臺灣高雄地方法院民事判決 93年度訴字第2769號原 告 丁○○訴訟代理人 莊孝襄律師
林樹根律師洪茂松律師莊雯琇律師被 告 乙○○
戊○○共 同訴訟代理人 利美利律師當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國94年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新台幣壹拾伍萬元，及自民國九十三年十二月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告乙○○於民國91年10月22日邀同被告戊○○為連帶保證人，與伊訂立租賃契約（下稱系爭租約），承租伊所有門牌號碼高雄市○○區○○○○街○○號房屋（下稱系爭17號房屋）1 棟，約定租期自91年11月5 日起至93年11月
4 日止，押租金新台幣（下同）12萬元，租金每月3 萬元，應於每月5 日前繳付，惟乙○○自93年2 月起即未繳付租金，計至93年11月4 日租賃期滿為止，共計積欠9 個月租金27萬元未付；又系爭租約已於93年11月4 日因期滿而終止，乙○○遲不將系爭17號房屋騰空返還予伊，直至伊提起訴訟經本院於94年7 月12日勘驗現場時始交還，則乙○○於租賃期滿後無權占用系爭17號房屋8 個月，受有相當於租金之利益，致伊受有未能使用、收益該屋之損害，自應返還伊相當於租金之利得共24萬元，而被告戊○○為系爭租約之連帶保證人，依法亦應負連帶給付責任。爰依兩造間之租賃契約、不當得利及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付上開租金及相當於租金之不當得利等語。並聲明求為判決：被告應連帶給付原告51萬元，及其中27萬元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：乙○○係同時向原告承租系爭17號房屋及隔鄰之門牌號碼高雄市○○區○○○○街○○號房屋（下稱系爭15號房屋）2 棟，作為補習班使用，簽約時原告稱為避稅，始僅記載系爭17號房屋為租賃標的，惟原告之兄丙○○嗣於92年10月間出面，向乙○○表示系爭15號房屋為其所有，原告無權出租，要求乙○○遷出，然若將系爭15號房屋返還丙○○，剩餘系爭17號房屋之空間不敷作為補習班使用，乙○○遂於93年2 月間搬離該處，且以撥打電話及寄發存證信函之方式，告知原告上情，並表達終止租約之意，系爭租約在原告於93年4 月1 日收受該存證信函時即告終止，伊等無庸再給付房租予原告；又乙○○於系爭租約期滿後，並無繼續占用系爭15、17號房屋，伊等亦無獲取不當利得，自不負返還義務等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項及本件爭點㈠兩造不爭執之事項：
⒈被告乙○○於91年10月22日邀同被告戊○○為連帶保證人，
與原告簽立房屋租賃契約書，約定租期自91年11月5 日起至93年11月4 日止，押租金12萬元，租金每月3 萬元，應於每月5 日前繳付。
⒉乙○○於訂約時，交付原告面額12萬元之支票 1紙作為押租
金，並於91年底陸續開立支票共24紙予原告收執，該等支票之發票日係按91年度11、12月份及92年度1 至10月份每月5日、10日之日期分別填寫，面額均為3 萬元，乙○○並如期兌付該等支票。
⒊乙○○自92年11月間起至93年1月間止，按月於每月5日交付現金3 萬元予原告，迄93年2 月間起始未給付。
⒋乙○○於93年3月31日寄發存信函予原告，經原告於同年4月1日收受。
㈡本件爭點：
⒈乙○○係向原告承租系爭17號房屋1 棟或系爭15、17號房屋
2 棟？⒉乙○○得否提前終止租約？系爭租約是否業經乙○○合法終
止？⒊原告請求被告2 人連帶給付租金及相當於租金之不當得利是
否有據？
四、被告乙○○係向原告承租系爭17號房屋1 棟或系爭15、17號房屋2 棟？㈠原告主張被告乙○○僅承租系爭17號房屋1 棟，惟為乙○○
