臺灣高雄地方法院民事判決 94年度訴字第1026號原 告 高雄硫酸錏股份有限公司法定代理人 辛○○訴訟代理人 吳敏蕙 律師被 告 癸○○
庚○○兼共同訴訟代理人 子○○當事人間拆屋還地等事件，本院於民國95年7 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告子○○應將坐落高雄市○鎮區○○段○○○○號土地上即門牌號碼高○○○鎮區○○○路○○○巷○○號如附圖二之一所示登記面積五一．七三平方公尺、未登記面積一四．０二平方公尺建物拆除，並將上開建物坐落占用上開土地，其中如附圖一所示編號一二，面積七六．五九平方公尺之土地返還原告。
被告應自門牌號碼高○○○鎮區○○○路○○○巷○○號之建物占用如上開之土地上遷出。
被告應自民國九十四年六月十八日起至遷還上開土地之日止，按月給付原告新台幣壹仟参佰伍拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹佰壹拾萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按公司之清算人在執行職務之範圍內，亦為公司之負責人。解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散。公司法第8 條第2 項、第25條分別定有明文。又公司解散後，應進行清算程序，在清算完結前，法人之人格於清算範圍內，仍然存續，必待清算完結，公司之法人格始歸於消滅（最高法院民國76年度台上字第1275號判決要旨參照）。查原告於92年間，選任辛○○為清算代表人，目前尚於清算中等情，業據原告於審理中陳述綦詳，並為被告所不爭執，且經本院依職權查明無誤，有查詢表、聲請清算展期狀及本院通知附卷可稽，復有本院94年度訴字第4 號拆屋還地事件判決1 件在卷可憑，堪可認定。從而，原告雖於清算程序進行中，然揆諸前揭說明，自仍有當事人能力，合先敘明。
二、原告主張：原告所有坐落高雄市○鎮區○○段第660地號（重測前為戲獅甲段137之5地號）、地目建、面積1663平方公尺之土地（下稱原有土地），被告子○○為原告已離職之員工，被告癸○○、庚○○（下稱癸○○等）分別為子○○之兒子及媳婦。原告於66年間為解決員工住宿問題，同意出借原有土地之部分土地，由子○○自費在原有土地興建門牌號碼高○○○鎮區○○○路○○○巷○○號如附圖二之一所示登記面積51．73平方公尺、未登記面積14．02平方公尺建物（下稱系爭建物），占用原有土地如附圖一所示編號12，面積76．
59平方公尺之土地（下稱系爭土地），土地借用期間約定為15年（下稱系爭契約），因借用期間早於82年間屆滿，故系爭契約業已消滅。又縱認系爭契約為未定期限之契約，亦因原告出借系爭土地之目的，係為照顧當時在職員工之生活所為，則於員工離職時，借用目的即告完成，系爭契約亦歸於消滅。本件子○○早於66年間離職，故系爭契約已消滅。再原告於系爭契約消滅後，除向子○○終止系爭契約外，並通知其辦理土地承租事宜，惟子○○迄未與原告簽訂土地承租契約，故系爭建物自屬無權占用系爭土地。末者，原告因故無法繼續經營，業已解散，現於清算程序中，屬不可預知之情事，而有收回借用土地，以利清算事務進行之必要，自得終止系爭契約，原告再以起訴狀繕本之送達，向子○○表示終止系爭契約之意思。綜上，原告得請求子○○拆屋還地，暨被告應自系爭土地上遷出。此外，被告無權占有系爭土地受有相當於租金之不當利益，致原告受有損害，原告得請求被告給付89年5 月1 日起至94年4 月30日止，合計新台幣（下同）000000元之不當利益及法定遲延利息；暨自94年5 月
1 日起至返還占用土地之日止，按月給付1940元等情。爰於民法第76 7條物上請求權及第197 條不當得利請求權，聲明：（一）如如主文第1 項所示。（二）被告應給付原告113609元，及自起訴狀繕本送達翌日即94年6 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自94年5 月1 日起至遷還系爭土地之日止，按月給付1940元。(三)願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：子○○原係原告之職員，原告因為員工住宿之需要，同意子○○以1 元租用系爭土地，並自費興建系爭建物，故系爭建物為子○○所有，原告同意使用系爭土地之期限為15年。子○○已於66年間離職，而癸○○及庚○○為子○○之兒子及媳婦。系爭建物係位於公寓的第1 層，子○○興建當時，支出的費用較第2 層以上的住戶為多，現原告將系爭土地出售第三人建商，而建商不論房屋坐落層數，概以700000元欲買受系爭建物，實不合理。綜上，被告仍有權使用系爭土地，故原告起訴要求拆屋還地、遷出系爭土地及返還無權占用土地之不當利益，均無理由等語置辯。爰聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項如下
