臺灣高雄地方法院民事判決 94年度訴字第1361號原 告 甲○○訴訟代理人 吳豐賓律師被 告 丁○○輔 佐 人 丙○○○被 告 乙○○○○上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國95年3 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1 項第1 款及第2 項分別定有明文。本件原告起訴時，聲明：㈠被告丁○○應將坐落高雄縣○○鎮○○段576 、58
0 、581 、582 地號土地上面積約50平方公尺之地上物移除，並將該土地返還原告。㈡被告乙○○○○應將坐落高雄縣○○鎮○○段575 、583 地號土地上面積約100 平方公尺之地上物移除，並將該土地返還原告。嗣於起訴狀繕本送達被告後，變更上開聲明為：㈠丁○○應將坐落高雄縣○○鎮○○段576 、580 、582 地號土地上如附圖所示A 部分面積87.78 平方公尺之地上物移除，並將該土地返還原告。㈡乙○○○○應將坐落高雄縣○○鎮○○段576 、582 、575 、58
3 地號土地上如附圖所示B 部分面積229.29平方公尺、C 部分面積2.68平方公尺之地上物移除，並將該土地返還原告。
另追加備位聲明：㈠丁○○與原告間有關坐落高雄縣○○鎮○○段576 、580 、582 地號土地之租約，自民國93年3 月
9 日起租金調整為每年新臺幣（下同）105,336 元。㈡乙○○○○與原告間有關坐落高雄縣○○鎮○○段576 、582 、
575 、583 地號土地之租約，自93年3 月9 日起租金調整為每年278,364 元。因被告對此並無異議，而為本案之言詞辯論，故視為同意變更、追加，則揆諸前揭規定，自屬合法。
二、原告主張：訴外人即原告之夫鄭朝雯於93年3 月9 日及94年
2 月17日，將坐落高雄縣○○鎮○○段575 、576 、580 、
582 、583 地號土地（下稱系爭土地）贈與原告，並完成移轉登記，惟上開576 、580 、582 地號土地遭丁○○無權占用及建有未保存登記房屋，如附圖所示A 部分面積共87.78平方公尺（下稱A 房屋）；上開576 、582 、575 、583 地號土地遭乙○○○○無權占用及建有未保存登記房屋，如附圖所示B 部分面積共229.29平方公尺及C 部分面積共2.68平方公尺，合計231.97平方公尺（下稱BC房屋），屢經原告請求被告返還系爭土地，均未獲置理，原告自有權請求被告拆屋還地；惟如認兩造就系爭土地有租賃關係存在，則因該租賃關係已歷經數十年，系爭土地之價格變動頗大，如依原租約計算租金，對原告顯失公平，原告自得因情事變更而聲請法院增加租金，而丁○○及乙○○○○占用系爭土地之價值分別為1,053,360 元及2,783,640 元，依公告現值10% 計算，年租金分別為105,336 元及278,364 元。爰依所有物返還請求權之法律關係，先位聲明求為判決：㈠丁○○應將坐落高雄縣○○鎮○○段576 、580 、582 地號土地上如附圖所示A 部分面積87.78 平方公尺之地上物移除，並將該土地返還原告。㈡乙○○○○應將坐落高雄縣○○鎮○○段576 、
582 、575 、583 地號土地如附圖所示B 部分面積229.29平方公尺、C 部分面積2.68平方公尺之地上物移除，並將該土地返還原告。㈢願供擔保請准宣告假執行。另依民法第227條之2 第1 項之規定，備位聲明求為判決：㈠丁○○與原告間有關坐落高雄縣○○鎮○○段576 、580 、582 地號土地之租約，自93年3 月9 日起租金調整為每年105,336 元。㈡乙○○○○與原告間有關坐落高雄縣○○鎮○○段576 、58
2 、575 、583 地號土地之租約，自93年3 月9 日起租金調整為每年278,364 元。
三、被告則以：丁○○之祖父及乙○○○○之公公分別與訴外人即鄭朝雯之父鄭雨就系爭土地成立未定期限租地建屋契約，嗣由鄭朝雯繼承系爭土地、被告分別繼承A 房屋及BC房屋後，被告仍繼續向鄭朝雯繳納租金。詎原告受讓系爭土地後，自93年度起拒收租金，被告遂將租金提存於本院。因兩造仍有租賃關係存在，原告自無權請求拆屋還地。又鄭朝雯屢次調漲租金，迄今每年租金為2 萬元，並無情事變更或租金過低之情形，原告不得請求增加租金等語，資為抗辯。求為判決：原告之訴駁回。
四、不爭執之事項：㈠鄭朝雯於93年2 月24日將高雄縣○○鎮○○段575 、583 、
