臺灣高雄地方法院民事判決 九十三年度重訴字第二八五號
原 告 甲○○
丁○○訴訟代理人 李慶榮律師被 告 交通部臺灣鐵路管理局法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○
謝依良律師右當事人間租佃爭議事件，本院於民國九十三年九月三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按租佃爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第二項前段定有明文。本件租佃爭議事件，業經高雄市左營區公所、高雄市政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調處不成立，而由高雄市政府移送本院審理，是其起訴程序尚無不合，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠坐落高雄市○○區○○段三小段八七一、八七一之一、八六九、一０六九、一０
七０、一０七一、一０七二、一０九二、一０八九、一０八八、一０一六、一０七六號等土地，為中華民國所有，被告為管理機關，於四十幾年間將土地面積合計五千四百五十三平方公尺（各筆土地面積分別為四八三、三二、一八八、八０
０、八０、一０八０、一二、一一四０、一二四、一一四０、三二二、五二平方公尺）與原告甲○○之父李旺（最遲在四十五年一月一日起）訂立三七五租約，之後每六年換約一次，租約於八十年十二月三十一日屆滿後未再訂約，惟甲○○於租期屆滿後仍占有土地迄今；而同小段八六九號其中面積三００平方公尺、八七０之一號其中面積一０七平方公尺、八三三號其中面積二一平方公尺、八七０號其中面積六三平方公尺、八七一號其中面積一二八六平方公尺，合計一千七百七十七平方公尺之土地，亦由原告丁○○之公公錢允恭與被告訂立三七五租約（至遲自五十五年一月一日起），之後由丁○○以家屬身分資格繼受承租（至遲於七十五年一月一日起），租約於八十六年十二月三十一日屆滿後未再訂約，惟丁○○仍繼續占有土地迄今；又原告二人於租期屆滿後均曾申請續約，但被告未核准，故而未再續約。又雖系爭菜公段五小段一０一六、一０七０、一０八九號土地係於七十二年開始新登錄，惟該土地早已存在，並已出租，被告所稱無該土地並非真實。
㈡被告所訂書面租約第二十條所定租期屆滿如雙方同意繼續者始應另訂新契約，與
耕地三七五減租條例第二十條之強制規定抵觸，依民法第七十一條規定應屬無效；另依耕地三七五減租條例第十九條規定設有出租人不得收回之限制規定，自不不能謂租期屆滿耕地租約當然終止，若耕地出租人於屆滿時因受法律限制未收回耕地而仍繼續由承租人耕作，依行政法院七十年判字第一四七號判決意旨，耕地租約自不因已租期屆滿而失其存在。又耕地三七五減租條例第十七條第二項之補償義務，係屬出租人之義務，並非以管理機關為義務，被告辯稱非管理機關，非補償義務人，並無可採。
㈢被告管理之系爭機九放租耕地，自承有三七五減租條例之適用，況土地早在四十
幾年已放租實際供作農用，而高雄市都市計劃公告日期為六十年九月廿、高雄縣區域計劃頒布日期為六十七年五月一日，依內政部八十九年九月十八日台（八九）內地字第八九一二五六四號函釋，亦應解為本件有三七五減租條例之適用，且被告對其他同屬機九放租耕地之承租戶，已依三七五減租條例規定發放三分之一地價補償款予承租人，益證有三七五減租條例之適用。又系爭耕地雖未向主管機關辦理登記，惟登記係為保護佃農及舉證上便利而設，非謂未登記即不生效力。㈣原告丁○○耕作土地上種有農作物櫻桃、芒果、可可、椰子、番石榴、龍眼等，
、另土地上搭蓋鋼架鐵皮棚三座，係用為存放農事機具、肥料、農業收獲物、水泥地二百平方公尺，早期係用為農用晒穀場及堆肥之用，現則供儲置堆肥之用，均未變更非農業使用。
㈤系爭土地被告於九十年下半辦理收回機九用地，發放地上物補償費，自應以九十