所否認，辯稱係同時承租系爭15、17號房屋等語。經查，兩造簽立之房屋租賃契約書第1 條，固載明租賃物為系爭17號房屋1 棟等語（本院卷㈠第7 頁），惟經本院至現場勘驗結果，發現系爭17號房屋與相鄰之系爭15號房屋一樓前半部有木板隔間，後半部廚房衛浴與系爭15號房屋打通使用，2 樓有木板隔間，至於3 、4 樓均與系爭15號房屋打通使用等情，有勘驗筆錄及現場照片附卷可稽（本院卷㈠第136 至 141頁），苟乙○○僅承租系爭17號房屋，原告當不至容讓系爭
17 號 房屋與相鄰之系爭15號房屋打通使用，可見乙○○應係同時承租系爭15、17號房屋至明。原告雖稱系爭15、17號房屋係其妻廖素和於經營幼稚園時打通使用，其將系爭17號房屋出租予乙○○時，乙○○表明願自行隔間云云，然依常情判斷，出租人若僅欲出租特定範圍之房屋予承租人使用，應會於出租前設妥隔間，如此非但可自行利用未出租之部分，並可防止承租人越界使用，況系爭15、17號房屋打通使用之部分包含衛浴設備，若原告僅將系爭17號房屋1 棟出租予乙○○，其如何在未隔間之情況下，獨立使用系爭15號房屋之衛浴設備？是原告前揭辯解與社會交易常情不符，不足採信。佐以乙○○於91年底陸續開立支票共24紙予原告收執，該等支票之發票日係按91年度11、12月份及92年度1 至10月份每月5 日、10日之日期分別填寫，面額均為3 萬元，且均獲兌現乙情，此為兩造所不爭執，而關於發票日為每月5 日之部分，係系爭17號房屋之房租，有上開房屋租賃契約書可證；至於發票日為每月10日之部分，原告稱係廖素和提供幼稚園設備予乙○○使用之補償金云云，乙○○則稱係承租系爭15號房屋之房租等語，惟查通常承租人承租房屋，即得使用該屋內之設備，無庸另行支付補償費，且觀諸前開房屋租賃契約書，並無使用設備應支付補償金之記載，況系爭17號房屋之房租為每月3 萬元，原告所主張乙○○使用設備應支出之補償費與租金之金額相同，顯逾市場行情，是乙○○主張其所開立發票日為每月10日之支票，係使用系爭15號房屋之租金乙節，應較原告之主張可採。
㈡復以，證人即原在乙○○經營之補習班任教之甲○○證述：
我於91年間，在乙○○開設之補習班擔任教師，補習班原本設在綏遠街，但後來搬至系爭15、17號房屋，我們搬過去整理房間時，原告有過來察看，他知道我們是使用2 棟房屋，要我們將系爭15、17號房屋內可使用之東西留下，並指示我們將2 間房屋1 樓打通之部分隔起來，以應付國稅局查稅，另乙○○有告訴我他承租2 棟房屋之租金共6 萬元，每月分
2 個日期支付等語（本院卷㈠第214 頁），由是益徵乙○○應係向原告承租系爭15及17號房屋2 棟，且按月於每月5 日、10日分別支付租金3 萬元予原告甚明。
㈢至原告雖稱其僅委託信威房屋仲介有限公司出租系爭17號房
屋1 棟，可見系爭15號房屋並不在出租範圍內等語，並提出租屋服務證明書及統一發票等件為憑（本院卷㈠第149 至15
0 頁），而證人即前開仲介公司負責人陳杉澧（原名陳哲志）亦結證稱：當初原告委託我辦理出租事宜時，是針對系爭17號房屋，並無委託出租系爭15號房屋等語（本院卷㈠第20
9 頁）。惟查，陳杉澧另於本院準備程序時陳明：本件被告是看屋後，私下與原告聯絡簽訂租約，並沒有透過仲介公司，我不清楚兩造約定內容，又因原告違約私下出租，公司遂向原告收取6 千元服務費作為違約金，並開立租屋服務證明書及統一發票予原告收執等語（本院卷㈠第209 至210 頁），可見陳杉澧並未參與兩造訂立系爭租約之過程，是自無從依陳杉澧前揭證詞，逕認原告只出租系爭17號房屋1 棟予乙○○，本件乙○○應係同時向原告承租系爭15、17號房屋2棟，堪以認定。
五、被告乙○○得否提前終止租約？系爭租約是否業經乙○○合法終止？㈠按出租人於租賃關係存續中，應保持租賃物合於約定使用收