（一）座落高雄市○鎮區○○段第660 號地號、建地目、面積1663平方公尺土地為原告所有。
（二）門牌號碼高○○○鎮區○○○路○○○ 巷○○號之建物為子○○所有。
（三）系爭建物座落在系爭土地上，占用系爭土地面積如附圖一所示編號12，面積 76.59平方公尺。
（四）癸○○及庚○○現仍居住於系爭建物內。
（五）上開事實，並有原告提出系爭土地登記謄本、系爭建物登記謄本（以上均影本，見本院卷1 頁15、16）、戶籍謄本、現場勘驗筆錄、照片（見本院卷2 頁6 至17）、高雄巿政府地政處前鎮地政事94年9 月14日高市地鎮二字第0940007928號函、附表及複丈成果圖（見本院卷2 頁18至20）、94年10月21日高市地鎮二字第0940009076號函、更正附表及更正複丈成果圖（見本院卷2 頁69至75）、95年3 月
1 日高巿二字第095000 18 52號函、更正附表及更工複丈成果圖（見本院卷2 頁195 至202） 、95年6 月21日高巿二字第0950005716號函標示建物實際占用系爭土地面積（見本院卷3 頁3） 附卷可稽。
五、兩造於本院審理中協商爭點為：（一）系爭建物是否無權占用系爭土地？原告請求子○○拆除系爭建物，暨被告應自系爭建物占用之系爭土地上遷出，有無理由？（二）原告請求被告給付113609元之損害金、利息及自94年5 月1 日起至返還占用土地之日止，按月給付1940元損害金，有無理由？爰分述如下：
（一）系爭建物是否無權占用系爭土地？原告請求子○○拆除系爭建物，暨被告應自系爭建物占用之系爭土地上遷出，有無理由？
１、原告主張為解決所屬員工住宿問題，因而同意將所有系爭土地借予興建當時仍為原告職員之子○○自費興系爭建物，以供居住乙節，業據其提出被告不爭執真正之土地登記謄本、建物登記謄本及原告82年11月2 日（82）錏總事字第2973號函（下稱系爭函示）影本為證，倘參酌系爭函示說明欄二記載：「本公司於六十二年間提供土○○○鎮區○○段○○○ 號），由參建戶員工自行貸款興建之錏光勞工公寓．．」（見本院卷1 頁37）等語相互以觀，已徵原告主張出借系爭土地供子○○興建系爭建物乙節為真。此外，參以子○○於審理中自承：「當時借用土地（的）人是我，我也是原告公司員工，我在民國54年開始服務於原告公司，因為員工住屋需要，借用原告公司土地興建房屋．．」（見本院卷1 頁197） 、「．．當時公司提供我們土地，給我們15年使用期間，房屋部分由我們自行出資興建．．」（見本院卷2 頁156） 等語，益徵原告主張上情為真。從而，子○○辯稱：原告當時係以1 元之租金，將系爭土地出租伊興建房屋云云，即屬無據。
２、原告雖主張係於66年間為解決員工住宿問題，而同意出借系爭土地予子○○興建房屋等語。惟查，依系爭函示說明欄二記載：「本公司於六十二年間提供土地．．，由參建戶員工自行貸款興建．．」等語，顯見原告出借系爭土地供子○○興房屋之期間，應係62年間，已徵原告主張66年間出借系爭土地，乃記憶錯誤所致；此外，參酌子○○於審理中陳稱：「．．房屋部分由我們自行出資興建，當時自備款及貸款，在民國61年時，我貸款每月要攤還680 元．．」（見本院卷2 頁156） 等語；暨兩造不爭執子○○係於66年間離職及原告於66年8 月13日出具系爭土地使用權同意書（下稱系爭同意書），同意子○○可使用系爭土地，使用期限至少15年以上（見本院卷1 頁200） 等情相互以觀，足徵原告同意出借系爭土地予子○○使用之期間，應係62年間。從而，原告主張於66年間為解決員工住宿問題，而同意出借系爭土地予子○○，其中關於66年間之陳述，自屬62年間之誤陳，應予敘明。
