臺灣高雄地方法院民事判決 93年度重訴更(一)字第1號原 告 戊○○原 告 丁○○原 告 戌○○原 告 丙○○○即劉黃妍之原 告 庚○○○即劉黃妍之原 告 酉○○即劉黃妍之繼原 告 甲○○○即劉黃妍之原 告 癸○○即劉黃妍之繼原 告 午○○即劉黃妍之繼原 告 乙○○○即劉黃妍之原 告 亥○○○即劉黃妍之原 告 壬○○○即劉黃妍之原 告 丑○○○
號原 告 申○○即劉黃妍之繼原 告 卯○○即劉黃妍之繼原 告 寅○○即劉黃妍之繼原 告 辰○○即劉黃妍之繼原 告 子○○即劉黃妍之繼原 告 己○○○即劉黃妍之原 告 辛○○○即劉黃妍之原 告 巳○○即劉黃妍之繼原 告 未○○即劉黃妍之繼前列二十二人共同訴訟代理人 史乃文律師被 告 空軍總司令部法定代理人 劉貴立訴訟代理人 曾清山律師複代理人 莊孝襄律師當事人間租佃爭議事件，本院於民國94年8 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告戊○○與被告就坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地內如附圖一所示Ａ部分，面積肆佰伍拾柒平方公尺；坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地內如附圖二所示１部分，面積肆佰伍拾捌平方公尺，有租賃關係存在。
確認原告丁○○與被告就坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地內如附圖一所示Ｂ部分，面積陸佰捌拾平方公尺有租賃關係存在。
確認原告戌○○與被告就坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地內如附圖二所示２部分，面積貳佰玖拾伍方平方公尺有租賃權存在。
確認原告丙○○○、庚○○○、酉○○、甲○○○、癸○○、劉閩超、午○○、乙○○○、亥○○○、壬○○○、丑○○○、申○○、卯○○、寅○○、辰○○、子○○、己○○○、辛○○○、巳○○與被告就坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地內如附圖二所示３、４部分，面積合計壹仟壹佰貳拾捌平方公尺有租賃關係存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序部分：㈠按租佃爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減
租條例第26條第2 項前段定有明文。本件原告丁○○、戊○○、戌○○及訴外人劉千萬聲請調處之租佃爭議事件，雖經高雄市政府耕地租佃委員會（下稱耕地租佃委員會）於民國92年8 月11日依法調處後，因調處不成立，於同年9 月19日移送本院審理。被告對此雖抗辯，耕地租佃委員會於92年8月11日召開會議調處時，因丁○○、戌○○未出席參與調處，而劉千萬更早於86年11月30日死亡，其繼承人亦未出席參與調處，耕地租佃委員會逕將其等租佃爭議事件移送本院審理，自屬起訴不合程式或不備其他要件云云。惟查，本件丁○○、戊○○、戌○○及劉千萬以其等耕種之土地與被告訂有租約，被告卻自73年下期起停止徵收租金，亦不續行合約，乃發生租佃爭議（下稱系爭租佃爭議事件）為由，於85年
11 月14 日向耕地租佃委員會申請調處，經該委員會於86年
4 月3 日決議後；丁○○等四人復於89年4 月間申請續予調處，斯時因劉千萬已死亡，由其繼承人即原告子○○於89年10月18日出席會議參與調處；經該次調處後，丁○○等人又於91 年6月間再度申請續予調處，經耕地租佃委員會於92年
8 月11日決議：本件乃延續86年之調處決議，惟因對造人不服，認為本案非屬耕地租約，據此依程序移請法院審理之事實，有高雄市政府94年3 月28日高市府地一字第940014848號函文（見本院卷三第93頁）及原告所提申請調解資料（見本院卷一第10頁、卷二第151 頁至15 9頁）等件附卷可參，則因耕地租佃委員會已表明移送前來之租佃爭議事件，乃係延續其於86年所為決議而來，是對上開丁○○等人聲請調處後，復又數次聲請續予調處之過程即應一體以觀，縱丁○○、戌○○未於92年8 月11日出席參與調處，惟因其等自85年起，已多次具名申請調處系爭租佃爭議事件，且於耕地租佃委員會86年4 月3 日調處時，亦曾出席參與調處，有耕地租佃委員會86年第1 次會議調處程序筆錄1 紙（見本院卷三第
