臺灣高雄地方法院民事判決 九十三年度訴字第六八八號
原 告 戊○○
己○○丁○○○寅○○辰○○卯○○巳○○丑○○午○○辛○○庚○○癸○○壬○○子○○訟代理人 施煜培 律師被 告 義泰鋸木廠有限公司兼法定代理人 甲○○被 告 丙○○
乙○○代理人 未○○當事人間請求提高租金事件，本院於民國九十三年七月二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租如附表一所示之土地，其每年租金自民國九十三年三月三十一日起，應調高為新臺幣捌拾萬肆仟肆佰肆拾叁元。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告戊○○、己○○之被繼承人即訴外人郭啟芳；原告丁○○○、寅○○、辰○○、卯○○、巳○○及丑○○之被繼承人即訴外人郭騰芳；原告午○○、辛○○、庚○○、癸○○及壬○○之被繼承人即訴人郭振芳；暨原告子○○之被繼承人於民國四十二年間將如附表一所示土地（下稱系爭土地）出租予被告，租期一年，每年租金為新台幣（下同）二十四萬元（下稱系爭租約），嗣因租期屆滿，被告仍為系爭土地之使用收益，而出租人不即為反對之意思表示，致系爭租約變更為不定期限。又被告為支付年租金，並於八十二年十二月二十九日以存證信函通知出租人郭啟芳、郭騰芳、郭振芳及子○○（因其被繼承人死亡，改由子○○擔任出租人）於函到後，向被告收取每年租金二十四萬元。再郭啟芳於八十八年五月二十日死亡，系爭租約之繼承人分別為戊○○及己○○（其妻郭黃順鰡亦於九十一年十二月一日死亡；而子女黃郭淑端、郭明峻及郭美季則未繼承系爭租約），繼承系爭土地應有部分如附表二、三、四所示；郭騰芳於八十七年五月三十一日死亡，系爭租約之繼承人為丁○○○、寅○○、辰○○、卯○○、巳○○及丑○○，繼承系爭土地應有部分如附表二、四所示；郭振芳於八十三年八月二十一日死亡（其妻亦於八十年十月十二日死亡），系爭租約之繼承人分別為午○○、辛○○、庚○○、癸○○及壬○○，繼承系爭土地應有部分如附表二、三、四所示。而按系爭土地於七十六年間之公告現值分別為每平公尺一萬二千八百六十元及九千三百元，現已分別調高三、四倍，原告自得本於民法第四百四十二條、土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項規定，請求按系爭土地申報地價年息百分之八計算，調高土地租金為每年一百二十八萬七千一百零九元〔（一四二二六×四八七）＋（八八００×二一九）＋（八八００×八二二）＝00000000元×０．０八＝0000000元〕等情。爰子○○本於租賃關係；其餘原告本於繼承關係及租賃關係存續中，援引民法第四百四十二條前段調高租金法律關係，聲明：被告向原告承租如附表一所示之土地，其每年租金自起訴狀繕本送達被告翌日即九十三年三月三十一日起，應調高為一百二十八萬七千一百零九元。
二、被告則以：被告不爭執兩造間確實存在系爭租約，並系爭租約係屬不定期限契約，暨被告曾於八十二年十二月二十九日以存證信函催告出租人郭啟芳、郭騰芳、郭振芳及子○○於函到後，向被告收取每年二十四萬元之租金等事實。惟系爭土地地處偏僻，鄰近工商業並不發達，原係供被告作為鋸木廠使用，旋因鋸木業沒落，致土地荒廢多年後，現移作環保報廢機車堆置場之用。是系爭土地目前年租金二十四萬元，應屬適當，如依法確有調高之必要，則同意調高年租金為三十六萬元等語置辯。爰聲明：求為判決駁回原告之訴。
三、原告主張郭啟芳、郭騰芳、郭振芳及子○○之被繼承人於四十二年間將系爭土地出租予被告，租期一年，每年租金為二十四萬元，嗣因租期屆滿，被告仍為系爭土地之使用收益，而出租人不即為反對之意思表示，致系爭租約變更為不定期限。又被告為支付年租金，並於八十二年十二月二十九日以存證信函通知出租人郭啟芳、郭騰芳、郭振芳及子○○於函到後，向被告收取每年租金二十四萬元。再郭啟芳於八十八年五月二十日死亡，系爭租約之繼承人分別為戊○○及己○○，繼承系爭土地應有部分如附表二、三、四所示；郭騰芳於八十七年五月三十一日死亡，系爭租約之繼承人為丁○○○、寅○○、辰○○、卯○○、巳○○及丑○○，繼承系爭土地應有部分如附表二、四所示；郭振芳於八十三年八月二十一日死亡，系爭租約之繼承人分別為午○○、辛○○、庚○○、癸○○及壬○○，繼承系爭土地應有部分如附表二、三、四所示等情，為被告所不爭執，並有原告提出系爭土地登記謄本三件、存證信函一件、收據一件、繼承系統表三件、除戶戶籍本及現在戶戶籍謄本多件及土地公告現值表三件在卷可稽，堪認原告主張此部分事實為實在。惟被告否認原告之請求權，並以前揭情詞置辯。
四、茲本件應予審究者，厥為系爭土地有無調高租金之必要？應調高之租金額為何？爰分述如下：
（一）系爭土地有無調高租金之必要：
１、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第四百四十二條著有明文。又按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第四百四十二條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平（最高法院八十七年度台上字第一一三三號裁判要旨參照）。
２、經查，系爭租約係屬不定期限租賃契約乙節，為兩造所不爭執，堪予認定。揆諸前揭說明，如其價值發生提昇之情形，原告自得依法聲請法院增加其租金數額。次查，系爭土地自八十年間至九十二年間之年租金為二十四萬元乙節，為兩造所不爭執，並有存證信函、收據及歷年支付租金情況表附卷可稽，堪予認定。又查，如附表一所示編號１土地於七十六年七月間之申報地價為每平方公尺一萬二千八百六十元、八十年七月間之申報地價為每平方公尺一萬四千五百二十元、九十三年一月間之申報地價為每平方公尺一萬四千二百二十六元；如附表一所示編號２、３於七十六年七月間之申報地價為每平方公尺九千三百元、八十年七月間之申報地價為每平方公尺一萬零一百元、九十三年一月間之申報地價為每平方公尺八千八百元乙節，有被告提出系爭土地地價謄本三件附卷可稽，堪可認定。是依申報地價參酌以觀，附表一編號１土地之申報地價確實昇高，其昇高比例約合七十六年間申報地價百分之十一（四捨五入）；附表一編號２、３土地之申報地價，則先昇後降。
３、再查，如附表一所示編號１土地於七十六年二月間之公告現值為每平方公尺一萬二千八百十元、九十二年一月間之公告現值則為每平方公尺五萬二千一百七十二元；如附表一所示編號２、３於七十六年二月間之公告現值為每平方公尺九千三百元、九十二年一月間之公告現值則為每平方公尺三萬三千元乙節，有原告提出系爭土地登記謄本三件附卷可稽，堪可認定。是依系爭土地公告現值參酌以觀，附表一編號１土地之公告現值約漲了四倍；附表一編號２、３土地之公告現值約漲了三倍。