３、按使用借貸契約，因未訂定借用人返還借用物之期限，或依借貸之目的，尚不能認借用人已使用完畢者。貸與人不得依民法第470 條第2 項規定請求返還借用物。惟無礙於貸與人依同法第472 條規定終止使用借貸契約（最高法院70年度台上字第2706號裁判要旨參照）。原告主張子○○借用系爭土地期間，約定為15年，系爭契約因借用期間早於82年間屆滿而消滅。縱認系爭契約為未定期限之契約，亦因原告出借系爭土地之目的，係為照顧當時在職員工之生活所為，則於員工離職時，借用目的即告完成，系爭契約亦歸於消滅。本件子○○早於66年間離職，故系爭契約已消滅等情，惟為被告所否認。經查，子○○於66年間即已離職乙節，為兩造所不爭執。次查，原告復於66年8 月13日出具系爭同意書，同意提供系爭土地借予子○○使用，使用期間至少15年乙節，亦如前述，顯見系爭契約並不因子○○離職而消滅。此參諸原告又於82年間通知子○○，表示系爭土地使用期限業已屆滿，如欲繼續使用系爭土地，應向原告辦理土地租賃事宜乙節益明。是原告主張系爭契約應於子○○離職時消滅云云，洵屬無據。又查，系爭同意書既載明使用土地期間至少15年，顯見子○○依系爭契約得使用系爭土地之期限，最少期間為15年，至於終期，則未見約定。倘參酌原告出借系爭土地之目的，係供建屋使用乙節相互以觀，自應認系爭契約係屬未定期限之使用借貸契約，故原告主張系爭契約為15年之定期契約，因期間屆滿而消滅云云，亦屬無據。而按系爭契約既未定有期限，則依民法第470 條第1 項中段規定，自應於依借貸之目的使用完畢時返還之。次按系爭建物坐落位置係屬公寓式住宅，為不動產，具有一定之經濟上價值。倘參酌原告出借系爭土地當時，係為照顧所屬員工，而子○○當時即為原告之職員，並自行出資興建系爭建物等情相互以觀，本院認如允許原告得因系爭契約未定期限，而可隨時請求子○○拆除建物，將妨害借用人當初借用系爭土地興建公寓以供居住目的之繼續，並損及系爭建物之社會經濟價值，此與員工因職務關係獲准配住宿舍，其房屋借用關係，應於喪失職務時消滅之情形迥然不同。是本院審酌上情，認依使用借貸目的之可預見性，系爭土地應繼續提供系爭建物使用至不堪使用之時，始得謂借貸目的使用完畢，得由原告請求返還土地。再查，系爭建物所在地，係62、63年間建築完成之鋼筋混凝土造4 層公寓，屬兩棟共用樓梯相併之建物，包括子○○共有8 戶（其中7 戶，已另行和解成立），系爭建物坐落在第1 層，從外觀觀察屋狀況，雖屬老舊，惟仍可供人正常居住使用等情，業經本院到場勘驗無訛，並有勘驗筆錄、照片、建物登記謄本等件附卷可證。倘參酌癸○○等仍住居於系爭建物內，亦如上述等情以觀，本院認系爭建物仍尚未達於不堪使用之程度，則揆諸上揭說明，系爭契約自仍未消滅。是原告主張子○○借用系爭土地之目的已完成，而概稱系爭契約消滅云云，尚難採信。
４、次按貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者，貸與人得終止契約。民法第472 條第1 款定有明文。又按本條之適用，不問使用借貸是否定有期限，均包括在內。所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契約當時所能預見者而言。再所謂自己需用借用物，只須貸與人有自己需用借用物之原因事實為已足，其是否因正當事由而有收回之必要，不必深究（最高法院58年度臺上字第788 號判例要旨參照）。原告主張其業經決議解散，現於清算程序進行中，為完成清算程序之終結，已將原有土地全部出售建商，即屬因不可預知之情事，自己需用借用物，爰依民法第472條第1款之規定，以起訴狀之送達，終止系爭契約等情。經查，原告主張其已經決議解散，現於清算程序進行中乙節，業如上述，堪予認定。而按公司法第334條準用第84 條規定，股份有限公司清算人之職務包括：了結現務、收取債權、清償債務、分派盈餘或虧損及分派賸餘財產。依上開規定，清算中之股份有限公司，自可能因為了結現務、清償債務、分派盈餘或虧損或賸餘財產等事由，而有處分所有財產，包括動產或不動產之必要。此參諸最高法院81年度台上字第2116號裁判要旨揭示：清算人為清償債務、分配盈餘及賸餘財產，自有將公司財產予以換價處分之必要；其方法除將公司個別財產出售外，亦不妨將公司營業包括資產負債轉讓他人。故清算中之公司為清償債務、分配盈餘或賸餘財產所為出售房地之行為，自屬清算事務之範圍等語益明。次查，原告為完結清算程序，以分派賸餘財產等，業已將原有土地出售建商乙節，業據原告陳述明確，復為被告所不爭執（均見本院卷2頁264），且經其餘已和解之被告丁○○、戊○○、己○○、甲○○、乙○○、丙○○及壬○○在審理中陳稱：彼等同意第三人建商承購彼等所有坐落同一棟公寓之建物，並同意與建商另訂建物買賣契約（見同上卷頁）等語綦詳；倘參酌丁○○等人，因與建商簽訂建物買賣契約後，隨即於審理中，與原告達成和解等情相互以觀，堪可認定。按原告為完結清算程序，將包括系爭土地在內之原有土地出售建商，即屬系爭契約訂定後發生之情事，而非訂立契約當時所能預見者。次按原告既將原有土地出售建商，依其與建商間買賣契約之約定，原告即負有將系爭土地所有權移轉登記及交付建商之義務，堪認原告確屬自己需用借用物無訛，則原告主張依民法第472 條第
