臺灣高雄地方法院民事判決 九十三年度重訴字第一九三號
原 告 交通部台灣鐵路管理局法定代理人 徐達文訴訟代理人 鍾夢贀 律師被 告 胡陳秀葉即和通企業社
陳建榮兼右二人訴訟代理人 陳宗慶右三人訴訟代理人 蔡清進 律師當事人間返還租賃物等事件，本院於民國九十四年二月二十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告胡陳秀葉即和通企業社應將坐落高雄市○○區○○段○○段第○○○○○○土地上，如附圖所示Ａ部分，面積一九０平方公尺之土地；同段第○○○○○土地上，如附圖所示Ｂ部分，面積一二一平方公尺之土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告胡陳秀葉負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹仟零玖拾捌萬元為被告胡陳秀葉供擔保後，得假執行。被告胡陳秀葉如以新台幣叁仟貳佰玖拾貳萬玖仟零叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告管理坐落高雄市○○區○○段○○段0000000地號及同段第○○○○○地號土地，由所屬貨運服務總所高雄服務所（下稱高雄服務所）於民國九十一年十二月十八日與被告胡陳秀葉即和通企業社（下稱胡陳秀葉）簽訂租賃契約，將附圖所示Ａ、Ｂ部分土地，面積各為一九０平方公尺及一二一平方公尺（下稱系爭土地）出租予胡陳秀葉，租金每月新台幣（下同）二十一萬三千三百三十三元，應於每月七日前給付，除限為汽車停車場業務之經營管理得兼停機踏車外，不得供作其他商業行為，租期自九十二年一月三日起至九十五年一月二日止，由被告陳宗慶及陳建榮擔任連帶保證人（下稱系爭租約），並向本院公證處辦理土地租賃公證，其中胡陳秀葉每月租金未按期給付；違約時，違約金未依約給付；契約屆滿或終止時，未依約返還土地及高雄服務所未按租賃契約第六條返還押租金者，均應逕受強制執行。詎胡陳秀葉自九十二年六月起未依約繳納租金，經原告於九十二年十二月十六日催以存證信函催告被告繳納，未獲置理，遂於九十三年一月六日以積欠租金達兩個月以上為由，向胡陳秀葉寄發存證信函，終止系爭租約，該終止函並於同日送達胡陳秀葉，原告自得請求胡陳秀葉返還系爭土地。又胡陳秀葉積欠自九十二年六月七日起至九十三年一月六日止共計七個月零三天之租金合計一百五十一萬四千六百六十四元，扣除應返還胡陳秀葉之押租金六十四萬元後，被告應連帶給付之租金為八十七萬四千六百六十四元；另胡陳秀葉未於終止函到七日內返還土地，依約應給付自九十三年一月十三日起至同年三月十三日止合計二個月之損害賠償金，其損害金計算方式應按每月租金兩倍計算，故被告應連帶給給付損害金八十五萬三千三百三十二元，總計被告應連帶給付之租金及損害賠償金為一百七十二萬七千九百九十六元。再胡陳秀葉遲延給付如附表所示月份之租金，其遲延日數如附表所示，依系爭租約約定，每逾期給付一日，應按日計付租金額千分之二之違約金，故原告自得請求被告連帶給付四十六萬二千零八十一元之違約金等情。爰本於民法第四百五十五條前段、系爭租約第五條第一項後段及第十七條等規定，聲明：（一）胡陳秀葉應將坐落高雄市○○區○○段○○段第○○○○○○土地上，如附圖所示Ａ部分，面積一九０平方公尺之土地；同段第○○○○○土地上，如附圖所示Ｂ部分，面積一二一平方公尺之土地返還原告。（二）被告應連帶給付原告一百七十二萬七千九百九十六元，及自追加起訴狀送達被告翌日即九十三年七月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）被告應連帶給付原告四十六萬二千零八十一元，及自九十三年七月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（四）均願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：胡陳秀葉於前揭日期，邀同陳宗慶及陳建榮為連帶保證人，與原告訂立系爭土地租賃契約，承租系爭土地，並經公證。又胡陳秀葉自九十二年六月起迄今未繳納租金。惟原告請求租金及違約金部分，均為逕受強制執行之公證書效力所及，原告得執公證書聲請強制執行，並無起訴必要，從而逕行起訴，即屬欠缺權利保護之必要。