年下半年間視為租約終止，並以當期（九十年七月起）之公告現值計算減除土地增值後餘額三分之一補償原告；實際上被告確以九十年公告現值為發放之準據，並於九十一年一月二日至九十一年一月三十一日辦理發放耕地補償費，本件自應比照，被告最遲應於九十一年一月三十一日發放土地補償費予原告，請求以該日為利息起算日。依被告收回土地當時之公告現值每平方公尺一萬九千二百八十六元計算，原告甲○○耕作面積五千四百五十三平方公尺，補償費為三千五百零五萬五千五百一十九元、丁○○耕作面積一千七百七十七平方公尺，補償費為一千一百四十二萬三千零七十元；原告二人自得依三七五減租條例第十七條第二項第三款規定請求被告補償。
㈥內政部八十九年九月十八曰台內地字第八九一二五六四號函揭櫫信賴保護及誠信
原則，於本件應以獨立適用，不應受最高法院八十八年台上字第一號判例之影嚮，且內政部之函釋在後，對下級行政機關自有其拘束力，況八十八年台上字第一號係就土地法第一百零六條之解釋，並不排除憲法上信賴保護原則之適用。依司法院大法官會議釋字第五八０號解釋，被告為公家機關，與農民簽訂耕地租約，且租約上載明地目為旱，此長期事實，足使承租人信賴其與政府機關所訂租約有三七五減租條例之適用，而有信賴基礎之事實，且在三七五減租條例施行下，農民自有保護價值之存在，本件租約自有內政部上開函釋信賴保護原則及誠信原則之適用。
並聲明：求為判決㈠被告應給付原告甲○○新台幣三千五百零五萬五千五百一十九元，及自九十一年一月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告應給付原告丁○○新台幣一千一百四十二萬三千零七十元及自九十一年一月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告則以：㈠被告否認與原告甲○○、丁○○之耕地租賃租約係於四十幾年間已訂立；另系爭
土地地目均為鐵，並非耕地租用，依最高法院八十八年台上字第一號判例、九十一年台上字第二四四五號判決意旨以觀，應認本件無耕地三七五減租條例之適用；又兩造之耕地租約，並未依耕地三七五減租條例第六條規定申請登記，如有該法之適用，原告二人何有未請求辦理登記之理。又因兩造租約關於租金之繳納，係依耕地租賃契約第三條乙項約定繳納，即依台灣省公有土地地租繳納辦法第四條規定辦理，故新約或續約之租金欄空白非表示必為延續前約而來。原告應舉證證明自四十幾年起與被告訂約之事實。
㈡被告與甲○○之租約租期至八十年十二月三十一日止共六年、與丁○○之租約亦
明定租期至八十六年十二月三十一日止，且租約第二、七條均約定租期屆滿如雙方同意繼續應另訂新契約，且應於租約期滿前三個月申請續租，參照最高法院九十一年台上字第二二一號、九十二年台上字第一七五五號判決意旨，應認已阻斷續約之效力，而因甲○○、丁○○均未依第七條約定辦理續約，所訂租約分別已於八十年十二月三十一日、八十六年十二月三十一日終止，兩造並無租賃關係存在。
㈢原告丁○○於系爭土地上舖設面積二百平方公尺之水泥地，並非耕作所而，足見
有變更用途而供其他非耕作之用，縱兩造租約有耕地三七五減租條例之用，原告丁○○亦違反該法第十六條第一項所定應自任耕作之限制，依同條第二項規定租約亦屬無效；丁○○於土地上僅種植十四株櫻桃、二株芒果、五株椰子、十株番石榴、八株龍眼，並無種植水稻或玉米等作物，何須舖設水泥地供晒穀場之用，又丁○○既已搭蓋三座鋼架鐵皮棚作存放農具肥料之用，亦無需舖水泥地供堆用，高雄市政府耕地租佃委員會九十三年第一次會議調處程序筆錄亦認丁○○所為已有變更使用情事，益證丁○○確有將土地擅自變更非供耕作之用情事。
㈣系爭一０一六、一０七０、一０八九號土地均係中華民國所有，以國有財產局為
管理機關，一０七二、一０七六號土地係台灣省高雄農田水利會所有，均非以被告為管理機關，原告對被告請求補償並無理由。
㈤原告與被告訂租約之目的在於被告依約將租地交其耕種，地目為何並非考量點，
故租約地目誤載旱，並不會影嚮原告締約之意願，故信賴保護與誠信原則於本件應無適用。又內政部八十九年九月十八日台（八九）內地字第八九一二五六四號函釋並無拘束法院之效力，縱該函釋可採，然前開函文所示顯然土地法第一百零六條之農地，在實施都市計畫以後之地區，係指依都市計晝法編定為農業區、保護區之供農、漁、牧使用之土地，而系爭土地自三十五年七月五日總登記迄今，即高雄市都市計畫公告曰期六十年九月二十日之後，系爭土地中以被告為管理機關者之地目均為鐵，而為交通用地，並未依都市計畫法編定為農業區、保護區之供農、漁、牧使用之土地，故兩造所訂租約，顯無耕地三七五減租條例規定之適用。另被告九十年七月十六日九十鐵產地字第一五五二六號係依內政部之錯誤函釋而為，於本件並無適用之餘地。