益之狀態；如第三人就租賃物之一部主張權利，致承租人不能為約定之使用收益者，承租人得就不能使用收益部分請求減少租金，若就其餘部分不能達租賃之目的者，亦得終止契約，此觀民法第423 條、第436 條及第435 條之規定自明，並有最高法院43年台上字第1067號判決意旨可資參照。查被告乙○○承租之系爭15號房屋為原告之兄丙○○所有，丙○○於92年10月中旬起至93年初，屢次出面向乙○○主張權利，表示原告無權出租該屋，並強烈要求乙○○儘速遷出等情，此經證人甲○○證述：系爭租約未屆期時，房東之兄出面向被告表示，系爭15號房屋係伊所有，原告無權出租此屋，其要將系爭15號房屋收回自用等語明確（本院卷㈠第214 頁），並有建物登記謄本存卷可憑（本院卷㈠第52頁），以系爭15號房屋並非由所有權人出租，則於租期中始出現所有權人出面主張權利之情形，尚未悖離社會生活常態，故堪認被告抗辯乙○○受系爭15號房屋所有權人丙○○要求，方行撤遷等情，應非子虛。而本件乙○○同時承租系爭15、17號房屋2 棟之目的，係著眼於該相鄰2 棟房屋之主結構已打通，可供其經營補習班所用，今丙○○出面主張其係系爭15號房屋之所有權人，要求乙○○交還該屋，乙○○若將系爭15號房屋交還丙○○，僅餘之1 棟房屋空間不敷作為補習班之用，無法達當初承租房屋之目的，揆諸上開說明，乙○○自得主張提前終止系爭租約。
㈡惟被告乙○○主張已於93年3 月31日寄發存證信函向原告告
知其遷出租賃物並終止系爭租約云云，而原告就其於翌日收受上開存證信函乙情並不爭執，惟稱該存證信函並無提及乙○○搬遷或終止租約之情。查乙○○寄發之存證信函內容係記載：「…吳某（即原告）所為將不屬於自身財產以偽詐方式租賃本人（即被告），造成本人重大傷害及損失，已嚴重違反法理上之善良行為，請於收到本函5 日內提出合理賠償及善後方式，否則本人將提出詐欺告訴」等語（本院卷㈠第
72 頁）， 並未敘明其搬離該處之事，且依此存證信函之文義，充其量僅能認係乙○○針對原告無權出租系爭15號房屋乙情，要求原告賠償或解決此問題，原告尚無從據該函文得悉乙○○欲終止系爭租約。另乙○○於本院陳稱：我於租期屆滿前搬離承租處，有打電話告知原告云云（本院卷㈠第21頁），嗣又補稱：我曾撥打電話給原告，但因原告電話號碼更改，故無法聯絡上云云（本院卷㈠第42頁），準以原告前揭自述之情節，已難認其已以電話向原告為終止租約之表示，或原告已受話而生效；況原告所使用之門號00-0000000號市內電話，於93年4 月6 日才更換號碼為00-0000000號乙情，有中華電信股份有限公司台灣南區電信分公司高雄營運處94年5 月12日高森服字第9439600207號函在卷可憑（本院卷㈠第100 頁），益見94年2 月間乙○○並非無從連繫原告，則其所謂曾打電話但無法連絡上等語，顯非屬實。據上，系爭租約並未經乙○○提前合法終止甚明。
六、原告請求被告2 人連帶給付租金及相當於租金之不當得利是否有據？㈠按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金而成立，承租人負有依約支付租金予出租人之義務；次按押租金之性質，乃擔保租金之給付，如承租人有欠租情事，出租人自可主張抵付租金；又數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務，民法第272 條第1 項已有明文，而所謂連帶保證債務，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，最高法院64年台上字第424 號、65年台上字第2714號、45年台上字第1426號判例意旨可資參照。本件原告主張被告乙○○自93年2 月間起，即未繳納系爭17號房屋之房租，總計積欠27萬元等語，而被告固不否認乙○○未繳納房租之事實，惟辯稱系爭租約已於93年4 月1 日合法終止，渠等無庸再給付房租等語。惟系爭租約並未經乙○○合法終止乙情，業如前述，是乙○○就系爭17號房屋部分，依兩造簽立之房屋租賃契約書第3 條約定，應按月給付3 萬元租金予原告，然乙○○自93年2 月間起即未給付租金，此為兩造所不爭執，計至系爭租約租期屆滿日即93年11月4 日止，共積欠9 個月之租金，合計27萬元（即3 萬元×9 個月=27 萬元）；又乙○○於承租時已交付押租金12萬元予原告，原告復於本院陳明願以該押租金全數抵充租金等語（本院卷㈡第15頁），則扣除前開押租金後，原告就系爭17號房屋部分，得請求乙○○給付15萬元租金（即27萬-12 萬=15 萬）；而被告戊○○為系爭租約之連帶保證人，依前開規定，自應負連帶清償責任。是則，原告請求被告2 人連帶給付租金15萬元，應予准許，逾此範圍之請求尚屬無據。至原告並未請求被告2 人支付系爭15號房屋之租金，本院無庸就此審究，附此敘明。