99 頁）存 卷可參，應認其等對於系爭租佃爭議事件，早即為調處意見之表示，而已合法踐行調處程序。又劉千萬雖於86年11月30日死亡，惟因其早於00年0生存時，即主張對耕種之土地有租賃權而聲請本件租佃爭議之調解，是其亡故後，所主張之租賃債權依法自應為其繼承人繼承並保持公同共有。查劉千萬死亡後，其繼承人為劉黃妍、丙○○○、庚○○○、酉○○、甲○○○、癸○○、劉閩超、午○○、乙○○○、亥○○○、壬○○○、丑○○○、申○○、卯○○、寅○○、辰○○、子○○、己○○○、辛○○○、巳○○等情，有戶籍謄本及繼承系統表各1 紙（見本院卷二第93頁、第127 頁）存卷可參。則於劉千萬死亡後，前開聲請續予調處系爭租佃爭議事件之當事人即應更正為劉千萬之繼承人，耕地租佃委員會對此不察，仍以劉千萬為當事人移送本院審理，自屬有誤，而應予更正。另因劉千萬繼承人子○○曾於
89 年 間出席參與調處系爭租佃爭議事件等情，已如前述，亦應認其等已為調處意見之表示，而合法踐行調處程序完畢。從而，被告辯稱本件起訴不合程式或不備其他要件云云，即屬無據。
㈡又前開劉千萬之繼承人劉黃妍於本院審理中之94年1月2日死
亡，其繼承人即丙○○○、庚○○○、酉○○、甲○○○、癸○○、劉閩超、午○○、乙○○○、亥○○○、壬○○○、申○○、卯○○、寅○○、辰○○、子○○、己○○○、辛○○○、巳○○於94年6 月2 日向本院為承受訴訟之聲明，並有戶籍謄本、繼承系統表（見本院卷三第160 、171 頁）等件為證；另本件被告法定代理人業於93年5 月20日變更為劉貴立，被告經於93年6 月17日聲明承受訴訟，亦有國防部令乙紙（見本院卷二第100 頁）在卷可稽，均核無不合，應予准許。
㈢再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文，又法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴（最高法院52年台上字第1922號判例要旨參照）。查原告主張其對於被告管理之土地有租賃權一節，為被告所否認，是原告就系爭租賃契約法律關係之存否即有不明確之情，致其在私法上之地位有受侵害之危險，則原告提起此部份之確認訴訟自有確認判決之法律上利益，應予敘明。
二、實體部分：㈠原告主張：丁○○、戊○○、戌○○及劉千萬於51年2 月17
日與被告所屬之空軍農業管理所，就高雄市○○區○○段27
6 、295 號土地前身之中大厝段1 之1 號土地（下稱系爭土地）簽訂名稱為僱傭，實際為租賃之契約（下稱系爭契約），由其等分別在上開土地耕種繳租，詎被告卻自73年下期起停止徵收租金，亦不續行合約，乃發生租佃爭議事項，經丁○○等人於85年11月14日向耕地租佃委員會申請調處，並陸續於89年、91年聲請續予調處後，耕地租佃委員會於92年8月11日認定，丁○○等人已依約繳納耕地使用費，故兩造所簽契約應有租賃之性質，惟被告對此仍認兩造所簽者係僱傭契約，耕地租佃委員會乃以系爭租佃爭議事件調處不成立為由，依耕地三七五減租條例第26條第2 項前段規定移送法院審理，又劉千萬於85年11月14日聲請前開調處後，業於86年
11 月30 死亡，其於系爭租佃爭議事件調處案之當事人地位，應由其如前所述之繼承人承受等語，並聲明：如主文第1項所示。
㈡被告則以：被告所屬前空軍農業管理所為利用小港機場隙地
自營生產，乃於51年2月17日與僱農代表張丹成、梁秋榮訂定僱傭契約，由被告提供生產所需肥料、種籽、農藥及水費後，指示僱農在隙地上種植水稻及牧草，所生產之稻穀在扣除應返還予被告之肥料、種籽、農藥及水費等費用（相當於每年每甲繳納淨穀3500台斤）後，所剩部分即為被告給予之報酬，則被告對於本件僱農種植之農作物既有完全之主導權，兩造所簽契約顯係僱傭契約，而與租賃契約有別。又本件縱認兩造所成立者係租賃契約，因原告有不自任耕作之情，依耕地三七五減租條例第16條規定，原訂租約亦為無效。退步言之，若認兩造契約仍有效存在，被告亦於94年1 月18日以答辯狀繕本之送達主張終止系爭契約。為此求為判決：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實：㈠丁○○、戊○○、戌○○及劉千萬委任張丹成、梁秋榮為代
