臺灣高雄地方法院民事判決 九十三年度訴字第九八一號
原 告 丁○○訴訟代理人 莊美玲律師被 告 乙○○訴訟代理人 李慶榮律師
孫守濂律師右當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國九十三年十一月十九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣捌拾萬元及自民國九十三年五月八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾柒萬元供擔保後得假執行。但被告如以新台幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國九十三年二月二十八日經由訴外人興根不動產仲介經紀股份有限公司（下稱興根公司）之居間而以新台幣（下同）一百十六萬元之價額出售所有坐落高雄市○○區○○段第一八一七地號土地（權利範圍十萬分之五六０）及其上門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號三樓之十三之房屋（下稱系爭房屋）予被告，並已依約辦理所有權移轉登記予被告完畢，然被告僅給付部分之買賣價金計三十六萬元，尚有八十萬元之尾款未為繳付，經向被告催告繳付，被告仍拒不履行，為此爰依民法第三百六十七條之規定請求被告給付所餘之買賣價金，並聲明：（一）被告應給付原告八十萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即九十三年五月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告明知其所有系爭房屋具有漏水及滲水等難以修復之重大瑕疵，其竟於買賣契約之附件即房地產標的現況說明書上之「是否有滲漏水現象」欄內故意勾選「否」而故意為不實之記載，致伊誤認系爭房屋之屋況良好無漏水之情事而允諾購買，伊顯係受原告詐欺而訂立系爭買賣契約，而系爭房屋既具上開瑕疵，此屬物之性質在交易上認為重要者，自應視為意思表示內容有錯誤，且伊若知悉其事即不為買受之意思表示，伊自得依民法第八十八條、第九十二條之規定以答辯狀（一）之送達撤銷伊所為買受之意思表示，而該意思表示既經撤銷，系爭買賣契約自已視為自始無效，伊自無給付本件買賣價金之義務，況伊於九十三年三月二十四日邀約訴外人興根公司之職員丙○○商談解約事宜，該日訴外人丙○○並聲稱原告已全權委託其處理系爭買賣契約事宜，而訴外人丙○○於是日亦已同意兩造解約，且縱訴外人丙○○係無代理權，惟本件亦應有表見代理之適用，則兩造間業已達成解除契約之合意，自應互負回復原狀之義務，伊亦無給付系爭買賣價金之義務，設若鈞院認系爭買賣契約並未經兩造合意解除，伊亦得依民法第三百五十九條之規定解除契約等語資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：原告於九十二年七月二十六日委託訴外人興根公司出售其所有系爭房屋，後被告於九十三年二月二十八日乃以一百十六萬之價額向原告買受，並先後於同年二月二十八日、同年三月二日、同年月十二日繳付部分買賣價金計三十六萬元予原告，原告亦已於同年三月十六日將系爭房地辦理所有權移轉登記予被告完畢，而被告迄今則尚有八十萬元之買賣價金未償，此有興根不動產仲介經紀股份有限公司專任委託銷售契約書、要約書、買賣斡旋金收據、不動產買賣契約書、不動產買賣價款明細表、高雄市政府地政處新興地政事務所九十三年五月六日高市地新三字第０九三０００四０八四號函附系爭房地買賣登記之相關資料等件附卷可稽。