㈡原告另主張被告乙○○自系爭租約租期屆滿時起，無權占用
系爭17號房屋，至94年7 月12日始騰空交還，應與被告戊○○連帶給付8 個月之損害金共24萬元云云，並提出系爭17號房屋之照片3 幀為證，然為被告所否認，辯稱其自93年2 月間起即搬離該處等語。經查，證人甲○○到庭證述：93年間寒假結束後，乙○○經營之補習班就遷出系爭15、17號房屋，搬回原本綏遠街承租處，搬出後乙○○沒有再回去使用系爭15、17號房屋等語（本院卷㈠第214 頁）；且乙○○未繳納系爭17號房屋之93年1 月及3 月份兩期電費，及93年2 月及4 月份兩期水費，致該屋先後於93年3 月11日、同年4 月16日經斷電、斷水等情，有台灣電力股份有限公司高雄區營業處94年4 月12日高雄字第0000-0000 號函、台灣省自來水股份有限公司第七區管理處高雄服務所94年4 月8 日台水七高服水字第09400019640 號函存卷供參（本院卷㈠第96至99頁），則由系爭17號房屋於93年3 、4 月間已無使用水、電之情形觀之，可見乙○○所辯其於93年2 月間即遷出該屋，未繼續占用該處乙節，堪信為真。又觀諸原告提出之照片3幀，系爭17號房屋騎樓處懸有遷移啟事之紅布條，載明「本班自即日起遷移至綏遠二街32號」等語（本院卷㈠第36、37頁），而原告亦自承持有系爭17號房屋之備份鑰匙，且住所地距系爭房屋不遠等情屬實（本院卷㈠第40頁、卷㈡第15頁），衡情原告於租賃期間屆滿後，應會至租賃地查看，其見該處大門深鎖，且懸有搬遷啟事之布條，理應可知悉乙○○已將該屋騰空搬離該處，原告自得持備份鑰匙開啟該屋入內使用之；原告雖稱乙○○未將鑰匙交還前，其恐使用系爭17號房屋會遭乙○○指訴破壞物品，始終不敢冒然進入，直至乙○○於94年7 月12日本院勘驗現場時交還鑰匙，方得以占有該屋云云，然依兩造間之房屋租賃契約書第17條明定：租賃期滿遷出時，乙方（即被告）所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論等語（本院卷㈠第8 頁），則原告於租賃期滿後，本有權持自己預留之鑰匙進入系爭17號房屋內予以占有使用，不致因乙○○遲未交還鑰匙而受影響，其前開主張亦無足取。據上，本件乙○○於93年2 月間即搬離承租地，並無於租賃期間屆滿後無權占用系爭17號房屋之情事，且原告於租賃期滿後，本得自行進入系爭17號房屋予以使用收益，核與乙○○有無交還鑰匙無涉，是原告請求被告2 人連帶返還相當於租金之利得24萬元，無從准之。
七、綜上所述，本件被告乙○○係向原告承租系爭15、17號房屋
2 棟，並於訂約時交付原告押租金12萬元，乙○○雖於93年
2 月間起即未繳納房租而搬離承租地，然其未將此情通知原告，亦未於租期屆滿前合法終止系爭租約，從而原告依兩造間租賃契約及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付系爭17號房屋自93年2 月間起至同年11月租期屆滿時止，扣抵押租金後之租金15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即93年12月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應准許之，至逾此範圍之請求洵屬無據，不應准許；又乙○○於系爭租賃期間屆滿後，並無占用系爭17號房屋，則原告依不當得利之法律關係，請求被告連帶返還利得24萬元，此部分之請求為無理由，應予駁回。
八、末按本判決第1 項被告應連帶給付原告之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2 項、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 2 日
民事第一庭 審判長法 官 甯馨
法 官 劉傑民法 官 莊珮君正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 12 月 2 日
書記官 何明昌