表，於51年2 月17日與被告所屬空軍農業管理所簽訂名為僱傭之契約，由丁○○等人在契約所定之小港機場隙地耕種，並保證除去一切開支外，每甲地每年應繳納淨穀3,500 台斤予被告。
㈡丁○○、戊○○、戌○○及劉千萬曾於86年間向高雄市政府
耕地租佃委員會申請系爭土地爭議調處，復於89年4 月、91年6 月申請續予調處，嗣經耕地租佃委員會以本件是否為耕地租賃關係，應由法院裁判認定為由，移請法院審理。
㈢本件原告起訴請求確認承租權存在之系爭耕地，即為丁○○
、戊○○、戌○○與劉千萬於51年2 月17日委任張丹成、梁秋榮與被告簽訂名為僱傭契約所耕種之土地。
四、本件原告主張對系爭土地有租賃權存在乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。兩造於審理中協商爭點為：㈠兩造間就系爭土地是否有租賃權存在？㈡若認兩造間成立者係租賃契約，原告是否因不自任耕作，致原租賃契約無效？㈢被告是否已合法終止兩造契約法律關係？茲將本院心證分述如下：㈠兩造間就系爭土地是否有租賃權存在？１按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約；又稱僱傭者，謂當事人約定，一方於一定或不定之期限內為他方服勞務，他方給付報酬之契約，民法第421 、482 條定有明文。又僱傭契約之受僱人，僅係以自己之勞力為僱用人服勞務，其服勞務之結果，無論僱用人有無所得，均須給付一定之報酬。至若一方以土地交由他方耕作，他方須將收益付為耕作之對價，有餘時，始歸自己所得者，則非僱傭而為租賃（最高法院50年度台上字第95
1 號判例）。２經查，兩造所簽系爭契約，名稱雖記載為僱傭契約，惟所謂
僱傭契約，在原告為被告服勞務後，應由被告負責給付報酬予原告，然依系爭契約第3 條約定：「乙方（即原告）向甲方（即被告）保證除去一切開支外，每年每甲繳納淨穀3,
500 台斤（分上下兩期繳納），但如遇人力不可抗拒之災害甲方應接受乙方申請視實際災情酌予減免」，而原告曾依約繳納稻穀乙節，亦有被告開立收據數紙存卷可參（見本院卷二第36頁至第40頁），顯見原告在耕種土地後，被告未給付報酬，反係原告每年尚須繳納一定代價予原告，所剩餘者始歸為自己所得，參諸前揭判例意旨，此與僱傭契約性質顯然不符，堪認兩造所成立者應為租賃契約，原告繳納者應係使用收益系爭土地之對價。至原告依約繳納稻穀後，被告開立之收據名稱雖為保留地使用費或保留地使用收據，惟所謂租金應係指就他人所有之物為使用收益而給付他人之對價報酬，只要具此特徵，不問約定名稱為何，均無礙其應屬租金之性質。是前開收據雖記載向原告收取者為使用費，惟因該費用性質上即屬原告在系爭土地使用收益而給付之對價，仍具租金性質，而無礙兩造租賃契約之成立。
３被告雖辯稱因原告生產所需之肥料、種籽、農藥及水費均係
其負責提供，是原告繳納之淨穀，係為返還其提供肥料、種籽等費用，剩餘部分即係給付原告服勞務之報酬云云。惟查，系爭契約第2 條約定：「凡生產所需肥料、種籽、農藥、水費等均由甲方負擔，由播種至收穫期間所有人工農具等則均由乙方完全負責」，顯見上開條文係在規範耕地生產期間兩造費用負擔問題，而肥料、種籽等物既已約定由被告負擔，在無其他特別約定之情形下，該費用應無日後再向原告追討之理，被告辯稱原告繳納淨穀係在償還其所提供肥料、種籽等費用云云，已無可採。又僱傭契約，縱使受僱人供給之勞務不生預期之結果，僱用人仍應負給與報酬之義務（最高法院45年台上字第1619號判決意旨參照），是若前開被告主張原告給付淨穀後剩餘部分即屬其服勞務報酬等語為可採，則在原告耕作收成不佳時，因仍須給付一定數量之稻穀予被告，原告所得報酬當然相對減少，形式上如同減免被告給付報酬之義務，此即與前開僱傭契約之特徵不符，而難認兩造所成立者係僱傭契約。
４被告雖再抗辯，因系爭契約第1 條約定：生產區域除已廢副