四、本件兩造爭執之處在於：（一）系爭房屋是否具有漏水及滲水之瑕疵？（二）被告得否依民法第八十八條之規定撤銷其意思表示？（三）被告得否依民法第九十二條之規定撤銷其意思表示？（四）兩造間之買賣契約是否業經合意解除？若無，被告得否依民法第三百五十九條之規定解除契約？
（一）系爭房屋是否具有漏水及滲水等瑕疵部分：查本件經兩造同意送請高雄市土木技師工會以鑑定系爭房屋是否具有瑕疵，經該公會技師自九十三年七月十九日起至同年八月二十三日止至現場鑑定結果以：「a.分析研判：⒈九十三年八月二日及九十三年八月十六日，本公會鑑定技師赴系爭房屋觀察，發現3F管道間旁頂版與管道間牆已因雨後有潮濕痕跡擴大現象，以肉眼觀察及手觸摸可感覺有「潮濕現象」，故可明顯察覺雨後管道間內有滲水現象，研判原有潮濕痕跡係管道間因雨滲水所致。⒉九十三年七月二十日本公會鑑定技師會赴系爭房屋將4F浴室排水口封閉，並於地坪儲水，未發現3F頂版有漏水現象，研判4F浴室地坪無漏水現象。⒊系爭房屋因有異常漏水，為瞭解漏水原因，將3F及4F抽水馬桶便池內之水掏乾，發現3F抽水馬桶便池內之水，很快被注滿，而4F抽水馬桶便池則無被注滿現象，研判異常漏水原因係3F抽水馬桶故障所致。⒋系爭房屋4F浴室頂版有油漆鼓起現象，並出現潮濕斑點，且浴室牆面磁磚勾縫，有滲水白華現象，研判係管道間因雨滲水所致。
b.綜合結論：⒈3F屋內門後管道間牆面油漆，有剝落、鼓起現象；屋內管道間旁頂版（天花板）與管道牆有潮濕痕跡現象；4F浴室頂版有油漆鼓起，並出現潮濕斑點現象；牆面磁磚勾縫，有滲水白華現象。⒉系爭房屋「潮濕現象」皆肇因雨後，當沒有下雨後，潮濕現象就漸消失，變成乾燥而留下滲水痕跡，故研判屋內之冷熱水管無漏水現象。管道間無預留維修孔。⒊修復費用：系爭房屋滲水「潮濕現象」接肇因管道間因雨後，雨水滲流所致，經查閱大樓排水系統圖說，發現大樓之管道間構造並非垂直由上而下，其間經多處轉折，構造相當複雜，且因事涉同棟大樓住戶，一時之間不易查知雨水滲流路徑，故管道間之滲水處理將十分棘手，同樣修復費用也因而無法鑑估。本公會鑑定技師僅就系爭房屋採用消極策略，以防水處理方式，杜絕「潮濕現象」。修復方式及鑑估損害費用詳附件六『修復費用鑑估』」等語函覆本院，此有鑑定報告書在卷可稽，而本院於九十三年五月五日至現場勘驗時，亦見系爭房屋之三樓大門後方牆壁有油漆脫落之現象，其三樓客廳及四樓浴室天花板之油漆已隆起、有水銹等留存痕跡，亦有勘驗筆錄附卷可稽，是系爭房屋管道間既確有因雨而滲水之現象，而此依通常交易觀念，勢必減少該房屋之效用及價值，此自得構成物之瑕疵，原告主張系爭房屋未存有瑕疵云云，並非可採。
（二）被告得否依民法第八十八條之規定撤銷其意思表示部分：按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」，民法第八十八條定有明文，又「民法第八十八條第一項所謂表意人若知其事情，即不為意思表示云云，係指表意人對其表示行為欠缺認識而言，易言之，表意人客觀的曾為表示行為，使一般人得依其行為可解其所表示之意思，但主觀上，則表意人並無效果意思，且不知其所為行為，已構成意思表示。」，最高法院五十九年度台上字第三０八０號著有判決意旨可供參照，本件被告於簽約前業經由訴外人興根公司之職員甲○○陪同而歷時三十分鐘看過系爭房屋乙次乙節，已據其自承在卷（見本院九十三年六月十一日言詞辯論筆錄），是被告既曾到場檢視系爭房屋，衡以系爭房屋之室內面積僅約十一餘坪（39.22平方公尺×0.3025＝11.86坪），其自已有充裕之時間得以檢視系爭房屋之全部外觀，是被告既於檢視系爭房屋後認為合適始決定買受，則其所為買受之意思表示內容自無錯誤可言，且被告原已三次給付部分買賣價金，其主觀上就此之購買自有效果意思且知其所為已構成意思表示，被告對其表示行為自無欠缺認識而無若知其事情即不為意思表示之情事，其依民法第八十八條之規定主張撤銷系爭買賣契約要屬無據。