４、綜上所述，堪認系爭土地無論依申報地價或公告現值予以審酌，均已發生地價上昇之情形。從而，原告依民法第四百四十二條前段規定，訴請本院提高系爭土地年租金額，即屬有據。
（二）應調高租金額為何：
１、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；而第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。分別為土地法第九十七條第一項及第一百零五條所明定。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十八年度台上字第三０七一號判例要旨參照）；再按租賃物為不動產者，因其價值之昇漲，出租人固得聲請法院增加其租金，但增租多少，法院除應斟酌土地昇值情形及其繁榮之程度外，並應比較鄰地租金，及承租人使用該不動產所受之利益暨該地一般經濟狀況，以為判斷標準（最高法院七十六年度台上字第二一五九號裁判要旨參照）。
２、原告主張系爭土地於七十六年間之公告現值分別為每平公尺一萬二千八百六十元及九千三百元，現已分別調高三、四倍，伊自得本於民法第四百四十二條、土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項規定，請求按系爭土地申報地價年息百分之八計算，調高土地租金為每年一百二十八萬七千一百零九元〔（一四二二六×四八七）＋（八八００×二一九）＋（八八００×八二二）＝00000000元×０．０八＝0000000元〕等情，業據原告提出土地登記謄本及公告現值表各三件為證。本院審酌系爭土地位於高雄市○○○路與該路六三七巷交岔路口，惟與寬度二十五米之九如二路尚隔著同段一五０地號土地，且同段一五０地號土地上尚有第三人建築物，南邊面臨第三人建築物。其東邊面臨九如二路六三七巷約為六米巷道，西邊面臨康平街，亦為六米街道，顯見系爭土地並未緊臨九如二路，其東、西邊面臨巷道均約為六米寬，南、北邊則緊臨第三人建築物等情，有勘驗筆錄及現場照片附卷可稽，堪可認定。顯見系爭土地座落位置雖稱交通便利，惟究難直接面臨二十五米寬之九如二路相提並論。又系爭土地上現有鐵皮建物三棟，鐵皮建物中間呈現一個空地廣場，堆放許多被告陳稱之環保報廢機車乙節，亦有上揭筆錄及照片附卷可稽，同堪認定。顯見被告以系爭土地供作回收環保廢機車之用，其使用土地獲取之經濟利益非鉅。再九如二路與其六三七巷交岔路口有汽車修護廠，而九如二路對面有魚翅專賣店及林立之大樓等情，復有上開筆錄及照片附近卷可稽，亦堪認定。顯見系爭土地坐落位置鄰近商業發達、設施完善、經商環境佳、生活機能完備之區域。此外，附表一編號１土地申報地價，自七十六年間迄今提高約百分之十一，公告現值約漲了四倍；而附表一編號２、３土地之公告現值亦漲了約三倍，顯見系爭土地價值呈上升現象等情相互以觀，認原告請求提高系爭土地年租金額，應以系爭土地申報地價年息百分之五為適當。茲以系爭土地申報地價總和年息百分之五為計算標準，則原告得請求提高之年租金額應為八十萬四千四百四十三元〔（一四二二六×四八七）＋（八八００×二一九）＋（八八００×八二二）＝00000000元×０．０五＝八０四四三元（四捨五入）〕。
五、綜上所述，子○○本於租賃關係；其餘原告本於繼承關係及租賃關係存續中，援引民法第四百四十二條前段調高租金法律關係，請求判決如主文第一項所示，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併予敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為部分有理由，部分無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 三十一 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法 官 李昭彥正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 三十一 日~B法院書記官 鄭翠蘭~F0~T32附表一：
┌─────────────────────────────────────────────────┐│ ││ │├─┬────────┬───────┬────────┬─────────────────────┤│編│ 不動產種類 │ 權利範圍 │ 面 積 │ 座 落 ││ │ │ │ │ ││號│ │ │ │ │├─┼────────┼───────┼────────┼─────────────────────┤│１│ 土 地 │ 全 部 │ 四八七平方公尺 │高雄市○○區○○段二小段一五一地號 號 ││ │ │ │ │地目建 ││ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │├─┼────────┼───────┼────────┼─────────────────────┤│２│ 同 右 │ 同 右 │ 二一九平方公尺 │同右小段一五三地號 ││ │ │ │ │地目建 ││ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │├─┼────────┼───────┼────────┼─────────────────────┤│３│ 同 右 │ 同 右 │ 八二二平方公尺 │同右小段一五四地號 ││ │ │ │ │地目建 ││ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │└─┴────────┴───────┴────────┴─────────────────────┘附表二：