580 、576 地號土地贈與原告，並於同年3 月9 日辦理所有權移轉登記；嗣於94年1 月24日將同段582 地號土地贈與原告，並於2 月17日辦理所有權移轉登記。
㈡丁○○占用高雄縣○○鎮○○段576 、580 、582 地號土地
，其上並有其所有如附圖所示A 部分面積87.78 平方公尺之房屋。
㈢乙○○○○占用高雄縣○○鎮○○段576 、582 、575 、58
3 地號土地，其上並有其所有如附圖所示B 部分面積229.29平方公尺及C 部分面積2.68平方公尺之房屋。
㈣原告未曾以地主身分直接收受被告交付之系爭土地租金。
五、本件經兩造協議簡化爭點為：㈠鄭朝雯與被告間就系爭土地有無租賃關係存在？如有，其租賃關係對於原告是否仍繼續存在？原告得否請求被告拆屋還地？㈡原告得否請求增加租金？如是，其租金以若干為當？
六、鄭朝雯與被告間就系爭土地有無租賃關係存在？如有，其租賃關係對於原告是否仍繼續存在？原告得否請求被告拆屋還地？㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第42
5 條第1 項定有明文。㈡經查，被告與鄭朝雯間因有租賃關係存在，而繳納租金一節
，業據被告提出丁○○繳納80至86、92年度地租；乙○○○○繳納76、78至81、83至85、91、92年度地租，而分別由鄭朝雯或其子鄭榮宗簽名、蓋章表示收訖丁○○及乙○○○○之小叔林振德所繳納各期地租之收據為證（見本院卷第43至
50、31至33頁），原告復不爭執該等私文書之形式上真正，並自承被告與鄭朝雯間除系爭土地外，別無其他土地租賃關係存在等語（見本院卷第24、93、141 頁），足徵上開收據所載之地租，即為被告占用系爭土地興建房屋之租金。又證人即當地里長林太平證稱：自我懂事起，被告之父即於該處租地建屋等語；證人即被告之鄰居柯三教、黃塗在證稱：被告自幼即居住該地等語；證人即乙○○○○之小叔林振德證稱：其父有繳納租金與系爭土地之所有權人等語；證人即乙○○○○之妯娌林張秀雲證稱：其曾搭載婆婆前往繳納租金與鄭雨，嗣鄭朝雯繼承系爭土地後，再繳納租金與鄭朝雯或鄭榮宗，至丁○○應繳之租金均由其妻丙○○○代繳等語（見本院卷第100 至105 頁），益徵被告始終按期繳納系爭土地之租金。再以鄭朝雯原為系爭土地之所有權人，須按期繳納相關稅款以觀，既由被告占用系爭土地長達數十年，又經年向被告收取上述地租，應認被告非無償、無權占用系爭土地，亦即應認鄭朝雯與被告間就系爭土地確有租賃關係存在。是以，被告辯稱係丁○○之祖父及乙○○○○之公公向鄭雨租地建屋，嗣被告及鄭朝雯分別繼承系爭房屋、土地後，被告仍繼續繳納租金與鄭朝雯或鄭榮宗等情，堪予採信。
㈢次查，鄭雨將系爭土地出租並交付丁○○之祖父及乙○○○
○之公公興建系爭房屋後，已由被告繼承系爭房屋繼續占用系爭土地迄今，業如前述，又鄭朝雯於系爭租賃關係存續期間，分別於93年3 月9 日及94年2 月17日將系爭土地贈與原告，並辦畢所有權移轉登記，此亦有系爭土地登記謄本6 份存卷可查（見本院卷第9 至14頁），則揆諸前揭規定，鄭朝雯與被告間之租賃關係，對原告仍繼續存在，亦即兩造就系爭土地有租賃契約存在。
㈣至原告主張89年5 月5 日修正施行之民法第425 條第2 項規
定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」雖系爭租賃關係成立於上開規定修正施行前，然類推適用民法債編施行法第24條第1項規定：「民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定。」則本件應無民法第425 條第1 項規定之適用等語。惟按民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第1 條定有明文。據此以觀，債之關係發生於民法債編修正施行前者，原則上不適用修正施行後之規定，僅於該施行法有特別規定之情形下，始例外有其適用。而民法債編施行法並未特別規定民法第425 條第2 項之規定溯及適用於修正前已發生之租賃關係，則依民法債編施行法第1 條後段之規定，系爭租賃關係自無民法第425 條第2項規定之適用餘地。至民法債編施行法第24條第1 項係規定「民法債編施行前」所發生之租賃關係之法律適用情形，顯與本件屬於「民法債編修正施行前」所發生之租賃關係情形不同。又民法債編施行法第1 條後段既已明定該法無特別規定時之法律適用情形，自不得再任意類推適用同法第24條第
