臺灣高雄地方法院民事判決 九十三年度訴字第七三七號
原 告 丙○○原 告 己○○原 告 甲○○原 告 辛○原 告 癸○○原 告 庚○原 告 丁○原 告 戊○原 告 子○○原 告 丑○○共 同訴訟代理人 侯勝昌律師被 告 壬○被 告 乙○當事人間調整租金事件，經本院於民國九十三年六月三十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告壬○向原告承租坐落高雄市○○區○○段第七六五地號如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積柒拾點伍陸平方公尺土地之租金，應自民國九十三年三月十二日起調整為每月新台幣壹萬叁仟柒佰陸拾陸元。
被告乙○向原告承租坐落高雄市○○區○○段第七六五地號如附圖所示Ｃ部分面積貳拾捌點柒捌平方公尺土地之租金，應自民國九十二年三月十二日起調整為每月新台幣肆仟玖佰壹拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告壬○負擔五分之三，被告乙○負擔五分之一，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：⑴被告壬○向原告承租坐落高雄市○○區○○段第七六五地號如附圖所示Ａ、Ｂ
部分面積共七十‧五六平方公尺土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起調整為每月新台幣（下同）一萬五千三百六十三‧六元。
⑵被告乙○向原告承租坐落高雄市○○區○○段第七六五地號如附圖所示Ｃ部分
面積二十八‧七八平方公尺土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起調整為每月六千零九十六‧六元。
⑶訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：訴外人陳孫氏款自日據時代即分別出租所有坐落高雄市○○區○○段第七六五地號土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積共七十‧五六平方公尺、附圖所示Ｃ部分面積二十八‧七八平方公尺土地予被告壬○、訴外人郭國建，而系爭土地現由原告繼承取得所有權，嗣被告乙○因受贈取得附圖所示Ｃ部分土地上之房屋，現與原告均存有不定期租賃關係。而系爭土地於六十一年土地公告現值為每坪四千二百元，至九十三年已調整為每平方公尺九萬零八百元，漲幅已達七十一倍之多，爰依民法第四百四十二條之規定請求調整租金，又系爭土地屬商業區，交通便利，鄰近有學校、郵局、國賓飯店、漢神百貨公司，是依土地法第一百零九條準用同法第九十七條之規定，以土地申報價額年息百分之十為限，被告壬○部分調整之租金為每月一萬五千三百六十三元，被告乙○部分則為每月六千零九十六元。
三、證據：提出台灣高等法院高雄分院八十六年度重上字第一三二號民事判決、土地登記謄本、高雄市○○區街道圖為證。並聲請履勘現場。
乙、被告壬○方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：希望每月租金低一點。
丙、被告乙○方面：被告乙○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其於前言詞辯論期日所為之聲明及陳述如左：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：被告前向陳孫氏款承租系爭土地，每月每坪租金四元，現原告請求調整至年租七萬二千餘元，顯然過高，且被告實際使用面積未達五坪，現又無收入，每月依賴補助三千元過日，希望每月租金為一千五百元。
理 由
一、本件被告乙○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張訴外人陳孫氏款自日據時代即分別出租所有之系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積共七十‧五六平方公尺土地、附圖所示Ｃ部分面積二十八‧七八平方公尺土地予被告壬○、訴外人郭國建，而系爭土地現由原告繼承取得所有權，嗣被告乙○因受贈取得附圖所示Ｃ部分土地上之房屋，現與原告均存有不定期租賃關係。而系爭土地於六十一年土地公告現值為每坪四千二百元，至九十三年已調整為每平方公尺九萬零八百元，漲幅已達七十一倍之多，爰依民法第四百四十二條之規定請求調整租金，並依土地法第一百零九條準用同法第九十七條之規定，以土地申報價額年息百分之十為限，被告壬○部分調整之租金為每月一萬五千三百六十三元，被告乙○部分則為每月六千零九十六元等語。被告壬○辯稱：希望每月租金低一點等語。被告乙○則以：被告乙○前向陳孫氏款承租系爭土地，每月每坪租金四元，現原告請求調整至年租七萬二千餘元，顯然過高，且被告實際使用面積未達五坪，現又無收入，每月依賴補助三千元過日，希望每月租金為一千五百元等語資為抗辯。