跑道西側較高地帶留供試種牧草外，其餘均種植水稻，顯見其對原告種植何農作物有主導權利；又本件若非僱傭契約，為何其會於契約中約定負擔生產所需肥料、種籽、農藥、水費云云。惟按契約須以當事人互相表示意思一致而成立。所謂一致通常係指契約必要之點而言，亦為契約之特徵所在，是在論斷兩造間成立契約為何，自可由契約必要之點加以判斷，而租賃為當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，故租賃必要之點自為租賃物與租金二者；至僱傭契約係以受僱人於一定或不定之期限內，為僱用人服勞務，僱用人給與報酬為其成立要件，是其必要之點應為勞務之供給及報酬之給付。本件原告在被告土地上耕種，並按期繳付凈穀予被告，業經認定為租金之給付而非被告勞務報酬給予等情，已如前述，此自合於租賃契約之特徵，而難認兩造間所成立者係僱傭契約。至前揭被告所辯兩造契約之其他約定內容，因均屬契約特徵以外之其他約定事項，難認有此約定即影響租賃契約之成立，是被告上開所辯，即非可採。
５又系爭土地於74年1月26日地籍圖重測，地目登記為「雜」之
事實，有土地登記謄本2紙（見本院卷二第160、161頁）存卷可參，則因系爭土地並非農地，兩造間所成立者是否為三七五減租條例之耕地租佃契約即生疑義。經查，依最高法院62年台上字第1647號判例要旨所載，「耕地三七五減租條例第
1 條所謂耕地之租佃，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之土地者而言。而所謂耕地，則係指現供耕作之土地而言，與土地之地目無關，地目縱非田或旱，而現供耕作之用者，如有租賃關係存在，即為耕地之租佃」。惟最高法院88年度台上字第1 號判決則變更見解為：「耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106 條第1 項定有明文，所稱農地參照同條第
2 項之立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用」。嗣最高法院於88年4 月13日所舉行之民事庭會議，並將上開88年台上字第1 號判決選編為新判例，同時廢止62年台上字第1647號判例。則依實務最新見解，只要承租土地之地目非登記為農地，縱於上為農作物之耕種，仍無三七五減租條例之適用。惟因系爭契約係在51年2 月17日訂立等情，已如前述，顯見系爭契約係成立在舊判例有效期間內，則基於程序從新，實體從舊之法理，誠實信用原則、法治國法律不溯及既往原則，均應認本件不宜因為判例之修改，而影響原告於訂約時爰引舊判例見解而取得之權利。從而，系爭土地地目雖登記為雜，惟兩造既約定於上應為水稻及牧草之耕種，故仍屬三七五減租條例第1 條所定之耕地租賃契約，併此敘明。
㈡兩造間租賃契約，是否因原告不自任耕作而致契約無效？１按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減條例第16條第1 、2 項定有明文。又耕地三七五減租條例第一條所謂耕地之租佃，即土地法第106 條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作（最高法院87年台上字第592 號裁判意旨參照）。
２系爭276 號土地如附圖一所示Ａ、Ｂ之耕種範圍，丁○○、
戊○○於上種植芒果；系爭295 號土地如附圖二所示１之戊○○耕種範圍現休耕中，上有已拆除大半之木製工寮；如附圖二所示２之戌○○耕種範圍，較旁戊○○及劉千萬繼承人使用土地為高，上有路人行走痕跡，現種有鳳梨、芒果及香蕉等物；如附圖二所示３、４劉千萬繼承人之耕種範圍，上種植有水稻，目前休耕中，有部分耕作土地遭旁汽車保養場占用等情，業據原告陳述綦詳，並為被告所不爭執，復據本院依職權勘驗無誤，有勘驗筆錄、照片多幀及高雄市政府地政處前鎮地政事務所複丈成果圖（見本院卷二第196 至20 4頁、第217 至226 頁）附卷可稽，堪可認定。被告就此雖以：原告耕種之土地，依約應種植水稻或牧草，惟丁○○、戊○○於系爭276 號土地上卻係種植芒果；另系爭295 號土地戊○○之耕種範圍，現雖休耕中，惟之前係種植西瓜，戊○○並於路邊搭建工寮販賣西瓜；戌○○耕種之範圍，現已闢建為道路供人行走，其地上所種鳳梨、芒果等物均係之前臨時僱工種植；劉千萬繼承人耕種之範圍，現有部分土地已經出租予三郁汽車企業行搭蓋建物，以上等情均足證原告已違背合約不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1 、2項規定，原訂租約應屬無效等語置辯。
３惟查：⑴所謂不自任耕作，應係指承租人變更耕作之使用目