㈥縱原告二人得依耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款規定請求補償，被告
亦否認二人所主張之數額。被告發給補償費之標準係依八十七年七月一日之土地公告現值，扣除每平方公尺之土地增值稅一萬一千一百一十二元為計算。
並聲明：求為判決駁回原告之訴。
四、原告主張高雄市○○區○○段三小段八七一、八七一之一、八六九、一０六九、一０七０、一０七一、一０七二、一０九二、一０八九、一０八八、一０一六、一０七六號土地中面積合計五千四百五十三平方公尺，由原告甲○○與被告訂立租約；同小段八六九號、八七０之一號、八三三號、八七０號、八七一號土地中面積合計一千七百七十七平方公尺，由原告丁○○與被告訂立租約；甲○○部分之租約於八十年十二月三十一日屆滿後未再訂約、丁○○部分之租約於八十六年十二月三十一日屆滿後未再訂約，惟二人仍繼續占有土地迄今，又原告二人雖於租約期滿後曾申請續約，但被告未核准，故而未再續約；及系爭土地被告於九十年下半辦理收回機九用地，發放地上物補償費等事實，業據提出耕地租賃契約、房地雜項物估價表、地上農作物查估清冊、被告機關函、內政部函、租金收據等為證，且為被告所不爭執，自應認為真實。
五、兩造爭執要點為：㈠系爭土地是否屬耕地，兩造租約得否適用耕地三七五減租條例規定？㈡本件有無信賴保護原則及誠信原則之適用？㈢如原告主張為有理由時，得請求之補償費為若干？
六、本院判斷意見如下：㈠系爭土地是否屬耕地，兩造租約得否適用耕地三七五減租條例規定？經查：
⑴按平均地權條例施行細則第六十一條「本條例第四十五條第一項所稱依法作農業
使用及繼續耕作之農業用地，指左列土地。一、耕地：依區域計畫法編定之農牧用地，或依都市計畫法編定為農業區、保護區之田、旱地目土地，或未依法編定而土地登記簿記載為田、旱地目之土地。二、耕地以外之其他農業用地：依區域計畫法編定之林業用地、養殖用地、水利用地、或都市計畫農業區、保護區及未依法編定地區而土地登記簿所記載為林、養、收、原、池、水、溜、溝八種地目之土地。」、農業發展條例第三條第十一款「耕地︰指合於下列規定之土地︰㈠依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地，或依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地，或非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地。」均分別定有明文。又土地法第三十條所謂農地，係指供農業上耕種或漁牧使用之土地而言，此觀同法第十七條第一款至第四款分列農地、林地、漁地、牧地，及同法第一百零六條第二項另行規定耕地包括漁牧而自明。另參以最高法院八十八年臺上字第一號判例意旨「按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地參照同條第二項之立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。．．．」、八十八年臺上字第四五一號判決意旨「耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地參照同條第二項之立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。」⑵是耕地三七五減租條例所謂租用之耕地應僅限於土地法第一百零六條之農、漁、
牧地，而本件原告二人所承租之系爭土地以被告為管理機關部分，均自三十五年七月五日總登記迄今，即高雄市都市計劃公告日期之六十年九月二十日後地目均為鐵而為交通用地，並未依都市計劃法編定為農業區、保護區之供農、漁、牧使用之土地等事實，業經被告陳明，並為原告所不爭執，應認為真實，揆諸前揭說明，兩造租約難認有耕地三七五減租條例之適用，應認僅為一般土地租賃之關係，至租賃契約上雖均誤載出租土地為旱地，應係承辦人員疏失，並不得因而即認系爭土地係屬耕地甚明。