再原告提供系爭土地本係作為胡陳秀葉經營機車停車場使用，竟一再受到訴外人高雄站前廣場管理委員會（下稱站前管委會）阻擾，要求留設系爭土地上黃格網狀面積共計八十六平公尺之土地，以供○○建設大樓（下稱○○大樓）住戶出入通道使用，經請求原告協助排除阻擾，然未獲原告協助，顯見原告非但未依約提供合於約定使用、收益之租賃物，亦未於租約存續中，繼續保持合於使用、收益之標的，則胡陳秀葉自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，是原告以胡陳秀葉未付二期租金為由，終止系爭租約，即屬無據。此外，原告請求租金及損害金應按租金比例扣除胡陳秀葉不能使用之八十六平方公尺部分。末者，原告請求之損害賠償金及違約金是否過高等語，資為抗辯。爰聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告所屬高雄服務所與胡陳秀葉於九十一年十二月八日，就系爭土地簽訂租賃契約，租賃期間自九十二年一月三日起至九十五年一月二日止，租賃用途限定為汽車停車場業務之經營管理得兼停機踏車，租金每月為二十一萬三千三百三十三元，應於每月七日前支付租金，胡陳秀葉並將押租金六十四萬元交付高雄服務所，陳宗慶及陳建榮為系爭租約連帶保證人，上開租約並經本院公證人公證，其中胡陳秀葉未按期給付租金；違約時應給付違約金；租賃契約租期屆滿或終止時，胡陳秀葉未返還土地者；原告未依系爭租約約定返還押租金，均應逕受強制執行。
（二）胡陳秀葉自九十二年六月起迄今未給付租金，原告以胡陳秀葉自九十二年六月起未依約繳納租金，於九十二年十二月十六日以存證信函催告被告繳納租金，未獲置理後，於九十三年一月六日以胡陳秀葉積欠租金達兩個月以上，寄發存證信函，終止系爭租約，該終止函並於同日送達胡陳秀葉。
（三）被告應給付違約金之事實，為胡陳秀葉如遲延給付租金，自逾期之日起，每逾一日按日給付原告每月租金千分之二之違約金，即每日四百二十七元，每月一萬二千八百元。
（四）原告如得請求被告給付本件金額，其利息起算日為九十三年七月二十六日。
（五）上開事實，並有原告提出公證租賃契約一件、存證信函二件及掛號回執五件附卷可稽。
四、茲兩造於本院審理中協商爭點為：（一）原告以胡陳秀葉積欠租金達二個月以上未給付，終止系爭租約是否合法？胡陳秀葉能否以原告未提供合於租賃契約約定使用、收益之租賃物，暨於租約存續期間，未繼續提供合於約定之租賃物為由，主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金？（二）原告請求租金及損害金部分，是否應按比例扣除胡陳秀葉主張不能使用黃色網狀面積八十六平方公尺之土地租金？
（三）原告請求租賃期間內所產生之租金及違約金，是否欠缺權利保護必要之要件？（四）原告請求之損害賠償金及違約金是否過高？爰分述如下：
（一）原告以胡陳秀葉積欠租金達二個月以上未給付，終止系爭租約是否合法？胡陳秀葉能否以原告未提供合於租賃契約約定使用、收益之租賃物，暨於租約存續期間，未繼續提供合於約定之租賃物為由，主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金？
１、按當事人請求公證人就租用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時，應交還土地之法律行為，作成公證書，載明逕受強制執行者，得依該證書執行之，公證法第十三條第一項第四款著有明文；又公證人作成之文書，非具備本法及其他法律所定之要件，不生公證效力，公證法第十一條第一項亦揭有明文。是當事人間就土地成立之租賃契約，請求公證人作成附載逕受強制執行之公證書，而欲取得執行力者，自以土地非供耕作或建築之用，並為定期租賃，且於租期屆滿時，始可為之。倘公證人竟違反上開規定，而為載明逕受強制執行之土地租賃公證者，依公證法第十一條第一項規定，該載明逕受強制執行之公證行為，不生公證法上效力，自無執行力，出租人欲取回土地者，應另行起訴主張。本件系爭租約經本院公證人公證並載明：「契約屆滿或終止時，承租人租賃土地未依約返還，應逕受強制執行」等語，固有原告提出公證租賃契約附卷可稽，堪予認定。惟查，系爭租約租期屆滿日期為九十五年一月二日乙節，有上揭租約在卷可證，顯見系爭租約，關於返還土地逕受強制執行部分，並不適用租期屆滿之情形。次查，系爭租約固同時載明租賃契約終止，亦得逕受強制執行，惟公證人公證租賃契約，得予載明逕受強制執行，賦予公證書執行力者，僅租期屆滿乙節，業如前述，自不包括租約終止。是本院公證人公證系爭租約時，就租約終止乙事，併載明逕受強制執行，自屬違背公證法第十一條第一項規定，不生逕受強制執行之公證效力。從而，原告本於系爭租約終止事由，依租賃物返還請求權提起本訴，請求胡陳秀葉還系爭土地，自有權利保護之必要，核先敘明。
