年11月3 日起至93年12 月31 日止之租金，原告請求被告給付此部分之租金，尚無不合，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
⒊另被告雖辯稱：業於93年12月28日於本院提存所為原告
提存93年度之租金1 元，已生清償之效力云云。惟查，被告前開提存清償係於原告在93年11月3 日向本院起訴調整租金後，始為提存，且未依調整後之租金而為清償，僅為一部清償，並非依債之本旨為清償，依法自不生清償之效力，附此敘明。
㈢原告請求租金調高為就占有面積依各年土地公告地價年息
百分之5 計算之利息，有無理由？⒈按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，
尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項（最高法院87年度臺上字第1133號判決意旨參照）。
⒉查租用基地建築房屋之基地租金，以不超過土地及建築
物申報總價額年息百分之10為限，此參諸土地法第105條準用同法第97條第1 項之規定自明。而土地法第97條所謂土地價額指法定地價；土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；公有土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，亦分別為土地法施行法第25條、土地法第148 條、平均地權條例施行細則第21條所明定。故本件系爭土地之租金，應以不超過系爭土地之法定地價，即公告地價年息百分之10為限。
⒊次查，系爭土地之地目為「建」，坐落於高雄市○鎮區
○○段○○○○○號，坐落高雄市○鎮區○○路與復興三路交岔路口附近，面臨高雄市○鎮區○○○路，往來交通便利，附近有超商、郵局、派出所、公園、飲食店、眼鏡行、彩券行、鎖店等商店，生活機能完善，工商業繁榮，而系爭土地其中110.35平方公尺係供店舖使用，47.18 平方公尺則為騎樓，為被告所不爭執，並系爭土地之土地登記謄本、高雄市政府地政處前鎮地政事務所複丈成果圖各1 份、原告提出之照片20幀、地圖影本1 份及本院勘驗時所拍系爭土地及周圍之照片7 幀在卷足稽，可見系爭土地之往來交通便利、生活機能完善，且被告使用系爭土地並可獲得相當經濟價值及利益。
⒊本院斟酌系爭土地對外之交通狀況、生活機能、工商業
繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及利益，認原告主張請求調整租金為依行政院82年4 月23日臺82財字第11153 號函所定按土地公告地價年息百分之5 計算之利息，尚稱允洽，應予准許。被告主張應調整為10元，或調整為自用住宅地價稅率之千分之2 ，尚嫌過低，不足採憑。
㈣綜上，原告所得請求被告給付之自93年11月3 日起至93
年12月31日止，按土地公告地價年息百分之5 計算之利息，共計40,253元（每月租金為157.53×31,722×5 ％／12＝20,821元，小數點以下捨去，每日以30日計算，每日租金為694 元，自93年11月3 日起至93年12月31日止，共1 月28日，其租金為20,821＋28×694 ＝40,253元）。從而，原告備位聲明請求被告給付40,253 元 部分，洵屬有據，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告先位聲明請求為無理由，應予駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回；其備位聲明請求就占有系爭土地之租金自93年11月3 日起，調整為依各年告地價年息百分之5 計算之金額及被告應給付原告租金40,253元部分為有理由，應予准許，逾上開部分之請求為無理由，應予駁回。另本件主文第2 項乃所命給付之金額未逾500,000 元之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，自應依職權宣告假執行。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，無一一論述必要，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 21 日
民事第二庭 法 官 伍逸康如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 10 月 21 日
書記官 凃光聰