㈡本件有無信賴保護原則及誠信原則之適用？⑴原告所提之內政部八十九年九月十八日臺（八九）內字第八九一二五六四號函雖
以「土地法第一百零六條有關供農、漁、牧使用之農地之認定：１、土地法第一百零六條有關供農、漁、牧使用之農地之認定：於實施區域計畫或都市計畫或其他用地編定之使用管制前，應以該租約土地實際供農、漁、牧使用者，為農地‧‧‧２、關於訂定耕地或養地租約之始，如該土地尚未實施都市計畫或非都市土地使用管制，或屬未登記土地，無法依前述結論認屬耕地租用。因民眾與政府訂定者為耕地或養地租約，且約定作耕作或養殖使用，其迄今均依約使用者，基於信賴保護及誠信原則，類此情形一併考量認定屬於耕地租用之範圍。‧‧‧」，然上開函文，為行政機關內部之函釋，並無從拘束本院；況上開函文係就與政府機關有合法租約，且依約使用土地多年用為耕作之承租人，從寬所為解釋；惟兩造租約均依租約所示每六年訂立一次，亦經被告陳明，且為原告所不爭執，並有租賃契約在卷可參，是原告二人明知兩造租約係屬定期租賃之性質，而其中丁○○之租約最後係在八十六年十二月三十一日屆滿、甲○○之租約則在八十年十二月三十一日屆滿，期間屆滿後原告二人申請再續約均未獲准許，故兩造即未再續約等事實，均為原告二人所自承（九十三年七月十三日言詞辯論筆錄），足認原告二人明知租期屆滿未獲續約，亦無任何爭議，是兩造租約之期限屆滿均早在前揭內政部函釋之前，亦難認得溯及而解為應適用前揭函文之解釋。
⑵又定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後
，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院九十三年台上字第九八六號、九十二年台上字第一七五五號裁判意旨參照）。本件兩造租約係屬定期租賃，且非屬耕地三七五減租條例之耕地均如前述，而兩造租約明定「前項租賃期間屆滿時，如雙方同意繼續者應另訂新契約」「承租人於租約期滿時，如仍欲繼續承租，應於租約期滿前三個月向出租機關申請續租」，有租約可佐，揆諸前揭說明，兩造租約已分別於八十六年十二月三十一日（丁○○部分）、八十年十二月三十一日（甲○○）屆滿，且原告二人申請繼續承租未獲准許，亦未再表示異議，或申請依三七五減租條例規定續訂租約，兩造之租約應分別自租期屆滿之翌日起即已終止，原告二人於租約屆滿後仍繼續使用土地之行為，應視為無權占有。又原告丁○○、甲○○二人均係以單一契約與被告訂立契約，應認租賃之土地為一整體不可分之租約，兩造契約自應認為於租期屆滿之翌日起已全部終止。
⑶原告二人既明知租約已分別早於八十六年十二月三十一日、八十年十二月三十一
日屆滿，未為任何異議而未再要求訂租約，租約早於各該期日之後已終止，亦為原告二人所明知，是原告二人無權占有系爭土地均已逾五年之久，如認原告二人仍得主張信賴保護原則及誠信原則，而主張於系爭土地九十年間因配合台灣高速鐵路之興建收回時，仍得比照其餘當時合法承租戶受土地公告現值三分之一之補償，顯非事理之平，是本件租約應認為無信賴原則及誠信原則之適用。
七、從而，本件原告主張系爭土地有耕地三七五減租條例之適用，而依三七五減租條例第十七條第二項第三款規定，請求被告依終止租約即九十年收回土地時當時之公告現值每平方公尺一萬九千二百八十六元計算，原告丁○○請求被告給付補償費一千一百四十二萬三千零七十元、原告甲○○請求被告給付補償費三千五百零五萬五千五百一十九元，均無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及陳述，經核均與判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。
據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 十七 日
民事第五庭~B法 官 林玉心右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 十七 日~B法院書記官 陳家宏