２、原告主張：原告因胡陳秀葉積欠系爭租約之租金達二個月以上，因而終止系爭租約等語，並提出存證信函及掛號回執為證。而按胡陳秀葉固不否認積欠租金達二個月以上，並收受原告寄發終止系爭租約之存證信函乙節，惟辯稱：伊承租系爭土地，遭站前管委會要求留設系爭土地上黃格網狀面積共計八十六平公尺之土地，以供○○大樓住戶出入通道使用，經請求原告協助排除阻擾，未獲協助，顯見原告未提供合於租約約定使用、收益之租賃物，且於租約存續期間，亦未繼續提供合於約定之租賃物，伊自得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金，故原告終止系爭租約不合法云云，並提出土地標租須知及函等多件（以上均影本）為證，惟為原告所否認。
３、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百二七十七條前段所明定。經查，系爭土地上劃有黃格網狀面積合計八十六平方公尺乙節，有高雄市政府地政處三民地政事務所（下稱三民地政）九十三年十二月二十九日高市地民二字第０九三００一三一五三號函附卷可稽，並經本院先後於九十三年七月一日（下稱第一次勘驗）、同年月二十六日（下稱第二次勘驗）及同年九月七日（下稱第三次勘驗）前往系爭土地現場履勘屬實，有勘驗筆錄及現場照片附卷可稽，固堪予認定。惟原告主張該黃格網狀係胡陳秀葉自行劃設，並非站前管委會所劃設，致該黃格網狀究係何人所劃設，陷於不明。而按胡陳秀葉並未舉證以實其說，則其主張黃格網狀係站前管委會劃設云云，已屬無據。
４、次查，該黃格網狀是否因供作緊鄰之○○大樓住戶出入通道使用，致胡陳秀葉無法使用該部分，以供作停車場之用，應係本件爭執要點所在，至黃格網狀究係何人劃設，應非主要爭點之所在，應予敘明。又查，本院為明瞭胡陳秀葉占用系爭土地之位置及範圍等，曾先後三次前往土地現場勘驗，履勘時間則均為上午十時許，其中黃格網狀上未見停放機車乙節，固有勘驗筆錄及照片附卷可稽，堪予認定。惟按本院勘驗時，均事先通知兩造，故黃格網狀未停放機車之原因，究係人為或自然現象？自無法遽予認定。再查，系爭土地黃格網狀緊鄰○○大樓側邊部分，有一載為「○○資訊廣場」（下稱○○廣場）之廣告招牌，其下方並有一道鐵捲門，惟經本院先後三次前往勘驗結果，均未見鐵捲門開啟，亦無任何人車通行乙節，亦有上開筆錄及照片在卷可稽，同堪認定。從而，胡陳秀葉辯稱：○○大樓住戶均藉由上開鐵捲門開啟後，穿越黃格網狀出入通行云云，是否屬實？已難遽採。況上開鐵捲門穿越黃格網狀，向前延伸，係為紅磚人行道，而人行道再向前伸展，則為柏油道路，介於紅磚人行道與柏油道路間高低落差，約為二十公分乙節，並有上開筆錄及照片附卷可證，堪可認定。顯見胡陳秀葉主張上開○○大樓住戶通道，並不適於車輛任意進出，則其辯稱：站前管委會要求留設系爭土地上黃格網狀部分，以供○○大樓住戶車輛通行，即屬無據。至○○大樓住戶個人通行部分，衡情，亦無須藉由黃格網狀以為出入通道，亦堪認定，益徵胡陳秀葉上開辯稱，委難採信。
５、末查，胡陳秀葉承租系爭土地上黃格網狀部分，於訴訟中九十三年六月二十五日（即本院第一次勘驗日期前幾天）；暨自九十四年一月十一日、十四日起至二十日止，均供作寄放機車營業使用乙節，有原告提出胡陳秀葉不爭執真正之照片共計二十張附卷可稽，堪予認定。雖胡陳秀葉辯稱：黃格網狀上停放機車，係民眾自行停放云云，惟按系爭土地周圍均有黃色尼龍繩線圈圍，出入均須通過胡陳秀葉所設置之收費亭乙節，業據本院勘驗屬實，並有筆錄及照片在卷可稽，堪可認定。是於上開情形，民眾未獲胡陳秀葉同意，自不可能自由進出其所設置之收費亭，顯見胡陳秀葉辯稱上詞云云，洵難採信。據上，足徵胡陳秀葉非惟現仍以黃格網狀供作寄放機車之用，即過去亦以黃格網狀作為寄放機車營業使用。從而，胡陳秀葉辯稱：伊承租系爭土地，遭站前管委會要求留設系爭土地上黃格網狀面積共計八十六平公尺之土地，以供○○大樓住戶出入通道使用云云，自屬無據。