的，改充耕作以外之使用而言。本件丁○○、戊○○、戌○○雖未依約在系爭土地上種植水稻或牧草，惟因其等於上種植水果等植物，仍屬農作物之範疇，應認仍與三七五減租條例所定耕地租佃之意旨相符，自難認原告有何變更耕作使用目的而構成不自任耕作之情。⑵戌○○在系爭295 號土地之耕種地點，雖較兩側戊○○、劉千萬繼承人耕作位置較為隆起，上並有路人行走痕跡。惟戌○○在該處原係種植牧草一節，為兩造所不爭執，對照系爭契約約定，牧草種植地點係在已廢副跑道較高地帶，足認戌○○耕種地點本即較他處為高，參以其耕種範圍狹長，往後延伸尚橫跨中厝段294 、29
5 號土地之情，有地籍圖1 紙（見本院卷二第137 頁）存卷可參，是在戌○○未設置圍籬之情形下，旁人即有可能藉通過其耕種位置而到達後方294 號之土地，因此於上留有行走痕跡亦屬正常，是故戌○○耕種之土地雖經堆積隆起，上復有路人行走痕跡，惟均無法憑此遽認其有闢建供作道路使用之情。另戌○○現於土地上種植鳳梨、香蕉等農作物，雖據被告表示係本院另案法官於93年7 月15日至現場勘驗時，臨時僱工所種植，並提出該時所攝相片1 紙（見本院卷三第29頁）附卷可參。然由被告所提相片以觀，該土地上雖尚未種植農作物，惟因地面泥土已經翻起，戌○○因此主張該時正值收成後，翻土續為耕作之時期，即非無據，參以被告復未提出其他證據證明戌○○有放棄耕作，並將土地闢為道路供人行走之情，自難認戌○○有何不自任耕作之情。⑶被告雖主張戊○○曾在系爭295 號土地上搭建工寮供作販賣西瓜所用，顯有不自任耕作之情。惟承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，然所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。經查，戊○○曾於系爭295 號土地耕種之範圍搭建有工寮等情，此經本院履勘現場屬實。而就本院所攝工寮相片以觀，其上原有帆布遮蔽，但現已破損，四周僅以鐵網相圍，內有桌子1 張，足認該工寮應係臨時搭建而非供人居住之用，戊○○因此主張該工寮僅係供臨時休息或瓜果收成裝箱所用，衡情尚非無據，反被告主張該工寮係專供販售西瓜所用，因其並未舉證加以證明，自難認可採。⑷劉千萬繼承人在系爭295 號土地耕種範圍，遭人搭蓋汽車修理場占用部分土地之情，雖為兩造所不爭執，惟被告就此主張劉千萬繼承人有將土地租予他人興建建物乙節，因未提出證據加以證明，除難認此部分主張為有理外，參以該建物占用位置係在劉千萬繼承人耕種範圍之東邊界線處，並呈狹長三角形狀，且該占用面積經測量結果僅65平方公尺，而劉千萬繼承人於該處之耕種面積共有1063平方公尺等情，有前開複丈成果圖等件附卷可參，亦足認該汽車修理場應係越界建築，始會占用到劉千萬繼承人之部分耕種範圍，從而，被告主張劉千萬繼承人有不自任耕作之情，自屬無由。
㈢被告是否已合法終止兩造契約法律關係？
按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：１承租人死亡而無繼承人時。２承租人放棄耕作權時。３地租積欠達兩年之總額時。４非因不可抗力繼續一年不為耕作時。５經依法編定或變更為非耕地使用時。耕地三七五減租條例第17條第1 項定有明文。經查，被告雖於94年1 月18日以答辯狀繕本之送達主張終止系爭合約，惟因本件兩造間成立者乃係耕地租賃契約等情，已如前述，是除非原告有上開所列之情形發生，否則被告不得任意終止契約。惟被告逕行主張終止契約，卻未說明原告有何與上開規定相符之情，自難認已合法終止兩造租賃契約。
五、綜上所述，兩造所訂系爭契約乃屬耕地租賃契約，則在被告未合法終止契約，及原告未有不自任耕作，而致契約無效之情形下，堪認原告主張確認兩造間就系爭土地其等所耕種範圍上存有租賃關係一節，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌認對本判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
七、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 22 日
民事第二庭
審判長法官 楊富強法 官 蘇雅慧法 官 黃宗揚正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 8 月 22 日
書 記 官 陳孟瑩