┌──────────────────┐│附表一所示一五一地號土地 ││ │├─┬────────┬───────┤│編│ 共 有 人 │ 權利範圍 ││ │ │ ││號│ │ │├─┼────────┼───────┤│１│郭洲延 │四分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│２│庚○○ │二十分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│３│午○○ │二十分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│４│辛○○ │二十分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│５│壬○○ │二十分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│６│癸○○ │二十分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│７│戊○○ │八分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│８│己○○ │八分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│９│寅○○ │二十四分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│０│巳○○ │二十四分之一 ││１│ │ ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│１│丁○○○ │二十四分之一 ││１│ │ ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│２│辰○○ │二十四分之一 ││１│ │ ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│３│卯○○ │二十四分之一 ││１│ │ ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│４│丑○○ │二十四分之一 ││１│ │ ││ │ │ │└─┴────────┴───────┘附表三：
┌──────────────────┐│附表一所示一五三地號土地 ││ │├─┬────────┬───────┤│編│ 共 有 人 │ 權利範圍 ││ │ │ ││號│ │ │├─┼────────┼───────┤│１│郭瓊媛 │十六分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│２│子○○ │十六分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│３│郭瓊雅 │十六分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│４│郭洲延 │十六分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│５│庚○○ │二十分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│６│午○○ │二十分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│７│辛○○ │二十分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│８│壬○○ │二十分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│９│癸○○ │二十分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│０│高雄市 高雄市政│八分之一 ││１│府工務局管理 │ ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│１│中華民國 財政部│八分之一 ││１│國有財產局管理 │ ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│２│戊○○ │八分之一 ││１│ │ ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│３│己○○ │八分之一 ││１│ │ ││ │ │ │└─┴────────┴───────┘附表四：
┌──────────────────┐│附表一所示一五四地號土地 ││ │├─┬────────┬───────┤│編│ 共 有 人 │ 權利範圍 ││ │ │ ││號│ │ │├─┼────────┼───────┤│１│子○○ │四分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│２│庚○○ │二十分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│３│午○○ │二十分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│４│辛○○ │二十分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│５│壬○○ │二十分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│６│癸○○ │二十分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│７│戊○○ │八分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│８│己○○ │八分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│９│寅○○ │二十四分之一 ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│０│巳○○ │二十四分之一 ││１│ │ ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│１│丁○○○ │二十四分之一 ││１│ │ ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│２│辰○○ │二十四分之一 ││１│ │ ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│３│卯○○ │二十四分之一 ││１│ │ ││ │ │ │├─┼────────┼───────┤│４│丑○○ │二十四分之一 ││１│ │ ││ │ │ │└─┴────────┴───────┘