６、此外，原告提供系爭土地出租予胡陳秀葉作為機車停車場之用，既無其上黃格網狀土地遭他人佔用，致胡陳秀葉無法使用之情形存在。倘參酌胡陳秀葉提出系爭土地標租須知、原告、高雄服務所、高雄市政府、站前管委會等函，或係陳明高雄市政府協調預留通道，訂定協商日期；或係說明系爭土地並無所指遭他人阻擾之事；或是敘明緊臨○○大樓逃生梯出入口（與黃格網狀不同）之停車格塗銷後，應將更改後停車場配置圖送市政府憑辦；或係指明未申辦取得停車場登記證，逕於旨揭處所經營收費停車場業務等等，均無一可資為站前管委會已將黃格網狀劃作○○大樓人車出入通道之證明等情相互以觀，益徵胡陳秀葉辯稱上情，洵屬無據。從而，原告以胡陳秀葉積欠二個月以上為由，向胡陳秀葉寄發存證信函，終止系爭租約，即屬有據。胡陳秀葉以原告未繼續提供合於約定之租賃物為由，主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金云云，要屬無據。
（二）原告請求租金及損害金部分，是否應按比例扣除胡陳秀葉主張不能使用黃色網狀面積八十六平方公尺之土地租金？經查，胡陳秀葉承租系爭土地並未遭他人佔用黃格網狀部分，供作通道進出之用乙節，業如上述。從而，胡陳秀葉辯稱：原告請求租金及損害金部分，應按比例扣除胡陳秀葉不能使用黃色網狀面積八十六平方公尺之土地租金云云，即屬無據。
（三）原告請求租賃期間內所產生之租金及違約金，是否欠缺權利保護必要之要件？
１、按當事人請求公證人就以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者，作成公證書，載明應逕受強制執行者，得依該公證執行之。公證法第十三條第一項第一款著有明文。又按利息或租金之給付，約定應逕受強制執行者，應於公證書內載明其每期給付之金額或計算標準及給付日期；違約金之給付，約定應逕受強制執行者，應將其違約事實及違約時應給付之金額，於公證書內載明。為公證法施行細則第四十三條及第四十四條所明定。再按債務人、繼受人或占有人，主張第一項之公證書有不得強制執行之事由提起訴訟時，受訴法院得因必要情形，命停止執行，但聲請人陳明願供擔保者，法院應定相當之擔保額，命停止執行。復為公證法第十三條第三項所明定。顯見當事人就定期租賃契約承租人按期應給付之租金；暨承租人違約時，其違約事實及應給付之違約金數額記載明確，並經公證人作成公證書，而載明應逕受強制執行者，出租人即得逕執該有執行力之公證書，聲請法院民事執行處強制執行承租人之財產。是於此情形下，出租人就已載明於公證書而應逕受強制執行之租金及違約金，自無再行提起給付之訴，以請求法院賦予執行力之必要。倘出租人仍然起訴請求承租人應給付租金及違約金，自屬欠缺權利保護必要之要件，應駁回出租人此部請求。至承租人如認載明租金及違約金應逕受強制執行之公證書，有不得強制執行之事由者，依前揭說明，自可提起訴訟，並請求法院於必要情形下，停止執行程序，或供擔保，停止執行程序。
２、經查，胡陳秀葉向原告承租系爭土地供作汽車停車場業務之經營管理得兼停機踏車，租金每月為二十一萬三千三百三十三元，應於每月七日前支付租金，陳宗慶及陳建榮為系爭租約連帶保證人，上開租約並經本院公證人公證，其中胡陳秀葉未按期給付租金，就其租金給付部分；違約時應給付之違約金部分，均經本院公證人作成公證書，並載明應逕受強制執行乙節，為兩造所不爭執，業如上述，堪予認定，足徵上開公證租約載明胡陳秀葉應給付租金部分，具有強制執行力，原告自得執該公證書，逕行請求民事執行處強制執行胡陳秀葉之財產。次查，所謂違約之事實及應支付之違約金，依系爭公證租約第五條第項所載，乃胡陳秀葉應於每月七日前繳納之租金，如遲延給付者，自遲延之日起，每逾一日按日計付每月租金二十一萬三千三百三十三元之千分之二（相當於每日四百二十七元），有系爭公證租約附卷可稽，顯見關於胡陳秀葉違約之事實及應支付之違約金，均為公證租約載明綦詳。則揆諸公證法施行細則第四十四條規定，公證租約載明胡陳秀葉應支付違約金部分，亦具有強制執行力，原告亦得執該公證書，逕行請求強制執行胡陳秀葉之財產。
３、此外，參酌胡陳秀葉抗辯：本件系爭租約載明胡陳秀葉未按期給付租金，就租金給付部分；如胡陳秀葉違約時，就違約金給付部分，均經公證人作成公證書，並載明應逕受強制執行等語，故系爭公證租約具有強制執行力，原告再提起本件訴訟，請求胡陳秀葉應給付系爭約之租金及違約金，顯屬欠缺權利保護必要要件，應逕予駁回等情相互以觀，足徵原告就系爭公證租約中，已取得強制執行力之給付租金及違約金部分，再行提起本件給付之訴，核屬欠缺權利保護必要要件，應予駁回。
（四）原告請求之損害賠償金及違約金是否過高？