（三）被告得否依民法第九十二條之規定撤銷其意思表示部分：按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。」，民法第九十二條定有明文。又按「民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。」，最高法院十八年上字第三七一號亦著有判例。查原告於上開時日委託訴外人興根公司出售系爭房地時，固曾在系爭買賣契約之附件即房地產標的現況說明書上之「是否有滲漏水情形」欄內勾選「否」乙情，此有該說明書在卷可稽，惟依被告所提其於九十三年三月十三日所攝之系爭房屋照片所示，其屋內門邊柱子部分之油漆乃有多處隆起、破損龜裂並發黃之情形，此有照片四禎在卷可稽，是被告既於九十三年二月二十八日始買受系爭房屋，而依其所提上開照片所示之水漬狀況，此顯業已存在多時而非於其買受後之十餘日即得致之，而被告於簽約前既已花費相當時間檢視系爭房屋之內部全貌，其於此久存之滲水狀況自得輕易查知，則系爭房屋之使用現況如何自非原告所得隱瞞，其自應無欲陷被告於錯誤而故意示以不實之事之情事，自難僅以原告於上開說明書上之勾選即得認原告有詐欺故意，是被告以被詐欺為由主張撤銷系爭買賣契約亦無理由。
（四）兩造間之買賣契約是否業經合意解除？若無，被告得否依民法第三百五十九條之規定解除契約部分：
１、被告雖辯稱系爭買賣契約業經兩造合意解除云云，並提出其與訴外人興根公司之人員及原告就系爭房屋買賣糾紛所為之會談內容譯本、通聯紀錄等件為證，惟原告業已否認該通聯記錄內被告所書立其有同意解除系爭買賣契約且全權委託訴外人興根公司代理其辦理解約事宜等語之記載，而依被告所提上開譯本所載，訴外人興根公司之法律顧問蔡方和僅陳明：「我們會協助你跟屋主進行解約事項，等到屋主他的款項提供出來以後，這些購屋的相關費用，這些相關之損失費用，屋主提出來之後，我們開始辦理解約，到時請妳帶相關妳女兒反購屋回去之證明文件，我們大概就朝這個方式來走。」等語，且證人即居間協調系爭房屋買賣糾紛之興根公司職員丙○○於本院審理中亦到庭證稱：「我有轉達被告意思，但賣方（原告）說系爭房屋僅是脫漆不願意解約，整件事我只在居間協調，賣方並沒有授權我可以解約。」等語，參以卷附原告與興根公司所簽訂之興根不動產仲介經紀商股份有限公司專任委託銷售契約書全文，其內並無系爭房屋之出賣人即原告有授與訴外人興根公司得逕予解除房屋買賣契約之代理權之字樣，是原告並未授與訴外人興根公司向被告為解除系爭買賣契約意思表示之代理權至為明確，被告所辯兩造間之買賣契約業經其與原告之代理人即訴外人興根公司合意解除云云並非可採。
２、按「民法第一百六十九條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件。」、「民法第一百六十九條所定知他人為其代理人而不為反對之意思表示，須負表見代理授權人之責任者，必本人已知悉他人表示為其代理人，而不為反對之意思表示，始應就該他人以其代理人之身分所為之法律行為負授權人之責；倘他人並無以本人之代理人身分為法律行為，尚無由責令本人負授權人責任之理。」，最高法院四十年度台上字第一二八一號、九十年度台上字第一一八七號分別著有判例及裁判。本件原告並未向被告為同意解除兩造間買賣契約之意思表示，且亦未授與訴外人興根公司為其處理解約事宜之代理權，而訴外人興根公司人員在處理系爭房屋買賣糾紛時亦未向被告表明其有代原告解除系爭買賣契約之代理權已如前述，是訴外人興根公司於處理系爭房屋買賣糾紛時既未表明係原告之代理人，且原告於此亦為知悉而為表示，原告當無由自己之行為表示以代理權授與他人或之他人表示為其代理人而不為反對表示之表見事實，其就此自不負何表見代理之授權人責任。