1 款規定終止系爭契約，即屬有據。復按原告以起訴狀繕本送達被告為終止系爭契約之意思表示，而按起訴狀繕本業於94年6 月17日送達被告，顯見系爭契約應於94年6 月17日終止。是被告辯稱：系爭契約尚未消滅云云，洵屬無據。
５、末查，系爭契約既經原告合法終止，則原告依民法第767條物上請求權，主張子○○應拆除系爭建物，將系爭土地返還原告，暨被告應遷還系爭建物占用之系爭土地，即屬有據。
（二）原告請求被告給付113609元之損害金、利息及自94年5 月
1 日起至返還占用土地之日止，按月給付1940元損害金，有無理由？
１、按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179 定有明文。又無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還（最高法院61年度台上字第1695號判例要旨參照）。經查，子○○所有系爭建物及癸○○等居住於系爭建物內，均屬無權占用系爭土地乙節，業如上述。堪認被告因而受有不當利益，並致原告受有相當於租金之損害，則原告依不當得利請求權，請求被告返還相當於租金之利益，即屬有據。
２、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，租用基地建築房屋亦準用之。土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又按所謂土地總價額，係以法定地價為準。同法第148 條，亦著有明文。而法定地價係指土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例要旨參照）。
３、經查，系爭土地坐落高雄市○鎮區○○段，有土地登記謄本附卷可稽，堪認為城市地方土地，自有上揭規定之適用。次查，系爭土地於93年1月間申報地價為每平方公尺12160元乙節，亦有土地登記謄本在卷可憑，同堪認定。又查，系爭建物坐落於4 層鋼筋混凝土構造之第1 層，外觀老舊，系爭土地附近有一座公園，距離復興路不到200 公尺，復興路上商業活動較強，往南約100 公尺為一心二路，附近均為住宅區，人車往來頻繁等情，經本院會同地政人員至現場勘驗測量屬實，有勘驗筆錄、複丈成果圖及現場照片在卷（見本院卷2 頁6 至17）可查，堪予認定。足徵系爭土地坐落之地段佳、使用價值高、對外聯絡方便、交通頗為便利、生活機能亦稱良好。本院審酌上情，認為依系爭土地申報地價年息百分7 核算為適當。是依原告主張同一棟公寓共有4 層樓房，被告僅垂直占用其中第1 層樓房，請求按4 分之1 比例計算被告每月獲得之不當得利應為1358元（76．59×12160 ×7%÷12×1/4 ＝1358，小數點以下四捨五入）。從而，原告請求被告自起訴狀繕本送達系爭契約終止翌日即94年6 月18日起至遷還系爭土地之日止，按月給付原告1358元，即屬有據；逾此部分之請求，自屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第767 條物上請求權，請求子○○應拆除系爭建物，將系爭土地返還原告，暨被告應自系爭建物占用之系爭土地上遷出；並依民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告自起訴狀繕本送達翌日即94年6 月18日起至遷還系爭土地之日止，按月給付原告1358元，均有理由；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失其依附，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述或證據於本件結果之判斷，均不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 7 月 31 日
民事第二庭法 官 李昭彥正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 7 月 31 日
書記官 余幼芳