１、本件原告請求胡陳秀葉給付違約金，因欠缺權利保護必要要件，應予駁回乙節，業如上述。從而，胡陳秀葉辯稱：原告請求違約金過高乙節，核無論述必要，先予敘明。
２、原告主張：胡陳秀葉未於終止函到七日內返還系爭土地，依系爭租約第十七條規定，應給付自九十三年一月十四日起至同年三月十四日止合計二個月之損害賠償金，其金額計算方式為按每月租金兩倍計算，故被告應連帶給付原告損害賠償金合計八十五萬三千三百三十二元，經扣抵應返還胡陳秀葉之押租金六十四萬元後，胡陳秀葉尚應給付支付原告二十一萬三千三百三十二元，而陳建榮及陳宗慶係租約連帶保證人，自應負連帶賠償責任等情，並提出系爭公證租約、存證信函及掛號回執為證，而按被告對於原告在九十二年十二月十六日以存證信函催告被告繳納租金，因被告未按期繳納後，復於九十三年一月六日以胡陳秀葉積欠租金達兩個月以上，寄發存證信函，終止系爭租約，要求胡陳秀葉應於函到七日內騰空並交還系爭土地，而該終止函亦於同日送達胡陳秀葉等情，固不予爭執，惟辯稱：原告請求損害金過高，應予減少等語。
３、按民法第一百七十九條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」；又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以他人所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是無權占有他人土地所得之利益，得認以相當於法定最高限額租金之數額（參照最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例要旨）。經查，本件依系爭租約第十七條約定：「如乙方（胡陳秀葉）未依前條規定返還土地予甲方時，應按逾期之期間，每月賠償相當月租金兩倍之損害賠償金．．」等語參酌以觀，顯見原告依租約第十七條約定，請求被告連帶給付相當於四個月之租金損害金八十五萬三千三百三十二元，係屬於不當得利性質。
４、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；第九十七條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。分別為土地法第九十七條第一項及第一百零五條所明定；又按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，故不受土地法第九十七條，房租及地租最高限制之拘束（最高法院五十四年度台上字第一五二八號判例要旨參照）。依上開說明，顯見土地承租人租用土地，如非以之供作建築房屋所用；或租用之土地係供作營業使用者，自不適用土地法第一百零五條及第九十七條第一項規定，所謂地租應受最高限制之拘束。又查，本件參酌系爭土地位於建國三路二巷轉角處，一面緊鄰○○大樓，另一面緊臨高雄火車站臨時站及高雄市公共汽車高雄站，交通極為便利，人潮及車潮很多；建國路上商家林立，生活機能方便、商業活動旺盛；文教補習班不少，且鄰近高雄市高雄中學，其文教功能亦佳；並胡陳秀葉租用系爭土地係供作停放機車使用，每月租金為二十一萬三千三百三十三元；暨系爭○○○○○○地號土地每平方公尺公告現值十二萬六千一百二十五元、○○○○○地號土地每平方公尺公告現值七萬四千零九十三元等情相互以觀，認原告請求相當於使用土地租金之不當得利損害金，以每月二十一萬三千三百三十三元為適當。
５、從而，原告本於系爭租約第十七條即不當得利法律關係及連帶保證法律關係，請求被告連帶給付自九十三年一月十四日起至同年三月十四日止合計二個月之損害賠償金四十二萬六千六百六十六元，即屬有據。至原告逾此部分之請求，顯屬無據，應予駁回。末查，被告固應連帶給付原告上開金額，惟原告收受胡陳秀葉繳付之押租金六十四萬元，既經原告陳明同意抵銷，則本件原告得請求被告連帶給付上開金額部分，經以六十四萬元押租金抵銷後，原告此部金請求，即屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告本於民法第四百五十五條前段租賃物返還請求權，請求判決如主文第一項所示部分，為有理由，應予准許。至逾上開請求部分，為無理由，應予駁回。