三、原告主張訴外人陳孫氏款自日據時代即分別出租所有系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積共七十‧五六平方公尺、附圖所示Ｃ部分面積二十八‧七八平方公尺土地予被告壬○、訴外人郭國建，而系爭土地現由原告繼承取得所有權，嗣被告乙○因受贈取得附圖所示Ｃ部分土地上之房屋，現與原告均存有不定期租賃關係。
而系爭土地於六十一年土地公告現值為每坪四千二百元，至九十三年已調整為每平方公尺九萬零八百元，漲幅已達七十一倍之多等事實，業據原告提出台灣高等法院高雄分院八十六年度重上字第一三二號民事判決、土地登記謄本為證，且為被告所不爭執，是原告此部分主張之事實堪信為真，此外，則為被告以前揭情詞置辯，是本件應審酌者為：⑴原告請求調整租金是否有理？⑵調整之租金以多少為合理？茲分述如左：
⑴按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但
其租賃定有期限者，不在此限。」民法第四百四十二條定有明文。又按「房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。」最高法院四十八年度台上字第五二一號判例足參。查：本件兩造就系爭土地既存有不定期之租賃關係，且自三十六年起迄今，租金均未曾調整，已如前述。而系爭土地自六十一年起方有公告現值，在六十一年系爭土地每坪為四千二百元，至九十三年一月，已調昇每平方公尺為九萬零八百元，此業據原告陳明在卷，並有土地登記謄本可憑，又本院審酌土地之公告現值為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之依據，此觀土地稅法第三十條之規定甚明，國家徵收土地通常亦以公告現值加四成為補償費給付之標準，乃眾所周知之事實，是土地之公告現值乃衡量土地價值之客觀依據。是系爭土地之價值，既已自每坪四千二百元（亦即每平方公尺一千二百七十一元）調昇為每平方公尺九萬零八百元，平均調幅已漲昇達七十一倍多，揆諸上開法條說明，原告請求調整土地租金，於法自屬有據，應予准許。
⑵又土地法第一百零五條準用第九十七條第一項規定，城市地方土地之租金，以
不超過土地申報總價額年息百分之十為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第二十五條定有明文。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。查：被告壬○承租如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積共七十‧五六平方公尺之土地，於其上建有兩層樓鋼筋水泥造房屋，門牌號碼為高雄市○○○路○○○巷○○號、二十號，目前開設米店，被告乙○承租如附圖所示Ｃ部分面積二十八‧七八平方公尺之土地，於其上亦建有二層樓房屋一棟，門牌號碼為高雄市○○○路○○○巷○○號，係供自住，外表老舊，又被告二人所承租之土地均面臨寬約六公尺之巷道，附近多為住家，東邊接成功一路，西邊臨市○○路，鄰近有國賓飯店、漢神百貨公司等，對外交通尚稱便利等情，業據原告提出前金區街道圖為證，並經本院履勘現場屬實，且製有勘驗筆錄附卷可稽。是本院斟酌被告壬○、乙○利用基地之面積、用途、經濟價值、所受利益及該地工商繁榮之程度等，認對被告壬○、乙○調整上開土地租金分別為申報地價總額之百分之八、百分之七為適當，而系爭土地九十三年一月之申報地價為二萬九千二百六十四元，此有系爭土地登記謄本足憑，是原告依法所得請求調整之租金，被告壬○承租土地部分之租金為每月一萬三千七百六十六元（計算式：29264×70.56×8%÷12≒13766，元以下四捨五入，下同）；被告乙○承租土地部分之租金為每月四千九百十三元（計算式：29264×28.78×7%÷12≒4913）。
四、綜上所述，被告壬○、乙○所分別承租之土地既因價格顯有上昇，則原告依民法第四百四十二條規定，請求對被告壬○、乙○所承租之上揭系爭土地調漲租金，為有理由，應予准許。又原告以起訴狀繕本送達被告翌日為調整租金之起算日，而起訴狀繕本均已於九十三年三月十一日送達被告壬○、乙○，有本院送達證書在卷可參，則原告請求就被告壬○所承租之部分，自起訴狀繕本送達翌日即九十三年三月十二日起調整租金為每月一萬三千七百六十六元，就被告乙○部分，自起訴狀繕本送達翌日即九十三年三月十二日起調整租金為四千九百十三元，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 九 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法 官 楊國祥正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 九 日~B法院書記官 邱靜銘