1 項之規定。況且，如認民法第425 條第2 項之規定得溯及適用於既已存在之未定期限租賃關係，不但侵害承租人之既得利益，更將導致出租人藉由轉讓不動產所有權之方式變相終止租賃契約之結果，顯非立法者修正該項規定之本意。是以，原告主張鄭朝雯與被告間之租賃關係對於原告不存在等語，不足採取。
㈤從而，兩造間既有租賃關係存在，則原告主張被告無權占有
系爭土地，依所有權之法律關係請求被告拆屋還地，即屬無據。
七、原告得否請求增加租金？如是，其租金以若干為當？㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項定有明文，此即所謂「情事變更原則」。而同法第442 條前段規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。」則為前開原則之具體規定。而所謂「情事變更原則」，係指契約成立後，客觀情事遽變，非契約成立當時所得預料，依一般社會通念，認為如依契約之原有效果顯然有失公平時，法院得依當事人之聲請，衡量因情事變更致兩造受有非預期之損益，而增減其給付分量或變更原有之法律效果而言。是以，如契約成立後並無不可預料之情事遽變，或當事人已酌情合意調整契約內容，即不得再依上開規定聲請法院增、減給付或變更其他原有之效果。
㈡原告主張其得聲請本院增加租金，無非係以系爭租賃關係已
歷經數十年，系爭土地之價格變動頗大，如依原租約計算租金，對原告顯失公平為據。惟查，丁○○繳納之租金分別為80年度5,760 元、81年度7,200 元、82年度8,000 元、83年度12,000元、84至86年度18,000元、92年度2 萬元；乙○○○○繳納之租金分別為76、78、79年度8,000 元、80年度9,
600 元、81年度12,000元、83至85年度14,000元、91年度18,000 元 、92年度2 萬元一節，有上開收據在卷可憑（見本院卷第31至33、43至50頁），足見鄭朝雯與被告曾數度合意調漲系爭土地之租金，且迄92年度止已增加至2 萬元，堪認雙方於92年度前，已評估經濟變動、系爭土地價值昇降、被告利用基地之經濟價值及所受利益等因素，而合意增加被告應給付之租金，則原告以數十年未調整系爭土地之租金為由，聲請本院增加租金，已難遽採。再者，我國之平均物價指數92年度為103.2 ，93年度為101.5 ，94年度為99.2，95年度1 月份為99.0，95年度2 月份為100.0 ，顯見自92年度迄今，以92年度之物價指數為最高，且此一期間除95年度2 月份外，不僅物價未曾上揚，尚有逐漸下跌之情形，復參以原告不爭執系爭土地93至95年度之申報地價相同等情（見本院卷第138 頁），益徵93年度迄今並無客觀環境遽變或系爭土地價值遽然上漲，致兩造受有非預期之損益而顯失公平之情事。此外，原告復未舉證證明系爭租賃關係有何情事變更之情形，則其聲請本院增加租金，自難採取。
㈢原告另主張其非系爭土地之原出租人，若因法律規定而受系
爭租賃關係之拘束，顯不公平，而有調漲租金之必要等語。惟民法第425 條第1 項所謂「其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，即係指受讓人仍受原租賃契約一切條件之拘束而言，如認受讓人於受讓租賃物後得以任意調整租金，勢必侵害承租人之既得利益，並導致出租人藉由轉讓所有權之方式變相達到調整租金之結果，顯非合理。況且原告為鄭朝雯之妻，理應知悉系爭土地長年出租被告居住使用之事實，原告仍願無償受贈系爭土地，則其應於事前已經過評估，如此自難謂有顯失公平之處。是以，原告此部分之主張，亦不足採。
㈣從而，原告主張系爭租賃關係有情事變更致生顯失公平之情
形，聲請本院依民法第227 條之2 第1 項之規定增加租金，自屬無據。
八、綜上所述，兩造間有租賃關係存在，且本件並無情事變更之情形，則原告先位聲明依所有物返還請求權之法律關係，請求被告拆屋還地；備位聲明依民法第227 條之2 第1 項之規定，請求本院增加被告承租系爭土地之租金，均無理由，應予駁回。至原告先位聲明敗訴之部分，其假執行之聲請，已失依附，自應併予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 7 日
民事第六庭 審判長法 官 謝靜雯
法 官 劉傑民法 官 鄭詠仁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 4 月 7 日
書記官 陳孟瑩