六、原告與胡陳秀葉分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定如主文第四項之相當擔保金額，併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失其依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，應予敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為部分有理由，部分無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項及第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 三 月 十四 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭
法 官 李昭彥正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十四 年 三 月 十四 日
法院書記官 余幼芳附表：新台幣┌─────────────────────────────────────────────────┐│ ││ │├─┬────────┬───────┬────────────────┬─────────────┤│編│ 日 期 │ 租 金 │ 遲 繳 租 金 日 數 │違 約 金 數 額 ││ │ │ │ │ ││號│ │ │ │ │├─┼────────┼───────┼────────────────┼─────────────┤│１│九十二年四月 │二十一萬三千三│四月八日起至七月一日止，合計八十│三萬六千二百六十七元 ││ │ │百三十三元 │五日 │ ││ │ │ │ │ │├─┼────────┼───────┼────────────────┼─────────────┤│２│九十二年五月 │二十一萬三千三│五月八日起至十月八日止，合計一五│六萬五千七百零七元 ││ │ │百三十三元 │四日 │ ││ │ │ │ │ │├─┼────────┼───────┼────────────────┼─────────────┤│３│九十二年六月 │二十一萬三千三│六月八日起至九十三年一月六日，計│九萬零四百五十三元 ││ │ │百三十三元 │二一二日 │ ││ │ │ │ │ │├─┼────────┼───────┼────────────────┼─────────────┤│４│九十二年七月 │二十一萬三千三│七月八日起至九十三年一月六日，計│七萬八千零八十元 ││ │ │百三十三元 │一八三日 │ ││ │ │ │ │ │├─┼────────┼───────┼────────────────┼─────────────┤│５│九十二年八月 │二十一萬三千三│八月八日起至九十三年一月六日，計│六萬二千七百二十元 ││ │ │百三十三元 │一四七日 │ ││ │ │ │ │ │├─┼────────┼───────┼────────────────┼─────────────┤│６│九十二年九月 │二十一萬三千三│九月八日起至九十三年一月六日，計│五萬一千六百二十七元 ││ │ │百三十三元 │一二一日 │ ││ │ │ │ │ │├─┼────────┼───────┼────────────────┼─────────────┤│７│九十二年十月 │二十一萬三千三│十月八日起至九十三年一月六日，計│三萬八千八百二十七元 ││ │ │百三十三元 │九一日 │ ││ │ │ │ │ │├─┼────────┼───────┼────────────────┼─────────────┤│８│九十二年十一月 │二十一萬三千三│十一月八日起至九十三年一月六日止│二萬五千六百元 ││ │ │百三十三元 │，計六十日 │ ││ │ │ │ │ │├─┼────────┼───────┼────────────────┼─────────────┤│９│九十二年十二月 │二十一萬三千三│十二月八日起至九十三年一月六日止│一萬二千八百元 ││ │ │百三十三元 │，計三十日 │ ││ │ │ │ │ │├─┼────────┴───────┴────────────────┴─────────────┤│合│四十六萬二千零八十一元 ││計│ │└─┴───────────────────────────────────────────────┘