３、次按「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」，民法第三百五十五條第二項定有明文。本件原告雖主張被告於簽約前已知悉系爭房屋有油漆脫落、隆起及水銹等潮濕現象，其自不負物之瑕疵擔保責任云云，惟原告已於上開房地產標的現況說明書上之「是否有滲漏水情形」欄內勾選「否」已如上述，是原告自已對系爭房屋保證其無滲漏水之瑕疵自明，則縱被告有重大過失而未為察覺上開瑕疵，然原告既已保證無瑕疵之狀況，依上開規定，其自仍不得免除其物之瑕疵擔保責任，是原告上開主張，洵非可採。
４、末按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第三百五十九條分別定有明文，而「買賣因物有瑕疵，而出賣人應負瑕疵擔保之責者，買受人依民法第三百五十九條規定，雖得解除契約，但所謂物之瑕疵，如其減少價值或效用之程度無關重要者，依同法第三百五十四條第一項規定，不得視為瑕疵，亦即不得據為解除契約之原因。」、「按物之出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第三百五十四條、第三百五十九條分別定有明文。查系爭房屋有外牆色差影響美觀、混凝土強度不足、建物不均勻沉陷、牆龜裂、地下室漏水、室內面積減少、公共設施多項未開發等瑕疵，業經第一審勘驗明確，製有勘驗筆錄、攝有照片，復囑託大華不動產鑑定股份有限公司鑑定屬實，有鑑定報告在卷可稽。被上訴人雖主張解除買賣契約，然系爭房屋已經建築完成並交付被上訴人使用，僅因若干瑕疵即解除契約，對出賣人顯失公平，不應准許，其僅得請求減少價金。」，最高法院五十九年度台上字第八七七號、八十六年度台上字第一○二九號亦分別著有判例及裁判。本件被告固辯稱系爭房屋之上開瑕疵係屬重大而難以修復，爰依民法第三百五十九條之規定主張解除契約云云，惟依上開鑑定報告書所載，上開瑕疵固因大樓管線位置及構造複雜，且涉同棟大樓住戶而不易採取積極方式予以修復，然上開滲水瑕疵仍得以消極防水之處理方式予以杜絕，且修復費用預估亦僅為九萬七千七百五十元而僅係本件買賣價金之十分之一，再觀以系爭房屋之同棟大樓尚有其他住戶居住使用中而亦無不適於人居住之情形，是上開瑕疵尚不得認係重大，揆諸前揭說明，被告主張解除契約應屬顯失公平，其就系爭房屋上開之滲水瑕疵，自僅得請求減少其價金（本件被告並未為減少價金之請求，此部分自非本院所得審究）而尚非得據以解除契約，則被告以此為由主張解除契約，尚難認有正當解約之理由。
綜上所述，系爭房屋固確有因雨後管道間滲漏水之瑕疵，惟被告買受系爭房屋並無錯誤或受原告詐欺所為，且系爭買賣契約尚未經兩造合意解除，而上開瑕疵亦非重大而難以修復，被告亦不得依民法第三百五十九條之規定主張解除契約，兩造間之買賣契約自仍有效存在，今被告就系爭買賣之價金既未完全給付完畢，從而原告依買賣契約之法律關係請求被告應給付尚未繳付之買賣價金尾款八十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年五月八日起至清償日止之法定遲延利息，即屬正當，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 三十 日
臺灣高雄地方法院民事第五庭
法 官 何悅芳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 三十 日
法院書記官 周志揚